Bula imobiliara 2017-2018 si prabusirea violenta a preturilor apartamentelor

Imobiliare poate ca e corect din punctul tau de vedere si a preturilor poate de langa facultate. Poti sa-ti dau exemplu si de eroare masiva a sitului. Intreb numai, nu dau cu pietre,  zona nu era cotata pe 1100 e anul trecut? Clujul este atipic, deoarece este magnet si a intrat inclusiv in studiile de geografia populatie... poate isi dubleaza nr. de locuitori in 40 ani... cele 5 orase mari ale tarii vor fi in fruntea preturilor.

Edited by avumit, 17 September 2018 - 09:57.

Un_om_normal, on 07 aprilie 2018 - 13:34, said:

Of, of, mai mai... Normalule tare anormal mai esti. Zici ca esti IT-ist, daca faci si programele asa cum calculezi e clar de ce esti sarac si frustrat. Sau te consideri IT-ist daca lucrezi intr-o firma de IT pe post de tehnoredactor? (asta asa, ca sa nu te consideri jignit daca foloseam alt incadrare, gen portar, om de servici, mecanic de intretinere, etc) O sa incerc sa-ti explic in cuvinte simple si propozitii scurte, poate asa reusesti sa intelegi, daca vrei sa intelegi.

1. Epopeea construirii si vinzarii unui bloc de catre un dezvoltator imobiliar, persoana juridica, incepe cu achizitionarea terenului. De regula achizitia terenului se face din banii proprii ai firmei antreprenoare, nu cu credit bancar. Caz concret, terenul pe care a fost construit blocul unde mi-am cumparat eu apartamentul a costat in noiembrie 2016 1,800,000 euro (600 euro/mp). Asta a fost prima investitie a antreprenorului DIN FONDURI PROPRII.

2. Urmeaza faza de proiectare si obtinerea avizelor necesare eliberarii autorizatiei de construire. Nu stiu cit a costat asta, costurile se calculeaza la metrul patrat CONSTRUIT, nu la metrul patrat util. Insa asa ceva tu n-ai de unde sa stii, din moment ce n-ai fost in stare sa construiesti nimic pina acum. Taxele pt autorizatia de construire se platesc procentual in functie de COSTUL TOTAL ESTIMAT al constructiei, cost stabilit de proiectant. De asemenea mai este de platit o taxa la ISC, la fel, procentual din valoarea estimata a constructiei. Hai sa zicem, de dragul cifrelor, ca toate aceste proiecte/avize/taxe/autorizatii au costat 50,000 de euro, bani platiti de firma antreprenoare DIN FONDURI PROPRII. Cit a investit dezvoltatorul pina acum din fonduri proprii? Uau, raspuns corect! Vezi ca poti sa socotesti (ca un om) normal? Hai ca nu esti chiar irecuperabil.

3. Pentru obtinerea unui credit bancar banca cere garantii. In cazul de fata o garantie poate sa o constituie terenul, deja achizitionat. Daca aceasta garantie nu este suficienta se solicita si altele, insa  DUPA eliberarea autorizatiei de construire si dupa expertizarea costurilor estimate a constructiei. O oarecare dreptate ai si tu, dezvoltatorul trebuie sa mai si investeasca ceva din fonduri proprii, hai sa pastram procentul tau de 25% din suma necesara finalizarii constructiei. Nu stiu cum se procedeaza in cazul creditelor pentru construirea unor blocuri, credite acordate persoanelor juridice, insa nu cred ca se poate da credit fractional, pt un etaj, doua, sau pentru jumatatea constructiei. Dupa felul cum ai prezentat tu lucrurile inclin sa nu cred varianta ta cu creditare fractionata, poate un specialist bancar care citeste pe aici sa ne lamureasca. Trecem la calcule, sau te-a obosit cititul? Binee... Caz concret, nu palavre. Blocul in cauza are spre vinzare 54 de apartamente, la o suprafata medie CONSTRUITA de 70.37 mp fiecare (ATENTIE! aici am inclus si cota parte ce revine fiecarui apartament din casa scarii), rezulta o suparafata construita desfasurata (SCD) de... exact, 3,800 mp. Bravo! La suprafata asta se mai adauga SCD a parcarii subterane si a spatiilor comerciale de la parter, hai sa zicem 700 mp (nu stiu si nici nu ma intereseaza cifra exacta, insa ochiometric cam pe acolo bate). Cit? Uau, cita rapiditate si precizie din partea ta, neasteptat, aici trebuie sa fiu de acord cu tine, ai dreptate SCD totala a blocului = 4,500 mp. Bravo! Deoarece se lucreaza pe firma se plateste TVA, Apartamentele s-au vindut la stadiul semifinisat la interior (tencuit, sapa turnata, o mina de glet, si toate instalatiile la pozitie, centrala termica/calorifere, timplarie exterioara si usa metalica la intrare) si finisat la exterior. Deoarece se calculeaza la SCD pretul pe mp, incluzind aici si semifinisajul interior, instalatiile + dotarile adiacente mergem la un pret de 500 euro/mp SCD... EX-TRA-OR-DI-NAR! Cum ai reusit? Intr-adevar, 2,250,000 euro pretul de constructie al blocului la stadiul de vinzare prezentat mai sus. Daca din aceasta suma se scade suma de 562,500 euro, fonduri proprii, aferente procentului de 25% ramine necesar un credit bancar de 1,687,500 euro. pe o perioada de, sa zicem 1.5 ani (constructia a inceput in septembrie 2017, in octombrie 2018 santierul urmeaza sa fie oficial inchis, mai dureaza o perioada pt definitivarea CF si semnarea contractelor de vinzare-cumparare, data limita ar fi 15-20 ianuarie 2019). Dobinda si cheltuielile aferente obtinerii creditului respectiv ar putea fi de 137,500 euro, o dobinda medie de 8.15% ceea ce pare plauzibil.
Insa pe linga aceasta suma de 2,250,000 de euro necesara construirii blocului la stadiul de predare, dezvoltatorul mai trebuie sa cheltuiasca, TOT DIN FONDURI PROPRII, diverse sume pentru:
- racordarea la utilitati (apa/canalizare/energie electrica/gaze naturale) - proiecte. avize, materiale, manopera.
- liftul interior
- amenajarea terenului dupa inchiderea santierului.
Ca sa ne fie calculul mai usor hai sa zicem ca toate acestea au costat 50,000 de euro.

In concluzie, costul total al investitiei firmei antreprenoare/dezvoltatorului de la momentul t zero  cind a semnat actul de vinzare-cumparare al terenului si pina cind a inchis oficial santierul si a finalizat toate lucrarile aferente predarii in termeni contractuali a imobilului catre beneficiari este de ... taa naaa... BINGO! 2,600,000 euro care cuprinde:
- 1,800,000 euro terenul
- 50,000 euro costuri proiectare/autorizare
- 562,500 euro aportul de capital propriu la construirea imobilului
- 50,000 euro cheltuieli utilitati, amenajari exterioare.
- 137,500 euro cheltuieli bancare aferente creditului.
Raportind aceasta suma la SCD rezulta un cost final al dezvoltatorului de 577,77 euro/mp

4. Eu am platit pt apartamentul meu suma de 91,000 euro (fara TVA) la o suprafata de 65.86 mp SCD. Dezvoltatorul vinde apartamentul la SUPRAFATA CONSTRUITA, nu la cea utila, deoarece pt el toate calculele s-au raportat la SUPRAFATA CONSTRUITA. Dezvoltatorul a incasat de la mine suma de  1,381.72 euro mp SCD. TVA-ul este o suma pe care dezvoltatorul o plateste catre stat, nu-i ramine lui. Pastrind proportia trebuie ca si restul apartamentelor sa se fi vindut la acelasi pret, cu exceptia celor de la parter si etajul 1 care au avut un pret de vinzare de 1,336.17 euro/mp SCD. Hai sa punem o medie de 1375 euro/mp SCD de unde rezulta ca dezvoltatorul ar trebui incaseze de la cumparatorii apartamentelor suma de 4,262,500 euro (am considerat aici doar suprafata de 3,100 mp aferente apartamentelor si spatiilor comerciale de la parter, fara suprafata de aprox. 700 mp aferenta casei scarii, caci aia nu se vinde). La aceasta suma ar trebui sa se mai adauge un pret de 700 euro/mp SCD pt cei 500 mp ai parcarii subterane, adica inca 350,000 de euro. In total dezvoltatorul ar trebui sa incaseze suma de 4,612,500 euro din vinzarea imobilului, ca sa fie suma rotunda hai sa raminem la 4,600,000 euro.
Neee... nu te arunca cu huiduiala, asteapta!
La asemenea sume toate tranzactiile se efectueaza prin transferuri bancare, deci intreaga operatiune de construire + vinzarea-cumpararea sunt supuse controlului fiscal de legalitate. Mai pe intelesul tau dezvoltatorul va trebui sa PLATEASCA IMPOZIT pe profitul realizat din vinzarea imobilului. La un procent de 16% impozit pe profit rezulta ca dezvoltatorul va trebui sa plateasca suma de 320,000  aferenta profitului de 2,000,000 facut in urma vinzarii imobilului, deci, pe cale de consecinta:
PROFITUL NET AL DEZVOLTATORULUI PROIECTULUI IMOBILIAR DAT CA EXEMPLU CONCRET VA FI DE 1,680,000 EURO.
ASTFEL, LA O INVESTITIE INITIALA DE 2.600.000 EURO VA CISTIGA, IN 2 ANI SI 3 LUNI DE LA STARTUL PROIECTULUI, SUMA DE 1.680.000 EURO, AVIND O RATA A PROFITULUI NET DE 64,61%


Numai mintea ta odihnita putea ajunge la un rezultat de 3166% rata profitului unui dezvoltator imobiliar! Dar lasa, nu fii suparat, altii ca tine au ajuns prim-ministri.

Nu am pretentia ca aceste calcule ale mele sa fie 100% exacte, asta doar dezvoltatorul  poate sti, insa o rata de profit net in jurul cifrei de 65% mi se pare cit se poate de realista in piata imobiliara din Romania anului 2018. Da, profitul net si rata profitului net sunt niste numere care impun respect. Cinste lor, dezvoltatorilor!

"Piata libera" invocata nu exista in Romania, atat timp cat exista programul Prima Casa sau alt program de sustinere a preturilor locuintelor. S- a vazut cum scadeau preturile abrupt in primul semestru din 2009, cand inca nu aparuse Prima Casa. Se va vedea daca dispare dupa 2021.
Un pret normal e 1-2 salarii medii nete/ mp util sau circa 180 de chirii nete.
In putine domenii exista o rata a profitului net de 65%.

Edited by vacantamijlocie, 22 September 2018 - 05:10.

vacantamijlocie, on 22 septembrie 2018 - 05:09, said:

...sau un sistem lax/ facil de creditare, cu grade mari de indatorare, avansuri mici, conditii putine, verificari superficiale, evaluari umflate etc.

vacantamijlocie, on 22 septembrie 2018 - 05:09, said:

Salariul mediu net lunar in Bucuresti este 3658 lei, astfel incat 2 salarii inseamna 7316 lei, adica 1590 euro, sub media pretului actual pe mp. Daca mai punem ca multi salariati mai incaseaza si "la gri",deducem ca preturile pe piata imobiliara sunt mai mult decat decente. De altfel, 2 salarii= 1 mp e valabila cu mici marje cam peste tot in Europa.Daca facem calculul cu 180 chirii (desi real e 240 chirii lunare, adica randament 5%) vei vede ca nici aici nu e nimic anormal.De exemplu, un apartament de 2 camere zona decenta e in medie 350-360 euro/luna bloc vechi si 450-500 bloc nou, ceea ce duce la pretul de 63000, respectiv 81000, adica cam ce gasesti pe piata.
Rata profitului se calculeaza pe an, nu pe durata investitiei, astfel ca cei 65% in 2 ani si 3 luni inseamna de fapt 30-32%, bine, dar nu de speriat avand in vedere marimea investitiei si riscul relativ ridicat.

Edited by rockemon, 22 September 2018 - 09:13.

rockemon, on 22 septembrie 2018 - 09:11, said:

rectific, 1590 e peste, nu sub media pretulu pe mp

rockemon, on 22 septembrie 2018 - 09:11, said:

Eu m-am referit la pretul pe mp UTIlL ( fara pereti, balcoane, scari, terase, logii ). Pretul "normal" de 2 salarii medii nete/ mp UTIL este MAXIM. Media este de 1,5 salarii medii nete.
Salariul mediu net in Bucuresti este inselator- mai importanta ar fi mediana aici/ cele mai frecvente salarii ( sunt sub 3.000 lei net/ luna). Media in Bucuresti rezulta din multe salarii mult sub medie si putine salarii mult peste medie.

La chirie trebuie luat in calcul si pretul mobilarii, utilarii, impozite, reparatii, asigurari, perioadele de neocupare/ riscul de neplata. Sa nu comparam mere cu pere- apartamente mobilate la inchiriere cu apartamente similare, dar nemobilate, neutilate, la vanzare ( de exemplu, minim 5.000 Euro pentru mobilare, utilare/ renovare/ adaptare la apartament 2 camere cf 1- circa 50 mp utili - ca sa poti obtine o astfel de chirie).
Randamentul de 5 %/ an la inchiriere ti se pare OK  ( in conditiile unei inflatii tot cam de 5 % !), dar profitul net de 30 %/ an  ( de peste 6 ori mai mare ) din construire ti se pare normal.

Parerea mea e ca preturile sunt umflate cu circa 25-30%.

Edited by vacantamijlocie, 22 September 2018 - 12:16.

Randamentul ãla de 5% e foarte optimist sã zicem. Cã nu ia în calcul perioade vacante, impozite, asigurãri și nici eventuale deteriorãri/uzurã. Ia refã calculele dupã astea. Eu în general socotesc randamentul net cu 8 chirii. Restul se duc pe cele enumerate.

vacantamijlocie, on 22 septembrie 2018 - 12:09, said:

Daca tu crezi ca cele mai multe salarii in Bucuresti sunt sub 3000 lei, inseamna ca mediul in care te invarti este la baza lantului trofic.Eu de exemplu, nu am niciun prieten sau cunostinta in Bucuresti care sa aiba un venit lunar sub 1000 Euro.Si oricat de mari ar fi putine salarii, media tinde spre cele mai frecvente.Adica daca 20 de oameni au 10 lei si unul are 50 lei, media e 11,90, apropiata de ce e mai frecvent.
Discutia cu 1,5 salarii sau 180 de chirii nu are sens sa o port cu tine, atat timp cat cifrele astea le-ai scos din burta doar ca sa para ca ai argumente.Ia incearca sa cauti pe google "global house price index" sau "house prices relative to income" si o sa vezi ca aproape nicaieri in lume nu iti cumperi o casa de 50 mp cu venitul pe mai putin de 6 ani (asa cum speri tu cu cei 1,5 salarii pe mp).Valorile medii se invart intre 8-12 ani, adica in jur de 2-3 salarii pe mp.Si toate statisticile se bazeaza pe salariul mediu, nu pe mediane....
Da, randamentul de 5% mi se pare ok (la fel, cauta pe net sa vezi ca media europeana e chiar mai mica).Nu iau in calcul inflatia pt ca in general chiriile se stabilesc in euro, deci riscul inflatiei cade in spatele chiriasului.Tu confunzi randamentul unei investitii cu rata profitului unei afaceri.A cumpara un apartament pt inchiriere e una,adica o investitie, a dezvolta un proiect imobiliar e cu totul altceva, adica un business.

Nu e relevant pe unde ma invart eu sau tu sau altcineva. Este vorba despre statistica. Salariatii din Romania cu peste 1.000 Euro net oficial sunt circa 300.000 din totalul de circa 5 milioane. Mai sunt si cei care castiga (si )  comisioane/ la negru/ gri/ spagi etc. Mai sunt si cei cu afaceri/ drepturi de autor/ alte venituri, dar nu sunt milioane, oricum, care sa depaseasca 1.000 Euro net lunar. Mai sunt si cei care muncesc in strainatate si investesc in imobiliare in Romania. Mai sunt si strainii care investesc/ spala bani in imobiliare  aici.

Uite, de exemplu, ce salarii se ofera in Bucuresti- Ilfov:  https://www.olx.ro/l...unca/bucuresti/ .

Edited by vacantamijlocie, 23 September 2018 - 08:36.

Nici nu iti imaginezi cati bani si ce venituri astronomice se invart in Bucuresti in zona gri.Se pot scrie epistole despre banii care circula pe aici, un simplu exemplu minor: personalul medical castiga aici mai mult decat in West fara sa presteze la nivelul de acolo sau altfel spus pot castiga cu mediocritate sume aiuristice pentru cei cu salariu mediu.Ce fac cu banii aia in afara de cheltuieli exagerate? pai imobiliarele ar fi prima optiune.

In general, pretul ar trebui sa reprezinte chiria pe 15 ani. 10 ani e prea putin ( nu este realist un astfel de randament ).
Preturile sunt umflate si de Prima Casa, credite acordate mai usor, pe langa banii celor care muncesc in strainatate, spagi/ bani la negru, spalari de bani, manipulare prin massmedia/ internet etc.
La terenuri doar CEC mai acorda credite ( din cate stiu- va rog sa ma corectati, daca stiti si altele ) cu garantie doar terenul si avans 20%. La terenuri exista probabil  interes ca preturile sa ramana scazute, astfel incat cei cu bani din Romania sau din strainatate sa poata cumpara cat mai ieftin ( cu bani proprii ). Cadastrarea generala a terenurilor va mai dura cativa ani si in unele locuri nu exista interes sa se faca. Fara ea, achizitiile de terenuri merg mai greu/ sunt mai nesigure.

Edited by vacantamijlocie, 29 September 2018 - 07:53.

Prețurile de acum nu se compară cu cele din 2006-2008. Aia a fost bulă imobiliară adevărată. Salariul mediu net era vreo 300 EUR și un apartament cu 2 camere ajunsese să coste 100.000 de EUR. Acum e posibil ca piața să fie supraevaluată față de fundamente, dar pe o piață imobiliară normală sunt și vor fi permanent corecții. Prețurile de acum sunt foarte apropiate de fundamente, e posibil s-o fi luat în sus mai accelerat în unele zone, dar per ansamblu suntem departe de situația din 2008.

Să luăm un exemplu simplu. La București găsești joburi pe toate gardurile. Să zicem că tânăra familie Ionescu vine dintr-un orășel cu oportunități 0 din provincie și se angajează la un hypermarket. După un an garantat amândoi vor avea cel puțin 1800 RON net (cu tot cu bonuri, dar și astea intră la salariu), deci 3600 RON pe familie. Păi nu vă supărați, dar cei doi pot împrumuta deja undeva în jur de 175.000 RON, adică vreo 38.000 EUR pe 25 de ani. Și ăsta e cazul a doi pârliți! Dacă vorbim de salarii de 2500 RON (deloc exagerat pentru București) și 30 de ani, suma crește garantat peste 250.000 RON, adică cca. 55.000 EUR. Păi și cât ar vrea domniile voastre să coste un apartament dintr-un cartier oarecare? 20.000 de EUR? Keep dreaming...

inius, on 29 septembrie 2018 - 15:14, said:

Asa este,
pe partea de salarii la alb, lucrurile s-au imbunatatit mult fata de 2008.
Pe partea de oferta utila , lucrurile s-au imbunatatit parca si mai mult. Sunt sute de blocuri noi in constructie, cu zeci de mii de apartamente cu livrare 2019...2021.

Ce e in picaj e populatia: Romania se goleste, statistica a publicat un nou raport cu 220.000 romani plecati in ultimul an din tara. Din acestia, 120.000 erau din orase (si 100.000 din sate si comune), iar din cei 120.000 de la orase, 20.000 erau din Bucuresti*.
In acelasi timp, generatiile anilor 2000 tocmai lovesc piata. Adica ajung la majorat/facultate. Nu mai sunt 400.000 de copii/ la majorat ca in 2001 (din care 70-80% luau BAC-ul, deci puteau accede la facultate) ci sunt ~200.000 toti, din care doar 60% iau BAC-ul, iar din acestia o buna parte NU vor merge la facultati in RO. Pool-ul de copii care merg la facultati in RO (toata tara) e mult sub 100.000, din care Bucurestiul absoarbe cam 25-30%. Vorbim de 25.000-30.000 de copii pt 2018/2019, versus ~ 80-90.000 cati vorbeam in 2001/2002.
Apoi, nu vor ramane toti in Bucuresti: multi vor pleca din timpul facultatii cu Erasmus/alte burse/work and travel... Unii (poate putini dar nu zero ) se vor intoarce in orasul de bastina... Iar altii vor pleca dupa facultate, in afara, cu studii gata facute (gratis), pe un job frumusel in Olanda/UK/SUA...

*Adaug aici si faptul ca Bucurestiul are o mortalitate anuala foarte mica, undeva la 20/la mie. Asta inseamna ca rata de "plecare" a oamenilor e de ~40.000 persoane/an.

Edited by alex1vasile, 29 September 2018 - 16:04.

In Bucuresti- Ilfov locuintele sunt mai accesibile, raportat la salariu/ venit, fata de Cluj Napoca, Timisoara.
S-a construit mult, oferta e mai bogata. Sunt multe oportunitati de joburi, afaceri etc. in Bucuresti- Ilfov.

Edited by vacantamijlocie, 30 September 2018 - 07:29.

De ceva vreme trăim Bula Galului, nici vorbă de vreuna imobiliară.

Avertisment din BNR pentru români: 'Suntem întotdeauna în primejdia de a intra în criză, nu ştim când vine'
Autor: Alexandra Cruceru, Redactor
Publicat: 07:00

România este întotdeauna în primejdia de a intra în criză, dar acest lucru nu înseamnă că se întâmplă imediat, se poate întâmpla şi după un an-doi, a declarat sâmbătă directorul Direcţiei de stabilitate financiară din BNR, Eugen Rădulescu, la un seminar organizat la Sinaia de Consiliul Concurenţei şi Consiliul Patronatelor Bancare din România (CPBR).
”De obicei, recesiunea vine când nici nu o aştepţi. Suntem în primejdia de a intra în criză. Dar asta nu inseamnă că se întâmplă imediat. Se poate întampla şi după un an-doi sau mai mult”, a declarat sâmbătă directorul Direcţiei de Stabilitate financiară din BNR, Eugen Rădulescu, conform news.ro.
El a subliniat că sunt şi indicatori care ne ajută.
Datoria publică este încă în parametri modeşti faţă de cea din UE, de exemplu, precizează el.
”Totdeauna există nişte mici semnale. La nivel european, discutăm foarte mult despre aspectele legate de semnele de criză (...) Ştim că va veni la un moment dat o criză. Întrebarea care se pune acum în anul 2018 este dacă suntem post-criza din 2008 sau pre-criză, criza de când o fi”, a mai spus el.

Taumatao, on 21 septembrie 2018 - 23:54, said:

Daca profitul ar fi fost de 65% la un cost de  577 EUR mp atunci pretul final ar fi fost 577*1.65 adica 952 eur MP.  TVA se DEDUCE, in mare parte, ma indoiesc ca ai auzit de asta. In cazul tau omul iese cu un profit de peste 100% NET.