S-au blocat tranzactiile cu terenuri?

"Exagerat de mari" este caracterizarea folosita deja de ceva vreme de dezvoltatori pentru a descrie preturile terenurilor din Bucuresti. Seful din Romania al Hercesa Imobiliare nu face exceptie, adaugand in plus ca nu se grabeste sa cumpere. Si nu e singurul.

Preturile ridicate ale terenurilor din Bucuresti erau mentionate de catre dezvoltatorii imobiliari, la inceputul anului trecut, ca fiind principala ingrijorare pentru viitor. Cu toate acestea, a urmat un an care a adus tranzactii record cu terenuri situate pe fostele platforme industriale si, desigur, noi majorari de preturi.

Acestea din urma au fost amortizate de majorarea preturilor finale de livrare ale proiectelor, "cresterea pretului final cu 50% in ultima perioada depasind cresterea costurilor cu constructia si a preturilor la terenuri", dupa cum admite David Flusberg, presedintele si cofondatorul Adama Holding.

Noutatea acestui inceput de an este, cel putin la nivel declarativ, retinerea unor dezvoltatori de a mai cumpara terenuri in acelasi ritm ca in anii trecuti. "Alte companii platesc preturi pentru terenuri pe care noi nu suntem dispusi sa le platim", declara Alejandro Solano, directorul general pentru Romania al dezvoltatorului spaniol Hercesa Imobiliare.

Compania, care a achizitionat in 2005 si in 2006 terenurile fostelor fabrici de paine Titan si Spicul din Bucuresti, a anuntat proiecte rezidentiale care vor cuprinde 5.200 de apartamente, dintre care 3.000 in parteneriat cu fondul de investitii Bluehouse Capital.

Solano spune ca nu si-a propus la venirea in Romania sa cumpere foste fabrici pentru terenuri, dar ca acestea au fost o oportunitate buna, comparativ cu perioada actuala. "Piata este plina de terenuri si multe dintre acestea au un pret care nu e cel corect", considera Solano, care adauga ca exista disponibilitate pentru noi investitii, "dar numai daca este o buna oportunitate. Nu vrem sa facem lucruri nebunesti".

Aceeasi opinie o impartaseste si Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), dezvoltatorul proiectului Cotroceni Park, proiect care va necesita investitii estimate la 500 de milioane de euro. "Sunt preturi pe care eu nu le platesc, fiindca sunt exagerat de mari pentru Bucuresti", spune Havar despre preturile de 2.000 de euro pe metru patrat pentru unele terenuri din zone semicentrale ale Capitalei.

Africa Israel a achizitionat in luna august a anului trecut terenul fostei fabrici Laromet pentru care a platit 77,5 milioane de euro, pretul pe metru patrat fiind de 500 de euro. Dezvoltatorul intentioneaza sa construiasca pe acest teren un ansamblu rezidential care poate cuprinde pana la 5.000 de apartamente, investitia estimata fiind de 500 de milioane de euro.

Havar spune ca inca nu stie daca va obtine randamentul clasic de 30% din segmentul rezidential, insa mentioneaza ca majorarea preturilor la terenuri afecteaza rentabilitatea centrelor comerciale de tip mall. "Maximul de pret cu care poti sa faci shopping mall poate sa fie 350-400 euro pe metru patrat - si sa fie intr-o zona buna. Sunt preturi si mai mici, dar in afara din oras", spune seful AFI, adaugand ca astfel de zone din afara orasului nu sunt potrivite pentru un construirea unui mall.

Cresterea preturilor pentru terenuri, precum si inmultirea numarului de proiecte de centre comerciale construite sau anuntate face ca dezvoltatorii sa fie mai putin interesati de proiectele de retail, orientarea fiind catre proiecte de alta natura, dupa cum remarca Atilla Peli, directorul departamentului de terenuri din cadrul Colliers International.

"Am observat ca in general terenurile pentru mall-uri nu sunt interesante pentru dezvoltatori decat in anumite limite de pret, care in acest moment ar fi undeva intre 500 si 1.000 de euro pe metru patrat."

Rentabilitatea unui proiect pentru un centru comercial difera insa de la caz la caz, caracteristicile proiectului si concurenta existenta fiind factori care pot face ca dezvoltarea unui mall sa fie rentabila si la un pret de peste 500 de euro pe metru patrat. "Sunt proiecte care suporta bine si un pret mare in centru,in timp ce altele suporta un pret mic la periferie. Unele ar fi rentabile la 400 de euro pe metru patrat, in timp ce altele nu", comenteaza Razvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

Seful AFI spune insa ca pentru modelul companiei pe care o conduce nu ar fi rentabil un teren la un pret mai mare de 400 de euro si ca este decis sa astepte, chiar daca intre timp au fost anuntate proiecte pentru peste 100 de mall-uri si centre comerciale. Africa Israel are in dezvoltare, pe langa proiectul Cotroceni Park, un mall la Arad si inca unul la Ploiesti, unde a platit pentru teren un pret de aproximativ 350 euro/mp.

Vedeti doar cate cartiere de vile se anunta in viitor

CEO-ul Tiriac Holdings spune ca sunt semnale ca speculatorii se retrag.  Pretul terenurilor ar putea sa scada in a doua jumatate a anului pe fondul iesirii investitorilor speculativi, sustine Anca Ioan, directorul executiv (CEO) al Tiriac Holdings, unul dintre cele mai puternice grupuri din Romania, cu investitii de circa 2 mld. euro in imobiliare.

"Datorita contextului mondial, multi dintre acesti investitori speculativi au inceput sa se retraga, lucru care s-a vazut si in cursul de schimb. Speram ca aceasta retragere sa duca la normalizarea pietei, ceea ce foarte probabil va insemna o scadere a preturilor terenurilor in anumite locatii, unde ele erau nejustificat de mari, raportat la potentialul de dezvoltare al zonei", a spus Anca Ioan intr-un interviu acordat ZF.
Tiriac se numara printre investitorii care au achizitionat suprafete importante de terenuri in ultimii ani, avand in prezent in portofoliu peste 2 mil. mp. In aceste conditii, a continuat Anca Ioan, activitatea imobiliara va creste insa intr-un ritm normal.

"Anul trecut, datorita intrarii de capital in activitatea imobiliara am vazut o crestere a preturilor terenurilor de la o zi la alta cu 10-20%. Unele terenuri au ajuns sa-si dubleze valoarea in interval de doua - trei luni fara o justificare serioasa, ci pur si simplu pentru ca erau bani disponibili pentru investitii".

Declaratiile Ancai Ioan vin in contextul in care in ultima perioada au aparut in media opinii drastice conform carora ar putea urma o prabusire a pietei imobiliare. Astfel, omul de afaceri Dinu Patriciu, presedintele Rompetrol, sustine ca pe langa scaderea preturilor terenurilor am putea asista si la diminuarea brusca a pretului la case si apartamente.

Actorii din piata imobiliara vad insa cresteri in continuare.

"Piata imobiliara este legata in primul rand de cererea locala, care in Romania este la fel de buna ca si in 2007. Criza de pe pietele financiare internationale are ca efect scaderea capitalului disponibil pentru investitii care va aduce o intarziere in derularea unor investitii si in piata din Romania. Eu cred insa ca aceasta este o problema de conjunctura care nu poate dura mai mult de cateva luni", spune Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Cel mai mare proiect imobiliar derulat de Tiriac este cel de la Otopeni, care va necesita investitii de un mld. euro. In total investitiile holdingului de firme detinut de omul de afaceri Ion Tiriac vor ajunge la 2 mld. euro, in cinci ani, in imobiliare.

"Deocamdata nu intentionam sa vindem niciun teren, uitandu-ne in continuare la achizitii, in functie de oprtunitatea dezvoltarii unor noi proiecte", spune Anca Ioan.

Alaturi de imobiliar, grupul Tiriac mai cuprinde activitatile de import, distributie si retail de masini, activitatile derulate de companiile din sectorul financiar, cum ar fi Allianz-Tiriac sau Tiriac Leasing, dar si businessuri mai mici precum activitatea de transport aerian de business si VIP, Tiriac Air. Cifra de afaceri consolidata la nivelul intregului grup de firme este estimata la 900-1 mld. euro in 2007. Cea mai mare activitate generatoare de venituri este cea auto, in conditiile in care imobiliarele sunt in stadiul de investitii.

"Pentru anul 2007, la nivelul distributiei de masini, de exemplu, am avut o cifra de afaceri de 550 mil. euro, iar pe partea de retail, aceasta s-a situat spre 400 mil. euro", spune Ioan.

Brandul cu cele mai mari vanzari este Ford, care nu a fost influentat de investitia de la Craiova. Cresterea pe aceasta marca a fost de circa 30%, pana la circa 16.000 de unitati in 2007.

"Noi ne asteptam la o continuare a cresterii pietei auto, dar mai moderata ca in anii trecuti, undeva la 10-20%. Experienta din anii precedenti arata ca luna ianuarie urmeaza acelasi tipar, cu o crestere mai accentuata, in timp ce lunile de vara aduc o temperare normala a vanzarilor, spune Ioan

Anca Ioan, CEO Tiriac Holdings: Pretul terenurilor poate scadea

sursa zf

"Deocamdata nu intentionam sa vindem niciun teren, uitandu-ne in continuare la achizitii, in functie de oprtunitatea dezvoltarii unor noi proiecte", spune Anca Ioan.

n'am sa inteleg niciodata de unde randamentu' asta de 30 % cind cel mai banal calcul arata ca la blocuri e de peste 100 %

[sCEO-ul Tiriac Holdings spune ca sunt semnale ca speculatorii se retrag. Pretul terenurilor ar putea sa scada in a doua jumatate a anului pe fondul iesirii investitorilor speculativi, sustine Anca Ioan, directorul executiv (CEO) al Tiriac Holdings, unul dintre cele mai puternice grupuri din Romania, cu investitii de circa 2 mld. euro in imobiliare.
Cel mai mare proiect imobiliar derulat de Tiriac este cel de la Otopeni, care va necesita investitii de un mld. euro. In total investitiile holdingului de firme detinut de omul de afaceri Ion Tiriac vor ajunge la 2 mld. euro, in cinci ani, in imobiliare.

Daca voi intelegeti ceva din cele 2 fraze sunteti tari!
Si asa cum a remarcat renderman,se plange tanti Anca ,,,ca preturile vor scadea dar ei nu vand,ca vor sa piarda !Hai sa fim seriosi!Inca o incercare de intoxicare,si de influentare a pietei!
Probabil se asteapta ca sa se sperie lumea si sa le vanda lor la un pret mai mic,ca sa ia nea Tiri caimacu'!

Cresterea pretului terenurilor e normala...e o resursa limitata, nu poti creste suprafata tarii/Terrei, in timp ce populatia creste.

Da, e in scadere, se muta toti in Bucuresti....suma ramane constanta, dar presiunea pe m.p. creste in Buc./zone adiacente.

Cele mai căutate sunt suprafețele între 500 și 2.000 de metri pătrați, cu prețuri care încep de la 20 de euro/mp.

Din ce în ce mai mulți bucureșteni preferă să-și cumpere un teren în zonele adiacente Capitalei pentru a-și construi case pe cont propriu, spun specialiștii imobiliari. „Multe dintre aceste terenuri tranzacționate cu rapiditate sunt cele cu suprafețe cuprinse între 500 și 2.000 de metri pătrați“, consideră Cornel Fărcuță, reprezentant departament terenuri, în cadrul companiei imobiliare EuroMetropola. Aceste parcele sunt solicitate de clienții din clasa medie și medie-plus, fie în scop personal - circa 60%, fie investițional - cam 40%.

„Sunt atât mici investitori, care construiesc câteva case pentru a le vinde, dar și persoane care își doresc o locuință mai ieftină“, explică Ciprian Hrișcă, senior broker în Departamentul investiții și terenuri din cadrul companiei CBRE-Eurisko.

Potrivit acestuia, ridicarea unei locuinț e pe cont propriu este mai ieftină - la prețul terenului se mai adaugă 600-700 de euro, costul unui metru pătrat construit. Dacă terenul costă maximum 150 euro/mp, rezultă un total 850 euro/mp. În complexurile rezidențiale, cele mai mici prețuri sunt de 1.100-1.200 de euro/ mp construit, la care se adaugă TVA.

Atrag zonele cu acces facil

Cele mai multe cereri sunt pentru zona de nord a orașului - Otopeni, Corbeanca, Balotești, Săftica, Moara Vlăsiei, Căciulata, Tâncăbești, Periș, Buftea, Crevedia și Dârza. Aici, prețul terenului variază între 50 și 200 de euro/mp. Solicitate sunt și terenurile din localitățile sudice, adiacente Bucureștiului, în special cele cu deschidere la DN 4 (Frumu- șani și Popești-Leordeni), unde terenurile se tranzacționează cu prețuri între 20 și 200 euro/mp.

„Datorită proximității de Capitală, localitățile Berceni și Vidra, poziționate la 10 km, respectiv 17 km de centrul Bucureș tiului au constituit alte puncte de interes pentru potențialii cumpărători“, spune specialistul EuroMetropola. O altă zonă cu potențial ridicat este și zona de est, unde prețul terenurilor pornește de la 50 euro/mp și ajunge chiar la 400 euro/mp în Voluntari sau Afumați.

Atenție la utilități!

Experții îi avertizează pe cumpă- rători ca, la achiziționarea terenului dorit, să se asigure că utilitățile sunt cât mai aproape - preferabil, chiar la poartă. În caz contrar, investiția se va dovedi mai puțin profitabilă. „Clientul va rămâne la mâna companiilor furnizoare de aceste utilități și riscă să nu-și finalizeze construcția în intervalul dorit“, spune Hrișcă, de la CBRE-Eurisko. Acesta susține că, din cauza cererii, prețurile acestor terenuri din jurul Capitalei s-au triplat în ultimii doi ani.

Dezvoltatorul imobiliar Engel East Europe, divizia pentru Europa de Est a grupului israelian Engel, a decis anul trecut să vândă terenurile deținute în zonele Pipera și Bragadiru, evaluate la 7 milioane de euro, după ce, anterior, compania s-a retras dintr-un alt proiect imobiliar, potrivit Mediafax.
Proiectul imobiliar derulat în cartierul Pipera ar fi avut o suprafață de 55.000 metri pătrați, iar prețul de vânzare ar fi fost de circa 60 milioane de euro.
În luna iunie a anului 2007, dezvoltatorul a anunțat că se retrage dintr-un joint-venture privind ridicarea unui ansamblu rezidențial în București, proiect în valoare de circa 500 de milioane de dolari, întrucât termenii acordului nu au fost în beneficiul acționarilor. Veniturile companiei au scăzut cu 47% anul trecut, la 17 milioane de euro, cea mai mare parte a sumei provenind din vânzarea de unități locative și terenuri. Totodată, Engel East Europe va începe, în cursul acestui an, construcția celor 392 de locuințe ale proiectului rezidențial din zona Sisești a Capitalei, afacere care urmează să genereze vânzări de 48 de milioane de euro.
Complexul, amplasat pe un teren achiziționat în septembrie 2006 pentru 4,4 milioane de euro, va avea o suprafață de aproximativ 35.000 de metri pătrați. Dezvoltatorul estimează pentru 2008 câștiguri din finalizarea unor proiecte aflate în dezvoltare, după ce a înregistrat anul trecut pierderi de 4,6 milioane euro, de la un profit de 14,6 milioane euro în 2006.
Valoarea activelor Engel East Europe a coborât cu 15% în perioada analizată, de la 55,88 milioane de euro la 47 milioane de euro. Profitul operațional al companiei imobiliare a scăzut de 5,5 ori anul trecut, la 3,4 milioane euro, în principal, ca urmare a lipsei veniturilor din afaceri în parteneriat, care au totalizat 10,3 milioane euro în anul 2006, dar și a reducerii ritmului de creștere a valorii portofoliului. "Consiliul de Administrație se așteaptă la o creștere semnificativă a numărului de proiecte finalizate în 2008, deși este încă devreme pentru o estimare precisă a vânzărilor.
În orice caz, am stabilit o fundație solidă pentru dezvoltare și strategia noastră, de a ne concentra pe proiecte rezidențiale de lux, va aduce rezultate pozitive pentru anul în curs", a declarat într-un comunicat președintele companiei, Sam Salman.
Dezvoltatorul a raportat, la finele anului trecut, datorii către creditori de 33 de milioane de euro, după o balanță pozitivă de 6,1 milioane în 2006. Engel East Europe este implicată în afaceri în sectorul imobiliar, îndeosebi pe segmentul rezidențial de lux, în Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România și Serbia. Grupul Engel este controlat de compania Lagna Holdings, al cărei acționar majoritar este grupul imobiliar Shaya Boymelgreen, și a fost prima companie israeliană care s-a listat pe piața AIM a Bursei din Londra.
Grupul Engel este implicat, în prezent, în dezvoltarea de proiecte imobiliare în valoare de peste două miliarde de dolari și desfășoară activitate în Israel, Europa și America de Nord.

Engel East Europe vinde terenurile din Pipera și Bragadiru, renunțând la încă un proiect
curierulnational