Agentie imobiliara

aeon, on May 27 2007, 17:07, said:

Asta e parerea unei persoane care priveste din exterior, care nu cunoaste in detaliu toate elementele care tin de o astfel de activitate. Eu vorbesc in cunostinta de cauza si lucrurile nu stau chiar asa. Gandeste-te ca exista si segmentul clientilor multumiti de serviciile oferite de agentia imobiliara. Iar din experienta spun ca numarul celor multumiti este cu mult mai mare decat al celor nemultumiti. Comisionul este procent din pretul bunului achizitionat, este perfect normal, asa este in toata lumea. Este mult mai greu sa vinzi o proprietate scumpa decat una ieftina. Cei din exterior vad numai anumite comisioane incasate dar nu vad si costurile cu zecile de clienti cu care nu se finalizeaza nimic. Un cumparator merge la 10 agentii, genereaza cheltuieli la toate agentiile si in cel mai bun caz numai o agentie va incasa comisionul. Asa ca daca vei imparti comisionul incasat la costurile cu ceilalti clienti care produc paguba agentiei ai sa constati ca din comisionul incasat trebuie sa platesti benzina pentru ceilalti clienti, salariile angajatilor, telefoanele, chiria pe spatiu, publicitatea, costuri care se duc destul de sus.
Exemplu de costuri: publicitate peste 2000 RON ( 20 mil )pe luna ....asta numai daca platesti anticipat pe cel putin 6 luni sa poti primi discount, ca sa apari in toata presa locala altfel esti mancat de concurenta, chiria unui spatiu bun ( 500 Euro ) deci cam 1800 RON ( 18 mil ), telefoanele 1500 RON ( 15 mil ), ratele la doua masini ( 200 Euro/buc deci 400 Euro ) aprox 1300 RON ( 13 mil ), salar pentru o secretara 1000 RON ( 10 mil ) daca vrei sa-ti faca treaba cu program prelungit, alte cheltuieli ( dari la stat, cheltuieli ocazionale, abonamente la internet, costuri de exploatare pentru spatiu care iarna dare destul de mult, benzina ) luite ca in mod curent o agentie imobiliara cu pretentii obisnuite are un cost lunar de 7600 RON ( 76 mil ) iar acesti bani trebuie incasati de agenti care au venit la comision deci pt 7600 RON trebuie sa plece ei aprox cu 2000 RON deci ca sa poti functiona la limita iti trebuie 9600 RON ....aproape 100 milioane lei vechi incasari. In general nu prea lasa nimeni sume mari in agentie pentru ca comisioanele se negociaza. Pentru 100 mil lei vechi incasari , iti spun eu ca este de alergat cam cu 20 - 30 clienti. Din astia daca ai noroc 4 -5 cumpara ( daca iei de la fiecare tranzactie 600 Euro sa spui multumesc ) Agentiile care au incasari mai mari sunt agentii cu un portofoliu mare de clienti, cu servicii conexe intermedierii ( intermediaza si credite la banci, fac si evaluari pentru ipoteci, fac si studii de investii imobiliare ).
Cine crede ca se castiga bine din agentie imobiliara ( fara investitii majore ) il invit sa incerce....sa ingroase conturile firmelor de telefonie, ziarelor, benzinariillor si nu in ultimul rand sa dea la stat ce trebuie dat. Eu zic ca cei care castiga cel mai bine de pe urma tranzactiilor imobiliare sunt: clientul care si-a rezolvat problema, notarul care de pe scaun incaseaza o suma rezonabila, statul care isi ia impozitul de 2 sau 3 % si in ultimul rand agentul imobiliar ( 1 % ) care e singurul care se ocupa de client.

Eu zic ca cel mai important e sa iti alegi agentia care sa merite comisionul. Exista un procent rezonabil de agentii imobiliare care stiu sa-si faca treaba

Dan-SV, multumesc pentru privirea din interior pe care ne-ai lasat s-o aruncam.
Calculele mele pentru o agentie cu o secretara si un agent se invart intre 50 si 70 de milioane pe luna cheltuieli. Sa inteleg ca sunt destul de aproape de realitate. Daca mai pun un agent in schema, mai adaug ~ 20 milioane / luna.

Quote

am dat 104 milioane lei la aceeasi agentie in decurs de 2 luni ( a fost vorba de 2 banale apartamente de 3 camere, in zona banala, la preturi chiar mai mici decat media); aceeasi suma a dat-o si cealalta parte implicata

in concluzie, o tranzactie acopera toate costurile descrise mai sus si aduce si profit! asta in condiitile de pret ~50k la 3 camere, in prezent sub 80k nu exista, deci suma creste substantial...
suna bine, nu?

bine, vorbim de bucuresti, comison 3%, la suceava cu 1% si alte preturi, in suceava la 1% si preturi mai mici sa zicem 5 clienti acopera toate cheltuielile
si ca sa fim si mai realisti, ma cam indoiesc ca un agent imobiliar sau o secretara primeste salariu de 20 mil in Suceava (fie si brut, nici in Bucuresti nu prea au atat)

iar 5 clienti pe luna....asta da munca

cu masinile se practica si altceva: ori are clientul, ori transportul in comun sau "pejosul" ori le iei la angajati masina in rate si suporit doar o parte din rata, restul fiind treaeba angajatului; masina e numai de el utilizata, folosita in interesul firmei dar si pentru uz personal (iti faci si reclama gratuita cu inscrisuri pe ea), iar la sfasitul perioadei ramane la angajat (in felul acesta el e motivat sa aiba grija de masina, sa depuna efort sa aiba clienti, etc.)

ps. iar treaba cu "Este mult mai greu sa vinzi o proprietate scumpa decat una ieftina" nu prea tine, dimportiva, greu vinzi o cocioaba ieftina la periferie fata de un apartament excelent, in zona buna, bineinteles destul scump (la bucuresti se vand apartamente cu 2 camere, 90mp, pe langa herastrau, mobilate si cu parcare la preturi de peste 350.000 eur!!!; si se vand cam repede...)

aa, si tare as vrea sa vad o opinie de client multumit de agentia "romaneasca", cumparatori in special, pe care tocmai l-a usurat de vreo 5000 eur (ca stim toti ca amaratul de cumparator plateste de fapt tot comisionul agentiei, inclusiv cel al vanzatorului si adauga si banditul de notar !

Edited by aeon, 28 May 2007 - 10:19.

aeon, on May 28 2007, 11:13, said:

Cand am spus ca in cazul angajarii inca unui agent costurile cresc cu ~ 2000 ron nu ma refeream doar la salariu, ci si la celelalte cheltuieli pe care le implica: rata la ( inca o ) masina, telefon, dari la stat...

Da, faza cu masinile se practica in multe domenii, ma gandesc sa propun si eu agentilor sa suporte o parte din rata si sa le ramana lor masina la sfarsitul creditului / leasingului.

aeon, on May 28 2007, 11:13, said:

5 clienti la care le rezolvi problema ...nu uita si de restul de 20 cu care alergi de pomana. Cu privire la vanzarea proprietatilor ieftine si scumpe......da-mi voie sa te contrazic din cunostinta de cauza. Din numarul total de cumparatori putini sunt capsunari care au o suma mica de bani la portofel deci cumpara proprietati ieftine, iar restul iau cu imprumut de la banci si din cate se stie bancile nu arunca cu banii, deci tot spre ce e mai ieftin se duc. Daca ma uit atent la tranzactiile efectuate pot sa spun ca 90 % sunt pe criteriul " pret avantajos". De altfel si repartizarea proprietatilor pe categorii tine cont de posibilitatile financiare in general la o populatie. Nicaieri in lume nu cred ca predomina cei foarte bogati. Credca tot media si sub media e baza Care apartamente sunt mai numeroase in piata, cele cu 4 camere sau cele cu doua camere ? Deci iti garantez ca principiul ca, cele ieftine se vand mai bine e valabil. E drept ca cele mai scumpe sunt mai "sonore". Chestia cu cocioaba nu intra la statistica. Vorbim de apartamente normale. Ce spui cu apartamentele din Herestrau e bomboana de pe tort. Ele sunt cateva sute..pe langa sutele de mii existente. Statistic e infim.....practic e la vedere ca sunt in centru si sunt in publicitate. Cred ca statistic, la unul in Herestrau vandut putem vorbi de cateva din astea care nu le bagi in seama prin cartierele de rand.
Apropos de agentie romaneasca.......crezi ca in alte tari comisioanele sunt mai mici sau fac ei altceva de banii pe care ii primesc ?

Problema cu agentiile romanesti este simpla. Ca si cumparator, apelarea la serviciile unei agentii trebuie sa-mi aduca plus-valoare. Pe mine nu ma intereseaza ca alergi degeaba cu altii sau ca ai o secretara care-si face unghiile pe 30 de milioane pe luna.

Pentru mine trebuie sa fie profitabil sa apelez la o agentie. Cele mai ieftine apartamente in Bucuresti pleaca de la 50-60 de mii de euro, iar salariul mediu in Buc este de 300. La momentul la care eu platesc 1500 euro comision pentru o tranzactie, bani pentru care muncesc 5 luni de zile, 8 ore/zi, adica peste 800 de ore, este mai profitabil sa-mi iau concediu si sa alerg eu. Simplu.

Asta e problema in fond.

TLGsoft, on May 28 2007, 23:05, said:

Eu zic sa te angajezi la o agentie imobiliara.....sa rezolvi mai usor toate problemele ( venit mai mare si sa nu-ti strici concediul batand din usa in usa )  

Dan-SV, on May 28 2007, 23:35, said:

Fascinant...

Bre, amandoi aveti dreptate.

TLGsoft, intr-adevar, comisionul platit ar trebui sa reflecte eforturile depuse de agentul imobiliar in vederea gasirii celei mai potrivite proprietati conforma cu specificatiile cumparatorului.

Dan-SV, este intr-adevar mult de alergat, dar si satisfactia materiala este, cred, pe masura. Altfel nu cred ca agentia despre care vorbesti ar fi stat deschisa mai mult de cateva luni, corect ?

aeon, on May 28 2007, 11:13, said:

Dac te-ai considerat pacalit cu prima tranzactie de ce ai continuat cu aceeasi firma? Esti masochist?

aeon, on May 28 2007, 11:13, said:

Cate sute de mii de locuinte ieftine se van intr-un an? Si cate scumpe?  

Quote

pai nu m-am considerat pacalit (ci jefuit mai degraba);  toata piata agentiilor imobiliare este la fel: 3% la fiecare, nu ai de unde alege
mie mi-au facut "reducere" ca eram client fidel, ~2.3%

dar inclin sa cred ca nu ai umblat pe la agentii sa cumperi un apartament; incearca doar si sa vezi ce parere iti faci

...imi amintesc acum de o alta pseudoagentie, era un magazin de copiat hartii si vanzare diverse maruntisuri de birou, iar intr-o parte la o masa era o baba cu o stiva de hartii si caiete - patron si agent imobliar in acelasi timp
eu am intrat sa fac o copie la o hartie si am aruncat si niste intrebari legat de oferta lor, si cand am facut remarca ca sunt preturi imense iar comisionul mi se pare mare si as vrea sa negocieze cu vanzatorul un pret mai mic, a sarit de pe scaun, tipand la mine ca saut un derbedeu care habar nu are, ea munceste nu i si pierde timpul cu mine care nu cunosc piata si preturile dar am pretentii, etc. ; nu am mai avut nevoie de alta consiliere imobiliara...:

NUTaaa, on May 31 2007, 09:00, said:

habar nu ai ce vorbesti , ai lucrat lo o agentie imobiliare?stii cata munca se depune zilnic pentru banii pe care ii castigi?arunci cu noroi cand tu de fapt nici nu stii pe ce lume traiesti , ai o mentalitate bolnava , comunista(daca nu produce ceva este un lenes) pariez ca  lucrezi pe un salariu fix te duci in fiecare zi frustrat la serviciu ,  astepti pensia si pui in fiecare saptamana la loto poate macar asa te imbogatesti si tu ca oricum capul nu te duce.

spe, on May 29 2007, 12:26, said:

In primul rand trebuie sa stii ca un agent imobiliar nu lucreaza cu imobile, ci cu oameni. Trebuie sa aiba cunostinte bune de psihologie. Cati "turisti" cutreiera agentiile pretextand ca cumpara, cand de fapt nu au bani... dar se simt importanti sa fie plimbati gratuit cu masina de catre tine...

Nu valoarea unei locuinte conteaza, ci dorintele oamenilor. Adesea conteaza un moft, mai mult de cat o reducere de pret sau o valoare mai mare...

Apoi: cumpararea unei locuinte nu o decide osingura persoana, ci adesea o familie. Care poate cuprinde si matusa, soacra, bunica etc. Daca nu ai fler si un har deosebit, nu poti impaca 10-15 persoane din ambele tabere.

Agentiile alea 30 din SV ofera o baza de date fumata, si incearca sa tina secreta adresa, fara sa reuseasca intotdeauna. Daca nu dai detalii cumparatorul nu va avea incredere in tine. Daca dai detalii, cumparatorul va gasi locuinta si o va cumpara fara tine.

O regula de baza a comertului spune ca VANZAREA /CUMPARAREA SE INFAPTUIESTE INTR-UN CLIMAT DE INCREDERE.

Cand se porneste de la ideea ca agentul e hot, sansele incheierii tranzactiei sunt reduse la minimum.

Daca stapanesti arta inspirarii increderii, stii sa faci deosebirea intre un miliardar si un papagal, intre un vanzator constrans sa vanda (de regula) si unul care tooot vinde de 5 ani si de fapt in realitate nu s-ar desparti de casa in care sta de o viatza.... atunci poti sa intri in afacere.

Sfatul meu: daca nu stapanesti arta numita PSIHOLOGIE, mai bine spune NU agentiei imobiliare.

Daca insa tot te aventurezi... te pot ajuta cu 2-3 sfaturi saptamanal...

Edited by Dani Mois, 31 May 2007 - 14:18.

Stiu ca se lucreaza cu oameni, ca nu voi gasi doi oameni la fel, ca decizia de cumparare poate fi afectata de persoanele din jur / familie... N-am facut psihologie prea multa, totusi cred ca stiu sa citesc oamenii.
De dat detalii bineinteles ca voi da, cu o limita.

...Si da, am de gand sa ma aventurez   asa ca orice sfat, idee, parere, post care aduc ceva nou si util acestui subiect sunt mai mult decat binevenite.

iar cele spuse mai sus referitor la "turism, climat de incredere, psihologie" sunt iarasi balarii; am destula experienta cu agentiile, am vorbit cu minim 50 de agenti de la agentii din cele mai diferite (unul avea agentia in masina), cunosc detui colegi/prieteni care au apelat, si toti, fara exceptie, au aceeasi parere proasta/extrem de proasta despre agentii
poate e valabila doar in bucuresti, chiar sper asta

Edit: Multumesc supermoderatorului ca a sters posturi care nu aduceau nimic util discutiei.

Discutia ramane deschisa.

Edited by spe, 31 May 2007 - 15:38.

aeon, on May 31 2007, 15:58, said:

din toti clientii mei ...peste 90 % sunt multumiti si imi trimit la randul lor clienti. Sunt extrem de multumit.....si ma ocup de 10 ani de treaba asta. Nu m-as apuca de altceva pentru nimic in lume.  Si daca ar veni o vreme incat sa castig infim...tot asta as face...din placere. Daca ar fi asa cum spui nu ar apela nimeni la agentii. Noi nu ne facem nicio grija.....cat sunt proprietati vor fi si comisioane.

pentru spe:

Apuca-te de treaba si daca iti place si esti serios o sa fii super multumit. Nici nu se compara propria afacere cu a fi angajat. Nu e simplu dar satisfactia o vei simti pe pielea ta. Cine nu stie ... poate spune orice. Oricum ...va trebui timp sa ajungi bine cotat. Clienti sunt ( uneori mai multi..alteori mai putini ) si stai fara grija ca apeleaza cu placere la agentie. Vor fi si nemultumiti ...vor fi si tzepari...vor fi si zile grele.....dar la final o sa fii multumit.
O sa simti in vateva luni daca ti se potriveste activitatea asta. Trebuie sa te ocupi tot timpul ( de dim pana seara ) cu asta, sa stii bine ce vinzi, sa ai rabdare, sa fii sociabil, si mult noroc.

Ai fost pe la concurenta ? Ce impresie ti-au facut  ?

spe, on May 31 2007, 16:10, said:

Incearca sitemul de pe www.acpi.ro  , te poate ajuta sa oferi servicii mai bune clientilor. bafta