Randament chirii bloc nou vs. bloc vechi

Dpmdv, la 8% randament la titluri de stat, azi, 19.01.2023, trebuie sa fii efectiv nebun sa cumperi imobiliare (noi/vechi) pentru inchiriat. De fapt imobiliarele de inchiriat, fara leverage, sunt in general investitii foarte proaste.

Eu nu o sa mai investesc in imobiliare decat pentru costruit sau daca Randament net chirie - Cost bani da cu plus sau macar pe 0.

...cel mai mult mi-a plăcut când eram sunat într-una de vecinul aflat la 3 etaje mai jos că îi aruncă chiriașii mei scrumul pe pervaz!
ultima dată io eram în casă, am coborât la el și i-am spus respectuos că „sfârșitul e aproape”, vorba unui folk-ist renumit!

PS: chiriașii erau 2 fete ale unui prieten foarte bun, care nu fumau, ba chiar erau prea liniștite, dpdv-ul meu

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 08:55, said:

în fapt există categoria de persoane care cumpără cash apartament pt că n-au veleități de investitor, așa că doresc să nu piardă valoarea banului prin depozite aiurea-n bănci
dacă mai scot și puțin pe chirii, bine, dacă nu - asta e!

da, ai dreptate - nu-i cine știe ce afacere să cumperi cu credit în bănci, pt a-nchiria...

Edited by gushpi, 19 January 2023 - 09:05.

gushpi, on 19 ianuarie 2023 - 09:04, said:

Da, ei baga acolo pentru ca vor sa aiba siguranta unor caramizi, fiind maturizati in perioada Caritas/FNI, le e frica ca niste hartii care spun ca au X actiuni/unitati de fond pot deveni de azi pe maine hartie de sters la fund.

A fost o super afacere pana anul asta. Cine a inceput pe dobanzi mari (2013-ish) si a tinut-o pana in 2021, a facut super bani. Treaba era sa ai curajul atunci sa vinzi si sa lichidezi portofoliul.

Black sabath - guvernul a renuntat la faza cu pretul diferit la electrica la resedinta vs domiciliu.

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 08:55, said:

Un aspect important care multi il omit, si explica de ce multa lume nu cumpara titluri de stat.
Acei 8% sunt la RON.

Un apartament iti produce 4% din chirie si alti 6-8% din pretul bunului sau cat o fi media de crestere anuala.
Dar sunt procente in euro, nu RON.
Conteaza extrem de mult.

L.E.
Ca idee, in Craiova un apartament cam ca cel frumos din acest topic este undeva la 90k calculand si acea mobila "de lux".
Mereu apartamentele simple mobilate ieftin se inchiriaza cel mai ieftin si rapid, sunt ieftin de intretinut sau inlocuit bunuri daca se strica.

Tot in Craiova, ca idee, punct de referinta 2016 Ianuarie, cumparat un apartament cu 2 camere de 50mp cu 42k euro. Investit inca aprox 4k euro in a ii da un refresh si alti ~2k in utilitati.
S-a inchiriat din 2016 Februarie.

Desi chiria care o percep este mult sub pretul de pe piata ( 220 euro ), valoarea imobilului, in 6 ani, a crescut cu aproape 40% real ( in sensul ca daca l-as vinde maine nu as sta 5 luni sa gasesc cumparator ).
Cu toate ca initiator nu ia asta in calcul si a si zis ca nu, eu mai degraba as conta pe aprecierea in pret a bunului decat sa ma bazez pe chirie.
Da, este un venit suplimentar, dar nu garantat.

Edited by victor29cr, 19 January 2023 - 09:33.

victor29cr, on 19 ianuarie 2023 - 09:24, said:

1. Corect, dar sunt 8%, nu 4%. Eu nu cred ca leul o sa piarda atat de mult fata de euro, mai ales la diferentele astea de dobanzi (dobanda mare in lei face moneda mai atractiva si o tine puternica)
2. 6-8% in ani exceptionali. Cum au fost cei de dupa criza si pana acum, cand dobanzile au tot scazut, crescand cererea solvabila. Cand vor aparea semne de scadere a dobanzilor, discutia intr-adevar se schimba, adica incepe sa merite din nou cumparatul cu speranta aprecierii.

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 09:13, said:

experiențele traumatizante ale părinților înșelați de STAT (în perioada de capitalism sălbatic), au făcut ca odraslele care au adunat bani în occident să „investească” în case (nu neapărat apartamente)
să nu uităm că ideologia de bază a rumânului este iobăgia!
da, am zis bine - pt că legarea de glie se face cel mai ușor  (și permanent) prin achiziția unui imobil!

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 08:55, said:

Unii nu vor sa sustina cu banii lor inefcienta statului roman,  e o chestie de principii dpmdv.

tomcatsk8, on 18 ianuarie 2023 - 13:29, said:

Nu vreau sa fiu rau, dar iti lipsesc cunostinte elementare de calcule economice.
Uite, iti dau inforatii ajutatoare:
- daca cheltuiesti banii care iti vin din chirie, suma din care iti generezi venitul (adica garsoniera) ramane constanta (chiar daca nu creste cu inflatia, desi e putin probabil);
- daca cheltuiesti dobanda de la banca, suma din care iti va veni dobanda va scadea in fiecare an (asta fara dubiu) cu rata inflatiei, adica in valoare reala vei primi tot mai putini bani.
- peste 5 ani, daca vei face comparatia, vei vedea ca in cazul chiriei ai incasat si niste bani (adica 6000 de euro la 100 de euro chiria pe luna), iar activul are valoarea intacta, iar in cazul depozitului (care are intotdeauna dobanda mai mica decat rata inflatiei), depozitul s-a micsorat in valoare reala. Basca cursul valutar...
- la un depozit de 5000 euro, la ING, dupa 3 ani primisem dobanda totala sub 2 euro (dupa ce s-au scazut comisioane de administrare, etc).
- mai sunt cateva argumente, dar mi-e lene sa scriu si oricum fapta e deja facuta, nu te mai amarasc si eu.

Cum zicea cineva: ai luat si cea mai proasta hotarare si te mai si lauzi cu ea. Succes!

Edited by Olteanul_sfios, 19 January 2023 - 11:28.

black_sabbath, on 19 ianuarie 2023 - 01:46, said:

Un raspuns puctual si util care de acum indreapta acest topic intr-o directie serioasa.

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 08:55, said:

Titlurile de stat sau instrumentele financiare nu se adreseaza oricui, pe langa neincrederea unui bun palpabil, avem si situatiile cu:
- venituri acumulate in cativa ani de la munca din "spanea/anglia" - nefiscalizate deci imposibil de dus in titluri de stat fara teama de a fi verificate aceste venituri
- venituri din ciubucuri - diverse servicii (ex. instalatori, montaj mobilier) nefacturate
- venituri din activitati independente din categoria OF.
Aceste venituri influenteaza piata atat la imobilele vechi cat si la cele din rezindence extravilan (semnat contract pe o suma justficata - nunta+ajutor parinti+mic credit si achitata diferenta cash/finisare imobil la rosu)

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 09:13, said:

Cine s-a ocupat de imobilire cu adevarat a vandut deja de acum 5 ani si s-a indreptat catre alte investitii, exemple punctuale ca tot avem fiecare prieteni in orice domeniu:
- lichidare imobile bloc vechi achizitionate acum ~20 de ani la preturile care se stie care erau (ap. dezirabile bulevard, cf. 1, inchiriate pe toata acea perioada, renovate pt. vanzare) iar sumele rezultate investite in spatii comerciale - iar aici a intervenit relatia cu un notar pentru identificarea unor spatii bune, majoritatea spatiilor care sunt la vanzare sunt proaste.
- aceeasi situatie dar investitie in teren ilfov pentru constructie hale din fonduri UE, veniturile rezultand din inchirierea acestor hale.
Situatiile expuse nu sunt pentru oricine si trebuie ceva relatii cu oameni care cunosc piata, dar acestea sunt cu adevarat venituri pasive - contracte pe termen lung >5 ani si 0 batai de cap cu vecini sau alte probleme cu mobilatul.

Revenind, s-a cazut in mirajul de super-afacere cu inchirierile auzite de la vecini care de multe ori exagereaza (si pe acest forum se exagereaza mult calculand randamente la suma bruta iar timpul legat de administrare fiind gratis). Suna foarte bine sa iei chirie 500 "investitie pasiva" in bloc nou ex. pallady, dar nu se pune la calcul mobilat, igienizare periodica, reparatii, si deranjul constant.

Iar legat de apreciere, consider, cu cateva exceptii (ex. figo care ai cedat niste promisiuni in profit cu investitie minima - felicitari), ca nu se discuta in termeni reali.
Intr-un fel vorbim de apreciere cand cumperi cash/credit dob. mica, vinzi in profit peste 2-3-5 ani (termen scurt), aici avem apreciere.
Dar vorbind aprecieri ipotetice la imobile cu credit pe 30 de ani si vanzare planuri de vanzare atunci ( la batranete ),  eu nu vad unde este aprecierea.
Muncesti 30 de ani pentru un imobil care automat se va degrada si va avea nevoie de investitii, cu speranta ca daca il achizitionezi acum la rezidence extravilan 2 cam. cu 100k, peste 30 de ani va valora 300k dar cu banii aia tot un 2 cam. similar in porumb cumperi, nu duplex la unirii fantani. Deci la strategia asta nu vad nici o apreciere.

Olteanul_sfios, on 19 ianuarie 2023 - 11:24, said:

Mie mi se pare cea mai buna varianta, cu exceptia schimbului valutar in lei,
- pastrand un imobil inchis genereaza doar costuri, si in acel caz nu exista apreciere
- la inchiriere suma incasata este prea mica incat sa merite efortul, si necesita investitii cu mobilare, etc.
- la vanzare 20k eur
   a) genereaza vreo 300 eur pe an din depozit (la suma asta nici nu exista marja de negociere);
   b) ai lichiditatea disponibila pentru alte investitii, vanzand imobilul la nevoie dureaza si esti expus la riscul unei reduceri de pret daca ai nevoie de lichiditate acum.
- 20k euro iti ajung la limita pentru o vacanta decenta cu bilete de avion la oferta

Olteanul_sfios, on 19 ianuarie 2023 - 11:24, said:

Am ales confort in defavoarea caliciei, a fost cea mai buna hotatare. La fel cum prefer un job mai confortabil si mai prost platit. Cand esti un cuplu fara copii si fara obligatii ai tendinta sa-ti faci viata cat mai usoara si nu sa castigi cat mai multi bani.

Asa cum spuneam si inainte, e usor sa vorbesti fara sa ai habar despre ce. Pretul in zona nu a crescut absolut deloc de anul trecut si este chiar usor in scadere. Pe langa faptul ca este oras mic de provincie in zona cumpara in general rromi care muncesc in UE tocmai pentru ca e liniste. Singurii care m-au sunat sa cumpere au fost rromi si le-am vandut. Este cu totul alt context decat Bucuresti sau alt oras mare.

Nu toti suntem dispusi sa acceptam neplacerile si disconfortul provocate de chiriasi si vecinii lor pentru un banut in plus si acela iluzoriu daca te gandesti la eventuale avarii si reparatii. Sau daca pleaca si te lasa cu datorii la caldura/electricitate asa cum fac majoritatea nu cred ca-mi recuperam banii asa usor chiar daca aveam contract legal. Eu unul am preferat sa vand si sa schimb in lei cu toata pierderea de curs valutar, mai ales ca un depozit bancar inseamna si o plasa de siguranta pentru eventuale urgente.

Dupa un an, in loc sa am o garsoniera de 20.000 euro plus 1500 de euro din chirie am 19500 echivalent euro in lei plus 1400 euro chirie. Pentu 600 de euro am scapat de grija chiriasilor/reparatiilor timp de un an de zile. Stiu ca daca esti calic suferi pentru suma asta, insa la mine nu e cazul.

Edited by tomcatsk8, 19 January 2023 - 15:07.

figo1988, on 19 ianuarie 2023 - 08:55, said:

Asta mi se pare o extrema, deja nu are rost sa o mai postezi in topicul de fata. Consider ca un investitor trebuie sa-si diversifice portofoliul, mereu sa caute proprietati bune la pret excelent si, bineinteles, poate investi alternativ si pe BURSA si prin TITLURI (eu de exemplu). Ca unii se axeaza mai mult pe imobiliare si 20% Bursa si restul Titluri, depinde de fiecare, deci, acelasi lucru il pot zice si eu despre tine, caci mai influentezi si pe altii - este o decizie proasta si te mai si lauzi cu ea. Mai ales cand va aud ca cea mai proasta investitie este cu cash - aici iar discutabil, depinde de SUMA, depinde de persoane, sunt unele pentru care daca stiu ca au o datorie de 100 lei nu pot sa doarma noaptea, atunci clar li se preteaza investitiile cu cash. De suma nu ma bag caci unii pot face banii de o garsoniera intr-un an, altii ii mostenesc, altii niciodata. Depinde!

Iarasi cei cu leverage din pct meu de vedere au si cel mai mare risc, asta este o teorie imprumutata din STATE unde totul este relativ sigur (oricum mult mai sigur decat la noi), dobanzi bune, venituri mai mari. La noi, orice soc de genul prin care trecem acum se transmite imediat prin DOBANZI MAJORATE (RISC DE TARA, ECONOMIE PRECARA), PRETURI MAJORATE, etc. Da, am vazut si prin Vest in perioada actuala preturi majorate, insa cu 10% , nu ca la noi imediat chiar si cu 30% Pai ce stabilitate sa mai ai in situatia data, Romania nu este SUA sa copiezi ce-ti zice Kyosaki mot-a-mot,dar asta este problema fiecaruia. Repet, unii vor castiga enorm, dar unii vor si claca, este si normal. Dar asta nu inseamna ca unii au mai multa dreptate decat altii, iarasi revin la diversificare! Personal, daca as mai avea posibilitatea as mai lua si cu leverage (dar clar nu la 180k ) dar si cu cash, depinde de situatie...

tomcatsk8, on 19 ianuarie 2023 - 14:58, said:

Este un punct de vedere, din punctul meu de vedere de ex. nu este gresit decat daca nu ai in vedere sa ii investesti mai departe si doar sa ii cheltui...

Altfel, eu personal am fost in situatia de care zici tu cu orasul Gaesti si cat m-am mai chinuit cu un 3 camere la chirie si pe urma vanzare si doar rromi de slaba calitate veneau, abia ce am vandut cu sub 10k pretentiile familiei (norocul meu este ca m-am priceput si mi-au facut actele doar mie ca altfel nici acum nu era vandut si vorbim de 2017...) pentru ca efectiv nu era alta cale. Dar de banii aia nici nu m-am atins si am luat o garsoniera (cea mai slaba din portofoliu) in Rahova Desi ca randament pana acum cred ca depasesc lejer 10%, daca nu chiar 12 % (NET!) doar ca este tot asa lume de slaba calitate, mai vin, mai pleaca - investitie timp destul de mare Dar nu ma deranjeaza UNEORI. Uneori cand esti plecat prin vacante poate sa fie o problema...mna, depinde de situatie. Oricum, am ajuns la concluzia ca in Romania banii se fac GREU, asa ca daca vrei bani, trebuie sa te zbati. Daca nu vrei ... si esti OK cu asta, eu te inteleg ca uneori si eu prefer mai putini bani, mai las de la mine, doar ca sa fie "liniste"...

Insa, gandeste-te la altii cu leverage care daca nu gasesc sa inchirieze o luna platesc din buzunarul propriu, asa ca daca au ceva probleme (SI VOR AVEA in 30 de ani de rate, poate nu acum) cu instalatiile sau mai stiu eu cu centrala sau ceva de genul, sau cu vreun chirias bulangiu....

kaii, on 19 ianuarie 2023 - 12:07, said:

Deja ce zici tu de treaba cu spatiile este putin mai next level si sunt de acord 100% dar trebuie si multi bani (adica si acum 5 ani tot vorbeam de minim cateva sute de mii bune), insa si daca prinzi un contract ferm cu Mega Image sau Profi pentru 10 ani cum stiu ca se practicau intr-o vreme, vorba ta, venit pasiv si om te-ai facut

Dar iarasi, vorbim de niste chestii care nu sunt neaparat accesibile majoritatii, cum din pct meu de vedere nici acel apt de 180k (il tot aduc in discutie, caci practic de aici a inceput topicul) nu este (desi poate nu majoritatii, dar mai multa lume totusi sa mai aibe acces la finantare sau direct cash 180k in 2023, ceea ce nu poate decat sa ne bucure ).

In rest, de acord cu ceea ce ai scris tu, foarte buna analiza!

kaii, on 19 ianuarie 2023 - 12:07, said:

Puteai sa incepi cu asta, ma scuteai de efortul de a citit si intelege toate calculele pe care le faci tu. Concluzia la care am ajuns e identica, doar ca imi salvai niste timp, asta vroiam sa zic.

Al3xandrus, on 19 ianuarie 2023 - 15:32, said:

La mine rromii au fost de buna calitate si oricum intr-o luna de anunt pe olx nici dracu' n-a vrut garsoniera decat ei . Ocazional am urmarit pe olx in ideea de a cumpara cu acei bani o alta garsoniera mai aproape de centrul orasului si cu potential de crestere a valorii, iar preturile in blocul unde am vandut eu au ramax fix in acelasi loc de vreo 3 ani incoace.

tomcatsk8, on 19 ianuarie 2023 - 14:58, said:

Din nou apreciez ca gresesti. Daca in perioada cea mai activa a vietii tale profesionale nu te stradui sa ajungi undeva, cand o sa faci asta? Cand o sa ai 1-2 copii cu care vrei sa petreci tot timpul posibil sau care te tin acasa ca au muci si febra si nu se pot duce la gradinita?

tomcatsk8, on 19 ianuarie 2023 - 16:13, said:

Uite cum transformi o idee proasta intr-una buna:
Ia banii cu care-ai vandut si pune-i avans pentru o garsoniera in orasul in care locuiesti (eventual aproape de casa, ca sa nu faci ore pe drum).
Din chirie ar trb sa poti sa iti platesti rata fara probleme, chiar si cu Roborul pana la cer. O garsoniera bine pozitionata o poti inchiria in orice conditii economice.
Nu e acum cel mai bun moment pentru mutarea asta, dar cred ca intelegi ideea.

Al3xandrus, on 19 ianuarie 2023 - 15:32, said:

Intradevar pentru next-level trebuie si un buget pe masura, dar se poate face si cu know-how daca ne apropiem de bugetul de 180k din exemplu.

Caz concret, ap. 3 cam mostenit + 2 cam achizitionat zona decebal-alba iulia, cf.1, bloc vechi constructii >1990. S-au incasat ceva ani chirii net echivalent acum la aproape 800 eur, cu eforturile dedicate acestei activitati.
Imobilele au fost vandute acum 4 ani in jur de 200k iar din suma obtinuta s-au achizitionat 2 cam. + 1 garsoniera parter cf. 1 lipite cu putin peste 150k.
Cu o parte din suma ramasa s-a autorizat o intrare separata, s-a actualizat cadastrul pentru desfiintare spatii de depozitare(debarale, camara), rezultand cumva o receptie si 5 incaperi (vorbim de cf. 1 cu bucatarie patrata si suprafetele aferente 40mp gars., 56mp 2 cam., util).
Acest spatiu a fost inchiriat catre cabinet medic de familie, care pe langa aceasta activitate a amenajat si cateva specializari pentru colaboratori (ex. ecograf).
Chirie neta 900 eur, contract 10 ani, clauze serioase penalizare pentru nerespectare contract( daca se razgandeste chiriasul / proprietar ), batai de cap minime initial cu autorizarea.

Acest tip a fost luat din cercul cu proprietar spatii comerciale ( omul a spus ca nu merita chiriile normale si s-a urmat sfatul ), cat si informatii de la notar din acelasi cerc (1 gars + 2 camere lipite de vanzare rezultate de la o lichidare srl). Ca e bine sau rau, sunt totusi niste investitii in imobile la parter, care se vand mai greu, dar au adus un castig de 40k in 4 ani venit pasiv.
Deci daca te invarti in cercul potrivit, nu intotdeauna ai nevoie de buget asa mare.
Revenind la spatiile comerciale, am lansat informatia pentru cei care afirma ca din 6-10 chirii pe credit la pallady traiesti regeste, poate le ofer si alta perspectiva inainte sa porneasca investitii asa mari.

MembruAnonim, on 19 ianuarie 2023 - 16:06, said:

Sper sa fiu mai bine inteles daca refac calculele 20k euro iti ajung la limita pentru o vacanta decenta cu bilete de avion la ofertc la 20k eur iti ajung pentru necesarul de produse oenologice timp de 2 luni

Problema cu mistocareala continua e ca atunci cand incerci sa fii serios, nu te mai ia nimeni in serios.

Efortul pentru a gestiona un apartament este de ordinul orelor pe an (daca si atat), asta daca ai depus un minim de efort cand ti-ai selectat chiriasii si nu te-ai chitrosit pentru 25 de euro in plus, daca ai facut o analiza sumara vizavi de nevoile chiriasilor pe care ii tintesti, si daca iti dai interesul atunci cand mobilezi si utilezi. Asta exclude din start blocurile vechi, mai ales in Bucuresti.
Concluzie la care am ajuns dupa aproape douazeci de ani de cand inchiriez, si cred ca peste vreo douazeci de chiriasi de toate felurile cu care am interactionat.

Edited by MembruAnonim, 19 January 2023 - 17:17.

kaii, on 19 ianuarie 2023 - 16:46, said:

Da, paradoxul blocurilor vechi. Daca in blocurile noi dai pe spatiile de la parter (gandite de la inceput ca fiind comerciale) sume mult mai mari decat pe mp de la etaj, la blocurile vechi e fix invers. De unde si avantajul.