Randament chirii bloc nou vs. bloc vechi

Eu sper ca la noi la un moment dat sa desfiinteze tigania asta cu buticuri improvizate in apartamente de la parter, chestie pe care nu am mai vazut-o nicaieri. La fel cum s-a intamplat si cu gheretele de pe strada pe care le-a curatat Basescu, si cum s-a intamplat si cu gheretele din metrou. Ca e o diferenta mare intre un spatiu comercial gandit ca atare de cand a fost construit blocul, versus abominatiile cu usa sparta din balcon si trepte turnate direct in strada, de la noi.

Editat de MembruAnonim, 20 ianuarie 2023 - 16:58.

kaii, on 20 ianuarie 2023 - 16:45, said:

Ultima oara am fost la Ikea sa vad niste fronturi noi, sa ma decid daca sa le schimb pe ale mele sau nu.
Pentru chiriasi stiu exact ce iau, o bucatarie si mobila completa pentru un apartament, inclusiv electrocasnice, este treaba de cateva ore, configurat si comandat. In maxim o saptamana ajunge, programez toate livrarile in aceeasi zi, apoi e treaba de un weekend pentru o persoana sau o zi pentru doua sa monteze complet totul, cap coada. Si odata ce faci operatiunea asta, macar pentru cinci ani nu mai ai treaba, nu mai e nevoie sa pui piciorul in apartament.

Editat de MembruAnonim, 20 ianuarie 2023 - 17:22.

MembruAnonim, on 20 ianuarie 2023 - 17:21, said:

Pare foarte ok așa. Bloc nou sau vechi? Și randamentul?

Nu cumpar decat apartamente in blocuri noi, centrala si locul de parcare subteran fiind esentiale pentru chiriasii pe care ii tintesc eu. Nu stiu cum sa calculez randamentul, oricum mi se pare un indicator artificial si inutil pentru contextul meu.

Editat de MembruAnonim, 20 ianuarie 2023 - 17:40.

MembruAnonim, on 20 ianuarie 2023 - 17:39, said:

Randamentul e daca vii sau nu cu bani de acasa.
Mai devreme spuneai ca dureaza sub cateva ore pe an administrarea, dar acum a aparut si mobilatul la care dureaza doar bucataria cateva ore timp de mai multe zile(configurat/livrat/montat).
Si selectatul atent al chiriasilor dureaza probabil cateva ore.

Daca il gandim ca business sunt totusi ore de munca pe care nu le facturezi cu (~200eur/h, nu mai retin exact) si ar trebui sa cunoastem randamentul.

Nu este nici o rusine sa facem lucrul asta din placere, poate mobilatul si interactiunea cu selectarea chiriasilor sunt activitati relaxante, asa cum nu trebuie sa criticam nici colegii care vor sa achizitioneze veliere sau sa stea cu banii in depozite, nu este obligatoriu ca toata lumea sa se ocupe cu inchirierile pentru plata ratelor catre banci.

Amesteci la gramada lucruri diferite. Despre randament, cum calculezi randamentul la un apartament care e deja achitat? Banii pe care ii platesc in avans la credit, se considera ca vin cu bani de acasa? Apoi mobilatul nu e administrare, administrarea e ceva recurent, mobilatul se intampla o data, prima data.  Asta daca nu cumperi un apartament deja mobilat, caz in care platesti doar curatenia si ii dai drumul la produs.

Daca te apuci sa calculezi ca a durat cateva ore la notar, apoi sa selectezi o mobila, mai pui si benzina pana la Bucuresti, sandvisul pe care l-am mancat pe drum, si ai senzatia ca astea inclina in vreun fel balanta sau schimba calculele, mi-e teama ca gandesti mult mai marunt decat sugereaza analizele tale complicate.
Shase ce sa mai zica, ca face vizite la santier, interogari pe la Primarie si diverse alte comisii, ia probe de sol, etc

Editat de MembruAnonim, 20 ianuarie 2023 - 18:20.

neoq2, on 20 ianuarie 2023 - 06:57, said:

Pai destul… daca mai astepta 6 luni poate lua dublu ca preturile tot cresc, nu?
)

Sa bagi 30-40k de euro in doua avansuri este o treaba, sa mai scoti inca 200k sa le platesti cand sunt gata, e altceva.

Aveam acces usor la bani, dar implica tranzactii cu sume mari, 3% impozit + costurile notariale la cumparare, iar piata se vedea de la Ploiesti ca e aproape de maxim. Eu am mai explicat care sunt principiile dupa care investesc eu. O piata care pleaca din infuzie de bani "cacalau" si bani care practic plang sa fie investiti si trece in extrema opusa e foarte greu sa mai aiba apreciere. Si atunci, dupa cum explicam, iei bani cu 8% ca sa-i dai chiriasului cu 5%? In timp ce-i mobilezi, ii igienizezi si mai stiu eu ce? Am deja un copil caruia ii fac asta, dar macar nu ii zic investitie

Sunt sigur ca o sa vina din nou vremuri foarte bune de bagat banii cu leverage in imobiliare, dar nu in urmatorii 1-2 ani.

neoq2, on 20 ianuarie 2023 - 06:57, said:

Cat face un IT-ist foarte bun in vreo luna jumate de munca puternica.

Editat de figo1988, 20 ianuarie 2023 - 19:43.

Zona Metrou Stefan cel Mare

Investitie
2 camere bloc vechi >1980, reabilitat termic, g+f+p+t+um, 8/10, su 54mp, mobilat 84k eur http://imobiliare.ro...amere-X4US0017P
2 camere bloc nou 2020, open-space, loc parcare, 7/10, su 39mp, mobilat 134k eur http://imobiliare.ro...amere-X6581010O

Inchiriere
bloc vechi 350 eur http://imobiliare.ro...amere-XV0D004AJ
bloc nou 650 eur pe stil barok http://imobiliare.ro...amere-X8K100125

Randamentul brut la blocul vechi este de 4.7%, iar la blocul nou 5.8% cu o suma mai mare cu 41% investita.

Ambele sunt investitii discutabile. 350 e o chirie micuta dar e plin in Buc de apartamente vechi, fara centrala. Au pe alese chiriasii. Si la fel la 650. De fapt, problema e ca sunt locuinte pe alese. D-asta si stau nevandute cu anii.
D-asta si preturile au crescut cu 25% in medie din 2010, citeam recent, in timp ce in alte tari au crescut cu 100-200%.

Iar 350 euro e practic aceeasi chirie din 2013. Apreciere zero. Deci chiriile s-au ieftinit enorm - s-au injumatatit mai degraba. 500-600 ar fi trebuit sa fie sa tina cat de cat pasul cu inflatia.

cristianc1, on 20 ianuarie 2023 - 20:23, said:

In acelasi bloc nou nu se inchiriaza nici la 500 eur/m https://www.imobilia...amere-XE7J1000C avand bucataria inchisa iar masina de spalat nu este langa usa de la intrare. Tipul acesta de compex rezidential dispune de foarte multe usi intr-un hol lung si ingust, pentru a nu crea confuzie se pune masina de spalat la usa sa iti recunosti apartamentul dupa zgomot, altfel intri la altcineva. Cand te duci sa duci gunoiul jos, dai drumul la un ciclu de spalare.

Eu nu calculez nici un randament deoarece e relevant punctual la un moment dat.

Randamentul se actualizează anual în funcție de mai multi factori: dobânzi, apreciere, inflație, daca e cumpărat cash sau achitat, dezvoltarea de birouri sau infrastructura prin zona respectivă, perioada asta au fost oportunități mari cu programul pentru refugiați etc.

Ideea e sa ai viziune și să cumperi imobile ce au potențial cat mai mare de apreciere, atât ca valoare imobil cât și a chiriei obținute iar aceste criterii au fost îndeplinite la imobile noi de calitate in zone ok.

Editat de neoq2, 20 ianuarie 2023 - 20:47.

kaii, on 20 ianuarie 2023 - 19:56, said:

Hmm pt zona Stefan cel Mare vedem si cat mai scad preturile, sa nu avem surprize

“ Cum au evoluat prețurile

Apartamentele construite în anii Ž80 de-a lungul Șoselei Ștefan cel Mare au fost la mare căutare în perioada de boom economic (2005-2008),iar prețurile cerute au atins, în acea perioadă, niveluri amețitoare. A venit însă criza și prețurile au scăzut cu procente cuprinse între 53% și 67%.

Astfel , potrivit datelor Imobiliare.ro, în martie 2008 o garsonieră costa, în medie, 95.360 de euro (preț cerut de vânzător), un apartament cu două camere – 128.778 de euro, iar unul cu trei camere avea un preț de 161.996 de euro.

În mai 2014, prețul mediu cerut pentru o garsonieră era de 31.576 de euro, în timp ce apartamentele de două și trei camere costau 60.174, respectiv 69.351 de euro. Aceste prețuri sunt cu 67%, 53% și respectiv 57% mai mici decât în martie 2008.

Citește continuarea articolului pe: https://hub.imobilia...stefan-cel-mare

Preluarea informațiilor publicate pe hub.imobiliare.ro poate fi făcută de către alte publicații în limita a 500 de semne, cu link activ către sursă. Orice abatere de la această regulă constituie o încălcare a Legii 8/1996 privind dreptul de autor.”

slx29, on 20 ianuarie 2023 - 21:10, said:

Salut,
Eu am mers de obicei cu statisticile de pe Anuntul Telefonic - mi s-au parut cumva mai obiective... Cumva.

https://www.anuntul....tie-anuala/#top

Se vede usor faptul ca o garsoniera zona Grivita/Gara de NOrd/Basarab era ~ 28000 euro in 2005, 66000 euro in 2008, inapoi la 25000 euro in 2014, si acum bate spre ~ 34000 euro.

kaii, on 20 ianuarie 2023 - 20:37, said:

Mi-a sărit berea din gură de râs, jur!

Exista masini de spalat rufe cu motoare silentioase, nu le auzi nici la tine in living daca ai usa inchisa. In mod normal ar trebui sa fie un criteriu esential atunci cand cumperi una pentru la bloc, indiferent ca e pentru tine sau chiriasi.

Editat de MembruAnonim, 21 ianuarie 2023 - 20:40.

Zona adiacent Palatul Parlamentului

Investitie
2 camere bloc vechi >1990, g+f+p, 3/6, 3 balcoane, su 56mp, 163k eur http://imobiliare.ro...amere-XBGL003EH
2 camere bloc nou 2021, 2/4, su 41mp, 122950+tva eur http://imobiliare.ro...amere-XA8S104DK

Inchiriere
bloc vechi vedere casa poporului, usa capitonata securisti, canapea piele 650eur/m https://www.imobilia...amere-X85K000GT
bloc nou adiacent, open space, canapea langa usa de la intrare - nici nu te mai ridici, intinde curierul glovo mana 530 eur/m https://www.imobilia...amere-XB3S103CE