Agentie imobiliara

Stiu ca mai sunt topicuri in care se discuta despre agentii imobiliare, am cautat insa n-am gasit ce ma interesa.
Nu vreau sa stiu ce comisioane practica agentiile, asta voi afla cu cateva telefoane...
M-ar interesa sa stiu care e fluxul normal al activitatii intr-o agentie imobiliara, mai exact:

din punctul vostru de vedere / experienta voastra, ce servicii ar trebui sa ofere o agentie imobiliara pentru a multumi clientul ?

Se presupune ca agentia exista, functioneaza, are angajati ( in functie de ce gasesc la interviu, eu voi deveni fie cel care sta la birou, raspunde la telefoane, vinde clientilor care vin la sediu, fie agentul imobiliar care face teren ). Indiferent de situatie agentul imobiliar va avea masina la dispozitie, telefon, camera foto, etc, adica voi asigura toate conditiile. La fel si la birou, calculator, telefoane, imprimanta, etc.  

Pe langa "recrutarea" de clienti ( reclama, pliante, etc ) si vizionarea proprietatilor, ce altceva mai trebuie sa faca agentia imobiliara? Adica, am un contract, pretul s-a stabilit, ma gandesc ca urmeaza o verificare a proprietatii respective. Pe langa asociatie, curent, etc, unde se mai merge sa verific daca apartamentul nu e vandut deja / ipotecat / in litigiu ? Mersul la notar este obligatoriu, insa poate face tot el aceste verificari ( contra-cost, desigur )? Banuiesc ca e de mers la oficiul judetean de cadastru pentru verificare, unde sper ca pot deschide o usa-doua cu capul... In alta parte se mai merge ?
La terenuri se face si alta verificare in afara de cadastru oare?

Rog insistent sa se abtina colectionarii de posturi de la a scrie aici degeaba. Am vazut destui care scriu "dar de produs cine mai produce" sau "moarte agentiilor imobiliare". Va rog sa postati doar daca puteti adauga ceva util ( chiar si intrebari ) acestei discutii. Multumesc.




Precizare: agentia vreau s-o deschid in Suceava, deci eventualii proprietari de agentie imobiliara din alte parti ale tarii pot posta linistiti    Ganditi-va ca poate ceea ce postati va duce la cresterea pretentiilor clientilor la niste servicii pe care voi le oferiti si concurenta nu.

Editat de spe, 24 mai 2007 - 08:24.

Nu mai pot edita primul post...

Am mai studiat si in clipa de fata mi se pare mai avantajos sa "subcontractez" partea de cadastru si intabulare unei firme specializate in asa ceva. Semnam un contract si pot oferi clientilor o solutie la partea cea mai solicitanta fizic si psihic, fuga dupa acte.
Alta varianta ar fi sa angajez un expert autorizat de Oficiul de Cadastru, insa nu stiu cat de usor sunt de gasit astfel de persoane, si nici ce asteptari salariale pot avea...


Pareri, sugestii, comentarii ?

Pe rand va rog, nu toti odata

Chiar nimeni nu a apelat in ultima vreme la agentii pentru cumparare / vanzare / inchiriere de apartamente, case, spatii comerciale, terenuri ? Care e impresia lasata de colaborarea cu agentia imobiliara, merita sau nu comisionul ? Ce servicii v-au oferit, s-au limitat la a va pune sa semnati contract de vizionare, vizite si cerut comision SAU v-au ajutat si in alte aspecte ( intabulare, eventual recomandari de firme pentru amenajari, tamplarie, etc ) ?

Parca am citit ca incepand de cateva luni agentiile nu mai au voie sa pretinda comision si de la vanzator si de la cumparator. Banuiesc ca vanzatorii sunt cei carora li se cere acum comision, asa cred, pentru ca ei primesc bani, pe cand ceilalti dau... Trebuie sa ma mai interesez.

Orice parere este binevenita. Curaj

spe, on May 25 2007, 09:31, said:

Ba da, dar ai spus sa ne abtinem cu "moarte agentiilor imobiliare". Asta e rezultatul: nu-ti raspunde nimeni. Toti care au avut de-a face cu o agentie imobiliara isi blesteama zilele. Poate ca exista si exceptii... poate nu.

La inchirieri, au pretentia la 300-400 Euro in 5 minute din 2 telefoane date. La munca!!!

Aha ! Multumesc de raspuns.

Deci sa inteleg ca "moarte agentiilor imobiliare" e o parere destul de raspandita... Inseamna ca ma bag intr-un domeniu unde sunt multe de schimbat. Nu stiu ce diferenta voi putea face, insa in Suceava sper sa fim cunoscuti drept o agentie imobiliara "full option" care nu doar da 2 telefoane si sta cu mana intinsa dupa bani.

Asta vreau sa aflu acum, acel "full option" sau servicii complete de mai sus, ce ar trebui sa insemne din punctul de vedere al clientului ? Vreau sa avem clienti multumiti si care sa ne recomande prietenilor, cunoscutilor. Greu, dar nu imposibil ( sper ).

Sa reformulez atunci: chiar si parerile de genul " 'ra mamii lor de agentii imobiliare, nu le mai calc pragul niciodata! " sunt binevenite. V-as ruga doar sa mentionati de ce, si ce ar fi trebuit sa faca si nu au facut. Multumesc.

Quote

ai zis sa nu scriem nimic daca avem astfel de sentimente....
in 2006 am cumparat un apartament si am vandut altul in aceeasi perioada (2 luni); m-a costat agentia un pic peste 100 milioane (104 milioane de fapt, aceeasi agentie, ambele tranzactii); pentru 2 clienti adusi si 3 telefoane de cate 1-2 minute

deci ce as putea sa le doresc agentilor? lor si notarilor....


la banii astia am pretentia ca sa stiu absolut totul despre apartamentul pe care il cumpar, incepand cu vecinii, obiceiuri, manelisti, stare instalatii, izolatie (daca e, ce tip), costuri intretinere din ultimul an macar, istoric restante, istoric interventii reparatii la bloc/apartament (teras, tevi comune), daca exista "tigani imputiti" (nu e rasism, e doar o expresie, aici intra toti marlanii indiferent de culoare lor), daca au fost modificari in apartament cu ce fel de materiale s-au facut (o copie dupa un deviz), cum (daca) a fost afectata structura, daca au existat aprobari;  o schema detaliata a instalatiilor electrice/sanitare (pe unde sunt ascunse prin pereti,tip,vechime etc. ca bate omul un cui in perete si moare electrocutat...); tipul ferestrelolor, coeficienti de izolatie termica/fonica, vechime; orientare ferestre apartament, la ce momente din zi bate soare le in camera (daca bate )

apoi trecem la zona: exista parcari? daca da cum se obtine una? include comisionul si fromalitatile pentru parcare? daca nu exista parcari, sunt cumva in curs de amenajere prin zona? termene, preturi...;
zona, statistic vorbind, prezinta riscuri de talharie, vandalism; exista  plangeri pe la politie?
transport: rute directe catre puncte importante din oras, rute ocolitoare; transport in comun, timpi reali nu imaginati in conditii de ora 3 noaptea ci ora 8 dimineata, reparatii la liniile de trasport in comun (proiecte, cat dureaza, pentru ca omul poate isi cauta ap. la statia de tramvai care il duce direct la munca si in 5 zile dupa cumparare linia intra in reparatii 2 ani si nu-i ramane varianta decat autobuz+1 ora intaziere sau taxi...)


ce face o agentie din toate acestea? eu zic ca mai nimic, sunt angajati niste aurolaci cu 8 clase si pretentii, care habar nu au ce vand

aha, si sa nu uit licitatile pe care le-am facut in urma cu cativa ani cand agentii mai ca se bateau intre ei ca s-au suprapus la vizionare
si agentul care, dupa ce ma hotarasc sa cumpar o garsoniera, ma ameninta ca daca nu-i dau 1000 eur lui, are relatii si ma da afara si din oras; sa nu auda de politie ca are relatii si acolo... i-am spus directorului de agentie ce oameni are, l-a chemat, au stat 2 min in birou, apoi imi zice ca l-a data afara
foarte bine zic eu... 2 saptamani mai tarziu cand am fost din nou la agentie cu alte acte si alte probleme, individul tot acolo era, plimba hartii...

apoi, un intermediar nu poate reprezenta 2 parti cu interese diferite in acelasi timp! odata ca 3% la fiecare e un comision abject de mare, ce munca diferita pentru agentie e pentru un apartament de 5 camere si 400.000 eur si o garsoniera de 50.000? cum poate fi luat si de la cumparator si de la vanzator?
in mod normal doar una din parti plateste, de obicei vanzatorul

miciunile sa nu le uitam, incepand cu anunturi false si apoi imbrobodire cu altceva si pana la cele legate de apartament (agentia zice constructie 83, suprafata 63 mp, imbunatatiri, langa metrou, iar realitatea pe care o constati dupa ce iei liber la serviciu este contructie 76, suprafata 51, parchet de atunci cu gauri de bagi degetul si scartait ingrozitor, gresie din 7 feluri de culori, dupa cum s-a spart de-a lungul anilor, faianta 5 placi de culori diferite, ferestre termopan luate second hand probabil, langa metrou fix 1300 m masurati cu masina...)
faptul ca o garsoniera la care gicu romanul a tras o usa pe mijlocul camerei si subit se transfora in apartament 2 camere, ap. confort 2 prezentat ca si confort 1, agenti care habar nu au adresa si se plimba cu tine prin ploaie si frig, fara umbrela, vreo 20 minute, proprietari care salta pretul la fata locului (ca la astia nu se fac contracte sa le dai in cap cand misca preturile de la minut la minut, dupa cum bate soarele)....

am experiente (numai neplacute din pacate), cu cel putin 30 agentii din bucuresti, din august 2003 si pana in martie 2006, si vanzare dar mai ales cumparare cu N vizionari

Editat de aeon, 25 mai 2007 - 09:54.

Pai hai sa vedem:

- Comision la valoarea tranzactiei. Rezulta ca au interesul ca valoarea tranzactiei sa fie cat mai mare. Rezulta cresteri artificiale de preturi pe piata imobiliara.  In mod normal, pentru clienti cumparatori, comisionul trebuie sa fie intre niste limite rezonabile si invers proportional cu valoarea tranzactiei. Cu cat agentia imi gaseste mai ieftin, cu atat sunt dispus sa-i dau mai mult. Ca doar imi economiseste bani.

- Sunt ca sacalii. Acapareaza toate canalele. Chiar daca specifici intr-un anunt "exclus agentii", te innebunesc cu telefoanele. Preiau anunturile particularilor si le posteaza ca fiind in portofoliul propriu fara nici o jena. Pe situri posteaza intr-o veselie, chiar de zeci de ori acelasi anunt. Posteaza chiar anunturi false, imbietoare, doar pentru a face rost de telefoanele celor interesati, ca sa-i bombardeze ulterior.

- Vezi doamne, iti fac ei actele si garanteaza. Aiurea-n tramvai. N-ai nici o garantie.

etc... mai las si pe altii....

Toata lumea e super multumita de prestatiile agentiilor

Saptamana viitoare sunt pe "teren", si asa trebuie sa caut spatiu de inchiriat ( pentru agentie ) printr-o agentie doua   Studiez si concurenta cu ocazia asta.


Aeon si TLGsoft, multumesc. Intr-adevar utile raspunsurile.

Cand ati fost la sediul agentiilor, ce informatii aveau disponibile ? V-au prezentat poate si imagini cu apartamente, planul apartamentului, etc, sau s-au rezumat la o citire mecanica din baza de date ?

La munca hotule !!!
ai dreaq vreti bani fara sa munciti, la lopata moldovean ce esti.

spe, on May 25 2007, 11:20, said:

Sunt depasiti total de dinamica pietei. Stai cu orele pana cand gasesc ceva actual prin miile de anunturi. Te sfatuiesc sa iei un soft dedicat, sa poti filtra rapid anunturile dupa cerintele clientilor care sunt si altele decat etaj, zona si nr de camere. Iar actualizarea datelor trebuie sa fie cat mai rapida.

Oricum, bravo celor de la www.magazinuldecase.ro pentru initiativa. Mor de ciuda agentiile imobiliare.  

Am infruntat vitejeste cele 30+ de grade de afara si am fost la 2 agentii de aici.

"Baza de date" a uneia consta intr-un fel de registru de ala cu coperti de carton
A doua era mai avansata, avea bd in excel...

Da, soft dedicat fara discutie. Am cautat pe google si nu am gasit. TLGsoft, ai idee de vreo firma ceva care produce / vinde un astfel de soft ?
Magazinul de case... interesant. Cu cateva mii de euro in promovare ( nu i-am vazut pe google ) iese ceva frumos. Bucurestiul ala e mare si sunt multi mai deschisi la minte in ceea ce priveste comertul sau consultanta online.

spe, on May 25 2007, 14:17, said:

Ce comert online? Baietii doar se duc la vanzator acasa, pozeaza, noteaza detaliile si posteaza pe site. Si percep o taxa infima (intre 40 si 80 de lei) pentru asta. Si atat.

Tu ca si cumparator ai adresa si telefonul vanzatorului. Il contactezi direct.

Iar ca afacere... merge. Vad ca au 3-4 posturi/zi, la o medie de 60 lei/post, la 20 zile lucratoare... rezulta aproape 5000 lei pe luna venituri directe. Parca as face si eu o chestie d'asta...  


Softuri agentii imobiliare

Editat de TLGsoft, 25 mai 2007 - 14:35.

de unde ti-a venit ideea cu agentia ? ai ceva cunostinte la o agentie imobiliara sau ai interactionat cu cineva de la o agentie si te-a impresionat cu ceva ?

probabil l-au impresionat tarifele percepute si munca (adica lipsa ei )
eu inca nu pot uita 104 milioane date pentru 2-3 telefoane si 2 vizionari

Din cate am vazut eu, probabil ca in Suceava avem in jur de 30-40 de agentii imobiliare la aproximativ 100.000 locuitori. Asta inseamna ca intri pe un teren care poate fi numit cel putin aglomerat. Trebuie sa faci o diferenta mare ca sa te impui in conditiile astea. Just my two cents ...

Raspund pe fuga, ca tre' sa plec sa fac aprovizionare:

@TLGsoft   Multumesc.

@Dan-SV  Am mai cochetat cu ideea acum vreo 3 ani, insa nu aveam banii necesari atunci.

@aeon  Daca ma impresiona lipsa muncii depuse de agentii, crezi ca mai intrebam aici ce servicii ati vrea sa primiti in schimbul comisionului?

@tao980  Stiu, si totusi vad ca apar altele noi, cu o frecventa de ~ una la 2 saptamani...

Quote

asa este; numai ca in momentul in care poti oferi un pachet sanatos si real de servicii imobiliare, intri pe terenul marilor agentii gen Regatta, Colliers, etc.
vanzarile de apartamente vechi la preturile acestea aberante si comisioane si mai aberante au cam intrat in declin; oamenii fac tot posibilul sa faca skip la agentie...la

un comision gen 200-300 eur, fix sau variabil in functie de pachetul de servicii oferite si nu de pretul imobilului care e total irelevant (am mai zis, ce diferenta este pentru agentie intre o garsoniera si un apartament cu 3 camere, ambele aflate in acelasi bloc, ambele la acelasi etaj chiar? agentia ia 6% la ambele , desi depune fix aceeasi (ne)munca) poate ar schimba ceva, dar aici oamenii devin suspicioasi, dupa gramada de tepe incasate o vad si pe asta alt tip de teapa

bineinteles, variabilele pot fi mai multe, una este sa mergi cu un client de 100 de ori sa vada 'nspemii de locuinte si sa faca mofturi mereu, si alta e sa mergi cu unul 2 km, cu masina lui eventual , in zi libera luata de el ca agentia nu lucreaza cand iese omul de la serviciu si care se hotarasete pe loc ca va cumpara, si sa-i iei 100 milioane comision...

sa zicem ca in suma fixa sunt incluse 3 vizionari (si acestea care se incadreaza in cerintele clientului, nu inventii (cum am fost eu sa vad apartament cu 2 camere si de fapt era o garsoniera veche, cu bucatarie ce avea fereastra deasupra ghenei de gunoi a blocului, baie fara aerisire (vecin grijului la ultimul etaj), iar cele 2 camere erau de fapt facute cu o usa din lemn in mijlocul camerei - agentul din nou imi zicea ca sunt eu nebun, cum nu e apratament!! la care i-am zis sa-mi arate fereastra de la living ...care nu exista, normal)) restul se taxeaza cu o suma de n euro, sau in functie de orele petrecute cu agentul (aici e complicat ca poti astepta in fata blocului ca nu e proprietarul acasa si 1 h si nu stiu cine plateste ora asta - eu as zice ca agentia, e treaba ei ca proprietarul nu e la ora programata)

apoi concurenta e mare (normal, repet, muca putina, bani multi, costuri reduse, atractie mare pentru roman), multezone sunt impartite, mafia e la loc de cinste

nu e simplu

Editat de aeon, 27 mai 2007 - 16:08.

@aeon: la Suceava comisioanele agentiilor se invart in jurul lui 1%, si asta de mult timp din cate stiu eu, niciodata nu tin minte sa fi fost 3%. Cred si eu ca 3% de la o singura parte este aberant. Sa fie concurenta asa de puternica la Suceava incat au scazut comisioanele la 1/3 din cele practicate in Bucuresti si in alte parti?!