Ansambluri rezidentiale in Iasi

Ai fi surprins cati cer (sau cereau in ultimii ani) minim 50%. Unii macar ofereau niste discounturi substantiale, unii…

Si eu am riscat in 2019 si am dat avans 100% la stadiul de groapa. Discountul a fost destul de mare dar daca ma uit inapoi cred ca am fost putin inconstient. Am crezut ca dezvoltatorul va respecta termenul de livrare si toate promisiunile. S-a intarziat “doar” un an 😅.
Per total am iesit bine dar in momentul actual nu as mai actiona la fel din cauza incertitudinii din momentul actual.
Ideea este ca trebuie sa iti faci temele bine inainte sa iei decizia de a da un avans considerabil.
Poti sa faci un calcul sa vezi daca iesi mai bine sa dai un avans mai mic si restul banilor in depozit la termen. Sau macar sa scazi un pic riscul daca nu esti confortabil sa dai avans mare.

Avans ar trebui când se apropie de finalizare... Oricum, ei fac blocurile alea no matter what, atunci de ce să te lăcomești și să iei pielea de pe clienți?

Dar lumea tace, nu suntem uniți ca și popor și mai bine vorbim pe forum sau pe social media ori pe la colțuri, decât să cerem profesionalizarea pieței imobiliare.

Achitand avans mai mare, dezvoltatorii au bani lichizi cu dobanda 0, spre deosebire daca ar lua ei credite din banci sa-si finanteze lucrarile.

Normal, 100% avantaj dezvoltator, 100% risc pentru client.

WarpS, on 23 iunie 2023 - 16:31, said:

Pai la Unirea Towers au credit facut la banca transilvania si cand faci contractul de vanzare cumparare final cred ca apartamentul tau o sa fie fara ipoteca la Transilvania asta daca te baga in cartea funciara la final )

Vlad_22, on 23 iunie 2023 - 16:25, said:

Pai blocurile astea sunt ridicate, unele apartamente sunt facute si la finisaje, alea pe care ti le arata ca model. Dar toate etajele si zidurile sunt facute.

Pai notarul nu are voie sa faca contractul de vanzare cumparare fara a verifica daca imobilul este liber de orice sarcini.

Am dat 50% initial. Apoi am mai dat o transa. Mai am de gand sa mai dau cel putin inca una pana la contract. Rapid cat e euro mai mic.... Sa scad riscul de schimb valutar. Am citit legea cu TVA si m-a speriat. In plu... o sa fie rate mai mici la banca...

Dandu01, on 23 iunie 2023 - 13:25, said:

Daca cunosti riscurile, daca calculezi riscurile si ti le asumi... atunci nu este o problema. Pe mine ma enerveaza aia care semneaza ca primarii fara sa citeasca si dau bani in necunostinta de cauza. Din cauza lor dezvoltatorii sunt cam nesimtiti.

Vlad_22, on 23 iunie 2023 - 14:31, said:

Pai oricum acel TVA o sa fie aplicat la final de contract daca nu ma insel. Asa era stipulat in antecontract si era un aliniat in care spunea ca daca se schimba ceva si de la anul o sa fie tva de 19% noi o sa platim diferenta de TVA. Si acel aliniat nu imi convine, adica eu iti dau tie 50k euro sau 100k euro in 2023, dar noi contractul il facem in 2024 cand nu stim ce lege o sa fie, dar eu semnez ca in caz de ceva eu suport restul de TVA.

Poți să dai avans și 100%.
Dacă legea sau cursul se schimba până atunci, plătești tva mărit.
Nu contează dacă banii sunt la tine sau la dezvoltator.

Așa că mai bine pune-i tu într-un depozit sau alte investiții decât să îi dai dezvoltatorului.

Legea spune ca plătești TVA 19% dacă suma totala plătită depășește 600k lei.

Poți plăti atât anticipat cât și la semnarea contractului. Având în vedere ca antecontract-ul este în euro, interesul este să faci plățile la un curs euro BNR cât mai bun. Este greu de anticipat ce curs va fi în 2024, dar în general leul se depreciază...

Nu cred ca în 2024 vor schimba iar legea. O sa fie an electoral și nu vor sa supăre alegătorii.
Dar să presupunem că o schimba. De obicei, la fiecare schimbare, baga norme tranzitorii în care zic ca pentru antecontractele vechi se aplica regulile vechi. Dacă nu ar face asta ar fi un soc prea mare pentru piața (mulți vor renunța, dezvoltatorii rămân cu apartamentele și cu creditele la bănci, faliment, statul nu mai ia nici măcar 5%, etc).

Dandu01, on 24 iunie 2023 - 12:12, said:

Ba conteaza. Cel putin pt mine... conform antecontractului pe care l-am semnat. Acolo este specificat tot ... cum se calculeaza pretul, care este avansul, care este diferenta de pret de achitat, cum poti face atat plata pt avans cat si platile ulterioare, la ce curs se converteste din euro, etc, etc. Este un articol intreg (o pagina A4) care explica astea. Este facut cu simt de raspundere.

Nenea Zap, on 24 iunie 2023 - 12:40, said:

Ești conștient că orice contract semnat între tine și dezvoltator se supune legilor României, nu?
Dacă mâine se da lege ca tva e 99% la orice, 99% plătești.
Nu contează că tu și dezvoltatorul aveți un contract în care specifică altceva.

Da stiu. Ai dreptate cu TVA-ul. In principiu se poate intampla orice. Inclusiv sa cada un meteorit pe blocul respectiv, Totusi probabilitatea este mica.
Eu ma refeream mai mult la "sau cursul se schimba până atunci".

Nenea Zap, on 25 iunie 2023 - 10:37, said:

Buna tuturor. Sunt nou pe aici, dar nu si nou in domeniul micilor investitii in imobiliare. Din experienta, pot impartasi ce conteaza in principal pentru mine in luarea deciziei finale privind achizitia unui bun imobil. Precizez faptul ca fac "sportul" asta de ceva timp, avand in vedere in principal valoarea de revanzare si valoarea de amortizare a investitiei intr-un anumit interval de timp. Prin urmare sunt atent la urmatoarele:
- ma informez despre seriozitatea si bonitatea dezvoltatorului/investitorului, despre probitatea morala a acestuia si sursa de finantare (daca exista parteneriat cu o banca, cu atat mai bine. Stiu din proprie experinta ce inseamna sa accesezi o linie de finantare si cat de riguroase sunt bancile in analiza financiara a companiei respective si a planului de business. Mai mult decat atat, o banca va avea rol de co-investitor, obligand compania dezvoltatoare ca in prima faza sa-si cheltuie aportul propriu de capital, urmand ca apoi sa finanteze proiectul cand deja este intr-un stadiu destul de avansat ca si lucrari)
- solicit informatii despre constructor/antreprenor general si subcontractori
- solicit informatii despre avizele si autorizatiile obtinute din care sa reiasa clar indicatorii urbanistici aprobati (POT, CUT, regim de inaltime, parcari, etc)
- nu fac achizitii pe proiecte propuse spre vanzare in stadiul de "iarba", nici macar daca mi se prezinta o autorizatie valabila de functionare. Prefer sa astept inceperea lucrarilor si-mi acord o perioada de monitorizare de min. 2 luni de la data inceperii acestora pentru a vedea fizic cum evolueaza lucrarile.
- urmaresc cu atentie calitatea materilelor folosite si pun intrebari legate de structura de rezistenta, echipamentele, dotarile si intreg ansamblul de facilitati pe care il ofera proiectul respectiv (cam toti dezvoltatorii au pe site-urile proprii sectiuni cu "Stadiu santier" unde prezinta un progres foto al lucrarilor). Eventual, poti pune intrebari direct unui ing. sau muncitor din santier daca ii prinzi in pauza de masa.
- solicit modelul de antecontract notarial pentru analiza (apropo, cel mai "stufos" pe care am avut rabdare sa-l citesc este de 113 pagini, al celor care dezvolta proiectul vis-a-vis de CET - nu dau numele ca nu vreau sa fac reclama nimanui). Solicit clarificari acolo unde apar dubii si eventual ma consult cu un notar sau avocat. Clauzele trebuie sa fie echitabile si asiguratorii pentru ambele parti. Daca e ceva dubios sau aberant, ma retrag din business ...nu ma obliga nimeni sa semnez si sa-mi cheltui banii. Proiecte si oportunitati sunt si vor mai fi.
- Atentie: nu toti dezvoltatorii negociaza preturile . Cei care au putere financiara sau au finantare asigurata pentru a finaliza proiectele, lucreaza pe bugete bine stabilite si sunt sub monitorizare bancara. Ei nu construiesc din avansurile clientilor, prin urmare nu depind de un anumit volum de vanzari lunar care sa le acopere cheltuielile. Chiar daca se blocheaza piata vanzarilor, vor duce proiectele pana la capat, fara a avea intarzieri in livrare.
- Referitor la cota de TVA de 5% : tine doar de Consiliul Fiscal. Intr-adevar, in momentul antecontractului, dezvoltatorul poate promite ca vinde acel bun cu 5% TVA (daca se incadreaza cumparatorul conform legislatiei), dar nu depinde de el daca in momentul perfectarii contractului de vanzare/cumparare final, legislatia privind cota de TVA se modifica. El doar colecteaza acest TVA si-l da Mariei Sale - Statul mai departe. Important este ca pretul prevazut in antecontract sa fie garantat pana la semnare. Astfel, te vei asigura ca valoarea neta a imobilului (pret fara TVA) va ramane aceeasi. Atentie: conform legislatiei, avand in vedere ca locul de parcare se achizitioneaza in mod obligatoriu, chiar daca se va intabula separat, el va fi trecut in acelasi antecontract cu apartamentul, iar suma fara TVA al celor doua imobile (apartament + loc parcare), nu trebuie sa depaseasca 600k lei (aprox. 120k euro) pentru a beneficia de TVA redus la 5%. Pragul a fost redus anul trecut de la 700k lei (aprox. 140k euro) prin OG 16

Sper sa fie de folos "mica" mea interventie pe acest subiect. Va doresc tuturor investitii profitabile si sigure

Dacă ai spus vis-a-vis de CET, sunt doar 2... Greu de dedus numele, într-adevăr.

Edited by Vlad_22, 27 June 2023 - 18:58.

Eu o sa merg pana la urma pe un apartament la Unirea, o sa iau unul cu 2 camere si dau avansa 50% sa nu imi blochez toti banii deodata. Am analizat cu avocatul contractul dar nu vor ei sa mofiice antecontractul. Singura mea temere este cea legata de apa care este destul de jos, dar tinand cont ca este si cladirea alten si cladirele noi de pe Poitiers nu ar trebui sa fie probleme .

Chiar ai fost de ajutor @GoodMan88 si eu as vrea sa intru in investiti imobiliare de apartament cu o camera dar intai sa imi iau eu unul sa stau si dupa.