Neplata credit imobiliar

nagyramo, on 25 februarie 2013 - 18:07, said:

Cine ti-a spus asta si pe baza carui calcul?
Nu stiu cat a fost imprumutul initial ca nu ne-ai zis, dar daca mai ai de platit 15.000 de euro (ziceai totusi ca ai luat creditul in CHF!!!!) atunci inseamna ca imprumutul initial nu sare de 18-19.000euro.

Cred ca nu ai inteles. Dupa ce ar vinde apartamentul ar mai avea de dat circa 15.000 de euro (echivalentul in CHF a 15.000 de euro).

Adica apartamentul (la valoarea de acum) nu acopera in intregime suma ce o mai are de dat la banca.

Sunt niste chestii de care trebuie sa se tina cont obligatoriu: apartamentul acum mai face jumatate din cat a costat in 2008; rata e structurata in doua parti, dobanda si principal. In primii ani cea mai mare parte din rata o reprezinta dobanda si cea mai mica principalul, care reprezinta de fapt banii de drept din imprumutul respectiv.
Exemplu. Daca in 2008 apartamentul a costat 80.000 euro iar ea s-a imprumutat 70.000 euro, a avut o rata lunara de 250 euro (exemplu ales pur intamplator). Din 2008 si pana acum s-au platit 250 euro in fiecare luna timp de 4 ani. Daca vrei sa vezi cat mai ai de returnat bancii faci urmatorul calcul: 250x12lunix4ani=12.000 euro dati bancii pana acum, deci 70.000-12.000=58.000 euro care trebuie dati bancii de aici incolo. Apartamentul se va mai vinde acum cu 40.000 euro care se vor da bancii in contul datoriei, deci mai raman 18.000 euro de returnat bancii. GRESIT!
Asa cum spuneam mai sus, in primii ani cea mai mare parte a ratei o reprezinta dobanda si nu principalul. Daca dobanda e 95% si 5% principalul din rata de 250 euro, inseamna ca in toata perioada asta s-a platit principal 12.5 euro/luna x 12 x 4 ani = 600 euro principal, restul pana la 12.000 e dobanda. Cand te duci la banca si le ceri sa iti spuna cat mai ai de platit, ei zic asa: Pai sa vedem, aveti credit 70.000 euro, principal platit pana acum 600 euro, deci 70.000 - 600 = 69.400 euro de plata de aici incolo.
Asa se calculeaza.
Si daca apartamentul se vinde cu 40.000 rezulta ca mai ramane de plata 29.400 euro si nu 18.000 cat se calculase initial.
Daca initiatoarea si-a calculat dupa primul exemplu (gresti) de mai sus ca ar mai avea de plata cei 15.000 de euro pe care zice ea ca i-ar mai avea de returnat dupa vanzarea apartamentului, trebuie sa se informeze bine ce dobanda si ce principal a platit, cat valoreaza exact apartamentul (greu de aflat de o piata netransparenta), ce comisioane mai are de platit, etc.

Edited by Tipiric, 25 February 2013 - 19:38.

Punctul tau de vedere este corect partial, cu mentiunea ca, ponderea principalului creste lunar in valoarea ratei, nu ramane constant astfel incat sa poti calcula o suma fixa X * nr. luni trecute pana in prezent.Intradevar, la inceput dobanda are o pondere mare in valoarea ratei, insa pe parcurs valorile se inverseaza intrucat dobanda se aplica la sold, ca procent : Dobanda lunara (ca suma) = Sold credit * Procent dobanda * Nr zile din luna respectiva / 360 zile (presupunand ca nu exista si comision de administrare).
Apoi, initiatorul banuiesc ca a aflat informatia de la banca, nu in baza unui calcul aproximativ, desi, se poate observa usor soldul pe scadentar la un moment dat.Acolo se regasesc atat sumele de plata cat si soldul ramas de rambursat in luna respectiva.

alex_133, on 25 februarie 2013 - 18:15, said:

Apartamentul este in Turda judetul Cluj.

Tipiric, on 25 februarie 2013 - 18:35, said:

Am luat 52000 de franci. Si acum am de dat inapoi 46000. Apartamentul il pot vinde cam la 1 miliard si dupa calcule trebuie sa dau inapoi 1.6 miliarde. Deci inca 600 de milioane trebuie sa fac rost.

Tipiric, on 25 februarie 2013 - 19:29, said:

Am intrebat cat mai am de dat inapoi in cazul in care am putea acum plati creditul. 46.000 DE CHF. De aceea am spus ca dupa vanzarea apartamentului eu mai trebuie sa pun 600 de mil sa pot plati creditul.

TheGrudge, on 26 februarie 2013 - 09:14, said:

Din pacate la acesta banca comisionul de administrare nu sa scos, chiar daca lege exista. Ei nu au fost de acord. Sunt multe procese cu ei si clientii lor pe seama acestui subiect.

Incearca sa le soliciti o oferta de conversie (transformare a creditului din CHF in Euro), fara comision de administrare.

Deoarece la noi in tara nu exista faliment personal, orice varianta ai alege, iti va aduce pierdere.

Daca ai posibilitatea, iti recomand ca temporar sa te muti la parintii tai sau la socrii, inchiriati apartamentul.
Poate in 2-3 ani reusiti sa obtineti joburi cu salarii mai mari, poate se mai schimba ceva in tara asta si situatia voastra se va imbunatatii.

Momentan trebuie sa pui un pret mic la vanzare sa ai sanse reale la vanzare. Apoi fiind si un apartament ipotecat, posibilii cumparatori pot fi reticienti.
Orice varianta care implica avocati, te vor costa foarte mult si probabil nu vei avea succes in fata unei banci.

Iti doresc mult noroc !

Edited by amadeus79, 26 February 2013 - 10:39.

alex_133, on 25 februarie 2013 - 18:15, said:

Dupa cum am spus, nimeni nu poate stii cu exactitate ce se va intampla.

"- in fucntie de oras, apartamentul isi va pierde din valoare intre 15-50% in urmatorii 2 ani, pt ca asa este in tenis." - asta e dorinta sau presimtire? Eu raman la ideea mea, de depreciere lenta si pe durata lunga, conform scenariului descris de bula imobiliara japoneza in anii 90.
"criza euro e departe de a se fi incheiat, miscarile de strada din SP, BG si IT sunt doar inceputul unui nou val de revolte." - cata vreme francul e supraevaluat, iar banca centrala elvetiana a pornit tiparnita, vom vedea o depreciere a francului inpre o valoare de 1.4-1.5 euro. Asta va dura 2-3 ani, dar asta este trendul. Ideea ca SNB-ul apara un curs de 1.2 CHF/ 1 EUR, e doar in jos, nu-si doreste o moneda prea puternica din motive evidente. O moneda prea puternica te ucide ca tara exportatoare. Oamenii se vor opri din revolte cand vor avea paine si circ. Asa a fost intotdeauana si nu cred sa apucam noi vremurile care sa schimbe asta.

http://www.ecb.int/s...aph-chf.en.html

Ai aici un grafic pe ultimii 13 ani dintre paritatea euro-franc. Eu asa cred ca se va intampla, uneori am dreptate, alteori nu, e un joc in care sunt foarte departe de factorii decizionali si ma bazez doar pe intuitie si pe logica... bineinteles, ale mele.

Heto, on 26 februarie 2013 - 10:41, said:

E o intuitie avizata.
Romania nu e nici pe departe in situatia Japoniei din 1991. In consecinta scaderile vor fi mult mai bruste...

Quote

Astea sunt texte de mainstream.

UE nu e un bloc functional, au aparut germenii unor miscari separatiste, iar valoarea fundamentala a EUR dpdv al outputului economic total, este mult supraapreciata fata de USD.

Nimeni nu vrea sa detina o moneda care s-ar putea sa dispara/sa se schimbe/ sa se deprecieze masiv si brusc.
Din aceasta cauza, CHF, Kronnen, USD, sunt targeturi desi presa economica e doldora de stiri "anti".

Si eu zic tot varianta cu inchiriatul. Daca ai unde sa stai (la parinti), inchiriaza apartamentul pana iti vei permite sa platesti tu rata integral. in felul asta vei plati doar diferenta dintre ce iti da chiriasul si rata.
Am un prieten care a pierdut un apartament in fata bancii pentru ca nu isi mai permitea sa plateasca rata (a fost credit de nevoi personale cu ipoteca). Acum banca vrea sa-i puna in carca si creditul, adica sa-i ia apartamentul (evaluat pe vremea aia la 100.000+ euro de evaluatorul bancii) si sa ramana si cu creditul.

@nagyramo ce apartament e ala (cate camere) si cat a costat initial?

@nagyramo
Am avut 2 credite la Volksbank, am închis unul dintre ele în ianuarie prin vânzarea apartamentului ipotecat (inclusiv acoperire cu cash a diferenței până la "principal"...).
Am și "ceva" informații din interior... așadar, dacă vrei, "ascultă-mă" cu atenție...

Practic, ai 2 variante:

v1 - găsești un scenariu în care continui plata ratelor - vă mutați la părinți etc, închiriați apartamentul și vă străduiți așa încă x ani cât mai aveți de plată; Doamne-ajută, e cea mai bună variantă, poate veți reuși și să rambursați anticipat în viitor, ca să scăpați mai repede.

v2 - încetați plata ratelor
Aici devine nașpa situația, ți s-au dat deja detalii... banca va junge în cele din urmă să ceară executarea silită și perspectivele nu sunt bune.

Ceea ce poți să faci: plătește, lunar, sume mai mici decât rata efectivă; să zicem că ai rata lunară de 400 CHF, mergi lunar și plătește 200-250 (sumele puse de mine aici sunt aiurea, ideea e să plătești mai mult decât e dobânda în fiecare lună); la 3-4 luni plătește chiar  și câte o rată integrală de 400 CHF. De ce? Păi e în felul următor...
- banca nu are ceva personal cu tine
- banca nu mai face profit cu tine [mai mult decât probabil]
Ergo, banca încearcă acum să-și limiteze pierderile. Dar sunt ancorați în politici și proceduri... eu stau în Ploiești și tot e departe Bucureștiul, sunt situații în care reprezentanții locali își pierd timpul aiurea cu diverse, doar pentru că Bucureștiul nu le dă informația la timp etc... crede-mă că nu își doresc să se ocupe de executări silite, o fac doar când nu mai au de ales. Turda e nițel mai departe

Dacă tu arăți "bunăvoința" de a plăti anumite sume, în mod frecvent, se întâmplă mai multe lucruri:
- banca vede că te strădui, și în măsura în care îți păstrezi respectiva frecvență de plată, vor fi dispuși la o eventuală renegociere a creditului - aici se poate ajunge la re-eșalonare (dacă nu ești deja pe 30-35 de ani...) sau refinanțare în altă monedă (probabil EUR)
- banca nu vede că te strădui și demarează procedurile pentru executare silită... astea durează luni de zile până la pronunțare... luni de zile în care tu vei demonstra că te strădui, că banca e "bau-bau"... în plus se modifică tot timpul soldul "principal" pentru că tu rambursezi constant. Se va ajunge tot la re-eșalonare sau refinanțare, dacă jucați bine.

Deja e prea lungă postarea asta dacă mai pot ajuta cu ceva, dacă mai ai alte întrebări, te rog țipă

Tipiric, on 26 februarie 2013 - 13:34, said:

Apartament decomandat cu 3 camere si am luat de la banca 1.2 miliarde.

lightpawn, on 26 februarie 2013 - 22:03, said:

Au fost cateva luni cand practic nu am avut de unde sa platesc nimic. Nu deoarece nu am vrut. Pana atunci am fost punctuali si am platit la timp. Acum sotul a depus o cerere de reesalonare si asteptam sa vedem cu ce alternative vin ei. Singurul lucru care l-am specificat noi e ca nu dorim sa puna comision in plus , adica sa creasca comisionul. Nu stiu ce raspuns o sa dea banca dar sper sa fie pozitiv. Am dus acte cu veniturile noastre si ce rate mai avem.
Initial daca nu ma incsel creditul era pe 25 de ani si cred ca mai avem 21 de ani de plata, deci mai avem pana la 30 de ani.
Pana la urma asa ne-am hotarat cu sotul, sa ne mutam la ai mei si sa dam in chirie apartamentul si restul de bani ar fi mai usor sa ii dam noi, acum sa vedem daca vor sa reesaloneze.
Ei au venit cu ideea reesalonarii.
Acum sunt curioasa ce se va intampla mai departe.
Luna aceasta am platit ceva, dar foarte putin in comparatie cu rata lunara, dar din pacate nu am avut de unde mai mult, si asa am cerut acesti bani imprumut. Macar vad si ei ca vrem sa platim, dar pur si simplu nu avem de unde.

nagyramo, on 27 februarie 2013 - 00:43, said:

Desi pe moment varianta inchirierii pare mai buna, cred ca trebuie sa iei serios in calcul vanzarea apartamentului acum (cat se mai poate vinde, chiar si in pierdere). Sa platesti ratele din bani imprumutati (presupun ca de la rude/prieteni) e mai rau decat sa ai poprire pe 1/3 din venituri.

Daca inchirierea apartamentului acopera rata la banca... e perfect.

O sa locuiti la parinti 2-3-9 ani pana o sa aveti o situatie financiara buna.



Cat e rata lunara?

Edited by Blender33, 27 February 2013 - 10:23.

Blender33, on 27 februarie 2013 - 10:23, said:

nagyramo, on 27 februarie 2013 - 00:43, said:

Scrie destul de clar ca rata (posibil chiar si dupa o eventuala reesalonare - aici nu e prea clara formularea) e mai mare decat chiria ce ar putea sa o obtina. Si mai scrie la fel de clar ca acum nu pot plati nimic la banca.

Blender33, on 27 februarie 2013 - 10:23, said:

Cica 2.200 ron.
Intr-un oras mic ca Turda nu cred ca se va inchiria cu mai mult de 800-1.000 ron, dar macar mai indulceste oleaca situatia financiara.

Tipiric, on 27 februarie 2013 - 10:52, said:

Enorm. La o simulare online la ING cu o rata de 2200 ron in 21 de ani stingi un credit in RON de 290000 RON (echivalentul a 64000 euro sau 80000CHF).