Clauze in CONTRACTELE DE ARENDA

 kos_funny, on 5th September 2011, 09:23, said:

Daca ai fi stat mai mult pe aceasta arie ti-ai fi dat seama ca acest user chiar are habar de agricultura, ba chiar este profesionist.
Apuca-te de agricultura si mai vb.
La 800 kg luate mai ca face jumate cu arendasul.

Edited by katlin, 05 September 2011 - 09:07.

 kos_funny, on 5th September 2011, 09:23, said:

Oooo, Buna dimineata Romania! Si asta e doar inceputul... Tu esti cazul fericit, ca dupa cativa ani poti sa-ti recuperezi terenul. Sa vezi drame la cei care l-au vandut "ca nu se merita" sa lucrezi in agricultura. Au lucrat pe unde au putut in AGRICULTURA in tari straine si acum o sa se intoarca sa lucreze in Romania pentru nemti, italieni, olandezi, israelieni, chinezi ai alte cele natii. Este trist... si va fi si mai trist. Si avand in vedere substratul ortodox al romanilor, nu m-as mira sa vad un 1907 reloaded.

Eu am teren in proprietate, care din diferite motive (lipsa de implicare, lipsa de timp) nu a mai fost lucrat de 5-6 ani. Pai daca ma apuc sa il lucrez pe ala, imi trebuie 2-3 ani numai sa reusesc sa il nivelez ( e in panta si s-a spalat in cateva locuri, am niste ravene de toata frumusetea).  Normal ca acuma imi aduc aminte cu regret de terenul ala cum era in urma cu 10 ani,  ca scoteam profit de pe el.
Am luat in primavara in arenda un teren nelucrat de 3 ani, plan, in zona buna. Semanat deodata cu al meu care a fost lucrat an de an, doza de ingrasamant mai mare, dar recolta tot mai mica este decat pe cel lucrat an de an. Si la anul se va simti diferenta, chiar daca o sa-l ar din toamna si o sa-l fertilizez cu gunoi de grajd. Poate din al treilea an sa nu se mai simta diferenta... Si ma astept ca in al-4-lea sa vina proprietarii de la oras sa zica "Multumesc frumos ca mi-ai pus la punct terenul, de acuma profitul il culeg eu, ca ce a fost mai greu a trecut ". Nici o problema... doar e dreptul lui, nu e asa?

Un termen de maxim 5 ani si fara clauza de preemptiune mi se pare corect. Legat de parloaga sa stii ca daca nu faci profit din primul an din al doilea sigur iti aduce avantaje. Parloaga nu e chiar asa de speriat cum se vrea sa se insinueze. Daca vrei sa nu pierzi pamantul fii corect cu proprietarul , multumeste-l si pe el nu doar pe tine, respecta-l si nu ar mai avea motiv sa mute pamantul la alt arendas. In caz ca vrea sa il vanda ofera-i cel mai bun pret daca stii ca merita . Daca vrea sa il doneze cuiva din diverse motive sa sa se apuce sa si-l munceasca el asta e, dupa treierat sau cules te retragi. Daca ai avut pamantul 5 ani ramai in profit. Pamantul ala nu te-a obligat nimeni sa il muncesti asa ca nici tu nu poti obliga proprietarul sa isi exercite drepturile asupra lui?


Daca stai in chirie si mai faci niste investitii din propria ta initiativa pt a-ti spori conforul inseamna ca poti sta acolo cat timp doresti sau sa nu se poata negocia chiria decat peste 10 ani?

 kos_funny, on 5th September 2011, 11:18, said:

Nu poti compara mere cu pere, adica agricultura cu imobiliarele, arenda cu statul in chirie.
"Profitul" de pe 5 ani nu e la fermier, e la proprietar, la banca sau la firma de leasing. Poate inca nu iti dai seama, dar cel care ia in arenda trebuie sa munceasca si sa scoata bani pentru:
- proprietar (care sta linistit si incaseaza banii/produsele)
- amortizare utilaje, plati credite, dobanzi (ratele nu te iarta, Dumnezeu sa te fereasca sa ajungi la mila bancilor)
- intretinere utilaje (nu au voie sa fie nefunctionale nici o zi din campanie)
- salarii angajati (lucreaza pt. tine si au familii de intretinut)
- profit personal. (mai mare sau mai mic de zero, depinde de cum te descurci)
Pentru asta nu sunt suficienti 5 ani pornind de la parloaga, 5 ani din care cu siguranta prinzi minim 2 cu recolte slabe sau preturi mici. Nu stiu pe ce lume traiti cand spuneti ca 600kg de cereale, an de an, indiferent de an, este putin.
Cand faci niste calcule, mai ales in agricultura, nu le faci pe 3-4 ani, daca vrei sa faci treaba serioasa. Nici nu poti risca, ca in mijlocul unei sole de 200ha, sa apara un patrat de 1ha pe care esti obligat sa il ocolesti de fiecare data, si in plus de asta, esti obligat sa-i oferi drum de servitute.
Pentru ca agricultura a devina o afacere si nu o ocupatie este nevoie de comasarea terenurilor si de investiti masive in utilaje noi, deloc ieftine,, care sa permita aplicarea tehnologiilor anului 2010 nu 1980. Desigur, se poate face si la nivel de gospodarie, asa cum incerc sa fac eu, dar problemele ridicate mai sus legat de arenda, raman aceleasi.

Edited by rand, 05 September 2011 - 10:41.

""Nu poti compara mere cu pere, adica agricultura cu imobiliarele, arenda cu statul in chirie.""

De ce? Afacerile sunt afaceri, investitiile sunt investitii,pierderile sunt pierderi, moneda e aceeasi!



""Profitul" de pe 5 ani nu e la fermier, e la proprietar, la banca sau la firma de leasing. Poate inca nu iti dai seama, dar cel care ia in arenda trebuie sa munceasca si sa scoata bani pentru:
- proprietar (care sta linistit si incaseaza banii/produsele)
- amortizare utilaje, plati credite, dobanzi (ratele nu te iarta, Dumnezeu sa te fereasca sa ajungi la mila bancilor)
- intretinere utilaje (nu au voie sa fie nefunctionale nici o zi din campanie)
- salarii angajati (lucreaza pt. tine si au familii de intretinut)
- profit personal. (mai mare sau mai mic de zero, depinde de cum te descurci)""

Orice afacere se face cu cheltuieli, mai mari sau mai mici. In agricultura cam astea sunt cheltuielile si cine se baga trebuie sa stie! Daca nu se organizeaza bine afacerea sau daca te intinzi cat nu iti e plapuma e logic ca 600 kg de grau chirie pe un hectar de pamant ti s-ar putea parea o avere!

""Pentru asta nu sunt suficienti 5 ani pornind de la parloaga, 5 ani din care cu siguranta prinzi minim 2 cu recolte slabe sau preturi mici. Nu stiu pe ce lume traiti cand spuneti ca 600kg de cereale, an de an, indiferent de an, este putin.""

Cei aflati in cazul asta pot veni aici si il voi ruga pe cumnatul meu sa ii consilieze! In 5 ani a ajuns la 250 hectare, multe luate la stadiul de parloaga. Primii doi ani au fost un pic mai grei, dupa aceea a inceput sa faca bani foarte frumosi ! A inceput de la un tractor 650 si o combina veche luata pe credit.  Acum e mult mai departe si fara bani europeni !Si in caz ca nu stiai incepand de anul viitor subventia va creste iar si va acoperi cam toata cheltuiala. Vorbesc de culturile de cereale. Asa ca toata productia poate reprezenta profit. Si taranul tot 600 de kg de grau va primi sau chiar nimic de multe ori.

""Cand faci niste calcule, mai ales in agricultura, nu le faci pe 3-4 ani, daca vrei sa faci treaba serioasa. Nici nu poti risca, ca in mijlocul unei sole de 200ha, sa apara un patrat de 1ha pe care esti obligat sa il ocolesti de fiecare data, si in plus de asta, esti obligat sa-i oferi drum de servitute. ""

Asa e, dar daca vrei siguranta lucrezi strict pamantul tau. Nu iti ajunge, mai cumperi . Daca nu gasesti incerci sa maximizezi profitul pe ha cultivand legume . Din cultura protejata se scot mult mai multi bani ca profit pe hectar iar subventiile sunt mai mari. Bineinteles ca e mai mult de munca, mai multe cheltuieli dar e avantajos!

""Pentru ca agricultura a devina o afacere si nu o ocupatie este nevoie de comasarea terenurilor si de investiti masive in utilaje noi, deloc ieftine,, care sa permita aplicarea tehnologiilor anului 2010 nu 1980. Desigur, se poate face si la nivel de gospodarie, asa cum incerc sa fac eu, dar problemele ridicate mai sus legat de arenda, raman aceleasi.""


Asa este, dar comasarea sa se faca prin achizitionare de terenuri sau prin arendare reciproc avantajoasa ca sa nu mai fie riscul de dezmembrare mare!

@rand:

Quote

Daca recoltezi doua t/ha (grau), nu poti sa oferi mai mult de 600 kg/ha, dar asta e din cauza ca nu ai facut suficient din urmatorul citat:

Quote

La mine in zona sunt patru arendasi.Unul din ei cultiva mai mult de jumatate din terenurile din satele din imprejurimi (cateva mii de hectare).La el o recolta de trei tone e una slaba, pe cand ceilalti nici in anii buni nu fac atat.
Arendatorii "fug" spre el imediat ce se elibereaza de contracte.El ofera 800kg grau sau echivalentul in bani,ori diverse alte cereale dar le calculeaza raportat la pretul graului.
P.S: nemtii scot si 6000kg/ha in conditiile in care Germania nu e la fel de favorabila climateric,precum Romania.
Si mai e ceva: cand ti se pare mult 600kg/ha,probabil ca transportul catre arendator, iese din calcul.La acest om transportul e gratuit (platesti doar manipularea...daca nu participi),si ti-l aduce la poarta.Nu cand vrei, ci cand incepe el sa-si elibereze silozurile,dar te anunta din timp.
Asa ca nu va mirati ca vine unul si "va sufla" arendatorii.
Uitati-va aici,(la o cautare de rutina...)

Edited by sudest_om, 05 September 2011 - 13:40.

Germania scoate uneori 6000 de kg de grau pentru ca pamantul ala este lucrat corect de zeci de ani. Vezi cat de des se schimba proprietarii de teren in Germania ... Si chiar in Germania exista zone de grau pe care Romania nici nu le viseaza... pot sa mearga linistiti cu 18cm intre randuri si infrateste de zici ca nu e adevarat. Dar niciodata nu o sa scoti 6000kg in 2 ani pornind de la parloaga.

600kg de grau nu este mult, dar nu este nici putin pentru unul care sta acasa si isi vede de treburi si nu face nimic pana la recoltare. Daca pamantul este din zona 1, si 800 kg de grau este ok. Cum ziceam si la postul #14, 6-800kg mi se pare realist. La mine in zona si 400 kg este foarte bine pentru unele terenuri. Si as da terenuri cuiva sa le lucreze si pentru 200kg/ha, daca le-ar dori cineva.

Oricum, cine crede in contracte de arenda pe 5 ani, e cel putin naiv. Sau cei care le fac, poate le fac doar pentru incasarea subventiei.
Si 1000kg/ha , din cunostintele mele mi se pare SF. Dar poate userul @brainium ne dezvaluie zona unde activeaza (student in Anglia??? )... ca pe forum si eu pot sa ofer 2 tone la fiecare 6 luni .

Edited by rand, 06 September 2011 - 12:05.

Contractele semnate pe 10-20-50 de ani trebuie respectate bilateral.Semnatura nu s-a inventat ieri si acum mosierii ii pacalesc pe bietii tarani nestiutori.Bunica-miu avea o vorba:"boul se leaga de coarne si prostul de semnatura".Daca nu belesti ochii scoti punga.Asta referitor la contractele deja semnate.
Pt. clauzele de cinci ani e in regula.Sa fie facuta media posibilitatii de a scoate profit si asa sa se incheie.Nu 400 timp de 5 ani nici 1000, dar 700-800 e in regula.
dupa trei ani de lucrari profesionale, daca scoti 4-5 tone/ha, si dai 800 nu pierzi,chiar daca in primul an ai scos 2t.

Quote

A facut suficient: el sau inaintasii lui au investit.Fara pamantul lui nici tu n-ai putea castiga restul de bani, si daca pleci de la premiza ca-i dai prea mult si el sta degeaba,vine altul si e multimit de un nou partener (asa neimplicat, cum il consideri).
Sunt foarte multi bogatasi care traiesc bine, doar cheltuind din chiriile imobilelor in care au investi la un momendat.Hai sa nationalizam ca "a sosit vremea celor ce muncesc".

Quote

Daca iti ofera cineva peste 50ha de teren categoria 1,lot compact si posibilitate de irigare (linga o apa), cat i-ai oferi?

 rand, on 6th September 2011, 13:00, said:

cred ca cea mai simpla rezolvare a situatiei este platirea impozitului pe teren de catre arendas,600kg de cereale si contracte pe ani multi, se poate discuta.iar pe agricultorii nemti ii ajuta clima si capitalizarea excelenta pe care o au.parloagele isi revin este adevarat dupa cativa ani,o stiu din proprie experienta.

 sudest_om, on 6th September 2011, 21:33, said:

Suficient de mult cat sa mi-l vanda . Nu as investi in instalatia de irigare, si peste 5 ani sa ma trezesc ca trebuie sa imi iau jucariile si sa plec.

Edited by rand, 07 September 2011 - 08:16.

Stiti cat se da arenda in Caras Severin? 350 kg la hectar.

Eu cu fratele meu lucram 350 de ha, teren calitatea 1, avem contracte de arendare incheiate pe 15 ani, cu drept de preemtiune stipulat explicit. Denuntarea contractului se face numai in urma neindeplinirii clauzelor contractuale. Platim 700 kg grau sau echivalent bani / ha obligatoriu pana la 1 august. Sintem 7 - 8 arendasi pe o raza a 5 sate, in relatia cu arendatorii functionam ca un cartel, nimeni nu creste cantitatea fara sa anunte, nu ne concuram, insa nici unul nu prea mai are unde sa creasca in suprafata. Caracteristica zonei este ca propietatiile sint mici, media e de 3 ha/familie, oamenii refuza sa vanda terenul, iar cand cineva vinde il cumparam instant indiferent de pret, spre exemplu am cumparat un teren de 4 ha la pachet cu casa persoanei pt ca era in aria noastra. Multi dintre tarani au tractoare si isi muncesc terenurile, lucru f bun, pt ca pe camp este activitate, nu exista parloage si nu se inmultesc tarlele de oi. Deasemenea aceasta caracteristica impiedica fondurile de investiti sa ne darame, spre exemplu la 80 km de noi a venit un grup de investitii din Anglia care ofera 3000 euro/ha pe suprafete comasate de minim 50 ha + 5 ani de 800 kg la ha.  
Acum sa raspund celor dinainte, care promoveaza contractul de arenda pe maxim 5 ani, recte:

Quote

Cumnatul tau a prins exact anii agricoli favorabili toamna 2007 - 2011. Ia sa vedem unde ajunge cand o sa recolteze 10 tone porumb dupa 100 de ha, ca in 2007, sau nimic ca in 2003, sa vedem cum simte alea 1000 kg/ha arenda.
Si noi am facut 4 to de rapita la ha x 500 USD to. Nivelul de arenda de 700 - 800 kg grau este unul corect, durata de 15 ani este una corecta, pentru simplul motiv ca noi investim si trebuie sa ne amortizam investitiile, cresterea de potential a terenului, utilaje, logistica, depozitare, irigatii, lucrui f costisitoare astazi. in Germania sau Italia feremle au si 40 de ani de arenda.
Tu cu cele 5 ha ale tale si cu 112 si 114 si orice altceva nu vei scoate un profit net de 700 kg la ha. La 5 ha de cereale pe 112 poti primii maxim 2500 de euro, i-a sa vedem cate utilaje, logistica, inputuri, motorina iti vei lua. Vei merge din datorii in datorii, si nu te vei putea capitaliza, fara capitalizare nu vei fii niciodata bancabil, si fara banca e nasol.
Intr-adevar la 50 de ha propietate discuti altfel cu arendatorul, iar 1 tona/ ha e mai mult decat corect, ca sa urmez logica ta e absolut normal ca un apartament cu 2 camere sa-l inchiriezi cu 300 de euro iar o casa in primaverii cu 3000.

Edited by m5power, 08 September 2011 - 00:23.

15 ani contract, cu clauze de preemptiune explicite = LACOMIE.
Faci investitii in utilaje,echipamente de irigatii,si alte cele pe care le vei imparti cu mine (eu arendator)?Daca nu atunci, nici eu nu semnez cu tine pe 10-15 ani!
Da-mi progresiv:anul 1-300kg/ha; anul 2-500kg/ha...pana la 25% cat e CORECT.Stipulam clar (si respectam)__25% indiferent de cantitate si produs.Ai un an calamitat, calculam si recuperam impreuna anii urmatori, ca doar suntem PARTENERI.
Sistem "CARTEL"?Da' de sistem 1907 ce parere ai; ti-ar placea?

 sudest_om, on 8th September 2011, 14:54, said:

Pai atunci nu dai in arenda... te asociezi cu cineva si investiti amandoi capital, risti si tu, risca si el... Sa dai terenul in arenda denota lipsa de implicare, neputinta sau comoditate. Deci castigul e pe masura...
Vezi tu, daca pui banii la banca, e comod, nu risti nimic dar nici castig mare nu ai. Dar sa mergi pe alte investitii, asta cere un pic de efort, e mai riscant dar poate si castigul e mai mare. Dobanda la banca se apropie de 25% pe an? Nu cred... Nu poti castiga 25% pe an din ceva cu implicare spre zero si siguranta spre infinit.
Putini au fost cei care au vazut ca valoarea unui teren creste daca este... muncit. Iar valoarea unui utilaj scade daca este... muncit. Daca eu as fi fost proprietar de teren in lipsa de utilaje, as fi cautat o forma de asociere cu cineva cu utilaje, aveam doar de castigat din asta.

Oricum, romanul ortodox are porniri bune... 1907, colectivizarea .. si sunt sigur ca nu se va opri aici. Max Weber, ce dreptate ai avut dumneata...

Quote

Cand  ma citezi, incearca sa nu rupi din context, ca denota reavointa.Despre colectivizare am adus vorba astfel:

Quote

Ti s-a parut ca as fi deacord?
Iar despre 1907 a fost ceva retoric, urmare a formularii "CARTEL",ca forma de asociere.
App, Max Weber asta de care pomenesti, nu-i cumva pilot de F1?;ca daca-i asa, e cam trist sa-ti alegi astfel de "muze filozofice".
Totusi,daca nu-i asa, arata-ne si noua ce dreptate avea dumnea-lui, "ca cultura" mea-i la pamant cum ii sta bine taranului.
Multumesc

Buna seara!

Ia cititi domniile voastre boieri arendasi d-acilea:

 CAP_capitalist.doc   882K   88 downloads

Buuun , benzina esteeee !
Acu cine vine cu chibritul??

Grig

Mark Weber e cu F1,
celalalt cu sociologia, politichia si altele

Edited by Ion_Bumbu, 08 September 2011 - 22:05.

 m5power, on 8th September 2011, 01:15, said:

Ce vorbesti prietene??/
De legumicultura ai auzit?
Stii cati bani primesti pe 2 ha de cultura protejata si pe inca 3 ingrijita? Iti spun eu, MAXIM !
Multi dintre arendasi s-au axat pe cultura de suprafata, cereale in mod special , si alceva nu mai vad in fata ochilor.