Reguli generale de constructie casa pe teren

1)Pentru ca PUG-ul se face o data la minim 5 ani. In cazul Bucurestiului, in cazul Bucurestiului, PUG-ul e facut in anul 2000. Suntem in 2023, iar orasul s-a dezvoltat continuu in timpul asta. Sunt zone care se dezvolta intr-o directie, altele care se dezvolta in alta directie (dpdv economic, al functiunilor, etc). Pentru a se putea dezvolta cat de cat coerent, e nevoie de aceste PUZ-uri, care sa reglementeze directia in care se dezvolta zonele respective (din punct de vedere al functiunilor, al regimului de inaltime, al circulatiilor existente/viitoare, etc).
Iti dau un exemplu concret: ai zonele industriale din Bucuresti (platforma Semanatoarea, platforma Progresul platforma Preciziei, etc). La momentul cand a fost facut PUG-ul Bucurestiului, acolo a fost trecuta zona industriala (ca asa era). Asta presupune ca ai voie sa faci fabrica, de orice fel, depozite, etc, care genereaza poluare, trafic camioane grele, etc..  Cei care au cumparat terenurile respective au considerat ca e mai bine dpdv financiar pt ei sa faca cladiri de birouri- vezi Semanatoarea, Blocuri de locuinte-vezi Preciziei, etc. Asta nu se poate face decat daca faci o documentatie PUZ, prin care modifici PUG.
Si acum vin si te intreb: e mai bine cu birouri pe platforma Semanatoarea in loc de fabrica.. auto sa zicem, sau fabrica de procesare a carnii, sau mai spune tu..

2) in primul rand la inaltimea constructiei ce urmeaza a se edifica, Exprimarea genereala in certificatele de urbanism este de H/2 la cornisa, dar nu mai putin de 3-3,5 m, si nu e gresit dpmdv. Asta inseamna ca daca ai o casa parter, (care are o inaltime de 3.5 m la cornisa va trerbui sa o retragi la 3,5 m, nu la H/2). In schimb, daca ai un bloc de 8 etaje trebuie sa il retragi la 14 m fata de limita de proprietate. Daca ai loturi egale pe o strada, fiecare de 15 ml deschidere, sa zicem, si vrei sa faci P+1, va trebui sa ai retrageri de 3,5m cu 3,5 mcare inseamna 7, si iti raman 8m, pe care poti construi decent. In schimb, daca faci P+2, va trebui sa te retragi 4,5 m si atunci iti raman 6 m pt construit Deja e la limita. Daca vrei P+4, atunci nu mai poti construi din cauza retragerilor...
Asta e unul din cazurile bune. Dar ce te faci daca ai un lor de 11,5 m deschidere? Nu mai construiesti? Ba da, faci PUD, incerci sa te alipesti de o latura, cu acordul vecinului, si fara cei 3,5 m pe o laterala iti raman 8,5  Si poti construi P+1
Deci e vorba de nuante, spete. Din cauza asta nu poti generaliza...

Edited by un_arhitect, 07 November 2023 - 09:50.

M-am lamurit...ai intentii bune   Stii ce am vazut eu dupa 20 de ani de invartit in domeniul asta la punctele de mai sus?

• PUZ-urile a folosite PESTE TOT nu doar in zonele industriale sau macar in zonele unde exista loturi mari care sa permita constructia de blocuri. Au fost folosite pentru a distruge pentru totdeauna zone superbe de case din Bucuresti.
  
  
• In zonele de case unde apar reglementarile cu retragere legata de inaltime la cornisa ce te faci daca tu ai deja un vecin cu constructiile pe hotar sau langa hotar la mai putin de doi metri sau care si-a facut deja PUD? S-a aplicat ce spui tu mai sus si de aici discriminarea. Unii au constructiile pe hotar si alti fraieri au trebuit sa se retraga la doi sau mai multi metri. In aceste cazuri ar fi trebuit sa se aplice in oglinda retragerile.

PS: Stii ca exista acum o ''reglementare'' care iti permite sa construiesti un nivel in plus legal INDIFERENT de indicatorii urbanistici ai zonei? (daca nu i-ai marit deja prin PUZ, PUD)   LEGAL!

Edited by mircea812, 08 November 2023 - 06:41.

Da... Prin PUD nu poti mari/modifica coeficientii, doar prin PUZ (din ce stiu eu). Si eu, in cei 20 ani de cand fac meseria asta, am vazut multe..Legile sunt facute sa fie interpretabile, depinde cine le interpreteaza si cum.. Dar na, e caracteristica (din pacate)  poporului roman treaba asta..
La punctul 2 nu sunt in totalitate de acord.. Depinde cand e facuta casa respectiva, daca la momentul ala erau in vigoare reglemetarile de azi. De asemena, poti face si tu PUD la randul tau. Daca ai casa vecinului pe limita de proprietate,s-ar putea ca primaria sa te oblige sa te lipesti la calcanul respectiv.
Exista o prevedere legala, (nu mai stiu sa-ti zic exact unde am citit-o, dar sigur e) prin care se stipuleaza ca nu ai voie sa generezi calcan(regula generala ) , dar daca nu poti construi altfel, dpdv tehnic, (ai terenul la limita si nu poti construi altfel) ai voie sa generezi calcan, dar bineinteles ca ai nevoie de acordul vecinului, si vecinul cand va construi se va lipi la calcanul ala.Aici intervine PUD-ul, care stabileste edificabilul in care poti construi, respectiv retragerile minim acceptate.
In incheiere vreau sa mentionez ca PUD/PUZ-ul nu e obligatoriu sa fie aprobat.. Poate fi respins. Stiu cazuri de PUZ/PUD-uri respinse pe bune, respinse fara motiv intemeiat, in acelasi timp PUZ/PUD-uri aprobate pe bune sau pe spagi..
Eu doar sustin ca nu se pot generaliza DOAR retragerile (ca de la asta a plecat pana la urma disputa). Pana la urma, fiecare lot de teren are particulartiatile lui, fiecare beneficar are particularitatile lui, si tot asa. In meseria asta, am constatat ca generalizarea e una din cele mai periculoase situatii, deoarece lasa loc de o gramada de interpretari, si pana la urma cineva  tot are de suferit..
Parerea mea e ca fiecare speta trebuie analizata, si tratata in mod particular, PLECAND de la un cadru cat de cat reglementat, nu general..
Cam atat am avut de zis pe subiectul asta, scuze @initiator daca vei considera ca am poluat topicul si m-am indepartat prea mult de la subiect..
O seara faina sa aveti.

Edited by un_arhitect, 08 November 2023 - 18:46.

Buna discutie. Toti cei care construiesc pe loturi cu probleme ar trebui sa o vada....

Va multumesc pentru raspunsuri / discutii

Eu vreau sa construiesc o casa mica/medie P+1 (amprenta de aprox 80-90mp cu 125mp utili) pe un teren de aprox 500mp

Pe un teren ce ma gandesc sa-l cumpar, proprietarul ceruse in  2022 un Certificat de Urbanism in vederea construirii unui Duplex P+1+M (cu o amprenta de aprox 163mp, deci cam dublu fata de ce vreau eu)

Ma gandesc ca in cazul meu nu ar trebui sa fie nicio problema pt ce vreau eu sa construiesc ?

Ideal ar fi si sa ma lase ca distanta minima a constructiei mele, fata de gardul meu (ce da la vecini sau la drumul de servitute) sa fie doar de 3metri, nu de mai mult. Si sa nu ma oblige sa fac constructia fix pe mijlocul terenului. Nu vad nimic scris de genul in Certificat de Urbanism

Atasez ceritifcatul de urbanism, cu siguranta multi de aici sunteti mult mai priceputi ca mine, poate aveti 2min sa aruncati o privire

 1 crop.jpg   432.71K   7 downloads

 375693515_736138441877123_6207645866171785404_n.jpg   258.11K   7 downloads

Edited by allah2, 20 November 2023 - 13:22.

De obicei certificatele au si niste schite atasate. Acolo ar trebui sa fie marcata zona edificabila.

Edited by mircea812, 20 November 2023 - 19:57.

Acolo pe schita aia a propus proprietarul atunci un duplex mult mai mare decat ce vreau eu sa construiesc

Daca schita aia este stampilata de primarie si atasata de certificatul de urbanism este ok. Ar trebui sa gasesti acolo retragerile.

Daca retragerile pentru ce vrei tu sa construiesti sunt diferite ai nevoie de un nou certificat de urbanism pentru a fi totul clar.


Pune schita aici.

Pune si tu propunerea, e mai usor. asa. Cf RLU Bucuresti,
L1c –aliniament
- clădirile, indiferent de regimul de construire, se vor retrage faţă de aliniament la o distanţă de minim 5.0 metri
pentru a permite în viitor parcarea celei de a doua maşini în faţa garajului şi pentru a se permite plantarea
corectă a unor arbori în grădina de faţadă fără riscul deteriorării gardurilor şi a trotuarelor de protecţie ale
clădirilor;

Lateral
- clădirile izolate se vor retrage faţă de limitele laterale ale parcelei cu cel puţin jumătate din înălţimea la cornişă,
dar nu cu mai puţin de 3.0 metri;

posterior
- retragerea faţă de limita posterioară a parcelei va fi egală cu
jumătate din înălţimea la cornişă, măsurată în punctul cel mai înalt faţă de teren, dar nu mai puţin de 5.0 metri.

Pentru propunerea de duplex, a fost plasat duplexul pe centrul terenului

Eu vrand sa construiesc ceva mult mai mic, aproape la jumatate din lungimea duplexului, as vrea sa pozitionez casa mai intr-un colt, nu in mijloc

Sa ma apropii la 200 cm fata de drumul de servitute din stanga, sa las mai mult loc inspre drumul de access din dreapta si inspre terenul liber de constructii din sus

Distanta minima fata de vecini stiu ca este de 2m, dar nu gasesc distanta minima fata de drum de servitute / drum de access

In certificatul de urbanism nu scrie nimic legat de acestea

 prop duplex.jpg   80.13K   13 downloads

Edited by allah2, 21 November 2023 - 20:29.

nu cred ca poti.. eu ti-am dat extras din regulamentul local de urbansim, pt zona ta, L1c.
Aia cu distanta minima fata de vecini de 2 m e valabil doar daca s-a facut PUZ acolo, si e inca in vigoare (PUZ-urile au termen de valabilitate 5 ani, dupa care expira).
Daca nu, cf certificatului de urbanism esti in L1c, si se aplica retragerile din L1c

Multumesc

Dar ce mi-ai scris mai sus nu este legat de retragerile fata de aliniament si nu fata de drumurile de access ?

Ce vrea sa insemne mai exact "aliniament" ?

Si nu am prea inteles ce legatura are parcarea celei de a doua masini )

Pt duplex vad ca i s-a dat acordul la 3m distanta fata de vecin

Daca as avea teren de 12m latime, avand doua drumuri in cele doua laterale, cum as putea sa respect cei 5m minim de lasat in fiecare parte? Mi-ar ramane doar 2m pt constructia casei )

Sau oare sunt obligat sa las macar 5m minim doar intr-o parte? Si nu in ambele parti

Edited by allah2, 21 November 2023 - 20:56.

Aliniament este termenul pt latura catre drumul de acces.,in cazul tau latura din dreapta cum ma uit la plan. Daca ai terenul intre 2 stazi, doar una din ele e considerata aliniamet, si de obicei e inidcata in certificat care e aceea
La case sunt obligatorii 2 locuri de parcare.
Da, i s-a dat acordul pt ca sunt considerate limite laterale, si cf cu ceea ce am scris eu mai sus "- clădirile izolate se vor retrage faţă de limitele laterale ale parcelei cu cel puţin jumătate din înălţimea la cornişă,dar nu cu mai puţin de 3.0 metri". Asta inseamna ca duplexul respectiv ar fi trebuit sa aiba maxim 6 m la cornisa, masurat de la cota terenului, nu de la cot 0.00 a casei. Acolo nu e nimic in neregula.

Referitor la utlima speta, lucrurile stau asa. Pe un teren ca ala poti construi DOAR cu PUD, si DOAR daca se aproba(nu e obligatoriu, dar ma indoiesc sincer ca poti obtine, pe Bucuresti, retragerea aia prin PUD (adica 2 m).
In cazuri de genul asta, si m-am intalnit cu o gramada de spete de genul asta, oamenii ar trebui sa consulte un arhitect INAINTE sa cumpere terenul. La fel cum ar trebui sa consulte un arhitect/structurist cand cumpara o casa. Dar oamenii se considera ca sunt bani aruncati, dati degeaba, cand in realitate e fix invers.

Multumesc pentru explicatii

Atunci as fi obligat sa am o distanta minima de 5 metri fata de drumul de acces (din dreapta cum ma uit la plan) dar nu si fata de drumul din partea stanga cum ma uit la plan (care nu este drum de acces pt terenul meu), nu?

Pentru casa ce as vrea sa o construiesc (P+1) m-am gandit la asa ceva: 3m fata de drumul din lateral, 7m fata de drumul meu de access, si mai mult fata de vecini (aprox 10m si 5m)

 prop casa.jpg   73.87K   8 downloads

Edited by allah2, 21 November 2023 - 22:46.

Pentru aia doi metri ''castigati'' spre drumul de servitute nu merita bataile de cap (nervii produsi, timpul pierdut, incompetenta angajatilor din primarii care in ziua de azi este la apogeu) pentru aprobarea unui PUD.

Fa-ti casa in limitele edificabilului acceptat. Angajeaza un arhitect bun sa-ti foloseasca retragerile cu folos in functie de punctele cardinale.

Ai un teren pe care poti construi direct fara PUD. Tu realizezi ca esti o exceptie?   Vrei sa-ti faci PUD? Esti masochist?

Edited by mircea812, 22 November 2023 - 07:48.

 allah2, on 21 noiembrie 2023 - 22:41, said:

Esti obligat sa lasi minim 5 m fata de drumul de acces (dreapta), 5 m fata de drumul de servitute( e considerata in cazul asta limita posterioara), si 3 m cu 3m fata de vecini sus/jos (sunt considerate limite laterale), iti alegi tu care latura te avantajeaza. PUD nu cred ca vei obtine, pt ca ai posibilitate de a construi in felul asta. PUD-ul se face, si se aproba, atunci cand NU poti construi ceva ok. In cazul tau, nu cred ca va trece, pt ca argumentul principal al respigerii va fi ceva de genul: Ai posibilitate sa construiesti decent, respectand retragerile deja reglementate.
In plus, colegul@Mircea 182 a pus punctul pe I cu concluzia lui

Edited by un_arhitect, 22 November 2023 - 08:31.

Am inteles, multumesc

Daca fac o terasa "iesita in afara" se considera ca facand parte din casa si deci trebuie sa las 5m de la capataul terasei ?

Daca da, ce tip de terasa ar fi acceptat sa ma apropii mai mult de 5m de limitele terenului?

Da.
Doar terasa descoperita(aka o placa de beton pe sol)