Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
O smecherie pe care nu o inteleg

Balcon parter fara acte

unde gasesc un speed bag in bucur...

Programe TV cu altfel de sporturi
 Laptop "bun la toate" max...

navigatie noua vw tiguan

ctfmon.exe - System Error (in Saf...

Ați prins vremurile cand 120 Volț...
 Whatsapp nu afișeaza numele ...

Medii admitere Politehnica Bucure...

Se extinde Baza de la Kogalniceanu

Politist mutilat de caine in curt...
 Trotineta- cat rezista?

Windows 11 si inregistrare de pe ...

Cont Facebook spart

Accesare Plex prin webstation
 

teren periferic vs 2 apartamente (investitie)

* - - - - 1 votes
  • Please log in to reply
16 replies to this topic

#1
aaaa4567

aaaa4567

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 9,458
  • Înscris: 18.10.2011
Sa zicem ca dispuneti de o bucata de teren pe la 4-5000 de mp patrati, la limita zonei construite din Bucuresti (zona cu case ca se extinde, cu curent si gaz aproape de poarta etc), dar care e inca la inceput (putin dupa lotizari, case razlete etc), cu pretul zonei pe la 40-50 euro/mp. Terenul in cauza nu are PUZ, urbanism, nu e pregatit pentru construire, mai sunt acte de facut, trebuie si curatat etc. Potential de crestere a pretului e in continuare, zic eu (mai e mult loc de construit etc). Deci grosso modo s-ar vinde pe la 170.000 de euro, sa zicem (am mai scazut cheltuieli etc).

Si ca ati vrea, ca alternativa, de vandut acest teren si investit in 2 (maximum 3, daca ajung banii?) garsoniere (zic de garsoniere pt ca am inteles ca se amortizeaza cel mai usor etc) pe undeva in zonele fierbinti ale Capitalei - stiu si eu, in complexurile de la Crangasi/Ciurel, AFI, in sfarsit, pe langa zonele de birouri, cu acces bun la metrou, stiti voi.

Ce ati alege intre cele doua si de ce? Evident, pentru cineva care vrea cat mai mici batai de cap (adica voi angaja un property manager, nu am timp sa ma ocup personal la chiriasi) si un randament maxim...

#2
kaii

kaii

    Înjugați

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 2,846
  • Înscris: 17.12.2017
Tin minte ca era omor pe casele work-from-home de langa Bucuresti cu 12mp de curte, de nu mai faceau fata salahorii sa tencuiasca la cancioc si au cumparat pompa.

Daca simti ca a trecut moda, e timpul pentru vanzare. Daca inca se vand ca paine calda vilele din camp, si terenul a ramas singurul neconstruit, in jur nemaifiind loc de inca 15000 de case, e valoros.

”Investitiile” in studiouri cu pretul visat de 720 euro/luna in zonele fierbinti precum Crangasi/Lujerului Residence/Giulesti-Sarbi stau goale cu anunturi la 530 euro. Bonus loc de parcare si masina de spalat vase.

Nu exista amortizare sau randament.

Se calculeaza asa:
Blochez 150k intr-un studio.
- merita efortul de a suporta pretentiile chiriasilor pentru cateva sute de euro pe luna?
- cumpar aceleasi bunuri peste x ani cu banii din vanzarea imobilului? ex. azi cumpar 120 tone benzina cu cei 150k, cata benzina cumpar cu banii obtinuti la revanzare?
- este un bun lichid in caz de oportunitate sau trebuie sa vand in pierdere, ca mai sunt inca 14000 de apartamente identice in complex?

”Randamentul” il erodeaza eventualele reparatii, renovari, dar implica si taxe(din cei 530 incasati eur raman net sub 450 euro).
Property managerul musca si el din randament. Tu pe ce suma ai fi dispus sa fii deranjat noaptea de chiriasi ca li s-a infundat closetul?

In momentul de fata dobanda la depozitele in euro este 3%, cred ca peste orice randament real din Giulesti-Sarbi. Fara batai de cap.

#3
Olteanul_sfios

Olteanul_sfios

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,355
  • Înscris: 22.08.2012
Eu am un depozit de 1000 de euro (din categoria sa fie acolo) si dupa 3 ani, am ajuns la 1001,76 euro. Din "castiguri" s-au scazut costurile bancii si atat e disponibilul azi. Posted Image

Asta pentru cei care viseaza pricopseala din banii depusi la banci.

Anterior am avut la alta banca unul de 5000 care a stat vreo 5 ani si cand i-am scos ca sa-i sparg, am retras cu vreo 40 de euro mai putin decat depusesem. Banca olandeza, nu-i dau numele. Posted Image

#4
Naijax

Naijax

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 14,163
  • Înscris: 13.03.2017
Ce randament bro' ?
Pana la randament te "ucide" perioada de amortizare care sare de 10 ani
Iar daca vrei batai de cap cat mai mici = ajunge pe la 20+

Si cu dansa intr-insa, si cu sufletu-n Rai nu prea merge

#5
Ne0master

Ne0master

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 137
  • Înscris: 09.08.2021
Daca aveai banii cash si ai fi intrebat intre teren si garsoniere, probabil as fi zis garsoniere. Dar asa cum tu ai terenul deja si ca sa il poti vinde efectiv iti mai cere niste bani, te intreb: cam in ce perioada de timp ai vrea sa marchezi profitul? Pe ce termen de timp privesti lucrurile? Pentru ca daca dai azi terenul sa iei garsonierele si pe alea le vinzi in 5 ani... posibil ca singurii care au de castigat din treaba asta sa fie notarii si institutiile ... altfel spus ce-ai luat pe mere ai dat pe pere si cam atat. La teren n-ai nevoie de property manager, la garsoniere zici ca ai vrea property manager, deci mai haleste si ala din randament. DAR pe langa apreciere sau depreciere ar fi chiriile.

Raspunsul sta in perioada de timp. Daca scoti garsonierele la vanzare dupa 10 ani si pana atunci doar chirie, cand tragi linie cred ca iesi mai castigat pe garsoniere. Daca in 2-3 ani vrei sa vinzi garsonierele sa te orientezi pe altceva... in functie de cum o merge si piata posibil sa fii chiar pe minus.

#6
aaaa4567

aaaa4567

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 9,458
  • Înscris: 18.10.2011

 Ne0master, on 24 martie 2023 - 16:58, said:

Daca aveai banii cash si ai fi intrebat intre teren si garsoniere, probabil as fi zis garsoniere. Dar asa cum tu ai terenul deja si ca sa il poti vinde efectiv iti mai cere niste bani, te intreb: cam in ce perioada de timp ai vrea sa marchezi profitul? Pe ce termen de timp privesti lucrurile? Pentru ca daca dai azi terenul sa iei garsonierele si pe alea le vinzi in 5 ani... posibil ca singurii care au de castigat din treaba asta sa fie notarii si institutiile ... altfel spus ce-ai luat pe mere ai dat pe pere si cam atat. La teren n-ai nevoie de property manager, la garsoniere zici ca ai vrea property manager, deci mai haleste si ala din randament. DAR pe langa apreciere sau depreciere ar fi chiriile.

Raspunsul sta in perioada de timp. Daca scoti garsonierele la vanzare dupa 10 ani si pana atunci doar chirie, cand tragi linie cred ca iesi mai castigat pe garsoniere. Daca in 2-3 ani vrei sa vinzi garsonierele sa te orientezi pe altceva... in functie de cum o merge si piata posibil sa fii chiar pe minus.
Pe termen de 10-15-20-30 de ani, zic. Nu am nevoie acum de bani. E vorba de cum iesi mai castigat pe termen mediu/lung + ceva castiguri din pasive (ma rog, chirii, deci nu-s chiar pasive 100%, sa zicem - trebuie sate mai ocupi etc), dar ma gandesc si la gradul de lichiditate si granularitate (sa am nevoie de o suma mai mare de bani).

Nu vreau sa ma grabesc cu garsonierele deoarece simt ca terenul si zona sunt inca putin exploatate (infrastructura ramasa in urma), prin zona e vorba ca se va face o sosea din asta ce va intra in centurile Bucurestiului (e pusa pe planurile primariei, dar mai dureaza 10-20 de ani asa cum se misca lucrurile la noi, va dati seama) etc etc. E loc de mult mai bine pe acolo si ma gandesc ca terenul ala va face mult mai mult peste 10-20-30 de ani, nu mai zic lotizat etc. Pe cand garsonierele sunt totusi garsoniere...

A treia varianta ar fi sa vand tot si sa investesc in fonduri de investitii, chestia clasica - din ce imi dau seama am practic numai avantaje - lichiditate, granularitate etc. S-ar putea sa ies pe minus totusi numai daca terenul ala se apreciaza cu cat sper eu, dar nu stiu, nu cred.

 Olteanul_sfios, on 24 martie 2023 - 16:32, said:

Eu am un depozit de 1000 de euro (din categoria sa fie acolo) si dupa 3 ani, am ajuns la 1001,76 euro. Din "castiguri" s-au scazut costurile bancii si atat e disponibilul azi. Posted Image

Asta pentru cei care viseaza pricopseala din banii depusi la banci.

Anterior am avut la alta banca unul de 5000 care a stat vreo 5 ani si cand i-am scos ca sa-i sparg, am retras cu vreo 40 de euro mai putin decat depusesem. Banca olandeza, nu-i dau numele. Posted Image
Ai incercat cu ceva fonduri de investitii, index funds, d-astea? Cu un mix prudent, echilibrat, normal.

Edited by aaaa4567, 24 March 2023 - 17:25.


#7
phoenix76

phoenix76

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 966
  • Înscris: 25.09.2014
Stiu pe cineva care a construit o hala pe un astfel de teren, pe care a inchiriat-o si ii aduce profit. Halele nu sunt pretentioase, se pot gasi clienti care sa le inchirieze pentru depozite, productie, service si alte activitati. Si odata intrat in hala, daca afacerea ii merge il vei avea client pentru mult timp. Acum tu stii daca merita sa faci aceasta investitie.
In alta ordine de idei ai zis ca nu ai nevoie de bani acum. Asta nu inseamna ca trebuie sa lasi terenul asa, sa fie acolo pentru vremuri grele. El trebuie sa produca.
Intre terean si apartamente, eu as alege sa raman cu terenul, si sa investesc in el pentru profit, un exemplu fiind cel cu hala.

#8
aaaa4567

aaaa4567

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 9,458
  • Înscris: 18.10.2011

 phoenix76, on 24 martie 2023 - 17:33, said:

Stiu pe cineva care a construit o hala pe un astfel de teren, pe care a inchiriat-o si ii aduce profit. Halele nu sunt pretentioase, se pot gasi clienti care sa le inchirieze pentru depozite, productie, service si alte activitati. Si odata intrat in hala, daca afacerea ii merge il vei avea client pentru mult timp. Acum tu stii daca merita sa faci aceasta investitie.
In alta ordine de idei ai zis ca nu ai nevoie de bani acum. Asta nu inseamna ca trebuie sa lasi terenul asa, sa fie acolo pentru vremuri grele. El trebuie sa produca.
Intre terean si apartamente, eu as alege sa raman cu terenul, si sa investesc in el pentru profit, un exemplu fiind cel cu hala.
Ce probleme ar fi, totusi, cu astfel de exploatari? Nu stiu, ma gandesc, ca am mai vazut asemenea hale, depozite, mici afaceri, tot pe acolo prin zona. Ma gandesc sa nu scap de dr@cu (chiriasii mici neseriosi) si sa dau de taica-sau (te miri ce probleme cu persoane juridice etc). Cam ce afaceri ati vazut? Terenul e la vreo 1.5 km de DNCB, catre centru, ca idee.

#9
don_King

don_King

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,006
  • Înscris: 26.11.2001
Daca iti permiti sa tii acel teren 10 ani, va valora foarte mult. Pamantul e o resursa limitata, incet-incet ne apropiem de preturile din Vest. Totul e sa ai rabdare.

#10
DannyMC

DannyMC

    Bug freak

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 6,963
  • Înscris: 09.05.2009

 Olteanul_sfios, on 24 martie 2023 - 16:32, said:

Eu am un depozit de 1000 de euro (din categoria sa fie acolo) si dupa 3 ani, am ajuns la 1001,76 euro. Din "castiguri" s-au scazut costurile bancii si atat e disponibilul azi. Posted Image
Scuza-ma ca zic dar mai taie din ele ca prea sunt gogonate! Unde ai gasit tu o banca cu dobanda 0,176%la depozit ?! Si nu pe an ci pe 3 ! Posted Image Posted Image
La orice cont de economii, din ala din care poti scoate oricand, deci nu depozit pe perioada fixa, primesti mai mult decat ce scrii tu.

Edited by DannyMC, 24 March 2023 - 20:52.


#11
aaaa4567

aaaa4567

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 9,458
  • Înscris: 18.10.2011

 DannyMC, on 24 martie 2023 - 20:38, said:

Scuza-ma ca zic dar mai taie din ele ca prea sunt gogonate! Unde ai gasit tu o banca cu dobanda 0,176%la depozit ?! Si nu pe an ci pe 3 ! Posted Image Posted Image
La orice cont de economii, din ala din care poti scoate oricand, deci nu depozit pe perioada fixa, primesti mai mult decat ce scrii tu.
Probabil (sigur) ca zice si faptul ca se scad comisionale si alte cheltuieli de administrare, deci e plauzibil. S-ar putea sa iasa chiar pe minus, nici nu mai stiu cat mai sunt dobanzile acum, dar erau micute, si cu ceva cheltuieli (poate e-banking, sau poate chiar fara) se duce orice urma de dobanda... :)

#12
vladut01

vladut01

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,407
  • Înscris: 23.12.2015
Tsunami parca se plangea ca se inchiriaza destul de greu si in final a trebuit sa inchirieze la niste ucranieni. Trebuie sa vezi si daca-ti place sa interactionezi cu fel de fel de oameni (chiriasii) si sa ai o agenda cu niste meseriasi de incredere. De multe ori treaba asta poate deveni ca un job (part time)

#13
Vaccinatu

Vaccinatu

    Patiser gogoșar.

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 2,166
  • Înscris: 17.09.2021
Aaaa, acum nu-i timpul nici de vândut, nici de cumpărat apoi. De la vânzare pana la cumpărare, mai pierzi din valoare. Stai cu capul la cutie ca și așa mare lucru nu iei pe el. Am o presimțire ca aia 40 de euro pe metru sunt de fapt vreo maxim 20 dacă chiar găsești pe cineva sa ții pună pe masă.
Dacă zici ca te duci spre un astfel de teren, ia spune, câte blocuri noi vezi în construcție? Când alea vor fi gata, chiar crezi ca se vor bate lumea pe ele? Se poate presupune dar doar dacă pe lângă ele vor fi locuri de muncă. Și fabrici noi nu prea sunt.
Cred ca deja optimismul a luat-o mult înaintea nevoii.

#14
cristobob

cristobob

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,415
  • Înscris: 06.01.2014
Eu as "tine" de teren.

#15
MembruAnonim

MembruAnonim

    MembruAnonim

  • Grup: Banned
  • Posts: 398,226
  • Înscris: 08.10.2015

 aaaa4567, on 24 martie 2023 - 15:40, said:

Sa zicem ca dispuneti de o bucata de teren pe la 4-5000 de mp patrati, la limita zonei construite din Bucuresti (zona cu case ca se extinde, cu curent si gaz aproape de poarta etc), dar care e inca la inceput (putin dupa lotizari, case razlete etc), cu pretul zonei pe la 40-50 euro/mp. Terenul in cauza nu are PUZ, urbanism, nu e pregatit pentru construire, mai sunt acte de facut, trebuie si curatat etc. Potential de crestere a pretului e in continuare, zic eu (mai e mult loc de construit etc). Deci grosso modo s-ar vinde pe la 170.000 de euro, sa zicem (am mai scazut cheltuieli etc).

Si ca ati vrea, ca alternativa, de vandut acest teren si investit in 2 (maximum 3, daca ajung banii?) garsoniere (zic de garsoniere pt ca am inteles ca se amortizeaza cel mai usor etc) pe undeva in zonele fierbinti ale Capitalei - stiu si eu, in complexurile de la Crangasi/Ciurel, AFI, in sfarsit, pe langa zonele de birouri, cu acces bun la metrou, stiti voi.

Ce ati alege intre cele doua si de ce? Evident, pentru cineva care vrea cat mai mici batai de cap (adica voi angaja un property manager, nu am timp sa ma ocup personal la chiriasi) si un randament maxim...

Tot la inceput, in aceeasi situatie ca si terenul tau, sunt zeci de mii de alte de hectare de teren aflate intre limita de constructie actuala si centura Bucurestiului. Au cumparat oameni in Henri Coanda, si ala chiar era in buza orasului, si de cincisprezece ani nu s-a intamplat mare lucru, dar tu iti pui sperantele ca va exploda pretul intr-un camp oarecare?  Mai degraba as spune ca o sa creasca pretul prin comunele din jurul Bucurestiului care sunt bine conectate la punctele de acces pe viitoare centuri, iar acolo poti cumpara terenuri care au deja toate utilitatile si sunt si in intravilan, nu extravilan curti-constructii.

Apoi, garsonierele cumparate azi o sa inceapa sa produca de maine chirie, trei garsoniere decente in zone bune ar trebui sa iti produca impreuna vreo 900-1000 de euro lunar. Sau 5-600 daca te gandesti la property management, desi nu vad de ce ai avea nevoie, volumul de efort este aproape neglijent, vorbim de doua-trei ore pe luna, daca si atat.
In plus, daca ai nevoie vreodata de niste bani, poti oricand vinde una din garsoniere, sunt bunuri mult mai lichide decat isi imagineaza lumea, pe cand un teren intr-unul din miile de campuri din jurul Bucurestiului...

Edited by MembruAnonim, 25 March 2023 - 08:08.


#16
Olteanul_sfios

Olteanul_sfios

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,355
  • Înscris: 22.08.2012

 DannyMC, on 24 martie 2023 - 20:38, said:

Scuza-ma ca zic dar mai taie din ele ca prea sunt gogonate! Unde ai gasit tu o banca cu dobanda 0,176%la depozit ?! Si nu pe an ci pe 3 ! Posted Image Posted Image
La orice cont de economii, din ala din care poti scoate oricand, deci nu depozit pe perioada fixa, primesti mai mult decat ce scrii tu.

Apreciez ca ai citit, dar e un pic nasol ca n-ai inteles (desi la nivelul asta calculele "financiare" nu-s prea grele.).

Uite, mai citeste o data si daca si dup-aia iti mai mentii opinia, iti detaliez.  Posted Image

#17
the_blue_raven

the_blue_raven

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 2,947
  • Înscris: 03.12.2021
Ce studio e la 150000 mai oameni buni? Si 85000 e exagerat. In 80000 gasesti un 45 de m foarte decent si cu locatie buna si in Buc si in Brasov.
Ca iti mananca ficatii chiriasii e partea a doua.
Eu as vinde. Dar greu de spus ce as face cu banii.... e o perioada dificila. Inflatie va mai fi sigur.
Poate 2 garsoniere bune si restul jumatate intr-un etf global, jumatate in depozite.

Edited by the_blue_raven, 27 March 2023 - 17:44.


Anunturi

Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă

Tehnicile minim invazive impun utilizarea unei tehnologii ultramoderne.

Endoscoapele operatorii de diverse tipuri, microscopul operator dedicat, neuronavigația, neuroelectrofiziologia, tehnicile avansate de anestezie, chirurgia cu pacientul treaz reprezintă armamentarium fără de care neurochirurgia prin "gaura cheii" nu ar fi posibilă. Folosind tehnicile de mai sus, tratăm un spectru larg de patologii cranio-cerebrale.

www.neurohope.ro

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate