Dilema zona - cumparare apartament pentru inchiriere

yield-ul se calculeaza luand in calcul toate veniturile si toate chelt

si deseneaza-mi te rog... ca sa calculam si noi cu pixul dupa desenul tau.

fii atent:
pret achizitie calcul corect: 41.200 Euro, taxe achizitie: 500 euro
mobilare: 4000 euro ca doar ce am mobilat un apartament si stiu prea bine
pret inchiriere real: 300 euro
taxe la stat: 16%
cas la stat: 5%
timp inchiriere: 1 seara
schimbare chirias la 3 ani
taxa la firma de inchiriere (jumatate dintr-o chirie): 150 euro
Impozit anual: 50 euro
reparatii anuale: 100 euro
Asigurare anuala: 100 euro

refurbishment la 10 ani: 2000 euro

Yield anual: 5,6% (nu am luat in calcul aia 5% la CAS ca nu stiu exact daca se calculeaza la suma totala)
si daca ar fi chiria de 350 Euro yield-ul ar fi 6,6%... si asta pentru O MAGHERNITA DE sub 30 MP utili si fara pret de parcare inclus... care si ala mai e 10.000 Euro bucata!!!

oricine care are ceva de inchiriat iti va spune ce cel mai bine pt inchiriere e bine sa iei "vechi" si sa-l repari tu cu mana ta!

Edited by ech, 05 December 2014 - 16:56.

NeoB, on 05 decembrie 2014 - 15:44, said:

Randamentul investitiei este  r= 1/K, unde K reprezinta factorul de multiplicare a chiriei. K= pret estimat (sau valoarea investitiei )/VNE
VNE- Venitul Net Efectiv ( circa 90% din VBE )
VBP- Venitul Brut Potential
VBE- Venitul Brut Efectiv ( circa 90% din VBP )
Tu mentionezi VBP, cand de fapt in formula trebuie sa introduci VNE ( circa 90%X90% din VBP, adica 81% din VBP).

PS Consultanta asta e gratuita.  Mai mult...e cu plata.

Edited by ech, 05 December 2014 - 19:29.

MembruAnonim, on 05 decembrie 2014 - 16:45, said:

Chiar nu are rost... tu nu vezi ca tragi aiurea de cifre, 100 asigurare? De ce? 20 ce are? 50 impozit? 25 ce are? Taxa firma inchiriere? Pentru? O garsoniera noua mobilata si utilata ok, nu in Militari ci in Decebal, se da a doua zi fara nici o agentie. Reparatii anuale 100? Ai auzit de garantie de buna executare si avans minim 3 luni ( conf cod civil reparatiile mici inerente uzurii normale sunt in sarcina chiriasului)? Normal ca nu, la vechituri iti vor rade clientii in nas, la nou e altceva. Mobila ti-am dat lista si adresa plus preturile, ce tot vrei sa- mi demonstrezi? Legat de taxe, vezi mai jos. Eu zic sa mai tai din ele....

vacantamijlocie, on 05 decembrie 2014 - 17:04, said:

Conform a ceia ce spui, VNE  ramas din VBP edte la o fiferenta de 19%? Adica din 3600 mai raman nici 3000? Unde, in GB? Ctezi ca formulele lor se pupa cu realitatea romaneasca? Cu alte cuvinte, daca vecinul meu evazionist inchiriaza cu 300, eu in calitatea mea de cetatean corect o sa inchiriez tot cu 300? Nu, 300 va fi pretul fara taxe. Iar VNEul va fi la o diferenta de max. 3-4%, nu de 19%. Ok? Prietenii stiu de ce.

trag de cifre? eu deja incep sa cred ca in viata ta n-ai "reparat" nici un bec stricat
in aia 100 euro intra tot ceea ce trebuie sa faci coane! tot...cand pleca chiriasul tre sa mai dai o lavabila in baie, odata la 2 ani sa mai regelzi un geam termopan, se mai stric hota dupa 3-4 ani, depinde ai multe care se pot strica.
mie mi s-a stricat !

sau de ex s-a stricat un robinet de la romstal dupa 1 luna? ce faci iei cheia in mana si te duci sa schimbi? nu trimiti si tu instalatorul sa faca treaba? 100 lei pt el (se duce desface, schimba bacteria si o pune la loc). atat costa!

eu ti-am zis ai experienta la inchiriat "din vorbe"... inchirierea e un proces de zeci ani daca o faci pentru tine nu de 2 lei cum o prezinti tu.

esti un simplu vanzator cu cunostinte limitate: rezuma-te la ce stii si nu mai vinde gogosi aici...

20 euro asigurare? auzi vanzatorul lui peste tu stii ce e aia PAD? cat costa? si ce acopera?

MembruAnonim, on 06 decembrie 2014 - 08:36, said:

Nu stii sa citesti? Tot ce scriu e degeaba, esti ca o placa stricata repeti una si buna. Chiar ma obpsrsc degeaba cu tine dute si mai fa un credi in familie.... .

NeoB, on 06 decembrie 2014 - 01:29, said:

Sunt conform Standardelor Internationale de Evaluare (IVS ), valabile si in Romania. Este o aproximare/ o medie. Pot fi situatii cu mai mult sau mai putin.
Depinde si de chirie. La o chirie mai mica, chiriasul poate fi dispus sa dea avans mai mare, sa suporte unele cheltuieli, sa plateasca garantii etc.

Edited by vacantamijlocie, 06 December 2014 - 09:44.

Investitiile in chirii nu msi sunt atat de interesante, cum sunt investitiile in participatiuni la dezvoltari de proicte imobiliare. Am facut ceva calcule si am constatat randamente pe un an de 3-4 ori mai mari decat in chirii.

NeoB, on 11 februarie 2015 - 02:39, said:

da, mai ales la cele care vor ramane neocupate
supra-oferta pe anumite segmente e absolut... halucinanta.

alex_133, on 11 februarie 2015 - 10:46, said:

Poate ca se va intampla si asa ceva, dar  crede-ma ca stiu ce vorbesc. Nu te bagi intr-o participatie cu un diletant. Preturile la imobile in ultimii 5 ani au avut un trend descendent cu I rata de scadere a preturilor in medie de 5-7% pe an. Daca faci un bloc in 8 luni si-l vinzi in 4 luni si calculezi ca o pierdere asumata riscul deprecierii pretului de 5-7% intr-un an nu prea ai cum sa gresesti. Urmareste cate proiecte am vandut in ultimii 2 ani si o sa intelegi despre ce vorbesc. Ca tot se vorbeste despre parazitii din imobiliare. In proiectul din Fundeni Neofort 10 AM AJUNS LA PRETURI DE 550 euro pe mp UTIL cu TVA inclus la demisol.  De ce o asemenea scadere? Pt ca I-am explicat dezvoltatorului ca ne rupe concurenta si am dat cu bomba in preturi. Unde sa mai scazi la 400 construit + 50 incidenta terenului. Ramane 100 de euro pe mp profit ca doar nu munceste gratis omul si daca o sa calculezi o sa vezi o marja de sub 20%. E mult ? Industria PHARMA practica adaosuri si de 500%.  Cam asta este.

Edited by NeoB, 17 February 2015 - 00:27.

@NeoB
Atunci cand gloata se va dezmetici si va simti supraoferta pe chirie, toata lumea va cauta mai ieftin.

Atunci va incepe razboiul preturilor la chirii, la fel cum vedem de cativa ani razboiul preturilor la proiectele rezidentiale noi.
Va castiga razboiul cine va putea vinde cel mai jos. Locuintele de care vorbesti par a fi facute luand in calcul o evolutie viitoare negativa a pietei, ceea ce le da un avantaj substantial.

numai bine,

Chiriile raman oricum cele mai sigure investitii, mai cu seama cand vorbim despre o metropola, centru administrativ si capitala. Bucurestiul se dezvolta iar populatia din zona rurala migreaza catre orase intr-un procent tot mai mare de la an la an.

NeoB, on 23 februarie 2015 - 22:44, said:

Altul care traieste din impresii. Bucurestiul scade de la an la an din 1997 necontenit, scade pe toate cele 3 cai: Emigrare, natalitate, mutare, si legat de imobiliare, mai scade si prin cresterea ofertelor si acceptarea populatiei de a se reloca in Ilfov.

Oamenii de la tara... "Tara" e depopulata... Uita-te pe numarul de locuri in scolile generale din sate sa vezi trendul.
Cursa a fost pierduta intern fata de Ardeal, extern fata de capitalele invecinate. Sofia, Belgrad, Zagreb, Budapesta, ca atractivitate pt straini.
Orasul e un ghetou imens, si trebuie ras de ctitoririle comuniste si neo-capitaliste pa a mai avea atractivitate.

Edited by Hedonist, 25 February 2015 - 17:05.

in ce fel a fost pierduta fata de ardeal?
in serbia investesc doar rusii si ceva arabi.
din ungaria pleaca.
la bulgaristan se mai in invarte magiunu", da' mult mai slab.
de ce vorbesti prostii?

Eu vorbesc de un strain, sa zic Chinez, care ar dori sa emigreze in regiune. Sunt sanse mici sa aleaga Bucurestiul.
Ai vazut orasele din Ardeal? Au sanse mai mari de dezvoltare (raportat la dimensiunea lor) fata de un colos precum Capitala, nu au fost atat de mutilate nici de comunism, nici de noile ghetouri capitaliste,
Singurul avantaj neloial al Bucurestiului sunt aproape milioanul de bugetari in Administratia Centrala, si comasarea unor institute care avantajeaza Bucurestiul, precum cele in sanatate.

Referitor la extinderea orasului, multe au migrat spre periferie si Ilfov... Atat locuri de munca cat si domicilii, aglomeratia matinala fiind si spre centru, si spre periferie.

Da, sunt chiriasi, dar mai putini ca acum 20 de ani, mai putini ca acum 10 ani, mai putini ca anul trecut, iar la anul vor fi si mai putini.
La fel si locuitori atat neoficiali.cat si oficiali

Edited by Hedonist, 25 February 2015 - 17:26.

Hedonist, on 25 februarie 2015 - 17:25, said:

Pana la urma nu va mai ramane nici un chirias, toti vor fi proprietari pe locurile din cimitir
Inteleg de ce unii merg inainte, iar altii raman la coada, pt ca cei din urma stiu doar sa-si planga de mila si sa construiasca scenarii apocaliptice...
Sa-ti amintesc procentul de populatie ce sta in chirii, medie europeana fata de romania? Acest trend nu l-ai luat in calcul?

Edited by NeoB, 25 February 2015 - 19:41.

Te-ai intrebat cine sta in chirie? Imigrantii si tinerii... noi nu avem imigranti, care in alte tari reprezinta un procent mare din populatie, si la ce salariu au tinerii, e o placere sa stea in chirie. Apoi mai sunt saracii care stau in cladiri Guvernamentale, noi saraci avem, dar case sa le dam nu prea!
De altfel tendinta e de consolidare, omul tinde spre agoniseala, sa cumpere apartamentul, nu sa-l vanda sa stea homeless. Cel putin pt Bucuresti situatia e "aceeasi" ca pt Paris si Londra, in sensul ca sunt orase atat de mari, incat mobilitatea fortei de munca nu conteaza. Daca locuiesti in ele, n-ai cum sa nu-ti gasesti de munca, exceptand desigur meseriile de nisa. Prin urmare nu exista nici o tendinta de trecere spre inchiriere.

Situatia respectiva a fost intalnita in Vest datorita fondurilor speculative, care au decuplat piata de chirie de cea imobiliara, in sensul ca nu scoteai nici in 100 ani banii pe apartament daca-l inchiriai, ele se cumparau pt a fi vandute alta data. Si cum acolo sunt legi si impozite, si exista si posibilitate de castig, blocuri intregi detinute de o PJ erau inchiriate pe apartamente, la pretul pietei.

Situatia la noi nu s-a intalnit niciodata, pe tot parcursul bulei rata a fost mai tentanta decat chiria, iar acum constructiile sunt pt retail, nu exista jucatori capabili sa tina blocuri intregi destinate chiriei, piata chiriei nefiind suficient de matura!

Aberezi intr-un mod cât se poate de citeț și credibil.  La sfarsit ajungi prin a contrazice inceputul. Tocmai asta e treaba, piata este inca imatura, iar cultul chiriei este inca departe de roman, dar conectarea cu stilul occidental de viata va face lumea mult mai mobila. Int-o lume mobila chiria va fi intotdeauna preferata proprietatii.