NewTown

 pufete, on Dec 4 2007, 10:34, said:

Sunt de acord cu tine ca ar trebui sa se aplice doar la cota parte din spatiile comune.

Totusi
Citat din regulile de management:
Articolul 41 Remuneraţia lunară de achitat Managerului de către Beneficiari pentru serviciile prestate conform prezentului Contract va fi egală cu echivalentul în lei a 0.3 EURO  (treizeci EURO cenţi) pe metru pătrat construit (fără TVA). Suma va fi calculată în funcţie de suprafaţa construită a Apartamentului, Locului de Parcare şi a Spaţiului de Depozitare [dacă este cazul] şi în funcţie de cotele de suprafaţă deţinute de Beneficiari din Spaţiile Comune, indicate în documentaţia cadastrală.

"Presupunerea" mea "paranoica" este ca taxa de management se aplica la suprafata construita a apartamentului, a locului de parcare + cota din spatiile comune. Tu intelegi altceva din acest text?

textul e interpretabil.
eu prefer sa raman pe partea optimista(si logica).Taxa de management nu are de ce sa se aplice pe suprafata apartamentului(nu imi face nimeni curat si reparatii in casa).Se aplica la cota comuna din cladire si din trenul din jurul casei. Care cota intr-adevar se calculeaza in functie de suprafata construita a apartamentului.Firma de management care va fi angajata are tot interesul sa aiba un contract rezonabil,altfel stie ca va fi reziliat de asociatie.Aceasta firma e complet separata,nu e a developerului.Si developerul are interesul ca acest contract sa fie negociat decent pt ca e vorba de imaginea ansamblului pe piata...sa nu uitam ca va urma si faza 2,iar daca cei care se muta in faza 1 sunt nemultumiti vor scadea vanzarile.
Prefer sa ma cert cu ei atunci decat sa imi fac griji pt drobul de sare inca un an pana se clarifica problema.
hai spor la treaba

 pufete, on Dec 5 2007, 07:13, said:

Ma bucur ca mai sunt si oameni optimisti!
Nu vreau sa polemizez cu tine. La urma urnei suntem in aceeasi barca sau NewTown mai corect. Ceea ce pot sa iti spun este doar ca am pus (in scris!) o multime de intrebari foarte precise referitoare la aceste reguli de management si am primit aceleasi raspusuri vagi, ca developerul nu face bani din asta, ca se va selecta o firma, ca nu au experienta, dar au bune intentii si tot interesul, dar nici un raspuns concret, punctual si documentat in scris. Poate sunt eu paranoic si mi se pare ca aceste reguli de management, de altfel majoritatea de bun simt, prevad foarte multe obligatii si penalizari precise pt locatari, dar cand e vorba de obligatiile managerului acesta raspunde pentru "diligente" si nu pentru rezultate si nu exista nici o penalitate clar mentionata pentru manager...
Vom vedea ce se va intampla dupa ce ne mutam si vom primi si primele facturi de la manager.

Pana atunci multa sanatate si noroc!

Daca developerul nu are nici un interes ascuns cu acest contract de management de ce se tine cu dintii sa-l mentina si dupa constituirea asociatiei de proprietari impunand o clauza penala pentru denuntare unilaterala din partea proprietarilor  in val de sute de mii  de eur?

Nu era de bun simt ca, dupa constituirea asociatiei de proprietari, gestionarea cartierului sa se faca de catre aceasta asociatie?

Alta clauza din aceeasi categtorie, adica " rezonabila", este ca acest contract de management va putea fi reziliat in termen de 2 ani de la momentul la care se vinde ultimul apartament in complex si nu in termen de 2 ani de la momentul in care am cumparat eu apartamentul, sa zicem.
Asta inseamna ca daca dezvoltatorul isi opreste un apartament, adica nu are chef sa-l vanda, vom avea un contract de management forever valabil.

Si care ar fi motivul pentru care asociatia de proprietari ar putea rezilia contractul de management in instanta? simplu, ca si conditie de validitate a contractului, pretul trebuie sa fie real, adica sincer si serios (C civ) iar instanta poate aprecia daca in speta pretul intruneste aceste conditii.

Sunt de acord ca o convietuire decenta in acest cartier va costa, dar vreau ca acest cost sa fie real si nu umflat; 15.000 eur/luna "salariul" manager-ului este deja salariul unui presedinte de banca   ; adica ce are de facut acest manager ? sa icheie contracte de prestari servicii pentru paza, curatenie, iluminat, spatii verzi, etc. si de cati oameni ar avea nevoie sa urmareasca derularea acestor contracte? cred ca poate face si singur acest lucru.

Am remarcat si eu clauza cu ultimul apartament, printre alte lucruri interesante! Nu trebuie neaparat sa nu vrea sa il vanda! Vanzarea ultimului apartament ar putea fi intarziata din varii motive. Ganditi-va ca faza B nici macar nu a inceput!

Poate e si asta un drob de sare! Poate sunt bune intentii la mijloc. Nu stiu ce sa zic.

Oricum ce e scris ramane.

Si e o mare diferenta intre contractul de vanzare cumparare (antecontract) si reguli de management, ca termene si conditii. Parca aceste reguli au fost facute de viitorul manager! Parerea mea.

Presimt ca dezvoltatorul va avea ceva dificultati cu regulile de management in forma actuala!

Chiar asa: dragi vecini avem vreun avocat printre noi, care ar putea comenta pertinent asupra acestor reguli de management?

Desi in precontract scria ca Regulile de managemnt vor fi agreate dar mai ales semnate la momentul transferului de proprietate, m-am trezit la notar ca avocatul NT imi spune ca aceste reguli trebuie semnate" acum" , adica la momentul semnarii precontractului si daca nu-mi convine nu mai semnam nimic.
I-am atras atentia de clauza din precontract in care se specifica alt moment si imi spune ca e o greseala si ca o remediaza pe loc.

Nu mi s-a parut nici o intentie onorabila din partea NT de a baga pe gat aceste reguli de management inca de acum dar cel mai important lucru pe care au vrut sa-l faca prin semnarea lui acum a fost ca au batut in cuie niste tarife pe care va trebui sa le inghitim, fie ca ne plac sau nu;

Daca am fi semnat precontractul fara regulile de management , altfel ar fi stat situatia peste 1 an cand ar fi trebuit sa semnam v-c, fiindca deja am fi avut o promisiune de vanzare autentificata si deci NT ar fi trebuit sa ne vanda apartamentul fara sa ne mai poata obliga sa semnam in forma actuala regulilele de managament.

Dar asa, ei au conditionat semnarea precontractului de semnarea regulilor de management. Cata onorabilitate pe ei la faza asta, ramane sa apreciem fiecare.

Blackat, te intrebi care sunt efectele juridice ale regulilor de management? ne leaga si au aceeasi forta juridica ca si precontractul, daca ai observat, au pus aceste reguli anexa la precontract.

Partea buna e ca pana la urma cei care au semnat precontractul pe pers juridica vor beneficia de taxarea inversa si dupa 1 ian 2008, deci nu vor mai plati TVA-ul; mai ramane de rezolvat situatia impozitului pe cladiri la pers juridice care e exorbitant, adica de 50 de ori mai mare decat pe pers fizica; am facut calculul pentru apartamentul meu.
Dar sunt semale ca se va schimba ceva si in acest sens.

Onorabil, lira?? Glumesti nu? Cine, unde?

Nici nu ar fi indraznit sa propuna un asemenea contract la ei in Irlanda! Le-ar fi ras irlandezii in nas si ar fi ramas in stadiu de proiect. Da' la noi la Romania se poate. Lasa ca romanii sunt fraieri si accepta orice, ca e cerere mare de case. Ne indatoram pe viata ca sa fim proprietari!!

Cert este ca am semnat pentru ca mi-a placut conceptul, cunosc zona respectiva, iar pretul nu era chiar foarte mare. Si iau in calcul foarte serios o actiune legala de modificare a contractului asa incat sa fie rezonabil pentru ambele parti.

E clar ca acele reguli de fapt sunt un contract in contract intre noi si Phoenix Park si au efectele corespunzatoare. Sunt curios cum ar intepreta ANPC clauzele din acest contract? Au fost situatii in care in urma sesizarilor la ANPC companii mult mai importante (precum cele de telfonie mobila) au fost obligate sa isi modifice contractele pentru ca impuneau clauze abuzive clientilor. Ar merita sa avem parerea Autoritatii asupra acestui contract.

Cat despre impozite si TVA, nu stiu ca sa zic. Nu ma prea pricep. Eu am semnat ca persoana fizica.

Blackcat,
in care bloc esti? ai ales finisajele? 20 decembrie e dead line-ul parca.
Noi suntem in blocul 3 si cica pentru noi finisajele vin prin ianuarie...

Cat despre contractul de management mai vedem peste 1 an ce-o sa fie, desi estimez ca se vor folosi de perioada de gratie si livrarea se va face undeva prin martie 2009.

Eu mi-am luat in blocul 2. Tre' sa ajung zilele astea sa imi aleg finisajele. Pana la sfarsitul lui decembrie.

Din partea mea poate fi si in aprilie. am unde sta asa ca nu ma prea grebesc. mai bine mai tarziu, dar sa faca treaba de calitate, decat repede si prost.

S-a prelungit termenul pentru alegerea finisajelor. Cica furnizorul de gresie pt baie intarzie cu mostrele!!! Doar suntem in Romania!

Deci initial planul era sa alegem finisajele in 30 de zile de la semnarea AVC. Apoi pana la 31 Dec 2007. Iar acum pana la 29 Feb 2008. Zicea cineva pe aici ceva despre seriozitate!?!

Craciun fericit  si un an nou 2008 cu sanatate si bucurii la toata lumea!

Sunt foarte aproape de a semna contractul de rezervare pentru un apartament in NewTown, si deci de a deveni viitor vecin cu unii dintre voi.

Eram in cumpana intre un apartament aici si unul in Vitan Platinum Towers. Ce m-a facut sa renunt la ei este o clauza din contract care suna cam asa "Toate platile pretului de vanzare se vor face la cursul de schimb Ron/Euro al BNR din data platii, cu exceptia cazului in care cursul Ron/Euro al BNR din ziua platii este sub cursul din data semnarii prezentei Promisiuni, caz in care plata se va face la cursul de schimb din ziua semnarii prezentei Promisiuni." Clauza asta, de care ei tin cu dintii, e halucinanta. Daca leul se apreciaza semnificativ fata de euro in urmatorii 2 ani, atunci si pretul apartamentului creste in aceeasi masura. O clauza similara apare si in contractul de la Citadella Titan...

La NewTown nu vad sa apara o clauza de genul asta, dar nici foarte clar nu imi e la ce curs se face plata. Antecontractul de vanzare-cumparare (AVC), mentioneaza la art. 4.2 ca avansul (25%) se va plati conform cursului RON/EURO din ziua semnarii AVC, dar despre restul sumei (75%) nu se mentioneaza nimic clar (ce curs va fi folosit). Art. 4.3 spune ca "orice plata efectuata in virtutea prezentului AVC" se va face la cursul din ziua semnarii AVC.
Intrebare: cei 75% din pret se considera a fi platiti in virtutea AVC, si deci la cursul de azi, sau in virtutea viitorului CVC, si deci la cursul semnarii lui (feb-martie 2009)?

Pentru cei care au semnat deja AVC, aveti aceste clauze acolo? Daca da, cum le interpretati?

Asa cum si altii au scris aici, cele mai multe semne de intrebare le ridica contractul de management... Iata cateva din reactiile mele,

Eu imi voi inchide bucataria, si sper ca hota si un ventilator instalat in gura de aerisire sa faca fata unei ciorbe sau unei oale de sarmale... Nu cred ca contractul de management imi interzice acest lucru (si nici nu ar trebui).
Art. 6 interzice modificari ale "elementelor de constructie exterioare si interioare ale fatadei" si "schimbarea aspectului exterior al corpului de cladire". Sunt total de acord cu aceste lucruri, dezvoltatorul vrea ca cladirea sa arate bine la exterior, sa aiba un aspect unitar. Dar asta nu inseamna ca nu voi putea muta sau instala pereti de rigips in interior. Stiu, lista de exemple prevazuta la acelasi art. 6 e discutabila, dar eu o vad tot ca incercand sa impiedice modificarile apartamentului ce ar putea fi vizibile din exterior.
In aceeasi nota cred ca se incadreaza si art. 7, care se refera la tencuiri, zugraveli, vopsiri: nu sunt permise cele care afecteaza aspectul exterior al cladirii si/sau cel interior (holul blocului). Dar mi-e greu sa cred ca dezvoltatorul vrea (si poate) sa-mi interzica sa-mi vopsesc peretii interiori in culoarea pe care o aleg eu...

In ceea ce priveste remunerarea managerului, citind contractul, interpretarea mea e ca va incerca sa aplice acel tarif de 0.3E+TVA pentru intreaga suprafata a apartamentului, terasei, locului de parcare si spatiile comune. Asta inseamna vreo 60.000mp doar pentru faza 1 (din descrierea generala si specificatiile tehnice: 36677mp suprafata construita desfasurata suprateran, 12674mp suprafata construita subterana, 11227mp teren aferent fazei 1). Cu tot cu TVA, suma se ridica la 21.600 Euro/luna (doar pentru faza 1). Dar pentru asta va trebui sa asteptam si sa vedem. Oricum, daca e asa, banuiesc ca e rost de mers in instanta...

 qaop123, on Dec 23 2007, 19:17, said:

Nu am contractul la indemana acum, dar pot sa iti spun ca rezervarea am platit-o la cursul din ziua semnarii rezervarii, iar AVC am platit la cursul din ziua AVC. Presupun ca si restul de 75% il voi plati la cursul din ziua respectiva, desi sincer sa fiu nu am verificat acest lucru in contract. Revin peste vre-o saptamana cand ma intorc acasa sa verific ce scrie in AVC.

Blackcat74: Daca iti aduci aminte cand te intorci, poate te uiti si vezi ce clauze gasesti pe acolo legate de pret/curs. Oricum, banuiesc ca putem sta relativ linistiti, atat timp cat clauza aia (nesimtita) de care am zis mai sus macar nu apare explicit...

Sarbatori fericite!

gaop,

platile care decurg din precontract reprezinta doar 25% din val ap daca te-ai inteles pe aceasta modalitate 25 cu 75%.Eu am observat ca nu e trecut cursul pentru cei 75% si am cerut aceasta mentiune in contract; au fost de acord; altfel, daca nu s-a facut aceasta mentiune in contract, e foarte posibil ca si restul de 75% sa fie platit la cursul din data semnarii precontractului; in aceasta privinta draftul de contract de la NT este echivoc si este deliberat facut asa; am vazut in fata mea la notar cum cel care a semnat precontractul inaintea mea il intreba pe avocat la ce curs se va plati diferenta de pret iar avocatul senin a raspuns: "a, evident la cursul din ziua platii"  dar daca lucrurile stau asa, de ce nu a si mentionat in contract ca sa fie clar pentru toata lumea nu doar pentru cei care au fost mai vigilenti si au semnalat acest lucru.

din motivul spus de tine, am renuntat si eu la Vitan Towers, desi agreasem un pret foarte bun pentru 3 camere; dar la Vitan T sunt niste evrei in spatele afacerii si asta spune totul despre afacere.

lira,
Pai e posibil sa fie cam fraieri la faza asta. Cum ei ar putea cere la cursul de azi daca leul se apreciaza intre timp, tot asa se poate trezi vreunul mai smecher care vrea sa le dea banii tot la cursul de azi, in cazul in care leul se depreciaza... Dar mai bine le zic si eu sa specifice clar in contract si gata.

Cat despre Vitan Towers, problema nu e ca sunt aia evrei, ci ca se gasesc destui disperati sa semneze asa contracte. Daca ai vazut, penalitatile de intarziere pentru cumparator erau clar specificate (1% pe zi de intarziere, deci de-a dreptul camata), in timp ce pentru vanzator era o formulare vaga (echivalentul unei chirii lunare pentru un apartament similar din zona aia).

Spor la sarmale la toata lumea!

GAOP,

eu m-am vazut cu avocatul care reprezinta VT si am incercat o negociere a contractului, inclusiv a clauzei penale; ceva, ceva am obtinut, n-am putut insa sa schimb nimic in ceea ce privste cursul; argumentul lor: toata lumea a semnat asa; pai ce ma intereseaza pe mine cum au semnat altii?!; este un contract si pana la urma trebuie sa exprime vointa partilor.

In ceea ce priveste NT, nici aici contractul dupa cum ai vazut nu e perfect, din perspectiva cumparatorului, insa am ales sa cumpar aici din cauza garantiilor pe care le prezinta constructorul, grupul Mivan e cunoscut deja international , in timp ce evreii de la Vitan T au ales o firma de constructie care se afla in faliment, respectiv Constructii Carpati, pe care au platit-o in avans pe stadii de executie. Carpati a subcontractat la randul ei, cine stie ce se alege de calitatea constructiei, iar in zona Vitan terenul este cu probleme, acolo se betoneaza ca un fel de carcasa si se lucreaza astfel incat apa sa nu vina in santier fiindca panza freatica e la suprafata; aceeasi problema si la Asmita.

In ceea ce priveste cursul, nu stiu cum va fi peste un an si ceva raportul eur-ron , iar eu vreau sa stiu de acum care e pretul , nu vreau sa plec de premise speculative.


Craciun fericit in continuare!

Inca o intrebare pentru cei de pe acest forum: a contractat careva un apartament de 4 camere la NewTown? Daca nu ma insel, apartamentele de 4 camere sunt de un singur tip, D2. Ma intereseaza in mod special pretul la care a fost contractat apartamentul si data aproximativa a incheierii contractului.
Astept cu interes un eventual raspuns...