Randament chirii bloc nou vs. bloc vechi

Se discuta despre randamente cat si despre preferintele pentru blocurile noi si vechi dar pana acum nu s-au prezentat cifre pentru a face o comparatie privind randamentul in ambele cazuri.
Se va prezenta randamentul pentru apartament de 2 cam. destinat inchirierii in zonele populare acestei comunitati, cu nivel de finisaje tipic, respectiv:

- 2 camere bloc vechi, zona Obor, g+f+p+t+um, geam baie, ghena tubulaturi metalice, termoficare radet, an constructie >1980 - pret inchiriere 350eur/m., destinat unui cuplu livrator glovo si ospatarita.
https://www.imobilia...amere-X7JJ000NQ
- 2 camere bloc nou, zona DRPCIV, in condominiu (Cloud 9, Nusco sau similar), bucatarie open space, fara hol intrare, centrala termica gaz natural - pret inchiriere 850eur/m, destinat unui cuplu de it-st si corporatista.
https://www.imobilia...amere-XCJM000HE

Preturile se vor aproxima in moneda euro. Dotarile se vor bugeta pentru nivelul de confort destinat chiriasului, la limita inferioara.
Investitii initiale   
[ https://i.ibb.co/31nybtD/Screenshot-2023-01-17-225400.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

https://ibb.co/4WHZLB6

Venituri si cheltuieli anuale (consideram perioada de schimbare a chiriasului 1 an)
[ https://i.ibb.co/31nybtD/Screenshot-2023-01-17-225400.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]        
https://ibb.co/fpRN3ZG


Deci, la o "investitie" de 180k eur, vom incasa un venit anual de 6.75k eur pentru imobilul nou, respectiv la o "investitie" de 78k eur vom incasa 3.1k eur pentru blocul vechi.

Nu se va lua in considerare eventuala apreciere a imobilului sau fluctuatiile de chirii.
Achitand aceasta investitie din surse proprii cu banii jos, avem urmatoarele randamente:

Perioada amortizare pentru blocul nou este de aproape 27 de ani iar pentru blocul vechi de aproape 25 de ani.
Randamentul pentru blocul nou este de 3.75% net, respectiv 4.05% blocul vechi.

In concluzie, pentru cei care vor sa investeasca veniturile obtinute din activitati independente( ex. Onlyfans),  avand cifre asemanatoare, ajungem la concluzia ca un bloc nou este la fel ca un bloc vechi, numai ca este nou.

Pentru investitorii care apeleaza la creditul imobiliar, se vor achita la banca 689 de euro suplimentar venitului net din chirie pentru imobilul nou. La un venit de 15-20k euro lunar este posibila reducerea consumului de vin cu 2 sticle, sau 1h:20m de facturare servicii consultanta CEO suplimentara.

Edited by kaii, 17 January 2023 - 23:05.

Foarte tare. Ma gandesc cine e dispus sa plateasca 850 euro pentru 55 mp, dar are facilitatile astea:
Canapeaua din living este din catifea, extensibila si cu posibilitate de reglare a spatarului pe diferite nivele.
Apartamentul este foarte spatios.
Apartamentul beneficiaza si de un balcon cu o vedere deosebita catre curtea interioara.
Intregul sistem de iluminat al apartamentului este tip led
Dormitorul beneficiaza de pat 160x200 din catifea

Lux maxim.

Edited by pasilla, 17 January 2023 - 23:10.

kaii, on 17 ianuarie 2023 - 23:04, said:

Presupunerea ta gresita este ca blocul vechi va mai rezista 25 de ani, ca va fi la fel de cautat, etc. Ceea ce nu se va intampla! Blocul ala va necesita investitii enorme ca sa mai "duca" inca 25 de ani. Pentru 0.3% randament in minus eu as merge pe blocul nou!

Investitii initiale   
[ https://i.ibb.co/31nybtD/Screenshot-2023-01-17-225400.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

https://ibb.co/4WHZLB6

Venituri si cheltuieli anuale (consideram perioada de schimbare a chiriasului 1 an)
  
https://imgbb.com/fpRN3ZG

Rog un moderator sa editeze imaginea de la venituri si cheltuieli anuale din primul post. Am incercat sa introduc in format tabel dar nu functioneaza formatarea.

Edited by kaii, 17 January 2023 - 23:13.

pasilla, on 17 ianuarie 2023 - 23:07, said:

asta cu cur-tea interioara e geniala

Xman - corect, dupa ce ca e vechi, mai e si cu radet.

p.s. randamentul cel mai bun il au garsonierele

Xman_ghio, on 17 ianuarie 2023 - 23:07, said:

S-a specificat la investitii bloc vechi anvelopat recent, cu zugraveli lavabile, an constructie >1980, dupa ceva timp vor arata la fel ambele.

kaii, on 17 ianuarie 2023 - 23:04, said:

No offence, insa doar asa in graba, calculele imi arata ca sunt facute pe genunchi, atata la achizitie bloc nou cat si la siguranta chiriei de 850 euro. Poate mai degraba la un 550 euro si cu loc de parcare inclus. La 850 euro cu siguranta trebuie sa arate "lux" nu o canapea aruncata pe acolo si cu vedere la extraordinara "curte"

E drept ca poate sunt eu mai subiectiv si cu blocurile VECHI pentru pozitii bune, care nu vor muri niciodata, poate randamentul sa fie mai scazut, insa si siguranta inchirierii se va produce inca de a 2-a zi de la ultima eliberare, in timp ce in blocul nou chiar si la 550 euro sa iei in calcul "minim 2 saptamani" de minus (aici depinde si de noroc pana la urma si de atractivitatea ansamblului in sine). Sunt multe de zis si de dezbatut, mai este suficient timp in perioada urmatoare, dar sincer daca se ajunge sa se dea 180k pe un 55mp (care din pct meu de vedere SUNT BANI pentru marea majoritatea a romanilor si nu numai a romanilor!) nu ma mai mira de ce exista blocajul asta pe piata...

Pana la urma daca ai noroc sa prinzi o pozitie buna si sa fie bloc reabilitat suprafata mare, as merge oricand pe 2 apt mari, spatioase decomandate de 180k (deci la gata ma astept cu toate renovarile de rigoare) decat unul singur de 55mp in nu stiu ce ansamblu, care in 10 ani are sanse mari sa fie ghetou, vezi deja cum arata prin Popesti primele sau Militari Residence (constructiile 2009-2010), pline de probleme si nimeni nu isi ia niciun angajament, toata lumea fuge (am prieteni care s-au mutat, au fost multumiti o perioada si acum nu reusesc nici sa mai vanda ca deh, vor sa se mute ba la Exigent, ba Gran Via, Residence pute - ma rog, mie mi-a mirosit intotdeauna, dar asta e alta discutie deja ).

Inca o data, este mult e zis si de discutat pe tema asta

Edited by althea, 18 January 2023 - 09:16.

kaii, on 17 ianuarie 2023 - 23:04, said:

Cu alte cuvinte subventionezi un chirias cu 689 euro pe luna daca nu ai 180K euro banii jos. Cunosc pe cineva care a amenajat din temelii cu 30K euro in 2020 un apartament de 2 camere intr-un bloc din 1960 si ceva intr-o pozitie buna la 2 min de metrou si care arata mult mai bine decat apartamentul cel nou din Aviatiei. Cred ca-l inchiriaza cu vreo 500 euro pe luna.

Un alt lucru care ar trebui mentionat e dupa 10 ani daca vrei sa nu arate invechit o sa trebuiasca renovat din nou, mobila, etc

O investitie ar fi fost daca dupa avansul de 25%, chiria ar reusi sa acopere rata, dar asta nu cred ca se intampla la vreo locuinta.

Bravo că ai stat să faci calculele.

La prețurile actuale și ce chirii se iau sunt cam pagubă ambele apartamente. Pierzi și bani și timp cu ele.


La cel vechi care într-adevăr ar merge un 350 euro chirie prețul e 89.500e în anunț.


Și să vezi ceva ciudat că dacă te uiți în aprilie 2022 apartamentul de pe Moșilor avea în geam același afiș cu de vânzare / de închiriat deci nu se negociază nici unul dintre prețuri. Sau poate chiar nu mai sunt deloc căutate.


Cei care mai bagă bani în așa ceva se gândesc că blocul comunist în 20 de ani ajunge să fie văzut ca ăsta risc 2 de mai jos de pe moșilor deci n-are rost să mai ia așa ceva

https://www.google.c...!7i16384!8i8192

Și de cloud 9 ce să te gândești? Că peste 20 de ani când termini cu creditul la el toată zona a fost construită complet și e ceva de genul ăsta și ai mai multe șanse să scapi de el

https://www.google.c...!7i16384!8i8192

Bine nu vor fi atât de multe parcuri acolo da hai să zicem că o să fie considerată o zonă acceptabilă cu blocuri deja învechite.

Edited by MarcoSemedo, 18 January 2023 - 01:00.

Al3xandrus, on 18 ianuarie 2023 - 00:24, said:

S-au folosit date publice adunate din topicul cafenea pentru stabilirea perioadei neocupate, respectiv:
- pentru bloc nou - inchiriere cu patul cald - 0 goluri, iar la bloc vechi s-au luat in considerare 2 sapt. neocupare + utilitati aferente.
- s-a ales profilul tipic pentru musteriii acestor imobile, la imobil nou cuplu IT-st si corporatista si o suma accesibila de 850eur chirie+utilitati(nu conteaza pretul daca se ofera facilitati precum bariera complex, paza, sau intretinere gazon), iar la imobil vechi o chirie de 350 eur si intretinere aprox 55-60 eur cu radet iarna.
- la 850 de euro cu loc de parcare este chilipir pentru cererea din zona adiacent promenada mall si corporatii, iar aceasta chirie se si poate mari la latitudinea proprietarului. 550 de euro este la pallady.
[ https://i.ibb.co/mqsyndF/Screenshot-2023-01-17-225413.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

vladut01, on 18 ianuarie 2023 - 00:48, said:

S-a considerat 15% din venitul net buget pentru reimprospatare pentru ambele tipuri de blocuri. La imobil nou este igienic ca dupa fiecare chirias sa se ofere saltea noua, se poate vedea in anunturi ca multe au salteaua in folie.

@MarcoSemedo un apartament 2 camere anvelopat pe mosilor pentru inchiriere se tranzactioneaza in jur de 75k. Am pus un exemplu de amenajare pentru inchiriere la 350 euro, precum am pus si la cloud9 la pret minim.
Pentru cine doreste de fițe cu vedere la bulevard exista la nusco 155k+tva https://www.imobilia...amere-X658100KD Dar aici vorbim deja de 50mp utili, nu de 40mp necesari unui cuplu de corporatisti wfh.

Edited by althea, 18 January 2023 - 09:17.

Foarte bun topicul, felicitări @kaii. Se pun în antiteza două categorii de apartamente ce au o delimitare clară în mintea unora, vechi și nou, stereotip. Când se intră în amănunte, greu se mai deosebesc. Sa mai treacă 10 ani și un cutremur major și vedem atunci ce rămâne valabil și vandabil.

Mai la toate proprietatile de inchiriat banii s-au facut din apreciere. Cine a luat cu credit a facut leverage si la dobanzi de 4-5-6%, rata se platea practic din chirie, iar aprecierea multiplicata ramanea la rentier.

Chiria de 850 euro/luna la Nusco sau similar poate este acum când sunt puține apartamente de închiriat, pentru ca dacă randamentul e bun în următorii 5-6 ani în zona se vor construi o grămadă de blocuri - iar atunci chiria nu o sa mai fie 850 euro/lună ci 600 sau 550 și atunci calculele vor fi diferite.

Edited by spider8, 18 January 2023 - 07:56.

figo1988, on 18 ianuarie 2023 - 07:27, said:

Evident, la blocul vechi de pe moșilor, aprecierea este la pământ.

In primavara am vandut fosta garsoniera in care locuiam, 30 mp, provincie. Am pus in balanta doua situatii:
- inchiriez cu maxim 150 euro/luna, castig aproximativ 1500 euro pe an daca totul merge fara probleme
- vand si pun depozit in lei, la 20.000 euro cu 6.5% 1300 euro pe an fara sa am vreo grija

Evident ca am vandut, n-am chef de chiriasi sa ma sune ca s-a defectat un bec.

Chiria e o bataie de cap pentru proprietar din cauza calitatii jalnice a chiriasilor, si calitate in continua scadere.