Casa pe teren f mic (130 mp)?

Ca sa o continui si eu pe a ta, pe vremuri nu existau regulamente de urbanism, PUD-uri si PUZ-uri si cu toate astea, strada lunga nu e un bun exemplu. Strada lunga e o strada lata, cu trotuare generoase. Imi inchipui ca acum vreo 50-100 de ani era o strada foarte cocheta. Daca ai avut ocazia sa te plimbi pe-acolo poate ai constatat ca sunt foarte putine masini parcate pe trotuare pe-acolo, si daca sunt, sunt probabil clientii unor magazine sau firme existente pe-acolo. Alea sunt case cu specific sasesc in majoritatea lor, unde nu deosebesti gardul de casa, de la strada pare a fi o casa pe toata latimea terenului, in realitate in majoritatea cazurilor nu e chiar asa. Cam toti pe-acolo au curtile lungi, cu teren in spatele casei. Asa era moda atunci, casa la strada si curtea in spate. Probabil pe vremurile alea, circula cate o trasura pe ora.
Un bun exemplu de inghesuiala ar fi cartierul schei pentru cine a avut placerea sa-l strabata. Stradute pe care abia urci vara, iarna sunt aproape impracticabile, in marea majoritate a colibelor domneste mucegaiul si igrasia din cauza inghesuielii unele in altele, incendii au fost si vor mai fi din cauze evidente.
Nu vreau sa ducem discutia in derizoriu sau sa dezbatem aici avantajele si dezavantajele traiului la casa in orice conditii.
Orice copil, cand e pus sa deseneze o casa, iti va desena o casa din al carei horn iese fum si unul sau doi copacei langa. N-o sa-ti deseneze niciun copil garduri si nici case lipite la calcan. Acest lucru este aparent fara sens dar are niste cauze psihologice pe care unii dintre noi, adulti fiind, nu le deslusim, orbiti fiind poate de o dorinta arzatoare de a locui la casa cu orice pret.

Editat de Inginerul_bv, 20 martie 2014 - 22:28.

Am stat in 3 locuri acolo si in toate erau 2-3-4 case cu familii diferite, iar curtea ramasa libera era de 2 masini. Dar nu asta era discutia, cum bine ai zis, ci cum vede un copil o casa. Bine punctat.

Extrapoland putin si aparent fara legatura cu topicul pe care ne aflam, am observat o tendinta urbanistica romaneasca a ultimilor ani. Si-anume stradute cat mai inguste, case inghesuite unele in altele. Fereasca D-zeu de vreun incendiu caci nici urma de hidranti, nu mai vorbim de acces in incinta cu autospeciala de pompieri.
Pe de alta parte, vechii sasi, oameni cu cap, lasau strazile late, exagerat de late uneori. In harman spre exemplu strada principala are fara sa exagerez, in jur de 50 de metri latime. Oamenii si-au amenajat spatii verzi in fata caselor si le-au ingradit dar terenul apartine primariei. Nu doar in harman am observat chestia asta ci si in bod, sanpetru, cristian, ghimbav si alte localitati care au fost locuite preponderent de sasi. N-am nimic cu romanii, sunt patriot, dar parca peste tot unde-a pus romanu' mana sa construiasca a facut ceva inghesuit, impopotonat, pe-o strada ingusta, nu cumva sa cedeze el 2 metri pentru drum.....Si cred ca chestia asta spune mult despre noi romanii. Nu de alta da' ne tot comparam cu nemtii.
O casa, oricat de urata ar fi ea, parca e mai frumoasa pe o strada lata cu trotuare generoase pe care cand mergi nu tre' sa ocolesti stalpii de electricitate si burlanele de case si pe un teren mai lat unde sunt si ceva copacei si-un pic de verdeata....
Parerea mea

Editat de Inginerul_bv, 20 martie 2014 - 22:43.

Si eu eram mare fan al strazilor largi. Chiar a fost un reper in momentul cand am cumparat terenul - strada pe care am construit are 8 m latime, am si platit un pret mai mare tocmai pentru a nu avea probleme in caz de incendiu, ambulanta, etc
Si ghici ce, avantajul s-a transformat in cosmar - a venit un ghertoi burtos si-a tras un fel de bloc exact langa mine, cu 8 apartamente, atras tocmai de drumul larg, sa aiba locatarii pe unde sa se plimbe. Acum daca ar fi sa aleg, as cumpara un lot cu drum ingust si m-as descurca eu dupa si cu pompierii.

Revenind la topic - mi se pare un pic complicata alegerea, pentru ca vor fi cheltuiele destuli de mari, atat cu achizitia cat si cu ceea ce urmeaza dupa - atentii consistente pentru rezolvarea AC, alergatura si hartii cat cuprinde, nervi, constructia mai complicata in mijlocul orasului.

E o provocare pozitionarea terenului. Nu poti sa ai retrageri pe toate laturile de 2m. POT-ul e undeva pe la 40%. Facerea PUD-ului poate modifica POT-ul cu un procent maxim prevazut de legea mai sus mentionata. (Nu mult !).
Daca terenul e pozitionat bine fata de necesitati (metrou/magazine/centru/interesul fiecaruia) merita daca e luat la un pret BUN.
Doar asa. In rest e bataie mare de cap si trebuie sa fie compensata....

Eu imi mentin pozitia din prima interventie. In rest, discutam discutii.

 scufitzu, on 20 martie 2014 - 07:55, said:

Scufitzu, faci o mica mare confuzie. PUZ inseamna plan urbanistic zonal si el se intocmeste daca zona respectiva n-a fost inclusa in PUG, care inseamna plan urbanistic general, sau daca acest PUG n-a fost actualizat de foarte multi ani. De regula se actualizeaza la 3-5 ani. In general, in municipii se fac PUZ-uri pentru includerea unor suprafete de teren in intravilan, pentru schimbarea destinatiei, caz in care ar fi putut fi cuprins si in PUG, pentru modificarea unor indici de ocupare, pentru modificarea unor distante minime impuse prin alte regulamente de urbanism, samd.. Asta in general. PUZ-uri se fac oricum de la un hectar in sus, legea spune un UTR. In cazul de fata, parcela fiind minuscula, se poate face PUD, care am aflat ca mai nou poate sa modifice niste indici de ocupare dar sunt totusi convins ca legiuitorul n-a lasat portita prin care poti dubla indicii de ocupare. Nu stiu cat e POT-ul in bucuresti, probabil se invarte in jurul a 30%, sa spunem ca prin pud se aproba 40-45, hai sa zicem 50%. 50% din 130 inseamna fix 65 de metri patrati. Cam ce sa construiesti pe 65 de metri patrati sa se poata numi casa, in conditiile in care trebuie sa incluzi si izolatia casei in acea suprafata.
Terenul despre care se tot face vorbire aici, am inteles eu din spusele initiatoarei topicului c-ar fi undeva in centru, iar asta inseamna ca n-are de ce sa fie inclus intr-un PUZ recent, el fiind intravilan si cu destinatia de curti constructii dupa schita cadastrala (negru pe alb scrie CURTE CC - unde CC inseamna curti constructii in limbaj topografic). Asadar, parerea mea e ca insisti pe o chestiune putin eronata.
Sigur insa ca ai dreptate in ceea ce priveste cererea unui CU de informare. Pana nu se cere un CU de informare, discutam discutii.

Editat de Inginerul_bv, 21 martie 2014 - 14:29.

Hai sa mai ofer un indiciu.
Exista o prevedere legala care spune ceva cam asa:" prevederile unui certificat de urbanism raman neschimbate daca PUG-ul sau PUZ-ul (aferent parcelei) nu se schimba".
Adica odata ce esti incadrat intr-un fel nu mai poti fi modificat fara o schimbare de PUG sau PUZ.

Aceasta facilitate are dublu-sens. Pe de o parte poti sa "beneficiezi" de un CU si pe de alta parte un CU "nefavorabil" ramane asa pana se schimba PUG/PUZ.
Terenul se vinde SI in functie de indicatorii urbanistici nu DOAR in functie de acestia.

@scufitzu zice bine pt. terenurile din zonele limitrofe Bucurestiului unde trebuie sa fie PUZ in lipsa PUG. In Bucuresti exista PUG deci PUZ e optional si greoi.

"Terenul se vinde SI in functie de indicatorii urbanistici nu DOAR in functie de acestia." Poate sunt mai somnoros avand in vedere ca incepe uichendul dar nu prea are sens propozitia.
In alta ordine de idei, nu doar ca este optional si greoi. ci asa cum spuneam mai devreme, este exclus sa faci un PUZ pentru asa o suprafata de teren. Pe langa costurile imense comparativ cu ceea ce ai putea sa obtii de pe urma lui, trebuie studiata o suprafata mai mare sau egala cu ea a unei UTR.

@ingineru Nu imi place polemica de forum pentru ca in general e cronofaga si sterila. Nu sunt de acord cu ce ai scris, din umila mea experienta de 8 ani in domeniu, timp in care am mosit 3 mall-uri, vreo 8 cladiri de birouri si ceva proiecte rezidentiale (acum ma ocup de un hotel, o benzinarie, o cladire de birouri in zona 0 a Bucurestiului si un parc logistic) eu am inteles altceva. Iti recomand acest link care contine planul capitalei unde vei gasi o gramada de PUZ-uri intocmite pentru o singura parcela.
http://urbanism.pmb.ro/

PS un exemplu de aviz obtinut pentru un PUZ intocmit pentru o parcela de 300 mp.


PS 2 - am sfatuit autoarea topicului sa ia CU de informare poate are noroc si poate totusi construi ceva acolo. Daca nu are noroc si trebuie sa faca documentatii de urbanism gen PUZ si PUD i-am zis ca se complica inutil pentru ca stiu ce presupune. Unde am gresit?

PS3 - 200 mp

Editat de scufitzu, 21 martie 2014 - 14:54.

Cat traiesti - inveti. Eu vrut sa cumpar un teren intr-un parc din Bucuresti. Era zona verde. Pretul era fff mic (10% din pretul zonei, basca era in parc).
Indicatorii urbanistici erau ~ 10% POT (functiuni limitate-servicii). Deci cam de 4x mai mic fata de obisnuit.
Era o afacere? DA.

"Nu are sens propozitia ?" Daca vanzatorul vinde parcela aia (care presupunem ca e intr-o zona buna) cu ~30000 "la prima strigare". Si umbli 6 luni dupa avize si cheltui cu PUD-ul 5000 mai pare o afacere proasta??
De ce ar vinde-o cu atat? Sa-ti exemplific doar 1 posibilitate: Exista oameni de 70 ani care nu-si permit (financiar si fizic) sa faca ce poate face unul de 30-40.

L.E. PUZ-ul se face(a) in Bucuresti pt. ca pe un teren de 300 mp sa ai POT de 90% si CUT 5 cand indicatorii erau 40% si respectiv 1.
Acum se fac preponderent la tara unde terenuri agricole se doresc a deveni construibile

L.E. 2 Indicatorii prezentati de tine sunt peste cei prevazuti de PUG. De aceea nevoia de PUZ.
Ti-am raspuns in mai multe feluri - RATIONAMENT FINANCIAR.

Editat de PPPPP, 21 martie 2014 - 15:02.

 scufitzu, on 21 martie 2014 - 14:42, said:

Eu nu polemizez cu nimeni. Ti-am atras doar atentia ca te afli intr-o eroare. In legatura cu CU n-ai gresit si ti-am dat dreptate, doar ca exemplele cu PUZ-urile pe suprafete mici nu sunt concludente pentru ca sunt vechi. Poti sa fii sau sa nu fii de acord cu mine, sincer nu ma avantajeaza in nici un fel, niciuna din variante. Insa, poti sa citesti legislatia. Mosit/nemosit, treaba ta ce faci dar daca tot dam sfaturi, macar sa le dam in cunostinta de cauza ca sa nu vorbim vorbeala. Incepand cu 01.01.2011 suprafata minima pe care se poate intocmi un PUZ este 1 UTR sau 10.000 de mp.

Editat de Inginerul_bv, 21 martie 2014 - 16:21.

Multumesc mult pentru raspunsuri. Am fost astazi la urbanism si mi-au spus ca desi nu se poate, se poate... probabil o schita de pornire ar fi 6m latimeX9 lungime iar la etajul 1 sa ies in consola un m pe latime. Acum, nu stiu ce sa fac...sa il pun pe proprietar sa scoata CU de informare? M-ar incurca, asa cum spune inginerul, in sensul ca dupa ce il iau eu sa nu poata sa imi dea un CU de constructie mai "generos"? Un PUD cat costa si cat dureaza?

deci POT cam pe la 40% si CUT pe la 1.  Chiar daca POT-ul ar fi mai "generos", te limiteaza retragerile. Insa si asa, te poti incadra bine cu suficiente camere si cu un pod ca zona de depozitare. Curte libera insa mai putin, mai ales ca peste 100mp trebuie sa lasi loc de 2 masini in curte.
Repet, depinde mult de pretul de achizitie daca merita sau nu efortul.
Pot sa te intreb cat ai da pe teren si ce utilitati are trase?

Editat de havenodoubts, 22 martie 2014 - 08:29.

Scoate CU de informare. Poate ai noroc si e mai usor decat ai fi crezut.

La PMB sunt in procedura de aprobare zeci de PUZ-uri pentru suprafete mici. Am fost azi acolo. Am atasat si ordinea de zi de la urmatoarea sedinta a comisiei de urbanism si amenajare a teritoriului.

Am rasfoit si eu putin topicul acesta si m-a luat durerea de cap. E plin de Gica contra si multe sfaturi inutile date doar din rautate. Eu stiu ce inseamna viata la curte in Ilfov si in Bucuresti si pot sa-ti spun urmatoarele lucruri: in Ilvov logodnicul meu are o vila de 170 mp unde am refuzat sa stam din cauza multor incoveniente: suntem obligati sa folosim doua masini pt. naveta si asta inseamna niste costuri; nu avem in apropiere farmacii, gradinita, scoli, spital, magazine etc. Vila este la 1,5 km de prelungirea Ghencea. Terenul este de 365 mp....mult chiar si pentru niste iubitori de natura ca noi. Am prieteni care s-au aruncat sa cumpere 1000 de mp si au facut imprumuturi in banci si acum se zgaraie pe ochi cand trebuie sa aranjeze terenul. E greu sa intretii 350 mp de teren dar 1000. Am vazut ca multi se abereaza spunand ca nu ai ce face cu 130 mp de teren, acesti oameni se inseala. Eu m-am saturat de comentarii "inteligente" facute de cei care stau in garsoniere de 33 mp sau apartamente cf. 2. Viata la curte nu se compara cu nimic, iar daca ai putina viziune poti sa faci o casuta incredibil de spatioasa si de interesanta pe un teren mic. Multi uita faptul ca la casa exista posibilitatea de a te inalta. Nu stiu daca ai cumparat acel teren insa eu te sfatuiesc sa nu o faci (asta in cazul in care nu l-ai achizitionat intre timp). De ce spun asta? Din simplul motiv ca poti cu putina rabdare sa cumperi un teren mic cu o mica constructie pe el si sa te extinzi sau doar sa consolidezi constructia. Daca urmaresti piata imobiliara poti sa faci o miscare de zile mari. Uite ce am facut eu, un om care avea acelasi vis ca tine....sa stau la curte si sa nu fiu nevoita sa-mi scot copilul in parc cu portia o data la cateva zile (asta cand voi avea copil. Sper cat de curand). Eu am asteptat aproape 4 ani ca preturile sa scada sa pot sa cumpar o locuinta la un pret decent mi-am dorit o casuta la curte, singura in curte si fara vecin deasupra (nu voiam garsoniera in vila). Dupa multi ani de asteptare preturile s-au apropiat de suma de care dispuneam eu si acum am gasit si casuta pe care mi-am dorit-o cu atata ardoare. Am cumparat o casa cu amprenta de 34 de mp suprafata utila pe parter si 25 mp suprafata utila la mansarda - spatiu neamenajat dar f. usor de valorificat. Suprafata curtii 90 mp. Am toate utilitatile si sunt singura in curte, am doar un perete comun cu o vecina - perete pe care intentionez sa-l izolez fonic. Casa am cumparat-o in ianuarie 2014 la pretul de 24.000 euro. Stiu, chilipir curat! Constructie din 2004 din caramida cu beton si fier. Ce incerc eu sa-ti spun este sa nu cazi in capcana de a cumpara teren fara constructie pe el...mai ales un teren sub 150 mp. Este foarte scump sa construiesti si daca urmaresti indeaproape anunturile de pe internet ai sanse mari sa gasesti un teren mic cu o constructie pe el si atunci te misti rapid si cu bani putini. Sa ridici o constructie noua te costa timp, nervi si multi bani. Sa faci bransamente de la zero te costa multi bani si astepti si cu lunile dupa avize etc. Cel mai simplu este sa cumperi un teren mic cu o mica constructie ridicata pe el si sa te extinzi in sus-sa te inalti. La terenuri sub 150 mp care au constructie pe ele poti sa obtii autorizatie de construire pt. "pod mansardabil" si asa maresti spatiul in care vrei sa traiesti si faci asta cu bani putini si rapid. Cat despre curte mica....eu in fata casei am o curticica de 50 mp si imi este super suficienta. Pentru mine casuta aceasta este de vis si nu as putea sa compar viata in ea cu traiul la bloc. Aviz celor care spun "nu vad ce poti face cu 130 mp mai bine stai la bloc". In fine, pana sa iau casuta aceasta am mai avut cateva oferte. O oferta a fost un teren in Bucurestii noi, teren de 130 mp cu o constructie de 25 mp si proiect pt. mansardarea ei si mai era in curte si un garaj din caramida cu fundatie solida din beton (garajul putea fi valorificat mult mai bine decat casuta si avea in jur de 40 mp). La 25.000 euro am avut mai multe oferte de teren cu casuta pe el. Sfatul meu este sa nu cumperi teren sub 150 mp fara constructie pe el. Eu am preferat sa caut o ora zilnic pe net oferta de casa cu teren decat sa ma aventurez sa iau teren  sa construiesc casa si sa cheltuiesc cel putin dublul sumei pe care as plati-o daca as cumpara cu o constructie si cu bransamente facute. Nu mai vorbesc de bataia de cap pe care o ai ca sa construiesti o casa de la zero. Eu mai aveam o varianta in plan....ma asociasem cu un cuplu ca sa cumparam o casa impreuna si sa o impartim.....dar am gasit sa cumpar singura si am preferat aceasta varianta. Te vei intreba ce casa am luat la acesti bani: o casa noua, cu termopane, gresie, faianta, parchet, centrala termica pe gaze etc. Este exact ce am sperat sa gasesc. Sfatul meu: cauta teren care sa aiba constructie pe el si nu te incurca cu un teren sub 150 mp pe care nu este nimic construit risti sa-ti para rau mai tarziu. Apropo, tipul cu terenul ala din Bucurestii noi imi cerea 15.000 euro pe teren si era dispus sa mai lase la pret. Acesta este doar un exemplu de oferta accesibila ca pret care putea fi valorificata astfel incat sa iasa ceva frumos acolo. Ti-am scris acest mesaj din perspectiva unui om care a participat la constructia unei case in Ilfov si a cumparat o casuta mica cu un teren in Bucuresti. Eu una nu m-as mai aventura in constructia unei case de la zero, iti mananca ani din viata, nervi si multi bani. La ce preturi sunt acum la locuinte nici nu se mai merita sa cumperi teren fara constructie pe el. Am vazut niste case la 45-50.000 euro in Bucurestii noi de mi-a picat fata. Eu insa nu am dispus de acesti bani si in cele din urma am cumparat in Militari. Iti doresc mult succes in tot ceea ce faci. Dumnezeu sa-ti ajute sa faci cea mai buna alegere!

Cine are timp, rabdare si nervi, sa faca un rezumat.

Rezumat:
"E greu sa intretii 350 mp de teren dar 1000."
"La ce preturi sunt acum la locuinte nici nu se mai merita sa cumperi teren fara constructie pe el."
""....Dumnezeu sa-ti ajute sa faci cea mai buna alegere! "
Cred ca sunt unul din "Gica contra si multe sfaturi inutile date doar din rautate." si "comentarii "inteligente" facute de cei care stau in garsoniere de 33 mp sau apartamente cf. 2."  

Editat de Inginerul_bv, 06 aprilie 2014 - 20:53.