Balcon parter trecut în carte

  Vă salut!
  Vreau sa cumpăr un apartament prin credit, dar am câteva nelămuriri. Pe cartea funciară și pe releveu apar 2 balcoane, dar ele nu sunt construite, iar terenul de sub ele fiind concesionat.
   Apartamentul a fost cumpărat de actualul proprietar tot prin credit, tot cu aceeași problemă, deci a mai fost verificat.
   Cum le as putea construi în legalitate? M am gândit că aș putea să obțin o autorizație de renovare imediat după ce le am ridicat.
   Ce riscuri pot să apară daca e să cumpăr apartamentul așa?
   Ce riscuri pot să apară daca mă apuc sa construiesc balcoanele?

haisalut, on 10 februarie 2024 - 21:20, said:

Poate chiar un mic dosar penal... Cu siguranta vecinii iti vor sari in cap.

Eu nu as plati pentru cele doua "balcoane fictive". Calculezi metri patrati reali si platesti pentru aia.

Posibil evaluatorul bancii sa nu iti accepte balcoanele fictive si, daca banca e mai stricta, sa nu iti acorde creditul ipotecar. NU plati avans inainte de acordul bancii ca totul este ok.

Amuzant o sa fie ca o sa platesti impozit aiurea.

Si cei de la banca or sa trimita un evaluator, un nene care vine si face poze.

Autorizatie de renovare?

Trebuia sa explici care este povestea balcoanelor care nu exista?

Salut

Trebuie sa clarifici situatia balcoanelor cu actualul proprietar.

1. cine este concedentul?
2. care sunt conditiile contractului de concesiune? daca primaria Bucuresti este concedent, vezi ca de anul trecut s-au majorat tarifele de 12 ori (0.5 lei/mp/luna x coeficient in functie de zona).
3. cum au fost "construite" sau "demolate" balcoanele?

In orice caz, riscurile sunt:
- banca sa nu aprobe creditul. unele banci, precum CEC nu aproba nici macar daca s-au desfiintat debarale din placaj. Ma gandesc ca lipsa unor balcone nu e ceva ce poate fi trecuta cu vederea intr-un raport de evaluare, oricat de binevoitor ar fi evaluatorul si cat de "amabil" ai fi tu
- sa ajungi sa platesti chirie pentru concesiunea de care nu beneficiezi in mod real.
- sa ai aceleasi probleme ca actualul proprietar cand vei vrea sa vinzi apartamentul mai tarziu daca nu iti asumi rezolvarea problemei (timp, bani, nervi etc...)

Eu, in antecontract (promisiune de vanzare-cumparare) as insera o clauza prin care sa oblig actualul proprietar sa rezolve situatia (actele sa reflecte realitatea).

A existat o perioada de haiducie in anii '90 - inceputul anilor 2000 cand fiecare facea cum il taia capul. balcoane in plus, pereti sparti, inchis spatii din scara blocului etc... acum (din fericire) nu mai merge, cel putin nu in orasele mari. Fara autorizatie de constructie (unde ai nevoie de aprobarea vecinilor si de proiect) nu poti face legal balcoanele.

Vara-mea a cumparat in 2007 in Bucuresti (cu credit) un apartament de 3 camere la parter. Din 3 camere in realitate sunt 2 pentru ca fostul proprietar a spart niste pereti, a facut open space + un balcon. Nici o modificare nu apare in acte. Si a luat credit bine-merci. Pentru ca si-a luat casa, de mai bine de 1 an se chinuie sa-l vanda si nu gaseste pe nimeni, iar ca sa intri in legalitate e un cosmar atat financiar cat si birocratic. A fost dispusa sa demoleze balconul si sa refaca peretii dar ce sa vezi, blocul a fost reabilitat, inclusiv balconul ei facut fara acte. Acum nu vor vecinii sa o lasa se sparga balconul ca i-ar afecta si pe ei. Iesi din asta daca poti...

Edited by bogdan_o, 10 February 2024 - 22:11.

Ai impresia ca cineva iti va da credit sa cumperi ceva ce nu exista?
Pana sa te apuci sa construiesti balcoanele, gandeste-te la cele de mai sus.
Chiar daca pare tentant acest apartament, chiar daca poate ca reusesti sa mituiesti incoace si incolo, tot ilegalist vei ramane.
Cel mai bine ar fi sa cauti altceva.

Iti dai seama cat de repede or sa-l reclame vecini cand or sa vada ca se apuce sa construiasca balcoane.
Cred ca majoritatea nici nu stiu despre ce este vorba.

Aceste balcoane exista in cartea funciară. Deci cândva au fost obținute autorizațiile, acordul vecinilor și p.v de recepție a lucrării, pt a fi intabulat. Mă gândeam să obțin ceva autorizație de renovare a balcoanelor și să le construiesc, atât timp cât ele există pe schiță și terenul e concesionat.

Pare genul de situatie de o sa te judeci cu OCPI si primaria.

Care este functionarul ala public care si-a pus semnatura pe receptie a unor balcoane care nu exista?

MindArchitect, on 10 februarie 2024 - 22:34, said:

Buhahahha
1. probabil e mort si ingropat.
2. Cand se face receptia la 1000 de apt, tu crezi ca vine acel functionar cu ruleta si masoara fiecare apartament in parte de pe plan, apoi tot blocul?

Cheama un cadastrist, reface cadastrul, il depune pt indreptare eroare materiala.

Sigur te uiți pe desenul tau?
Sunt blocuri unde la parter NU exista balcoanele. Doar de la etajul 1 in sus îs construite și balcoanele.
Desigur că cei de la parter nu plătesc impozit pe locul unde cei de sus au și balcoanele.

MindArchitect, on 10 februarie 2024 - 22:10, said:

Prima data il reclama vecinii la Presedinte si la Administratorul Asociatiei de Proprietari si vin aia cu scandal la el sa ii opreasca lucrarile (asa se practica cu amenintari,gen ii fac ei plangere la inspectia de stat in constructii,la politie).

Initiator nu cred ca iti aproba banca creditul dupa ce se face evaluarea. Trebuie refacut cadastrul doar pe apartament,cu suprafetele reale reiesite din masuratori la fata locului.
Nu plati nici un ban in avans vanzatorului,pana n-ai acordul bancii.

Edited by DannyHuwe, 11 February 2024 - 09:09.

Apartamentele astea sunt facute sa para o afacere. Sunt roman, nu ma fac ca nu inteleg partea interesanta, ca poti face balconurile respective si vinzi mai departe.

Am locuit intr-un bloc unde la parter au facut balcoane, prin 90. Balcoanele facute dupa metode si metode. Adica? Unele construite direct cu BCA, altul BCA si polistiren izolatie.
Si amandoua se lasasera ca se observa in balcon, vedeai in balcoanele respcetive, le mai carpeau, chituiau.
Iarna mai bagau copilasi petarde prin crapaturile respective.

Si cand s-a facut un blacon ce am injurat, ca treceam pe langa bloc cand ploua, pai nu mai puteam din cauza ca se construise balcon.
Nu stiu daca au fost cu autorizatie, daca ne-a intrebat careva.

Ce stiu ca in urma cu ani de zile au facut aia de la primarie verificare prin cartiere, au daramat balcoane.

Si sa zicem de dragul la discutie ca aia de la banca acorda credit pentru 2 balcoane care nu sunt construite. Tu ca proprietar trebuie sa intri in legalitate, audiente la OCPI, audiente la primarie, trebuie sa dai in judecata, sa ai si un credit de platit.

Am vazut caz la sf anilor 90 cand primaria a dat amenda ptr construire ilegala de balcon si a demolat balconul respectiv (zici ca era cazemata facuta.)
In plus facuse si usa exterioara +scara pe lateralul balconului construit, ca sa poata accesa din afara acel apartament.

Ptr a lua autorizatie de constructie balcon e mult prea mare bataia de cap, parca nici nu se mai da in prezent.

Cauta alt apartament cel mai bine.

Edited by DannyHuwe, 11 February 2024 - 10:59.

 MindArchitect, on 11 februarie 2024 - 10:48, said:

Cu ce să intru în legalitate daca ele apar in cartea funciară și în planul cadastral?

Este sigur ca initiatorul l-a gasit ff ieftin de cumparat si l-a negociat de pret in jos suma considerabila
Altfel nu vad de ce s-ar crampona atat de tare sa il cumpere

MindArchitect, on 10 februarie 2024 - 22:02, said:

 DannyHuwe, on 11 februarie 2024 - 11:26, said:

Tu în loc să mă ajuți cu un răspuns la ceea ce întreb, faci tot felul de presupuneri aberante. Locuiesc Intr un oraș unde cererea de achiziție a imobilelor e destul de mare, iar apartamentele sunt scumpe și de multe ori jalnice. Acest apartament mi s a parut la un preț corect, fiind recent renovat, mobilat și utilat destul de decent. De aici și negocierea nu a fost o sumă atât de considerabilă pe cât crezi. Am negociat doar 500 de euro la el.
Pe scurt, îmi caut apartament de mult timp. Acesta îmi place și mi se pare că rentează banii față de altele. Zona îmi convine fiind una mai liniștită și destul de aproape de job. Deci daca as mai putea construi și aceste balcoane ar fi ideal.
  Să presupunem că trece de evaluatorul băncii, obțin creditul și în scurt timp construiesc aceste balcoane conform cum apar ele în cartea funciară și în planul cadastral. La ce riscuri m as supune după?

Eu am costruit balcon in 1996.
Pasii au fost:  
-Cerere eliberare Certificat de Urbanism  -L-am primit in mai putin de 1 luna. (15.11.1995 depusa cererea, Primit Certificatul de Urbanism pe 12.12.1995)
A limitat dimensiunea si forma la  dimensiunile si forma balcoanelor de pe coloana.
-Obtinerea de planuri cadstrale la scarile cerute de furnizorii de utilitati de la  primarie;
-Avize de la toti furnizorii de utilitati , daca este vreun traseu de utilitati pe acolo nu vei obtine avizul.
-Acord notarial de la toti proprietarii de pe coloana.
-Proiect  care include si studiul seismografic pe structura pentru a sparge peretele sa faci usa de acces, verificat MLPAT.
-Cu Proiectul se cere aviz IGSU care va pune spampila "vizat spre neschimbare" pe proiect si iti va da avizul.
Cu aceste avize si cu certificatul de urbanism am solicitat Autorizatie de Construire pe care am primit-o undeva prin Iunie 1996.

Daca sunt balcoane pe coloana deasupra nu cred ca e vreo problema in a obtine toate actele necesare .
Ce ma mira este faptul ca terenul este concesionat el ar fi trebuit sa fie in proprietate cu cota indiviza fiind situat sub balcoanele de pe coloana.
Daca nu sunt balcoane pe coloana, ai aflat raspunsul la intrebarea : "De ce lipsesc balcoanele fizic?"

haisalut, on 10 februarie 2024 - 22:16, said:

Salut

Nu exista autorizatie de renovare. Exista autorizatie de constructie care trebuie obtinuta pentru anumite tipuri de lucrari. Autorizatiile de constructie sunt emise pe o perioada determinata de timp. Daca au expirat trebuie sa reiei procesul de autorizare in functie de conditiile in vigoare la momentul in care faci noua cerere.

Daca apartamentul indeplineste criteriile tale si esti dispus sa rezolvi problema balcoanelor fictive pe banii si timpul tau, go for it. Pana la urma nu esti nici primul si nici ultimul care cumpara o proprietate care in realitate difera fata de ceea ce este in acte.

Totusi sfatul meu e sa mentionezi in antecontract ca daca banca nu iti acorda credit din cauza greselilor sau inconcordantelor din actele proprietatii tu sa iti poti recupera avansul dat.

Daca le construiesti legal, singurul risc ar fi cel legat de taxa pentru concesiune. Daca in schimb te apuci sa le construiesti de capul tau risti amenda de la ISC (1.000 - 100.000 lei). In toate cazurile, procesul nu va fi nici simplu, nici scurt si nici ieftin. Ai nevoie de proiect, experitiza, aprobari etc etc... Asteapta-te sa mai bagi niste mii bune de eur in treaba asta, fara a lua in calcul constructia propriu-zisa ca nici ea nu este ieftina.

Obiectiv vorbind, fara niste pile/cunostinte/relatii sansele sa obtii credit sunt mici, la fel si rezolvarea situatiei intr-un timp si cu un cost rezonabil. Tu stii mai bine pe cine si unde cunosti si de cat timp si bani dispui.