Cumparare apartament neintabulat inca in CF (proiect nou, aproape construit)

Buna ziua!

Scuzele mele daca postarea nu e facuta in locul potrivit.

Sunt pe cale sa achizitionez un apartament semifinisat, pe Calea Baciului, langa Cluj, prin agentie (https://www.propriet.../detalii-i-5741). Proiectul (blocul) este aproape construit, insa CF-ul nu e iesit individual pentru apartamente. Plata intentionez sa o fac integral, insa nu voi primi in schimb decat ante-contractul, contractul propriu zis urmand a fi finalizat la momentul intabularii (care din spusele constructorului va fi in Octombrie, desi am primit mai multe date atat de la el cat si de la agent). Atat agentul cat si constructorul (reprezentand firma SC Zalina SRL) din Cluj imi par grabiti sa primeasca banii, iar agentul spune lucruri asupra carora revine cu alte informatii (dupa ce vorbeste cu constructorul spune el). Iar pentru analiza prealabila a ante-contractului nu imi ofera decat o zi sa pot verifica autenticitatea actelor si a autorizatiilor, pentru ca apoi sa virez direct banii in cont.

Intrebarea mea este daca modalitatea asta e normala pentru o astfel de tranzactie. Am verificat atat firma cat si constructorul pe internet si la alte agentii iar firma din cate se pare e de multi ani in pierdere, desi e infiintata in 2001. Nu sunt sigur daca pot da numele agentului (agentia este La Strada Imobiliare) sau a constructorului, insa o voi face daca primesc OK-ul. Neavand incredere deci, care e modalitatea de a ma asigura ca nu e niciun risc in aceasta tranzactie, deoarece banii vor fi virati cu 3 luni (din spusele lor) inainte de iesirea CF-ului, pentru a stii ca nu e nicio teapa la mijloc si ca eu voi fi proprietarul de drept al apartamentului? Personal am lucrat in strainatate multi ani de zile pentru el si nu as vrea sa ma numar printre victimele care au dat zeci de mii de euro pt un imobil pentru ca mai apoi sa se trezeasca fara CF sau chiar si fara apartament sau bani, cand banca a venit si le-a luat.

Apreciez orice raspuns!

Raspunsul pluteste in aer, simti?

Daca da, reorienteaza-te!

Ai mai cumparat asa ceva vreodata?

Edited by arab, 10 July 2018 - 17:54.

Sã iei un apartament e o investiție serioasã. Dacã cineva încearcã sã te grãbeascã, ceva mie îmi miroase acolo. Poate nu au autorizațiile în regulã, poate nu le vor branșa etc. Construcție nouã sigur n-aș lua cu banii jos decât de la constructori reputabili care deja au fãcut multe și sunt profitabili. Și chiar și atunci aș verifica totul de 5 ori.

Le spui ca virezi banii intrun cont escrow. Mai toate bancile au acest serviciu.

Edited by pasilla, 10 July 2018 - 18:00.

Plateste un avans de 10.000 de eur si restul platesti la vederea CF al apartamentului. Discuta cu dezvoltatorul, daca se grabesc asa tare, sa il dea altcuiva

 arab, on 10 iulie 2018 - 17:50, said:

Da, nu mi se pare ceva sigur normal, dar pentru proiectele noi oamenii cumpara doar cu plata inainte de CF (fie integral fie un avans). Alta intrebare ar fi, CF-ul garanteaza autenticitatea imobilului?

 blotunga, on 10 iulie 2018 - 17:51, said:

Stii cumva unde anume se verifica toate autorizatiile? La notar sau avocat? De asemenea, CF-ul colectiv (sau al blocului/terenului) se verifica la Cadastru?
Multumesc

Fara CF pe apartament, aia pot vinde acelasi apartament la mai multi beneficiari.

 valentincr, on 10 iulie 2018 - 17:52, said:

Sigur, in alte parti (Chiar la blocul de langa) asta e modalitatea la plata pe bucati, 10% avans si restul la CF (cu toate ca se vinde mp cu 100 de euro mai scump). In schimb aici daca vreau pe bucati, constructorul vrea 50% minim si restul la CF. Stii cumva daca CF-ul garanteaza autenticitatea apartamentului?

 pasilla, on 10 iulie 2018 - 17:57, said:

Asa e, iar asta nu pot vedea decat in momentul iesirii CF-ului, daca e lipsit de sarcini si daca s-au mai facut si alte ante-contracte pe el.

Pai fara CF cum intocmeste notarul contractual de VC ?
Chiar sunt curios
Extrasul CF se obtine de notar doar in baza dovezii de intabulare. Exista asa ceva ?
Dovada de intabulare se obtine in urma intocmirii documentatiei de cadastru realiazata de o persoana autorizata.
Exista asa ceva ?

Nu plati mai omule cu banii jos.
Este cea mai mare prostie din Galaxie.
Plateste doar un avans in urma unui antecontract si cu asta basta

Edited by Naijax, 10 July 2018 - 18:02.

 Naijax, on 10 iulie 2018 - 18:01, said:

Se incheie numai Antecontract.

 sashajoker, on 10 iulie 2018 - 17:47, said:

Mie mi se pare foarte eleganta solutia cu contul ESCROW. Toata lumea ar trebui sa fie multumita.

Edited by pasilla, 10 July 2018 - 18:05.

 arab, on 10 iulie 2018 - 17:50, said:

Nu, e prima oara cand fac o astfel de achizitie si nu m-as incumeta sa dau 50 de mii pe un apartament pentru care CF-ul iese abia in Octombrie (sau cine stie cand, daca mai iese). E in blocul de langa alt constructor, care ma lasa sa platesc doar 10% iar restul la iesirea CF-ului in toamna. In schimb e mai scump, 900 mp, fata de 800 mp pentru asta (aceeasi suprafata si compartimentare)

 Naijax, on 10 iulie 2018 - 18:01, said:

Cum a spus si pasilla, intocmeste doar un ante-contract (pentru care cu toate astea tot trebuie sa platesc integral), iar contractul propriu zis de VC doar la iesirea CF (daca o mai fi si asa ceva). Curios ca ai mentionat Galaxie, apartamentul e pe strada Galaxiei. Multumesc mult de sfat. Eu am dat deja un avans de retinere, ca mi l-a tinut o luna cat am fost in strainatate pana sa iau concediu. Dar e doar 500 de euro si nu e bai daca il pierd. Decat sa risc sa pierd 50 de mii

 pasilla, on 10 iulie 2018 - 18:03, said:

Pai nici macar antecontract de vanzare cumparare nu prea este indicat in cazul de fata.
Poate doar daca exista o clauza in antecontract care sa spuna ca primesti banii inapoi in cazul in care vanzatorul nu face intabularea in termen de ....x zile.
Dar in cazul asta platesti un AVANS nu toata suma.
In lipsa extrasului de carte funciara, singurul care atesta ca nu sunt probleme la vanzare, riscul sa cumparati un apartament care nu apartine, in realitate, vanzatorului sau care, mai rau, are acte false pentru imobil, este foarte mare.

Graba strica treaba

Edited by Naijax, 10 July 2018 - 18:11.

Poti cere sa se inscrie in favoarea ta ipoteca asupra imobilului sau numai a unei cote parti din acesta (e mai rezonabil asa, caci nu cumperi intreg imobilul) pana la executarea promisiunii de vanzare-cumparare.
Ai grija sa incluzi si clauze penalizatoare ca sa te acoperi pentru situatia cand se taraganeaza apartamentarea si receptia sau sunt receptionate intr-o forma improprie locuirii.

 Naijax, on 10 iulie 2018 - 18:11, said:

Exact clauza asta de care spui ar fi mentionata in ante-contract, iar notarul desigur ca e notarul firmei (iarasi nu stiu daca pot da numele, dar e pe Calea Dorobantilor nr 25 in Cluj). Si nici vorba de avans (decat minim 50% si asta la mp cu 100 de euro mai scump). Si desigur ca in cazul in care exista rea-vointa (involuntara sau nu), acest avans va fi foarte greu de recuperat,daca nu imposibil. Iar asta necesita ani de zile, bani si rabdare la tribunale. Multumesc mult pentru sfat, personal la fel cred si eu si sfatuiesc pe oricine sa faca la fel.

 sebulbus, on 10 iulie 2018 - 18:21, said:

Sunt sigur ca nu va fi de acord cu asa ceva, la cat de mult ma grabesc ei sa platesc, motivand ca daca nu il pot vinde altuia la fel de rapid. Dar eu sunt curios cine plateste integral sau chiar 50% pentru o poveste care nu exista in realitate in acte, ci doar fizic.

Edited by sashajoker, 10 July 2018 - 18:25.

In mod normal n-are nici un motiv sa nu accepte o ipoteca asupra cotei aferente partii tale de constructie, ipoteca ce opereaza numai pana ii dai si restul de bani, sau se atinge termenul stabilit in promisiune si nu esti in stare sa achiti diferenta. Pentru vanzator nu e nici o complicatie, daca intentioneaza sa iti vanda tie. Daca intentioneaza doar sa se imprumute fara dobanda, e cel mai mare deranj.
Daca sunt oameni dispusi sa riste, treaba lor. Tu trebuie sa decizi daca vrei sa fii unul dintre ei.

antecontractul are valoare de hartie igenica.

platesti pe baza antecontractului orice suma ce iti poti permite sa o pierzi fara sa plangi prea mult. e o arvuna, sa se rezerve un bun, un lucru, arata seriozitatea cumparatorului si ca este interesat, sa nu faca vanzatorul sa piarda timp cu oameni neseriosi.
eu nu as da mai mult de cateva sute de euro al antecontract. in cazul de fata, poate 100 maxim. miroase rau

escrow nu o sa accepte aia. aia vor cashu. azi.

Edited by argentum, 10 July 2018 - 19:32.

 argentum, on 10 iulie 2018 - 19:31, said:

Daca nu altceva in cap, vor accepta.
Le asigura si puncte, in eventualitatea unui imprumut pentru finalizarea proiectului.

 argentum, on 10 iulie 2018 - 19:31, said:

Singura modalitate ceruta de constructor e plata cash, transfer bancar (de pe cont cu numele meu) direct in contul firmei. Exclus orice alta varianta/valuta in afara de lei (contul fiind in lei). Constructorul cere minim 50%. Maine cand ne intalnim ii spun ca ii dau maxim 10% din suma avans acum la antecontract, iar restul la iesirea CF-ului. Daca nu accepta, merg frumos la blocul de langa care vinde si direct de la dezvoltator, fara agentie ca aici. Multumesc de sfaturi! Sunt foarte folositoare.

O ultima intrebare, unde si cum se verifica CF-ul (si celalalte acte eventual) inainte de semnarea contractului final de VC, ca sa pot verifica autenticitatea si veridicitatea sa? La biroul cadastral, notar sau in alta parte?

Multumesc