Locuinta unifamiliala P+1 si mic spatiu productie alimentara

Salutare,

Pentru ca sunt cativa ani de cand urmaresc sectiunile de pe aici si am vazut experientele de succes ale unora, m-am decis sa imi asum si eu prezentarea in public a jurnalului meu de casa.

Context
Suntem o familie cu un copil de 7 ani care are nevoie de maximul din timpul nostru. Locuim in sectorul 3 si construirea unei case este acum o alegere naturala pentru ca sotia are de cativa ani un succes interesant cu hobby-ul ei in materie alimentara, iar juniorul are nevoie de spatiu tot mai mult pentru consumarea energiei lui.
Singura conditie impusa de sotie a fost ca terenul achizitionat sa fie in Bucuresti, motiv pentru care am ales pana la urma un lot din care vor ramane utili cam 420 de mp, intr-o zona care se dezvolta de la luna la alta, cu marele avantaj ca ajungem de la apartamentul nostru la teren in 5 minute cu masina.

Necestitati
In linii generale doresc ca pe terenul disponibil sa pot construi locuinta noastre plus un spatiu de productie alimentara pe care ulterior sa pot obtine o licenta de productie, astfel incat pustiul sa nu fie privat de prezenta mamei prin implicarea in micul business alimentar. Alocarea spatiul ar fi cam 50-60 mp spatiul aditional si cam 150-180 pentru locuinta.

Mai precis, cerintele noastre au fost:
Parter:

• Un hol la intrare din care sa se poata intra fie in locuinta fie in spatial de prezentare al laboratorului

Locuit

• Living
  
• Bucatarie (inchisa)
  
• Baie (cu dus)
  
• Birou (max 12-14 mp) in care sa se afle o canapea extensibila - optional, daca ne incadram in spatiu
  
• Camera tehnica (preferabil cu fereastra)

Spatiu productie

• Camera prezentare (12-15 mp) (cu acces de afara dar si din casa)
  
• Camera productie (20-25 mp) (ar fi bine sa mai fie o iesire)
  
• Vestiar (cat de mic) cu dus (cat de mic)
  
• Camara (chiar si 2-3 mp), camera de frig si spatiu de depozitare (toatea astea le vad insiruite pe un perete pe nord)

Etaj:

• Doua dormitoare 15-17 mp
  
• O baie mica cu dus
  
• Un dormitor mare (25mp)
  
• Baie matrimoniala (preferabil cu acces din dormitor)
  
• Dressing (preferabil cu acces din dormitor)

As prefera sa mai fie luate in considerare urmatoarele:

• izolatie cu vata minerala 150-200 mm
  
• pe partea dinspre sud a acoperisului pozitionare 20 panouri fotovoltaice, plus doua panouri solar pentru incalzire apa
  
• existenta unei unitati centralizare de ventilatie cu recuperare de caldura si circuite tur/retur aer in principalele camere.

La acest moment am primit un mic plan de parter si etaj, in care observ ca am pierdut un dormitor la etaj, ca nu am izolatie de 150-200.
Sotia nu doreste biroul la parter, ca urmare cred ca vom renunta la el si eventual mai fac un spatiu de depozitare a sculelor si jucariilor mele de om mare.

Sunt foarte incantat de comunicarea cu arhitectul si am gasit deschidere la ideile mele. Am apreciat ca, de exemplu, considera sistemul de ventilatie ca fiind obligatoriu pentru o locuinta, lucru greu de acceptat prin Romanica, unde aerisim casa cel mai bine deschizand geamul.
Mi-a spus ca este o prima schita si ca golurile de geam nu sunt finalizate inca.

So...wish me luck

Sa o luam cu inceputul.
Problema este spatiul alimentar/prodcutie/comercial.

In Romania se pot foarte multe, dar daca vrei sa fii legal, trebuie teoretic ca terenul pe care faci chezasia sa fie macar in L1 (a-d) dpdv al PUG-ului capitalei.
Acesta permite facilitati de productie de pana la 250mp defasurati.
Te uiti pe harta sau citesti certificatul de urbanism.

http://www4.pmb.ro/w...e verificat.htm

Ai asta?

Din ce inteleg, faci exact ceea ce fac si eu, adica laborator de cofetarie/patiserie.

Eu am innebunit cate hartogarii am facut, pt ca statul roman e cretin.
In plus, e nevoie de flux HACCP. (il ai, cu memoriu etc?)

Am vazut cateva laboratoare de cofetarie, si m-am inchinat, adica fluxul era doar pe hartie. Sa nu zic de lipsa curateniei/igienei.
Teoretic zic ca ai un flux (vestiar, baie) intrare materii prime si iesire, dar va fi destul de aglomerat.

Bransamentul electric de cat este? Ti-ar trebui ideal 32A (22 kw).

Vezi ce faci cu avizul DSP, pt ca s-au schimbat normele OMS 94/2018 si sunt niste imbecili care asteapta spaga.

Teoretic, nu mai poti face productie "poluanta" in cladirile de locuinte.

Nu uita de filtrul de grasimi pe canalizare.

Edited by Courage, 09 February 2020 - 10:43.

Asa ca o sugestie ...
Ce zici si de un demisol? Mai ales ptr camera tehnica.. plus spatiu de depozitare!
Si sa nu zic ca in mod natural demisolul are o mare inertie termica...

Pentru "productie" alimentare, este neaparat necesara separarea traseului materiilor prime de traseul produselor finite.
Chiar si materiile prime trebuie sa aiba trasee separate in functie de provenienta, animala, fructe si legume.
Carne de pui NU tebuie sa se "amestece" cu pestele sau faina , lactatele sau carnea de porc.
Sunt necesate spatii frigorifice separate si mese de transare separate.
Discuta cu cineva care opereaza o bucatarie de restaurant. Viziteaza modul de impartire a spatiilor de depozitare, aprovizionare, livrare.
NU-i deloc simplu.

Edited by tioopedi, 09 February 2020 - 10:39.

Omul nu face restaurant, face laborator de cofetarie.
Nu are chestii de origine animala, in cel mai bun caz sunt ouale, dar acare acum vin la punga, separate si in unele cazuri deja pasteurizate.

Ai grija la frigidere, pt ca acestea degaja o mare cantitate de caldura, si devine problematic vara, mai ales cu cuptorul.
Cuptorul il scoti in afara? O sa ti se ceara sa scoti aerul peste inaltimea casei.

Cat de aproape ai vecinii? Angrenajele frigorifice clasice sau SH fac un zgomot innebunitor.
O camera frigorifica (de 6mp) cu agregat Silentio (gen AC) costa cca 5000 EUR

Edited by Courage, 09 February 2020 - 10:49.

Multumesc, mai precizez urmatoarele:

1. regimul terenului este M2, cu o limitare de inaltime P+2 in zona mea.
2. cunosc cerintele de flux separat, am consultanta in aceasta zona, arhitecta proiecteaza, printre altele si pentru un mare lant de cofetarie/patiserie
3. este vorba de un minilaborator in care vor lucra maxim 3 oameni simultan (inclusiv sotia). Nu dorim extinderea in acea locatie, ca urmare ceea ce pare inghesuit este de fapt locul in care sotia va putea face, cu licenta, minunile pe care le face acum.
4. cunosc binisor administratia publica din Romania, sunt pregatit sa am de-a face cu ea.

 IMG_20200209_104717.jpg   431.27K   73 downloads
PS. Apreciez modul de prezentare a cerintelor catre arhitect.

Courage, on 09 februarie 2020 - 10:45, said:

Cuptorul va fi in aceeasi incapere. Este vorba de un cuptor profesional pe 400V si de 2 cuptoare de back-up/uz curent pe 230V.
Caldura sper sa o putem disipa cu intelepciune

Puterea maxima absorbita pe care o am calculata acum este pe undeva pe la 18 KW, dar nu stiu inca detaliile, o sa ajung si acolo

roman_roman, on 09 februarie 2020 - 10:49, said:

Ceea ce ai desenat in stanga se va adauga fara doar si poate la final. Acolo este fluxul de alimentare cu materiale/materii prime.
Nu as dori dining separat de zona de gatit.
Ce ai propus pe zona de birou?

PS. Nu realizez daca este sarcasm In orice caz am spus ca am o comunicare ok cu arhitecta.

@Claudiu ai obtinut CU ? Intreb pentru cerintele de retrageri , cut-pot .

Ce iti veni cu "sarcasmul" ?!!!

Am mutat mai in dreapta terasa si bucataria pentru ca terenul e de asa natura , dar si pentru a obtine o CT.
Zona de birou am impartit-o pentru ca ai zis ca nu doresti, si sa fie incaperi cu alte functiuni.

Edited by roman_roman, 09 February 2020 - 11:06.

Man arhitectii nu sunt niste fiinte atotstiutoare.
Proiectul HACCP ti-l face cineva acreditat.

Un cuptor dublu poate sari de 25kw, si e f important sa ii ai.
In cofetarie e mare prb cu consumul de curent.
Ia in calcul ca in toate zonele de productie sa ai scurgeri de canalizare.

Personal cred ca gresesti dpdv al unui laborator nou.
Se va umple rapid, vei avea frigidere peste tot si mese reci.
Productia unde o bagi? Materia prima teoretic nu e multa, dar cand adaugi ce produci, ambalaje etc... o sa injuri.

Nu te costa mai nimic sa mergi la DSP-ul local cu planul haccp, sa vezi o a doua opinie.

Spatiul de depozitare se poate face ulterior in spate ,in functie de cum ii evolueaza afacerea.

roman_roman, on 09 februarie 2020 - 11:01, said:

roman_roman, on 09 februarie 2020 - 11:01, said:

Am obtinut CU, retragerile sunt deja marcate (3 metri lateral, 5 metri fata/spate, fata de aliniamentul existent. Pe fata este o retragere de 2 m de la aliniamentul existent, pentru drum categ 2 cu latime de 12 m, ca urmare voi avea doar 3 metri pana la gard).
Nu este grozav, atat a incaput in buget in zona aia, in care in 2 ani de cand ma ocup de "monitorizare" s-au dublat preturile.

Sarcasmul am vazut ca abunda pe aici, atata tot, nu ma deranjeaza, il folosesc si eu des cu mai multa sau mai putina reusita. Reusesc insa sa fiu deseori fix Sheldon din Big Bang Theory, mai putin partea cu geniul

Cum vad eu proiectul imbunatatit acum:
- zidurile sa fie la 45, nu la 40 ca acum
- prin inlocuirea biroului cu un spatiu de depozitare (am si camera tehnica in casa scarii) sa reduc din latimea casei cu un metru (nu stiu daca pe vest sau pe est inca, dar cred ca pe vest sa pot intra cu masina pana in zona de descarcare materie prima)
- am nevoie de un al treilea dormitor la etaj, dar as vrea sa nu ma duc mult peste spatiul de productie. Asta necesita o rearanjare a planului la etaj, dar ma mai gandesc cum.

Dupa cum se vede, pe spatiul de productie am un luminator. Stiu ca solutiile de hidroizolare/termoizolare existente sunt super tari in prezent, nu imi dau seama insa daca avem pe la noi pe aici si priceperea de executie ca sa nu ma trezesc ca imi picura ploaia in laborator.

Adm, on 09 februarie 2020 - 11:03, said:

Apreciez, voi avea o "viza" inainte de finalizare. Stim deja ce inseamna asta si repet ca nu dorim productie de volum. Pentru ca te pricepi, realizezi si ca proiectul tine cont la un minim de cerintele existente (evident fluxurile nu sunt evidentiate/plus ca lipseste accesul de alimentare). Pur si simplu nu dorim mai mult, simplu. Am facut totusi vestiar si baie dedicate in ideea ca vom avea, poate, mai mult de 2 persoane in laborator. Pentru moment va mai fi doar o angajata.

Ghita_Bizonu, on 09 februarie 2020 - 10:37, said:

Imi surade tot mai mult, dar nu o voi lua de la capat cu CU/avize pentru asta. Voi face un camin pentru alimentarea cu apa din put si voi incerca sa fie cat de cat generoasa.

Claudiu C, on 09 februarie 2020 - 11:27, said:

Care-i diferenta intre normele obligatorii in situatia in care "volumul" productiei este redus??
Cand totul se face pentru comercializare , nu poti spune ca volumul este redus, si de fapt este pentru consumul propriu.
Vrei sa comercializezi, atunci respecti reguluile, chiar daca asta inseamna sa ai 2 grupuri sanitare, unul pentru femei, altul pentru barbati.

Courage, on 09 februarie 2020 - 10:45, said:

De doi ani am in living doua firigidere mari care sunt totusi foarte silentioase, poate pentru ca sunt de tip inverter. Ar fi ceva zgomot de motoare (la agregatul camerei de frig, la pompa de caldura, dar nu cred ca voi ajunge la nivel de poluare fonica

tioopedi, on 09 februarie 2020 - 11:34, said:

Exista multiple diferente in functie de numarul de angajati/natura productiei. Trebuie citit foarte mult si tot nu te lumineaza. Cum spuneau Courage si Adm o vizita la DSP sau la cineva care face deja asta este mult mai relevanta. Din fericire am avut norocul sa am parte de ambele, nu va exista rabat la calitate.

Volumul de care vorbesc are legatura cu spatiul dedicat.

Apreciez sugestii pe urmatoarele topicuri relevante la acest moment:

- zidurile sa fie la 45, nu la 40 ca acum (sau sa incerc un termosistem de 200?)
- prin inlocuirea biroului cu un spatiu de depozitare (am si camera tehnica in casa scarii) sa reduc din latimea casei cu un metru (nu stiu daca pe vest sau pe est inca, dar cred ca pe vest sa pot intra cu masina pana in zona de descarcare materie prima)
- am nevoie de un al treilea dormitor la etaj, dar as vrea sa nu ma duc mult peste spatiul de productie. Asta necesita o rearanjare a planului la etaj, dar cum?

Edited by Claudiu C, 09 February 2020 - 12:04.

Adm, on 09 februarie 2020 - 11:03, said:

Pentru avizarea de catre DSP este necesara certificarea HACCP? Am avut impresia ca sunt diferite, am impresia ca daca ai HACCP ai mari sanse sa fii conform DSP ( cred ca ramane la latitudinea inspectorilor, ca, deh, suntem in Romanica).

Adm, on 09 februarie 2020 - 11:03, said:

Da, stiam de asta (ma rog, stia arhitecta )

Adm, on 09 februarie 2020 - 11:03, said:

Cuptorul pe care il avem in vedere este unul trifazic cu putere maxima absorbita de 9.5 Kw. Sunt si mai mari de atat, cunosc, dar pe acesta il vom lua acum.

Nu am stiut de separatorul de grasimi pe canalizare. Cum faci cu namolul rezultat in urma separarii? Unde se deverseaza?

Un al 3-lea dormitor peste terasa.

"am si camera tehnica in casa scarii" ?!

roman_roman, on 09 februarie 2020 - 12:39, said:

Vorbesti de terasa (oare terasa este) din coltul de nord est? sau de cea mare, de pe laborator? As vrea sa ma intind cat mai putin peste laborator.

Nord-vest- est..de unde sa stim noi care sunt daca nu le vedem pe plan ? De ce uita arhitectii acest detaliu ,minor,dar esential ?!

Peste terasa de la living-bucatarie.