Volumul de tranzacții imobiliare continuă să scadă

Avem si o prima imagine grafica a "celebrului" indice Realizat de Colliers

Quote

Edited by renderman, 09 September 2008 - 11:52.

 renderman, on Sep 9 2008, 11:50, said:

Remarc cu o oarecare curiozitate ca dupa cum discutam acum ceva timp, si dupa cum zicea si vladamoh, despre saltul ala bizar din Februarie ...se pare ca nu numai in datele din anuntul.ro a aparut cat si in datele celor de la COlliers....

S-ar putea chiar sa aiba si o explicatie psihologica in randul cumparatorilor ...nu neaparat o corectie a datelor  dupa cum spuneai tu .....

 mobilus, on Sep 9 2008, 13:26, said:

Poate ca indicele colliers este facut dupa statisticile de la anuntul.ro .

Saltul acela bizar de care vorbesti nu a fost executat doar intre 24 si 28 ianuarie ci si intre 24 si 28 iulie anul trecut, mai bine zis graficele se suprapun la perfectie de aceea imi mentin parerea ca valorile din urma de la statisticile de pe anuntul au fost tinute deliberat jos iar pe 28 iulie anul acesta au suferit o ajustare pt ca toti indicii imobiliari aratau scadere in anul 2008, numai la ei pe site era crestere de 20-25%
 anuntul1.gif   38.54K   11 downloads

Ceea ce mi se pare ciudat la colliers e valoarea indicelui pt apartamentele noi, si mai mult decat atat, faptul ca pana in aprilie apartamentele noi apar mai ieftine decat cele vechi.

Parca aia de la colliers chiar au spus ca fac indicele la apartamente vechi pe baza site-urilor de profil. Aia de pe anunturiparticulari.ro se lauda ca fac indicele pe baza anunturilor partciularilor din ziare.

Referitor la indicele pentru apartamente noi, conteaza mai multe aspecte. Eu m-as lega de :
1. Sper ca se calculeaza pretul pe mp util (ca la apartamentele vechi asta au ca date) nu pe mp construit.
2. Fiind foarte putine proiecte finalizate in piata, ei calculeaza indicele folosind preturile cerute la momentul respectiv. Este normal ca pretul pe mp al unui apartament al carui termen de finalizare este, ipotetic, peste un an sau doi, sa fie mai mic. Atunci cand vor fi pe piata mai multe imobile noi date deja in folosinta, va fi foarte interesant de vazut un indice pret mp util dupa finalizare la bloc nou vs. acelasi pret la bloc vechi. Altfel, comparatia nu e corecta.

Probabil de aia si pretul la imobilele noi era mai mic pana ce au inceput sa scada preturile la apartamentele vechi.

1. cum pot fi contorizate la vinzare apartamentele din blocurile noi?! stiind ca se plateste un avans tip rezervare si pe parcursul executiei se mai platesc niste etape!!!

2. De unde stie Colliers cite tranzactii s'au facut in luna August?! Eu nu contest directia informatiei, pur si simplu de unde stie o firma tip SRL o informatie atit de pretioasa?!

Stirea se refera la VOLUM, nu la pretul pe metrul patrat....de aici si nedumerirea mea!!!

Bineinteles ca un raspuns serios atrage dupa sine durata de viata a acestui topic.

 punkt, on Sep 9 2008, 14:00, said:

1 & 2 :

Quote

http://www.businessm...html?5536;26529

 vladamoh, on Sep 9 2008, 13:58, said:

"Daca pretul mediu al apartamentelor vechi a fost calculat dupa valoarea ceruta de vanzator, la care s-au adaugat 16% reprezentand diferenta dintre spatiul util si spatiul construit, preturile medii ale apartamentelor noi s-au calculat pe baza informatiilor furnizate de catre dezvoltatori in urma vanzarii apartamentelor." - asta ziceau acum o luna despre modul de calcul. e vorba despre metrul patrat construit care in cazul apartamentelor vechi a fost aproximat. cit de buna e aproximarea, nu pot sa-mi dau cu parerea.

Edited by mlp, 09 September 2008 - 15:02.

Vreau sa discutam aici despre indicele colliers, daca vreun moderator are o locatie mai buna atunci sa mute postarea acolo, insa cu mentiunea ca vreau sa se discute in acel loc numai despre acest indice.

Am gasti indicele colliers inclusiv pe anul 2005 probabil au lucrat si pe anunturi din anul trecut. Graficuleste aici : http://www.standard...._februarie.html

[ http://media2.gruprc.ro/photo/thumbs/_400/052008/63f0a619979c7b069a5679d2e35b8aed/0.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]
Dupa cum se vede avem numai indicele BREI total, nediferentiat pe vechi si nou. Insa avem si acest grafic :
http://www.capital.ro/zoom/112078/0-18523-breiaugust2008.jpg

Deci avem valorile pentru Brei vechi si brei nou si brei total pt ianuarie, februarie, martie  si aprilie.
BREI total ar trebui sa fie o medie intre BREI vechi si BREI nou , insa dupa cum am constatat nu este aritmetica ci ponderata. Din calcul a reiesit ca BREI vechi este inmultit cu  1.85, BREI nou este inmultit cu 1 iar ce se obtine se imparte la 2.85. Voila, avem BREI total din BREI vechi Si BREI nou

Spre ex : Din grafice : ianuarie - brei vechi = 1875 ; brei nou = 1735 brei total = 1826
Aplicam formula dedusa : (1875x1.85 + 1735)/2.85 = 1825.87719 care a fost rotunjit la 1826
pentru februarie Brei Vechi = 1785 ; Brei nou = 1758 ; brei total = (1785 x 1.85 + 1758) / 2.85 = 1775.52; verificam pe grafic si vedem ca valoarea data de ei pt brei total este 1776

Am facut asta pentru a calcula brei total si pentru lunile din mai pana acum, intrucat aceste date nu au fost facute publice, si pentru a putea evalua tendinta preturilor din ianuarie 2005 pana in prezent. Personal sint curios sa vad care a fost traiectoria preturilor.

Avem brei total pentru lunile mai, iunie, iulie, august :

mai 1843.43
iunie 1834.35
iulie 1844.08
august 1801.89


Am introdus datele din tabelul cu valorile brei din 2005 si am facut un grafic:


 BREI.jpg   94.73K   12 downloads


Acum am o intrebare: de ce nu se fac publice aceste grafice si valori? De ce trebuie sa pui cap la cap informatiile de pe 5 site-uri plus 50 alte calcule ca sa ai o imagine a evolutiei pietei? De ce Colliers nu publica pe site toate rapoartele?

Edited by renderman, 11 September 2008 - 12:46.

 renderman, on Sep 11 2008, 13:44, said:

poate ca informatia lor "este pe bani" si o vind scump si pe bucatele...  

 renderman, on Sep 11 2008, 13:44, said:

O mica parere, BREI total ala prin 2005 si probabil partial (sau poate chiar total) si in 2006 reprezenta mai mult ca sigur doar BREI vechi. Pe vremea aia nu prea aveau cum calcula BREI nou, ca nu aveau proiecte pe care sa le ia in calcul (au zis parca ca au luat proiecte cu minim 200 de apartamente la vanzare, deci pica eventualele blocuri de 4-6 etaje care s-au mai facut in perioada aia iar complexe mari, abia prin 2006 au inceput sa apara ca si idee, boomul a fost 2007). Nu vad cum puteau calcula mai devreme de 2007 un BREI nou.

Oricum, nu sunt convins ca ei calculeaza indicele asta din 2005. E posibil sa fi avut doar acces o baza de date de anunturi mai vechi si sa fi calculat retroactiv.

In rest, da, de ce sa faca publice aceste date din moment ce le pot vinde pe bani frumosi, plus ca nu vad care ar fi fost interesul lor in a face piata mai transparenta.

Edited by vladamoh, 11 September 2008 - 13:18.

 vladamoh, on Sep 11 2008, 14:16, said:

Este adevarat ce spui, dar daca punem pe 2008 brei vechi scaderea este putin mai accentuata deoarece acum este trasa in sus de brei-nou.

 mlp, on Sep 11 2008, 15:02, said:

Informatia lor face parte din marketingul imobiliar si este menita dezinformarii cumparatorilor finali.
Anul trecut si la inceputul acestui an trebuia sa se disemineze trendul crescator, iar acum e important de stiut ca preturile apartamentelor noi s-au stabilizat. Tu ai plati astfel de informatii? Din contra, platesc pentru a fi popularizate.

 renderman, on Sep 11 2008, 14:37, said:

Nu am facut precizarea ca sa zic ca nu e scadere. Pur si simplu era o constatare a mea. Nu are legatura cu preturi care cresc, scad sau stagneaza.

 Stagirioritic, on Sep 11 2008, 14:41, said:

tot ce stiu este ca acest brei a fost invelit in muuulta poleiala si anuntat cu surle si trimbite cu ceva timp inaintea aparitiei. texte de genul "se lucreaza din greu", "metodologii nu-stiu-de-care...", etc. parea un fel de bebelus de starleta.

poate ca e pe bani, poate ca nu, n-am de unde sa stiu. interesele de pe piata imobiliara depasesc cu mult sfera mea de intelegere. cine, ce, cum si pe cine manipuleaza e subiect de roman fluviu.

incerc sa nu ma mai mir de nimic.

 mlp, on Sep 11 2008, 15:51, said:

Sigur e pe bani si a aparut exact cand INS-ul si BNR-ul si-au propus sa calculeze un indice imobiliar pe baza tranzactiilor.
Viata lui BREI e limitata pana la aparitia adevaratelor statistici. Adica pana atunci se mai poate minti.

Edited by Stagirioritic, 11 September 2008 - 14:03.

 Stagirioritic, on Sep 11 2008, 15:03, said:

Din cate imi amintesc, prin iarna trebuie sa apara indicele institutului national de statistica si atunci cred ca se va termina cu breiuri si breiulete... pana atunci ne multumim cu ce avem

De curiozitate, aparitia unei statistici adevarate ce minciuni va desconspira? Si pe ce te bazezi cand spui ca BREI va disparea odata cu aparitia acelor statistici adevarate? Deci BREI nu face parte din statisticile adevarate?

Nu cred ca BREI va disparea o data cu aparitia unor statistici ale INS. Plus ca, nu am mai auzit de ceva vreme despre statisticile alea. Ma intreb oare cand le vor scoate.

Oricum, INS ar trebui sa vina cu date clare despre pretul de vanzare, nu pret cerut, nu pret din anunturi. Dar mi-e teama ca nu se grabesc sa-l faca.

Edited by vladamoh, 11 September 2008 - 14:09.

 vladamoh, on Sep 11 2008, 15:08, said:

In primul rand INS nu va face statistici cu anunturi, asta este clar. Cea mai sigura metoda si una din metodele aplicate in US este sa ia preturile de la bancile care au finantat imprumuturi ipotecare.
Alta metoda este sa ceara de la notari preturile contractelor.
Totusi e de remarcat ca la 20 ani de la revolutie romania nu are un index imobiliar ceea ce face piata foarte vulnerabila la manipulari de orice fel.
Poate va coexista si brei insa nu stiu cine va fi interesat de un indice care este realizat din anunturi din ziare. Parerea mea