Merită să investești într-o p3nsiune?

Depinde unde o sa ai locatia ca sa-ti mearga bine. Intr-o zona deschisa, cu vedere frumoasa spre munti, pe langa ceva interesant de vazut  probabil ca o sa ai mai mare ocupare decat  ce zici tu. In general in weekend pensiunea va fi plina, iarna dupa ce da zapada iarasi, ocupare  80-100% pentru cat este sezon la schi. Vacanta de iarna, dublezi pretul  ca oricum se ocupa.
Cum preconizezi incalzirea? gaze? PDC? Lemne? Costurile sunt enorme cu energia. te gandesti si la un mic dejun sa-l bagi in oferta, poti spune 230 lei cu mic dejun, nu te costa pe tine 30  de lei micul dejun asa ca este valoare adaugata mare.

 EuMunte, on 06 iulie 2023 - 09:56, said:

Este obligatoriu sa iei in calcul amortizarea, daca privesti toata treaba ca pe un business, asa cum ar fi corect. Chiar (si mai ales) daca faci investitia din fonduri proprii.

Iar amortizarea va fi destul de mare. Daca luam de exemplu o investitie de 150k eur (ceea ce nu e mult) amortizata in 15 ani, ar veni cam 10k eur/an, sau 4500 lei/luna. Si daca mai adaugi si cheltuielile curente + reparatii, etc..., o sa vezi ca iesi in pierdere clara. Practic, desi ai cash-flow pozitiv, de fapt tu consumi din banii pe care i-ai investit.

Am luat in calcul rata de ocupare de care ai zis. 15%, desi mi se pare mica. Fiind intr-o zona cu cel mai bun vad din Romania montana (Valea Prahovei) si care are ce sa ofere atat vara cat si iarna, cred ca ai putea sa te apropii de 30-35%. Ca sa-ti faci o idee, poti sa mergi cateva weekenduri ca turist la diferite pensiuni si sa incerci sa tragi de limba gazdele.

Busteniul s-a dezvoltat bine in perioada lui Savin, dar in ultimii ani mi se pare ca pierde foarte mult din viteza in raport cu Sinaia, unde noul primar se misca mai mult decat excelent. E si asta un aspect de care trebuie sa tii seama.

Edited by catalinin, 06 July 2023 - 20:57.

Este totala gresita opinia ca sezonul de schi poate salva afacerea in Busteni Sau voi nu schiati? Pentru ca se vede ca nu o faceti, hai sa va explic.
Kalinderu este cea mai proasta partie de pe Valea Prahovei si in consecinta are cel mai mic nr. de schiori. La aceasta apreciere, care nu-i numai a mea, concura:
- pozitionearea spre est - este batuta de soare cam toata ziua. Este singura partie orientata asa si din aceasta cauza sufera enorm. In context decizia realizarii ei a fost nu proasta, ci idioata. Paca primarii din Busteni ar fi investit in partiile de la Babele spre Pestera, altfel s-ar fi pus problema. Dar aceea zona a revenit acum judetului Dambovita si-o sa vedeti ce va creste acolo.
- este/era grav denivelata
- este scurta
- nu prea mai ninge
Cea mai buna partie de pe Valea Prahovei este, indiscutabil, Sorica din Azuga. Numai ca toate locatiile bune sunt acaparate de un fost ministru al turismului care este, cumva stapanul acestei statiuni.
Sunt bune si partiile din Predeal, dar nr. de pensiuni de acolo intrece orice limita...
In ceea ce priveste SInaia, aceasta este mai mult un oras, iar costurile ca sa poti schia (sus pe platou) au devenit prohibitive.
Daca vrei sa investesti intr-o pensiune cu accent pe schi iti recomand ca si locatii partiile noi, gen Prislop, Borsa (partia noua) etc. toate avand avantajul ca sunt mult mai la nord si au mai multa zapada/frig iarna.
Dar ca si o alta idee, pentru a te vedea exact fenomenul, si eventual a pierde mai putin, iti recomand inchirierea unei astfel de locatii. Se practica mult in partea Transilvaniei. Astfel, proprietarul realizeaza vila/hotelul etc. Utileaza tot si apoi inchiriaza anual administrarea locatiei. Se practica la Arena Platos, Paltinis si cam peste tot in regiunea asta. Nu si in sudul tarii unde mentalitatea proasta este determinanta.

Edited by adip1962, 08 July 2023 - 06:29.

 adip1962, on 08 iulie 2023 - 06:23, said:

  Mulțumesc frumos ! Detaliile sunt foarte utile și la subiect, ca atare voi tine cont și de ele. Mă gândesc că dacă cei care vin și vor să administreze o locație plătind între 10si 30000€ pe an și se încumetă să facă acest lucru și le mai rămâne și profit...eu de ce să nu iau în calcul că din totalul lui de cheltuieli( chirie/lumină/gaz...posibil și angazat/i...) + profitul lui, eu de ce nu as putea obține măcar jumătate din toate acestea . Ținând cont că eu nu voi plăti Chiria ptr locație, nu?
   Legat de ce au scris și alții anterior am stabilit că voi adauga că servicii și loc de joacă (leagan=tobogan/trambulină=tiroliană), ptr adulți masa/e ping-pong/masă biliard( fără păcănele(am specificat că am văzut ca mai sunt si cârcotași pe forum)...apoi un mic dejun(cum scria cineva anterior)...și chiar 2 atv/3-5 biciclete/2 scutere/ceva schiuri/ plăci( nu musai noi/ptr inceput( chiar dacă la acestea voi avea și pierderi, am si câștig și le consider câștiguri nule...., dar pot câștiga clienți pe cazare. Poate pana la achiziție mai primesc detalii/pareri/sugestii și ușor ușor iese ceva.
  Deja lucrez să fac saitul.
  Mulțumesc din suflet!

 tioopedi, on 06 iulie 2023 - 00:47, said:

-pentru că nu mai poate număra banii și iarna nu mai poate da zăpada

 Ghibos, on 06 iulie 2023 - 06:49, said:

uiți că numeroase ,,pensiuni,, au fost făcute cu fonduri cu condiția să ,,funcționeze,, 5 ani

 Adi757, on 06 iulie 2023 - 09:02, said:

deci TREBUIE să locuiască acolo

 EuMunte, on 06 iulie 2023 - 09:12, said:

ia vezi într-o lună de iarnă cum nu încălzești hardughia cu 200 de lei/zi s-o aduci de la rece la locuibil faci foc nonstop.
cu ce te ocupi?

 Tonic Water, on 06 iulie 2023 - 17:32, said:

Nu mai merge sa bagi mic dejun doar ca sa fie, ca acum 10-15 ani. Daca pui la misto, un crenvurst, un cub de unt, si-o chifla, impresia proasta se formeaza instantaneu. Te gandesti ca proprietaul e scartar, cine stie pe unde mai face economie. Astfel de lucruri nasoale conteaza si cand vine vorba de recomandari. Nu recomanzi altcuiva cazare unde te lovesti de meschinarii de genul asta.

 EMPP, on 08 iulie 2023 - 09:10, said:

Bine spus,ma gandesc si la plesnirea instalatiilor sanitare de la inghet, mucegai, infestari cu insecte, vandalism neaos. O casa nelocuita se degradeaza in timp, trebuie intretinere periodica.

 EuMunte, on 06 iulie 2023 - 10:21, said:

de ce renunți la el?închiriază dacă este a ta  plus apartamentul gol și ești mai câștigat decât să faci minuni la munte

 EMPP, on 08 iulie 2023 - 09:49, said:

Da,mulțumesc de sfat!
  Asta am luat în calcul prima dată când am vrut sa renunț să mă ai ocup personal de Mag...dar sunt o fire destul de activă..chiar de tot să stau și dintr-o dată ?...chiar nu vreau să fac burtă și muntele încă din studenție m-a atras...pe an circa 30 zile le stau între Pitești și Brașov..chiar și pe partea cealaltă spre Sibiu. Ideea e că până acum rar am stat la gazdă /pensiuni unde am putut să mai socializez și aces subiect de investiție..și unii chiar închideau subiectul, si e normal , fiecare 1 la 50.de clienți să îți devină concurență nu cade bine..ca atare evitau subientul...de aceea sunt aici poate găsesc și oameni de bună credință care au plecat de jos și știu că nu prea te ajută nimeni..de aceea ptr orice problemă de care eu m-am lovit ( înscriere masină/autorizații magazin/confecționare mobilier singur/înscriere imobil anaf/căutat firnizori/ întreținut familie /evenimente de terasă(și de bine și de rău) precum si această idee de afacere de familie)...le voi face potcast sa știe și alți novici cam ce trebuie făcut...de ce te lovești..ce avantaje și dezavantaje ai..
   Mulțumesc ptr orice detaliu indiferent de la cine vine , poate și un link cu ceva concret de vânzare ( între Breaza și Brașov pretabil ptr pensiune)!

Prea multe opinii contra, se vede la oposta ca nu prea sunt "bugetari" pe forum.
O pensiune poate fi rentabila , foarte rentabila in Romania.
Bugetarii primesc tichete de vacanta.
Cei mai multi le vand.Pe bani, plata se face cash.
Care e schema?
O pensiune la "cuca macaii", 2 margarete, microintreprindere neplatitoare de TVA pentru o contabilitate mai sinpla.
Calcul simplu de profitabikitate pentru anul 2023.
1 tichet de vacanta = 1450 lei,
Bugetarul vinde tichetul cu 1000 lei.
Mai raman 450.
50 lei / tichet cheltuieli de functionare firma, 1000 x 50 lei = 50000 , buget foarte generos de chletuilei,
1000 x 400 = 400000 lei.
Din care se scade suma de 14500 lei impozit pe venit.
Se necesita cel putin un angajat cu carte de munca, salariu un pic mai mare decat cel minim 4000 lei buna brut x 12 luni = 48000 lei an.
Ce mai ramane profit brut se va impozita cu 5%.
Suna finala in valoare neta se imparti cu altii, cei care asigura PROTECTIE de orice natura dar tot ramane ceva fara sa faci mai nimic.
Prin ministerele si agentiile statului roman se cumpara tichete de vacanta chiar si cu sumade 1200 lei daca ai rabdare ca "plata" sa se faca intr-o perioada de 60-90 de zile.
Sunt si scheme mai complicate dar si mai profitabile.
Microintreprindere dar platitoare de TVA si unde in HORECA cota de TVA e doar de 5%.
Se adauga si o activitate "hibrida", adica mai mica ceva clienti care nu beneficiaza de "tichete de vacanta" si se mai ciuguleste ceva si cel mai important e faptul ca nu "bate la ochi" profitabilitatea afacerii la o prima vedere, verificare.
Raspuns sau sfat pentru colegul care a deschis teme de discutie.
Principalul risc este schimbarea de legislatie fiscala.
Toti din Ministerulde Finante. ANAF stiu de schema de mai sus.Cei mai multi ca "beneficiari".
Au aflat  si altii, firmele mari de audit financiar, cei de la comisia eurpeana,FMI.
Scheme nationale sau llocale de subventie indirecta a turismului pentru proprii cetateni  sunt si-n tari cu apa calda,
In Romania s-a ajuns la devalizare pe scara larga a bugetului de stat.
Sfat: daca ai un spatiu adecvat penru o pensiune mergi mai departe, cu certitudine codul fiscalpentru 2024 se va schimba dar e posibil sa mai ramana niste portite pentru a fae un profit din nimic cu tichete de vacanta,Asta daca in 2024 vor mai beneficia bugetarii de ele.
In ipoteza ca unul sau altul te-a "mirosit" ca ai ceva banuti disponibili prin conturile bancare si ai primit p porunere sa investesti intr-o "pensiune" foarte profitabila conform balantelor contabile din anii trecuti sfatul meu este sa stai cuminte.

Edited by danutzu22, 08 July 2023 - 14:19.

 adip1962, on 08 iulie 2023 - 06:23, said:

Kalinderu este intradevar o partie scurta si usoara (intr-o zi faci lejer 10 coborari, daca nu vrei sa stai prea mult prin zona), dar smecheria acolo nu e skiul, ci snowparkul - atat cel de jos, cat si cel de sus. Pentru ca la 1 schior ai cel putin 5 ne-schiori. Si fiind majoritari, ei sunt cei carora trebuie sa le iei banii.

Partea cu partiile Babele-Pestera e doar teoretica. Pentru simplul motiv ca accesul la Pestera, iarna depinde de drumul de la Moroieni. Care 9 luni pe an e practicabil doar cu 4x4, iar iarna nici macar. Plus ca pe acolo sunt niste "mici" exploatari forestiere, si cu siguranta nimeni nu vrea sa se refaca drumul.

Cat despre Sinaia, 260 lei/zi pentru 25 de partii totalizand aproape 30km nu mi se pare mult. E primul domeniu schiabil din Romania comparabil ca dimensiune cu ce gasesti afara (sigur, mai e mult de lucru). Problema acolo e ca sunt partii de altitudine, si cand bate vantul pe axa nord-sud se opreste gondola superioara, uneori ramane doar vechiul telescaun al lui Sirbu, alteori nici ala. Dar pentru asta s-a inventat schiul de tura

Cat despre partiile mai indepartate (Prislop, Borsa, etc), trebuie sa te gandesti ca Valea Prahovei are cel putin 2 milioane de potentiali clienti (schiori si neschiori) - Bucuresti, Ilfov, sa zicem si Constanta. Si n-o sa faca nimeni 14 ore pana in nordul tarii pe drumurile din Romania.

Edited by catalinin, 08 July 2023 - 16:26.

Și eu m-am gândit ce posibilă clientelă ass putea avea de la Constanța la Brăila..tot sudul/Bărăganul pana pe la Timișoara..poate..restul sunt deja pe zonă de munte și nu ar veni, dar tot sunt circa 1,5-2 mil de posibili turiști ptr zona Valea Prahovei, și de aceea cred că ptr o locație de circa 6-8 camere  o parcare de circa 5 -6 masini si inca 3-500 mp ptr amenajare loc de distractii ptr copii cu 1-2 foisoare , dar si cu alele 5-6 biciclete ptr început ar fi ok ca după 1 an sa nu fiu pe pierdere.
   Legat de tichete...e pentru cine are de mulți ani ghemul...eu momentan sunt la nivel de sfoară.
  As mai avea o întrebare? Reclama cea mai bună în afară de recomandările directe și un sait ..ceva variante...?
  Mulțumesc!

Edited by althea, 08 July 2023 - 17:12.

Revenind - pentru ca ne-am pirdut in disctii despre ski - impresia mea e ca Valea Prahovei e momentan singurul loc unde merita incercat. Desi nu sunt convins ca si acolo ies calculele din prima.

 catalinin, on 08 iulie 2023 - 16:13, said:

Edited by adip1962, 08 July 2023 - 17:47.