Credit imobiliar

Salutare,

Doresc sa achizitionez un apartament.
1. Avansul oferit dezvoltatorului imobiliar se poate considera ca avans pentru credit?
Daca eu ofer 50% din pretul apartamentului dezvoltatorului, trebuie sa am dupa aceea si 15% din diferenta de 50% pentru a oferi avansul bancii?

2. Are vreo importanta in cazul in care titularul depozitului bancar existent, difera de proprietarul ce urmeaza sa achizitioneze apartamentul in momentul semnarii antecontractului? (Ruda gradul 1)

3. In cazul in care platesc anticipat creditul imobiliar intr-o perioada scurta (detin o alta proprietate in care locuiesc si nu as dori sa o vand pana nu inchei mutatul/mobilatul in noul apartament si vreau sa o revand dupa aceea achitand aproape creditul) primesc un scor negativ in viitor?

Multumesc!

1 - NU. Avansul oferit dezvoltatorului NU se poate considera avans pentru credit
DA - trebuie sa ai aia 15% dar exista si credit ipotecar fara avans

2 - Are mare importanta. Banca vireaza banii in contul proprietarului NU in contul matusii Tamara sau mai stiu eu cui.

3 - NU. De ce sa primesti scor negativ daca esti bun platnic ?

1. DA. Suma pe care o dai dezvoltatorului se considera avans. Daca nici asta ne e avans, atunci ce ar fi?
2. Nu am inteles exact. Tu vrei sa platesti dezvoltatotul din al cont decat al tau? Daca da, se poate.
3. Nu cred ca primesti scor negativ, dar algoritmul de calcul a scorului FICO nu e public. Acum depinde si ce intelegi prin scor negativ. Daca ai 740 inainte de plata anticipata, nu o sa ajungi la -200.
E posibil sa iti scada la  720? Nu stiu, dar e posibila o mica scadere in prima luna.

Edited by strongsss, 21 October 2023 - 15:19.

Nu am fost destul de clar. O sa mai adaug ceva info.
2. Eu o sa achit avansul dezvoltatorului din alt cont decat cel al meu. In momentul constituirii contului, a fost facut de parinti si am depus acolo banii, inclusiv cei ai mei. Iar apartamentul il achizitionez pe numele meu.

Punctul 3 cred ca l-am lamurit.

La punctul 1, da intrebarea este doar informativa. Si cred ca @Naijax are dreptate. Avansul de 50% se considera avans, dar pentru dezvoltatorul imobiliar. Dar ma gandeam daca si banca il poate considera pentru ei pe baza antecontractului. Desi nu cred si trebuie si la banca 15% din diferenta de 50% ramasa.

 aallyynn08, on 21 octombrie 2023 - 15:42, said:

nu se intelege ce vrei sa spui, cum adica avans, dar pt dezvoltator? cine altcineva mai primeste avans? si cei 15% pe care ii mentionezi separat tot ca avans, unde se duc? nu tot la dezvoltator?

se poate ce vrei tu, dar mergi si vorbeste la banca inainte de a plati acel avans. te lamuresc ei ce e de facut.

Cei 50% prin antecontract, vor fi considerati la cei 15% ceruti de banca. Ca oricum banca nu-ti da 100% din credit, ci maxim 85%, de asta se cere sa vii de acasa cu cei 15% - minim. Bine, asta tine cont si de faptul ca evaluatorul evalueaza casa la pretul cerut de dezvoltator. Daca dezvoltatorul cere 120.000 dar banca, prin evaluator, considera ca valoreaza doar 100.000, tu doar pentru acea suma poti lua credit (-15%), nu 120.000 (-15%).

Initiator: cand i-ai dat 50% dezvoltatorului, exact asta ai facut: ai platit avans. Mai clar de atat nu se poate explica punctul 1. Banca impune un procent minim al avansului, pentru a - si minimiza riscul. Daca nu platesti, banca va ramane cu un bun de pe urma caruia face profit,  chiar daca il vinde la pret mai mic.
In ce priveste pct doi, nu e treaba bancii cum se plateste avansul.
Treaba ei este sa finanteze suma totala rezultata prin evaluare din care se scade avansul.
Am trecut  prin situatia descrisa de tine la pct. 2  anul trecut si nu au fost probleme.
Bine, eu eram contul platitor, dar astea sunt detalii...

Edited by strongsss, 21 October 2023 - 17:24.

@Warps si  @strongsss - Multumesc frumos! Am inteles, deci fie ca eu achit deja 50% dezvoltatorului si o sa iau un credit in momentul finalizarii apartamentului pentru restul de 50%, el se considera ca fiind un avans de catre banca. Nu am mai luat un credit si ma gandeam ca trebuie si catre banca, cumva oferit. A fost cam slaba intrebarea, dar ma gandeam ca trebuie apoi sa vin cu alti 15% din diferenta ramasa cumva "odata" cu banca.

@strongsss - iar legat de punctul 2, am inteles, nu conteaza titularul contului din care se vireaza banii catre dezvoltator pentru avans

nu se considera avans daca tu ii dai acum, si nu dupa ce faci cererea de credit. poate totusi sunt si banci care l-ar considera, dar nu cred.

(Trecand peste faptul  am parcurs etapele astea recent)  Cum sa nu se considere avans? Atunci ce este?
Contractul de vanzare cumparare este intre dezvoltator, in calitate de vanzator si beneficiar in calitate de cumparator.
Pretul contractului este de XXXX LEI din care s- a platit avans suma de YYYY LEI.

Edited by strongsss, 21 October 2023 - 20:58.

Buna seara.
Sunt intr-o discutie/situatie similara.
Sa zicem ca pretul apartamentului e 100K Euro. Fac antecontract cu dezvoltatorul platind 50K Euro (apartamentul urmeaza sa fie intabulat etc.), si restul de 50K Euro prin credit ipotecat de la banca.
Pentru cei 50K Euro credit mai e nevoie sa achiti inca un procent minim de 15-30%?

Banca nu are treaba cu avansul, decat ca valoare pe care ti -o asumi sa o platesti in afara creditului. Banca iti cere o plata in avans (catre vanzator, evident) pentru ca vrea sa puna ipoteca pe ceva ce valoreaza mai mult decat creditul, asigurandu-se astfel ca, in caz de neplata a creditului, isi recupereaza banii (cu varf si indesat)

Quote

Cui sa achiti?
Avansul il dai dezvoltatorului, nu l dai bancii.


Extras dintr-un model de contract
Preţul acestei vânzări este de [...] EURO, echivalentul a [...] Lei, calculat la cursul BNR de astăzi, [...], de 1 EUR=[...] lei, pe care noi, VÂNZĂTOR 1 şi VÂNZĂTOR 2, declarăm că l-am primit parţial şi se va achita integral astfel:
1. suma [...] EURO, în numerar, la data perfectării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. [...], la B.N.P. [...].
2. restul de preţ, în sumă de [...] EURO, se va achita în termen de [...] zile lucrătoare, termenul începând să curgă de astăzi, data autentificării prezentului contract, din creditul acordat cumpărătorilor CUMPĂRĂTOR 1 şi CUMPĂRĂTOR 2, prin Programul „Prima Casă”, conform Contractului de credit nr. [...], încheiat cu Banca [...] ...

Edited by strongsss, 21 October 2023 - 21:24.

 Neadumitru, on 21 octombrie 2023 - 21:06, said:

Salut

Nu, dar tehnic depinde.

Conform normelor BNR, bancile nu au voie sa ofere credite pentru sume mai mari de 85% din minimul dintre valoarea tranzactiei si valoarea de evaluare a imobilului. Prin urmare, pentru restul de 15% trebuie sa vii cu bani de acasa. Unele banci ofera chiar mai putin decat 85%, deci ai nevoie de avans mai mare.

In cazul tau, daca dupa intabulare si evaluare apartamentul valoreaza 100K EUR sau mai mult, banca iti va acorda 50K EUR fara probleme. Mai putin de 50K vei primi doar daca apartamentul va fi evaluat la 58.8K sau mai putin.

Mai intai i-a creditul si pe urma plateste aia 50%. Ce faci daca bancile nu iti dau imprumutul, din diferite motive?

Avansul trebuie sa il ai in cont, banca iti da diferenta pana la valoarea imobilului inscrisa la notar in contractul de vanzare cumparare !

Daca tu platesti azi avans si maine faci cerere de credit situatia va fi aceeasi, notarul scrie suma in contract si banca iti cere sa arati ca ai in cont avansul !

Nu mai vorbim de combinatii cu alte nume ca aia e chiar banal de priceput ca nu e ok !

Nu ne crezi pe noi care am facut credite ?
Intra pe site-ul oricarei banci la sectiunea contact si in cateva ore te suna cineva sa iti explice, ca e o foame acum de crediteee…

Edited by _o_, 22 October 2023 - 09:46.

 baribalu, on 22 octombrie 2023 - 09:29, said:

Salut

In situatia data nu se poate.

Ca o banca sa iti poata oferi un credit imobiliar cu ipoteca trebuie ca imobilul pe care vrei sa il cumperi sa fie intabulat. Cand semnezi un contract (promisiune de vanzare/cumparare) cu un dezvoltator, in general o faci cand inca acel imobil nu este terminat. Unii semneaza si dau avansul de la stadiul de "groapa" sau chiar inainte de inceperea lucrarilor.

Evident ca iti asumi riscul sa nu primesti credit. Dar e putin probabil sa patesti asta daca te interesezi inainte. Daca obtii venituri legal in Romania, te incadrezi in gradul maxima de indatorare si nu ai istoric negativ la birou de credite, este aproape imposibil sa nu poti lua credit. In cazul putin probabil cand nu primesti credit, poti vinde acea promisiune de vanzare/cumparare, fie dezvoltatorului, fie altui cumparator. Deci e aproape imposibil sa pierzi banii de avans din cauza ca nu primesti credit.

In schimb riscurile sunt mult mai mari sa pierzi banii de avans din cauza dezvoltatorului. Au fost destule cazuri cand firmele au intrat in insolventa sau lucrarile s-au oprit si oamenii au ramas cu ochii in soare. Planorama in Bucuresti, Tower in Cluj, Greenpark din Bucuresti, Flamingo Park in Corbeanca, etc sunt printre cele mai mediatizate datorita marimii lor.

Eu am achitat cei 15% din valoarea apartamentului direct dezvoltatorului in baza unui antecontract, in Feb 2022, iar acum că a fost intabulat blocul, un an jumătate mai târziu, făcut credit pe restul sumei, iar cei 15% achitați prin bancă au fost luați în considerare. Nu a trebuit să mai achit inca 15% din suma rămasă că sa pot accesa creditul.

Aaaalyn, tu cumperi de la proprietar nu de la banca, cum sa dai 2 avansuri. Dai avans 50 %, banca va trimite restul de bani catre proprietar si acela va fi creditul.
Un notar serios iti va recomanda sa platesti dintr-un cont al tau. In fata notarului va tb sa confirmi ca ai platit si apoi sa vii cu dovada trimiterii banilor si sa pastrezi dovada la notar. Proprietarul va trimite dovada incasarii, si aceea tb pastrata.
Inainte de semnare, ar tb sa consulti un draft al contractului.
Cel mai bine intreaba la banca si notar ca sa nu mai vii cu astfel de confuzii.

 Neadumitru, on 21 octombrie 2023 - 21:06, said:

Nu. Ai da 150000 pt un apt de 100000 ? Cumperi de la banca?

Invatati proprietatea termenilor.

Banca cere doar dovada platii avansului. Unele banci de fapt nici nu cer antecontract. Ex Bcr/ Ing - poti plati avansul in ziua semnarii contractului final, fara niciun fel de antecontract.

 slai, on 21 octombrie 2023 - 20:33, said:

Nu mai dezinforma. Daca apartamentul si cumparatorul sunt acceptati la credit, orice suma este 15% sau 25% pt a doua locuinta ESTE AVANSUL.

Edited by the_blue_raven, 22 October 2023 - 12:35.