Unde sa investesc banii?

Am gasit un apartament de vanzare cu 2 camere si utilat foaret frumos in Cluj la 117000 euro. Agentia imobiliara zice ca poti lua 450 euro pe el pe luna daca il dai in chirie fiind intr-o zona centrala. Deci pot sa il cumpar sa il dau in chirie, sa imi bat capul cu chiriasi, facturi, plati, taxe si impozite, umblaraie, reparat daca se strica ceva prin apartament, posibil sa am perioade in care nu il dau in chirie si sa nu produca nimic si in cazul cel mai fericit sa obtin 450 euro pe luna din care dau statului 10% si deci mai raman cu 405 euro pe luna.

SAU

Pot sa bag banii aia intr-un depozit de economii la BT spre exemplu cu dobanda de 4.5% pe an, care e cel mai prost depozit ce il poti avea dar care te lasa sa ti scoti banii cand vrei, sa depui bani cand vrei si sa castigi 438 euro pe luna fara absolut nici un stres posibil. Daca optez pt un depozit la termen acolo pot avea dobanda de 5-6-7% deci venituri muult mai mari.

Deci ceva e putred in danemarca si nu imi dau seama ce. E evident ca nu ar trebui sa stea lucrurile in felul asta, dar nu inteleg ce anume nu functioneaza cum trebuie si ce ar trebui sa se intample. Poate stiti voi mai bine sa ma indrumati ce ar trebui sa fac.

cat erau dobanzile acum 2 ani?

Litera de lege : orice castig implica riscuri, lipsa de uniformitate.. intr-un cuvant.. batai de cap pe limba dvs. Noi discutam teorii dar realitatea o vei constata singur.
Numarul 1 : ideea e ca investesti intr-un imobil si nu te loveste inflatia.. care roade constant. Pe langa banii investiti te alegi cu o chirie.. daca deschizi bine ochii si iti selectezi conform criteriilor chiriasii.. nu vei avea probleme. Si asa.. esti supus literii-de-lege.

Numarul 2 : e varianta pe termen scurt dpmdv.. daca stai mult cu ei la banca te afecteaza teribil inflatia + platesti si impozit la dobanda. Dupa 1 an esti pe minus.. garantat.

Banii trebuie sa circule si sa genereze la randul lor.. asta e miza si obiectivul tau pana la urma.

Edited by Pieptoasa, 07 January 2024 - 22:21.

 laffin, on 07 ianuarie 2024 - 22:11, said:

Nu stiu, ai ceva grafice? Ma intereseaza acum oricum. Cine mai cumpara apartament pt investitie ?
Un depozit mai rezonabil iti da dobanda 6.45% deci incasare de aproape 700 euro pe luna.

Pai ai cam amestecat mere cu pere:
- in varianta 1, vorbesti de euro ... 117.000 investiti acum, care sa iti aduca 400 de euro/luna (dar din banii aia periodic trebuie sa mai si investesti inapartament, reparatie, mobila, electrocasnice, etc); exista posibilitatea ca apartamentul ala sa valoreze peste 10 ani mai mult sau mai putin (exista exemple in ambele directii, stiu apartament cumparat acum 10 ani cu 60.000 care acum valoreaza 160.000, dar stiu si garsoniera cumparata cand era scumpetea mai mare cu vreo 60.000 si vanduta de nevoie ulterior cu 35.000)
- in varianta 2, dobanda aia de 4.5% e la cont de economii in LEI ,deci schimbi cei 117.000 euro in lei, si pe dobanda lunara platesti impozit la stat, si leii aia in 10 ani e posibil sa isi piarda din "dinti" (deci sa se devalorizeze) ... la euro dobanda e 0.5%, deci ti-ar aduce vreo 45 de euro pe luna dobanda

Dobanzile cresc la infinit? Piata imobiliara mai poate pica ? E risc sa iei apartament cu 117000 euro azi si maine sa ii scada valoarea la 60.000 euro care zic eu ca ar fi pretul corect pt acel apartament in zona aceea ?

 LuvRaluK, on 07 ianuarie 2024 - 22:22, said:

Am zis euro ca sa nu pun multe zerouri, dar da, am bani in lei, depozit lei, si apartamentul cand il cumpar presupun ca tot in lei platesc la cursul de atunci. Deci n am inteles raspunsul tau.

Dobanzile la depozite se adapteaza la piata.. acum e o perioada moarta dpdv creditare deci nu-i intereseaza banii dvs.

Quote

Asta-i intrebare de 2 bani.. sorry. In zonele bune NU au scazut niciodata preturile la imobile. Nu mai visa umed.. parerea mea.

Edited by Pieptoasa, 07 January 2024 - 22:26.

nu mai merita sa iei apartament in Cluj sa-l dai in chirie

daca vrei imobiliare, orienteaza-te spre alte orase.

 el_marino_loko, on 07 ianuarie 2024 - 22:03, said:

titluri de stat, bursa?

E simplu: care e probabilitatea ca acel apartament sa valoreze peste 10 ani cu minim 50% mai mult in euro? Mare, bine peste 50%. Dar ca dobanzile bancare sa fie semnificativ mai mici? Tot peste 50%.

Deci ai aflat raspunsul.

Edited by utopium, 07 January 2024 - 22:48.

Plus ca și chiriile e probabil sa crească constant în timp, în vreme ce la dobânzi e foarte probabil ca acum sa fim pe maxim sau oricum aproape de el.

Edited by KiloW, 07 January 2024 - 22:52.

 Pieptoasa, on 07 ianuarie 2024 - 22:25, said:

Dupa 2008 au scazut.
Niciodata sa nu spui niciodata.

Mai bine astepti dupa alegeri si cumperi in 2025-2026-2027, cand vor mai scadea preturile. Intre timp iei dobanda.
Acum sunt umflate preturile si randamentul la inchiriere este aberant de mic ( inca o dovada a bulei imobiliare ). Raportul pret/ chirie = circa 240, adica chiria pe circa 20 de ani. Este aberant de mult. 15 ani este media/ normal.
Sau poti cumpara atunci ( nu in 2024 - an electoral, cu promisiuni, vrajeli, bani aruncati, probleme/ masuri amanate etc. ) un teren cu perspective de crestere, o casa mai departe de Cluj Napoca, sau apartament/ teren/ casa in alt judet.

Edited by vacantamijlocie, 07 January 2024 - 23:01.

 el_marino_loko, on 07 ianuarie 2024 - 22:03, said:

clar depozit daca nu vrei stres
eu asa o sa fac.. nu stau cu grija chiriei.taxelor distrugerilor
da iesi mai bine cu cateva mii de euro dar pertotal nu cred ca merita
nu pt mine cel putin

 el_marino_loko, on 07 ianuarie 2024 - 22:03, said:

Adevărul este că a trecut vremea în care cumpărai un apartament în rate și rata se plătea din chirie iar după 10 - 12 ani apartamentul era al tău și toată chiria era profit.
Doar că oamenii în România nu au studii și atunci nu pot să facă niște calcule simple - adică nu au studii pe bune, la recensământ a ieșit că circa jumătate dintre populația țării (mai precis 47%) are maxim 8 clase. Ca urmare a acestui fapt și pentru că o bună perioadă de timp a mers faza cu rata care se plătea din chirie mulți oameni cred că asta se întâmplă și acum.
În prezent nu mai este așa, din mai multe cauze, dar în principal deoarece în ultimii 10 - 12 ani, procentual, pretul apartamentelor a crescut mai mult decât chiria. Strict ca apreciere a apartamentelor nici prețul apartamentlor nu a crescut foarte mult. Există diferite site-uri de anunțuri cu statistici pe ultimii 15 - 17 ani și dacă este să compari perioada 2010 - 2023 de ex. în București este o crestere medie de circa 2% pe an a valorii apartamentelor.
Bine, aici fiecare compară ce îi convine - de ex. unii compară perioada 2012 - 2023, pentru că în 2012- 2013 a fost cea mai mică valoare a prețului apartamentelor in ultimii 16 - 17 ani, după o criză majoră, alții compară prețul pentru apartamente noi la stadiul de groapă/proiect cu pretul aceluiași apartament după ce a fost finalizat- da, evident că unii au fost mai norocoși, dar în prezent nu ne putem compara cu 2012 deoarece pretul din 2012 venea după criza din 2008 - 2009 care a determinat scăderi în toarte domeniile de aceea a scăzut și prețul apartamentelor, dar eu nu am văzut ca în ultimii 2 ani să fi scăzut masiv pretul apartamentelor.
Chiar și comparativ cu 2012 preturile medii au crescut cu circa 45% - adică în 11 ani (2012 - 2023) a existat o creștere cu circa 4% pe an - acesta fiind maximul care s-a obținut.
Nu mai spun că cei care au vrut să facă o investiție imobiliară în 2008 nici acum nu vând la prețul la care au cumpărat atunci - cel puțin în București - pentru ei care este randamentul ????

Dacă este să privești ca o investiție înseamnă că ar trebui ca în 15 ani să recuperezi din chirie TOT costul apartamentului (deci ce plătești efectiv vânzătorului  + notar + impozit + schimbat țevi + orice altceva cheltui în apartament)  și după cei 15 apartamentul să îți rămână ție complet, fără să mai ai nicio datorie - acesta fiind practic profitul tău - adică după 15 ani ai recuperat integral toți banii pe care i-ai cheltuit cu apartamentul iar apartamentul este bonusul tău.
Calculând pe cifrele tale :
-apartamentul costă 117.000 euro + 1.500 euro taxe notariale, acte = 118.500 euro;
-primești chirie 450 euro/lună, doar că unii chiriași mai vin, mai pleacă, apartamentul mai stă gol diverse perioade, se mai strică ceva și trebuie reparat/înlocuit, plătești comision agentului imobiliar care îți găsește chiriaș etc.
-deci în mod real nu ai cum să primești chirie pentru toate cele 12 luni din an, ci doar pentru 10 luni pentru că în restul timpului fie stă gol fie folosești banii pentru reparații diverse;
-adică pe an încasezi 450 x 10 = 4.500 euro;
-din acești bani plătești 8% impozit (de fapt 10 % cu o deducere de 20% din cei 10%, adică 8%) precum și CASS deoarece din chirie încasezi mai mult de 6 salarii minime;
-deci practic la final de an rămăi cu 4.500  euro - 360 euro  (impozit ) - 400 euro (CASS care este circa 1980 lei) = 3.740 euro;
-118.500 : 3.740 = 31,6 adică la aceste cifre îți trebuie 31 de ani și jumătate ca să recuperezi investiția,
Asta fără să iei în calcul că s-ar putea să nu obții 450 euro pe chirie ci mai puțin, că în atâția ani o să mai iei vreo țeapă de la unii chiriași, și fără să iei în calcul nici că în anii ăștia trebuie să faci 1 - 2 renovări masive că în atăția ani se mai strică și uși și tencuială și alte chestii.

Ca randament dacă din 118.500 euro scoți 3.740 euro/an înseamnă că ai un randament de circa 3,15 % pe an.
La sta poți pune și o apreciere medie de 2% a prețului apartamentului și ai un randament teoretic de 5,15 % pe an.
Astea sunt cifrele de acum - că peste 10 ani chiria va fi mai mică sau mai mare, că preturile apartamentelor vor creste mai mult de 2% pe an sau mai puțin, că dobânzile vor fi mai mari sau mai mici, aici fiecare își face calculele - că de aceea se cheamă investiție, investești sperând să căștigi mult, dar poți să căștigi și mai puțin ori aproape deloc (cum au pățit cei au investit în imobiliare în 2008)

Edited by spider8, 07 January 2024 - 23:17.

Daca existau garantii, acum toti eram bogati.

De fapt, problema se rezuma la lichiditate si pe ce perioada de timp vorbim.

1. Dobanzile sunt acum la maxim istoric, datorita inflatiei.
Oficial inflatia e pe scadere; realist, treaba se duce de rapa daca preturile nu se opresc din cresterea galopanta.
Cand scade inflatia imediat dobanzile scad. Realist, in probabil maxim 2 ani, iar vei avea 1% dobanda la EUR, iar in viata reala inflatia va fi tot timpul mult mai mare decat media statistica.
Cu alte cuvinte, tinand banii in depozite/titluri de stat, e garantat sa pierzi pe termen mediu/lung.

2. Chiria in Romania este extrem de "la ghici".
Clientii sunt mofturosi sau sunt pe perioade relativ scurte (studentie, job temporar sau pana reusesc sa ia un credit pt casa lor).

Pe termen de 10-15-20 de ani, teoretic acel apt si produce niste bani, dar in acelasi timp ii si creste pretul.
Nu exista formule exacte sau garantii.

Problema este ca 10-15-20 de ani, lichiditatea ta a cam disparut.

Edited by Ahasverus, 07 January 2024 - 23:20.

 vacantamijlocie, on 07 ianuarie 2024 - 22:56, said:

Daca stau in Cluj, degeaba iau apartament in salaj ca nu ajung niciodata pe acolo sa il gestionez.

 Ahasverus, on 07 ianuarie 2024 - 23:16, said:

normal ca pierzi bani din depozite, dar ai punctat foarte bine
cel mai bine e sa se orienteze spre ce considera el ca e mai util pt el- stres printr un aprtament cum s-a spus mai sus, sau suma mai mica de bani 100% obtinuta din depozit/actiuni/titluri de stat etc
eu personal am actiuni, titluri de stat si depozite
destul de bune dobanzile

Edited by gogosaru100, 07 January 2024 - 23:27.