Clauze in CONTRACTELE DE ARENDA

De cand am inceput sa imi fac veacul pe la tara am avut in minte sa incerc treptat sa arendez cate un hectar, doua de pamant, eventual sa cumpar. Dupa treieratul graului am gasit cativa localnici interesati sa imi dea pamantul in arenda. Majoritatea erau nemultumiti de "asociatiile" unde le aveau deja arendate din diverse motive. Unii pretindeau ca graul pt plata arendei fusese semanat in tarlale separate si nu era de soi, era murdar sau avea productie mica. Altii erau suparati ca erau obligati sa isi ridice graul cu mijloace proprii din camp sau ca in cazul in care cereau bani li se oferea un pret mult mai mic decat pe piata.
Ca sa revin la subiect, cu tot concursul proprietarilor, acestora li s-a spus ca nu pot scoate pamantul din "asociatie" , ca este clauza de termen in contract pe 10 ani iar in cazul vanzarii , arendasul are prioritate ! Sunt constitutionale aceste clauze?

Am scris intentinat "asociatie" cu ghilimele. Eu nu inteleg care e asocierea? Arendasul primeste pamantul, primeste subventia , ridica recolta iar taranul plateste impozitul si primeste "chirie" o cantitate de 600-800 kg de grau sau banii aferenti la jumatate de pret! Stiu cazuri in care nici aceasta chirie nu s-a primit pe motiv ca " nu s-a facut".

Din nefericire pentru ei, contractul e contract. Se poate renunta doar daca se incalca prevederile acestuia. Altfel e abuz, si se poate ajunge la chestii mai grave. Oricum, arenda e mica tare din cate observ...noi dam o tona de grau/ha. Cei care nu au primit arenda din motiv ca "nu s-a facut" ar fi tb sa ceara foaie la mana cum ca nu li se da dreptul din acel motiv, si pe baza ei sa "iasa' din asociatie.

In majoritatea contractelor de arenda este stipulat dreptul de preemtiune.
Cam ce am eu prin contract privind neplata arendei:

Nici una dintre părțile contractante nu răspunde de neexecutarea la termen sau/și de executarea în mod necorespunzător – total sau parțial – a oricărei obligații dacă neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligației respective a fost cauzată de forța majoră, așa cum este definită de lege.
Dacă, înainte de a fi culeasă, recolta a pierit integral sau cel puțin o jumătate din ea, ca urmare a unui caz fortuit sau de forță majoră  , arendașul poate obține o reducere de preț dacă face dovada îndeplinirii următoarelor condiții:
a)     cauza pieirii totale sau parțiale a recoltei să se datoreze cazului fortuit sau de forță majoră;
b    pierderea recoltei să fie anterioară culegerii ei;
c)     cel puțin o jumătate din recoltă să fi pierit în mod fortuit sau din forță majoră;

Consider ca arendasul trebuie sa-si asigure culturile ptr. a-si plati darile.

Edited by katlin, 03 September 2011 - 06:03.

In primul rand ar trebui sa vezi contractul ,sa vezi ce clauze are.In mod normal exista clauza scutirii de la plata arendei doar in cazuri de forta majora,altfel trebuie sa plateasca arenda.Dreptul de preemptiune nu este implicit daca nu este prevazut printr-o clauza.Trebuie de asemenea vazut termenul contractului si modalitatea renuntarii la el.Intr-un contract poti insera orice clauza iti trece prin cap ,cu conditia ca sa fie legala si cealalta parte sa fie de acord cu ea.Si ce este scris in contract este lege pentru parti.
Am avut si eu niste intrebari legate de cazul meu special de arendare aici.Din pacate si unii avocati sunt varza.Tu ii intrebi ceva si ei raspund ce vor ei, nu ce te intereseaza pe tine.

Edited by mircea11s, 03 September 2011 - 06:40.

 brainium, on 3rd September 2011, 00:56, said:

O tona!!!! As aduna 1000 de ha intr-un an daca nu m-ar ucide pana atunci maharii zonali !

In cazul donatiei poate fi ocolit dreptul de preemptiune?

Majoritatea arendasilor platesc arendatorilor ocolind legea.Adica le dau ,sa zicem 800kg, iar in acte se scad cu 1500, pt a putea vinde "la negru".E un aspect care poate fi exploatat pt. anularea unilaterala a contractului.Eu si nici un alt arendator din zona, n-am primit vreo hartie,chitanta...
Personal nici n-am semnat vreun contract, dar arendasul si-a respectat intelegerea, si am fost multumit, cu cele 800kg de grau,sau combinatii de cereale.Mai ales ca n-am avut timp sa-l lucrez eu si sa-l tin parloaga...ar fi fost pacat.
Orice obligatie a arendasului care nu este respectata poate duce la rezilierea contractului.
--------------------------------------------------

Quote

Dintr-un formular cadru a unui contract de arendare, ceva mai vechi.

Pe aici, cei mai batrani sau fara scoala nici nu au cerut vreun exemplar de la contract. Nici nu stiu ce au semnat.
Trist !

 sudest_om, on 3rd September 2011, 10:23, said:

Nu-i chiar asa, se plateste TVA la arenda de catre arendas, n-are rost sa se incarce, ba dimpotriva.

 kos_funny, on 3rd September 2011, 09:17, said:

Dreptul de preemtiune la instrainarea terenurilor (deci, indiferent vanzare sau donatie) functioneaza astfel: vecinul are drept de preemtiune pentru a nu se faramita progresiv proprietatile, insa vanzatorul poate pretinde un pret vecinului, care sa il faca sa renunte la preemtiune ....

2. vanzatorul poate da un anunt de vanzare intr-un ziar, cu X zile inaintea vanzarii (X fiind termenul legal in care se manifesta dreptul de preemtiune), dupa care face vanzarea catre cine doreste el, pentru ca oricum vecinul nu citeste toate ziarele si n-are habar ... Dar vanzatorul este acoperit.

 kos_funny, on 3rd September 2011, 11:38, said:

Ar trebui ca primaria sa aiba si ei un contract.Cate un exemplar ramane fiecarei parti si unul ramane la primarie.O vizita cu arendatorul la primarie poate rezolva enigma.

 katlin, on 3rd September 2011, 14:16, said:

Nu te contrazic, dar nu inteleg ce TVA se plateste atunci cand dai arendatorului partea stabilita.Se da ca si cum s-ar vinde?Nu te scazi din contabilitate ca si cum ai face o cheltuiala (ca arendas)?
Adica ,sa zicem,din trei tone recoltate, una reprezinta obligatie contractuala si o scad din total, impreuna cu cheltuielile aferente producerii acesteia?
Repet: nu-s in tema si intreb doar pt. ca asa mi s-ar parea normal.Nu sustin ca-i asa.

 sudest_om, on 4th September 2011, 09:06, said:

Exact, mai nou se plateste tva si pe consumul propriu.

Cum ar trebui sa arate un contract de arenda echilibrat (acel "win-win situation" american)?
Avem ceva teren departe prin Romania - e lucrat de o asociatie dar fara acte, fara nimic. Toti oamenii din zona sunt ingroziti de-a dreptul sa ridice glasul la conducerea asociatiei pe motiv ca o sa le ramana terenul nelucrat.
Pe de-alta parte, 300lei/an cat plateste asociatia pe hectar mi se pare foarte putin...

L.E: Mai stiu un caz in care taranii (oameni simplii de la tara) au fost fraieriti sa semneze contracte de arenda in stil directorial ca, vezi doamne, se grabeste secretara  

Edited by shiva, 04 September 2011 - 09:20.

6-800 kg/ha  este  foarte bine pentru majoritatea regiunilor tarii. Sunt curios si eu cine si unde da 1000kg/ha. In zona 1, in Campia de Vest am auzit de maxim 800kg/ha. Dar cine stie... La o productie medie multianuala de grau de aprox. 2000kg/ha cat arata statisticile in Romania, sa dai 600kg/ha doar ca arenda este mult prea bine.
Pe de alta parte, mi se pare normal ca arendasul sa aiba intaietate la cumparare si contractele de arenda sa se faca pe MINIM 10 ani.. Un teren nelucrat de ani de zile iti da productie buna dupa 2-3 ani consecutivi in care ai aplicat tehnologiile corect. Lucrari facute la timp si executate corect, rotatia culturilor, fertilizare etc. Ar fi nedrept ca dupa ce un om face dintr-o parloaga un teren clasa a-1-a si munceste pentru asta 2-3 ani, ani in care si plateste arenda proprietarului, sa ramana cu ochii in soare chiar cand terenul incepe cu adevarat sa produca ceva. Pe de alta parte, cu cat terenul sta mai mult nelucrat cu atat mai mult se degradeaza.

Si totusi nu prea e asa! Cine il obliga pe arendator sa cultive doar grau cand sunt multe alte culturi mai profitabile? El poate pune si usturoi de exemplu pe un ha ca arenda tot de 600 kg grau ramane. Plus de asta , dreptul proprietatii e oferit de Constitutie. Asta inseamna si ca am dreptul sa instrainez proprietatea oricui doresc.
Si gandind si altfel pune-te in situatia urmatoare:
Au bunicii, parintii etc 10 ha de pamant dat in arenda pentru ca sunt batrani si nu il pot munci. Tu, furat in tinerete de mirajul orasului vrei sa te intorci acasa. Ai si niste bani agonisiti cu greu si vrei in plus sa aplici si la masura 112 pentru finantarea tinerilor fermieri. Dar, stupoare!!! Afli ca pamantul nu il poti scoate de la Societatea Agricola a domnului Italian care scoate o gramada de bani de pe tarlaua ta in schimbul a 300-400 roni. Plus de asta, mai primeste in plus fata de arendatorul roman si 400 euro subventie in Italia pentru pamantul muncit in Romania.
Poate nu ai prea mare tangenta cu agricultura sau esti un arendator care nu vrea sa recunoaca realitatea dar aceasta arie agricola a fost creata in scopul scoaterii din ceata al domeniului agricol si ar trebui recunoscute unele lucruri cum ar fi faptul ca din agricultura facuta cu cap , cu utilaje adecvate si cu ceva teorie bine aplicata, se scot bani frumosi !

In cazul in care rezolvarea litigiilor nu este posibila pe cale amiabila, partile au convenit ca ele sunt de competenta instantelor judecatoresti sau pot fi rezolvate prin arbitraj de pe langa Camera de Comert

Asta sigur e stipulat in contract.
Sunt intrutotul de acord cu userul rand

O completare...am accesat fonduri europene pe baza contractelor de arenda pe 5 ani, cum pot fi lasat fara teren in mijlocul derularii contractului cu Sapardul?

 kos_funny, on 5th September 2011, 09:23, said:

Banuiesc ca ai vrut sa spui arendas.
Eu recunosc ca sunt arendas si n-am intrat in polemica cu nici un arendator de'al meu, asta ca imi respect indatoririle contractuale, ba am dat mai mult la arenda decat e stipulat in contract in anii buni si oamenii ma inteleg daca voi da mai putin in anii mai secetosi.
Cred ca la un arendas italian e si lipsa de comunicare cu oamenii.

Edited by katlin, 05 September 2011 - 08:41.

Si cum romanul de rand are putere si placere sa lupte prin instante....
Haideti fratilor sa ne batem joc de omul amarat si lipsit de multa scoala, ingenunchiat de munca heirupista depusa fara drag la construirea socialismului si sa ii dam doar apa si paine ca sa facem noi burtile mari. Sa se faca contractele pe 50 de ani fara drept de renegociere si vanzare !!! Sa imi spuna cineva ca o arenda de 600 kg de grau e de bun simt , ma repet, ori nu are cunostinta de domeniul agricol ori nu stie cum sa maximizeze profitul pe hectar si comletez, ori e un sclav al banului, lipsit de cea mai mica urma de umanitate !
De ce nu se da arenda parte din cultura existenta ? Daca arendasul cultiva floarea soarelui sa dea de ex 500 kg de floare. Daca pune usturoi sa ii dea taranului un 500 euro de bun simt?
Afacerile agricole sunt ca oricare afaceri de pe lumea asta. Poti castiga , poti pierde!

Ma bag si eu in discutie... uitati la ce proiect de lege se lucreaza :

Statul va acorda prime între 30 și 100 de euro pe hectar anual persoanelor cu vârste de peste 55 de ani care dau în arendă terenurile agricole pentru o perioadă cuprinsă între 5 și 15 ani, iar în cazul vânzării prima va fi de 200 de euro pe hectar, potrivit unui proiect de lege. 

Prima de vânzare de două ori mai mare decât cea de arendare
Cuantumul primei va fi de 30 euro/ha/an pentru o perioadă de arendare de cinci ani, 50 euro/ha/an pentru 10 ani, respectiv 100 euro/ha/an pentru minim 15 ani, se menționează în proiectul elaborat de Ministerul Agriculturii.

În cazul vânzării, proprietarul terenului va primi 200 euro pe hectar.

Primele se acordă o singură dată în cazul vânzării, sau timp de maxim 15 ani la arendare, dar nu mai mult de data împlinirii vârstei de 70 de ani de către cedent. La vânzare, prima se acordă doar o singură dată.

Condiții de încadrare pentru beneficiari
Pentru a beneficia de prime, persoanele care cedează terenurile trebuie să aibă cel puțin 55 de ani și să fie cu cel mult 10 ani mai tineri decât vârsta normală de pensionare și să înceteze definitiv orice activitate agricolă cu caracter comercial pe exploatația cedată.