Jurnal/ Ghid de casa Buget, eficenta energetic, in regie proprie (de la A la Z, acte, decizii, constructie)

Numele meu e Cristi, sunt tehnician it. O sa sa detaliez cat mai complet pasii ce trebuie parcursi de o persoana care construieste in regie proprie. Voi posta inclusiv in format video (Youtube). Informatia evident se gaseste si in alte parti dar foarte greu o gasesti centralizata sau in detaliu.
Sper sa construiesc in regie proprie o casa  peste media celor facute de dezvoltatori cu un buget restrans, fara datorii la banci si fara "tipul de "economie"  in care te trezesti cu casa in cap la un cutremur mai serios.
Voi detalia mai jos pasii parcursi de mine in ordinea in care cred ca trebuie parcursi. Si mai ales locurile unde am facut economie si unde am ales sa NU fac nici un fel de economie.  

1) Alegerea Terenului

• In cazul in care nu aveti deja terenul (eu il am) , alegerea terenului este la fel de importanta ca si casa. Sunt de mentionat o serie de lucruri la care trebuie sa va ganditi sau pe care trebuie sa le evitati  inainte de achizitie.

• Nu toate terenurile sunt construibile, in Bucuresti de ex, exista cerinte minime pentru a putea construii ( teren de minim 200 MP cu deschidere de 12m ) fiecare localitate are relgementarile proprii, deci verificati inainte la departamentul de urbanism ( un telefon e suficent si va salveaza mii de euro ).

• Alta practica utila e sa mergeti in zona in care vreti sa va mutati si sa discutati cu persoanele care isi construiesc acum casa (vor fii cei mai in masura sa va lamureasca ce potentiale probleme exista ). Cateva ore  petrecute asa va poat scapa de multe dureri de cap.

• Evitati imobilele de patrimoniu (sunt un cosmar birocratic = timp, bani, nervi )

• Asigurati-va ca  nu exista conducte de gaze sau linii de inalta tensiune ce trec pe teren (va vor limita posibilitatea de a ridica ceva)

• Asigurati-va ca terenul de fundatie e bun ( faceti un studiu Geotehnic care costa in jur de 1000 lei inainte de achizitie) acesta va arata clar care e situatia terenului. Daca  terenul de fundatie e prost si decideti sa nu cumparati, pierdeti 200E dar economisiti ZECI de mii de euro pe care trebuia sa-i bagati ulterior in consolidarea terenului si fundatie.

• Daca terenul e bun, oricum sunteti obligat sa faceti studiul Geo pentru constructia casei, deci nu irositi nici un leu. In ambele situatii faceti o economie majora.

• Pentru persoanele "scumpe la tarate si ieftine la malai" ciocaniti la vecinii din jur si rugati-i sa va ajute cu o informatie (e o solutie deficitara pentru ca terenul vecinului poate fii foarte bun si cel pe care-l luati sa fie prost dar e mai bine decat nimic)

• Tot din regimul asta vizitati terenul intr-o zii cu ploaie, cand e senin e frumos peste tot, cand ploua, nu vreti balta cu peste in curte.

• Verificati situatia utilitatilor/asfaltarii. Nu va luati dupa ce zice proprietarul (se face tot in x luni bla bla bla ). Sunt oameni care si-au facut case si au stat 10-15 ani fara canal si asfalt. Nu merita sa traiesti in evul mediu cand puteai de aceasi bani sa iei in alta parte. Dincolo de asta, cand ai utilitatile la distanta e probabil sa existe un impact major asupra costului casei. Una e sa te coste sa tragi apa/canal 5000 lei si alta 30.000 lei.

• Verificati actele la sange sa nu greseasca nimeni (nici macar notarul) o litera. Nu vrei sa le refaci cand iti refuza cererea la primarie ca "nu corespunde numele".

2) Sa aveti toate actele care dovedesc dreptul de proprietate (corecte, fara greseli, intabulate in cartea funciara) :

• Contract de Vanzare-cumparare ( Certtificat de Mostenitor, Donatie etc)
  
• Daca aveti probleme cu actele intai rezolvati aceste probleme. O sa fie un COSMAR birocratic sa incepeti pasii pentru obtinerea autorizatiei de constructie ca ulterior un functionar sa depisteze o neregula sa va refuze actele si sa fie necesar sa o luati de la capat. O data inversata gresit de catre cei de la cadastru m-a costat 3-4 luni de intarziere.  (verifica actele cu lupa)
  
• Deasemenea daca exista o situatie de proprietate comuna, faceti partajul unde e posibil si unde nu, obtineti acordul scris (notarial) al tuturor coproprietarilor (oferiti eventual la randul dnv acelas acord notarial pentru constructii viitoare). Nu vreti sa fiti in situatia in care ati construit casa, ati investit banii si va aflati in litigiu. In instanta orice e posibil inclusiv sa  pierdeti sau sa trebuiasca sa va daramati proprietatea.

3) Obtinerea Certificatului de Urbanism:

Cerintele primariei dnv pot varia. Din pacate fiecare primarie interpreteaza legea putin diferit. Cel mai bine e sa mergeti la primaria dnv, la biroul de urbanism si cereti politicos o lista cu toate actele necesare. Mai jos voi lasa o lista cu tot ce a trebuit sa prezint eu :

• Copie act de proprietate
  
• Copie carte de identitate
  
• Cadastru teren ( plan de amplasament si delimitarea corpului de proprietate in copie ) pe acesta trebuie sa-l aveti de la intabularea terenului in cartea funciara, tine de capitolul acte de proprietate
  
• Extras de carte funciara actualizat la zii
  
• Extras de plan cadastral actualizat la zii (ortofotoplan color)
  
• Plan de incadrare in zona scara 1:5000 sa 1: 2000 (copie 2 exemplare), il puteti lua de la OCPI sau e posibil sa-l aveti atasat la cadastru terenului si faceti o copie xerox de acolo
  
• Plan de situatie ( propunerea pe planul de amplasament, 2 copii ) practic luati caracteristicile terenului dnv si amplasati pe el constructia pe care propuneti sa o faceti. Un exemplu de cum arata gasiti AICI .
  
• Cerere tip ( posibil sa o aibe chiar in primarie deja tiparita sau pe site)
  
• Dovada platii taxei copie ( de obicei platita la caseria primariei)

Extras de Carte Funciara sau Ortofotoplan puteti lua online de  AICI  la pretul de 20 respectiv 15 lei. Exista tot felul de site-uri care ofera serviciul asta, site-ul  postat de mine e site-ul oficial OCPI, e cel mai ieftin si nu necesita sa dati date personale unei terte parti (care cel mai probabil le va vinde ulterior)

Asta e valabil pentru proprietati care au fost intabulate relativ recent. Pentru o proprietate cu acte vechi este posibil ca varianta online sa nu functioneze si sa fie necesar sa va deplasati la OCPI (Oficiu de Cadastru si Publicitate Imobiliara).
Pentru Bucuresti acesta se afla in Şoseaua Pavel D. Kiseleff 34 (linga Piata Presei Libere, harta si programul il aveti AICI ) . E totusi indicat sa sunati in avans sa explicati ce doriti sa faceti (exista ore dedicate pentru depuneri/ ridicari si e pacat sa faceti drumul degeaba).


4)Studiu Geotehnic

Dincolo de faptul ca e o cerinta legala obligatorie, studiul este indispensabil pentru partea de proiectare, fara studiu geotehnic facut pe bune nici un structurist nu va poate dimensiona corect structura de rezistenta. E imposibil sa optimizezi un proiect cat timp nu stii ce sarcina suporta pamantul. E unul din motivele pentru care vedeti fundatii bune de bloc pentru case care au doar parter. (normativul e al doilea motiv, lenea si indolenta e al treilea).

Pretul pentru Studiu in 2022 variaza intre 800 lei, nu am gasit nimic sub pretul acesta (asta a fost costul meu) si 1500 lei . Evident se poate mai mult sau mai putin.

5) Proiectul Casei

• Arhitectura ( verificat si stamplilat )
  
• Structura ( verificat si stampilat )
  
• Instalatii ( verificat si stampilat )

Desemenea tot arhitectul se va ocupa de documentatia DTAC ce trebuie depusa pentru obtinerea autorizatiei de constructie.

E indicat (mai degraba obligatoriu )  sa purtati o discutie in prealabil cu Arhitectul si Structuristul dnv ( inainte de a da banii si de a incepe proiectul ). Sa va asigurati ca exista o buna comunicare, ca intelege ce doriti, isi da interesul si ca va intelegeti la bani si stiti ce servicii sunt incluse in acesti bani.
Daca e inclusa doar documentatia DTAC -PT/h (obligatorie pentru obtinerea autorizatiei) sau si DE (detalii de executie, ce va va fii utila doar pe santier) . Gasiti AICI explicatia pentru ce insemna aceste acronime.

Pretul proiectului variaza dar in medie va puteti astepta la un pret intre 12-25euro / Mp.

ATENTIE Partea de proiectare e extrem de importanta e locul in care puteti economisii mii/zeci de mii de euro cheltuiti inutil. Nu e locul in care sa fiti "ieftini" dar nici mana sparta.  Voi detalia mai pe larg acest subiect pentru ca e extensiv.

Ca sa va faceti o idee despre cat de important este, am trecut de la o fundatie pe radier propusa de un proiectant delasator care imi ingropa in pamant peste 25 m3 de beton+ o gramada de fier  la o fundatie izolata unde intra 6m3 de beton (pentru aceasi casa). NU FACI NICIODATA ECONOMIE punand mai putin fier sau beton decat calculeaza proiectantul (cum fac foarte multi). Faci economie folosind un proiect mai bun.

Felicitări, bună idee!
Să nu te descurajezi, să nu te delași, să nu te superi, să continui, chiar dacă vin niște băieți veseli să te contrazică  😉
Cum se zice, bagă mare.

1.Planurile pentru certificatul de urbanism sunt 1:500 si 1:2000.
2. Dimensiunile 200mp si 12m deschidere nu sunt limita pe care poti construi.

Edited by mircea812, 28 February 2023 - 08:35.

@tristian bravo, hai

Eu astept cu mare interes partea de "eficienta energetic" si incadrarea in normele NZEB.

Ai tot zis de Bucuresti, asadar presupun ca aici construiesti. Am mari indoieli asupra faptului ca vei reusi asta, aici, in "regie proprie".

Cel mai corect ar fi un astfel de "ghid" facut de cineva care a terminat de construit o casa. Daca nu gresesc, esti intr-o etapa incipienta, esti (inca) plin de energie si resurse.

Sper sa duci la bun sfarsit proiectul tau. Succes.

Eu apreciez ca vrei sa faci un ghid si munca depusa pentru asta, si sunt de acord cu majoritatea informatiilor de acolo. Dar motivul pentru care imi place aria de jurnale, e ca vrea sa vad experienta proprie a fiecaruia, si problemele intampinate.  
Spor la construit!

Experiența o sa vină mai târziu

In primul post spune prin ce a trecut deja.

Edited by mircea812, 28 February 2023 - 12:44.

mircea812, on 28 februarie 2023 - 08:29, said:

In Bucuresti  “suprafața minimă a terenului pentru care se oferă autorizație de construcție este de 150 mp pentru clădirile înșiruite și 200 mp pentru clădirile amplasate izolat sau cuplate. În plus, deschiderea la stradă trebuie să fie de minimum opt metri pentru clădirile înșiruite și de minimum 12 m, pentru clădirile izolate sau cuplate, conform regulamentului de urbanism”.

Chiar daca as fii gresit complet suprafetele (nu e cazul) ar fi fost irelevant, exemplul era dat cu scopul de a sublinia faptul ca exista terenuri pe care NU SE POATE CONSTRUII. Fiecare primarie o sa aibe propriul regulament de urbanism si limite care difera. Idea era sa te documentezi inainte ca potential cumparator, sa nu te pui in situatia in care ai cumparat un teren pe care nu poti ridica nimic.

don_King, on 28 februarie 2023 - 10:42, said:

Corect, o sa fie ghid doar in masura partilor finalizate, am terminat partea de acte, pana la obtinerea autorizatiei de constructie.  Asa ca acum detaliez doar partea de acte si documentatie. Pe masura ce construiesc voi detalia partea de constructie. Ce greseli vor exista, in masura in care vor exista, vor fii mentionate ca alte persoane sa invete din ele, chiar si o casa facuta foarte prost poate fii un ghid (al greselilor pe care nu trebuie sa le faci). Sper totusi ca nu va fii cazul

O sa continui la sfarsitul saptamanii (cand am putin mai mult timp) lista cu ce acte/avize mai sunt necesare si de unde se obtin. Plus detalii despre constructie.

tristian, on 28 februarie 2023 - 00:24, said:

Pe parte de eficienta de tinut cont si de orientarea terenului si a casei. Daca vrei eficienta terenul trebuie sa fie insorit.
Daca casa e proiectata bine castigi energie iarna orientand majoritatea ferestrelor spre soare, reducand sensibil cantitatea de energie de pompat zilnic in casa dar si perioada de incalzire.
De asemenea iti va fi mai usor sa le umbresti vara.


Spre ce sistem de constructie te-ai orientat?

Pe aceeasi linie, daca n-ai curte mare, fa-ti acoperisul asa incat sa poti pune panouri fotovoltaice.
Preferabil in 2 ape si orientare Sud, dar merge si Est + Vest

tristian, on 28 februarie 2023 - 13:21, said:

Vezi, deja ai ajuns la 150mp suprafata terenului pe care poti construi.

Conditiile pe care le citezi din PUG se refera la suprafetele construibile DIRECT. Pentru orice altceva exista PUD sau PUZ adica mai pe romaneste motiv de spaga.

Edited by mircea812, 28 February 2023 - 17:07.

hint pt @tristian . Fa-ti rost de un diriginte de santier cu experienta. Cere-i sfatul inca din etapa de concept/proiect. Te va scuti de multi bani.

tristian, on 28 februarie 2023 - 13:21, said:

Ești într-o mare eroare, și ce e și mai rau, e că insiști cu tărie pe ceva ce nu cunoști. Limitarea la care faci tu referire se aplica parcelărilor unui lot existent, mai mare, in porțiuni mai mici. Îți vorbesc din experiența cu destui arhitecți RUR la care am apelat de-a lungul timpului, cautand terenuri cu comori in ele, prin București.

In căutările mele, am găsit AC emise pentru terenuri de inclusiv 90mp, sau 160mp, cu deschidere de doar 6m liniari.

@tristian, in primul rand vreau sa iti urez succes in tot ceea ce ti-ai propus.

in al doilea rand, asa cum au zis si unii colegi, s-ar putea ca la partea de dimensiuni necesare autorizatiei de construire sa te inseli putin ( nu m-am interesat, o spun doar avand in vedere cateva cartiere prin care am avut lucrari ). Sunt case insiruite care au latimea de doar 5-6 ml ( nu am masurat niciodata ca nu m-a interesat, dar cu siguranta nu depasesc 6 ml ). Este adevarat, respectivele cartiere sunt in Ilfov, dar nu cred ca este o asa mare diferenta din punc de vedere al legislatiei intre Bucuresti si Ilfov.

blue_marlin, on 28 februarie 2023 - 16:10, said:

Foarte bun sfatul tau, din pacate fiind un teren dispus pe lung 12.6m deschidere, 40m lungime. Orientarea casei e mai limitata. Cele mai mari ferestre sunt totusi dispuse spre soarele de dupamiaza.  Terenul a fost defrisat de "padurea" care crescuse pe el in ultimi 20 ani, scoase radacinile si nivelat. Casa o sa fie pusa in fata curtii, la nivel cu celelate case din zona, in spatele curtii las "padurea". Terenul e in Ilfov.

Solutia constructiva e din cadre de beton pentru structura de rezistenta si bca + 20cm polistiren anvelopa termica (30 cm pentru plafon).  M-am gandit si la variante de materiale mai noi dar realitatea e ca la noi nu exista multi specialisti care stiu sa lucreze cu sisteme noi ( iar cei care stiu nu sunt ieftin si atunci ies din zona "Buget" ).  In plus la o eventuala vanzare (niciodata nu stii ce aduce viitorul) e  mult mai usor de vandut ceva "clasic".

Ca aspect va fii ceva similar cu casutele mediteraniene, ferestre albastre, fatada alba. Design regulat si simplu (alt capitol la care poti face economii SEMNIFICATIVE fara nici un compromis la calitate )

Cubism !
Mie îmi place cubismul  😍