Jurnalul unui dezvoltator - preturi, sfaturi, avertizari!

Salutare tuturor! Numele meu este Razvan si de ceva timp am un lucru un proiect imobiliar!
Am decis sa deschis un topic in care sa prezint o serie de oferte primite de mine la sfarsitului anului 2018, inainte de startul proiectului meu.
Consider ca este extrem de util pentru cei interesati de achizitia unui imobil (casa in special) sa cunoasca/vada o oferta facuta de o firma de constructii, sa inteleaga costurile reale ale unui proiect imobiliar si, pe baza acestor informatii, sa faca o alegere buna!

Am atasat deocamdata 5 oferte, destul de elocvente, din punctul meu de vedere, precum si o lista de cantitati pe baza careia s-a facut ofertarea (pe partea de rezistenta)

Ce puteti observa si singuri: firmele mai mici, vin cu oferte generale, sa le spunem "deschise".  (oferta preturi 1 si oferta preturi 2)
Ce inseamna asta? Acestea sunt genul de firme care activeaza de 5-10 ani pe piata, intr-o stare de semi-negru, cu putini angajati proprii.
Ce avantaje au? Bineinteles..pretul. La mica intelegere, mai dispare un tva, mai negociem, mai uitam cate ceva din proiect si iese bine pentru dezvoltator. Al doilea avantaj: sunt usor de tinut sub control. Practic, atat timp cat ai bani, ei sunt acolo si lucreaza cum pot si cum stiu.
Ce dezavantaje au? Nu cred ca are rost sa incep sa le enumar..practic, toate!

Urmeaza oferta preturi 3, din care am atasat doar o mica parte.
Dupa cum puteti observa, firma care a facut aceasta oferta tine cont de toate cheltuielile intalnite pe parcursul unui proiect.
O situatie similara se regaseste si la oferta preturi 4 si oferta preturi 5.
Acestea sunt genul de firme care activeaza de 15-25 ani pe piata, in care toate platile se fac prin OP si care au minim 25 de angajati proprii.
Ce avantaje au? Muncitori calificati, calitate a executiei buna, control al calitatii, garantie oferita pe bune samd
Ce dezavantaje au? Pretul! Cand totul e legal, tva-ul nu mai dispare, organizarea de santier e pe bune, muncitorii au carte de munca, ce credeti ca se intampla? Evident, costurile cresc.

Asta ar fi o prezentare scurta a ofertelor, pentru a intelege ce tip de firme le-au facut si de unde rezulta diferentele de preturi.

Mai departe...

Analizand ofertele, puteti observa anumite detalii legate de finisaje si materiale. Toate firmele, inclusiv cele de la oferta preturi 4 si 5, in momentul in care fac aceste oferte iau in calcul ca acel imobil este "de vanzare", prin urmare au aparut anumite cotatii de pret etalon pentru o serie de finisaje. Ma refer la 10e/mp la gresie/faianta/parchet, maxim 100e/usa interior, cam 1000lei/obiecte sanitare/baie samd.
Orice dorinta a ta, dezvoltator, de a oferi un plus de calitate se traduce in costuri suplimentare! Unii le accepta, altii merg pe etalon.
In showroom-urile de usi (Pinum, Porta Doors samd) exista asa-numitele usi de dezvoltator, respectiv cea mai ieftina usa din gama lor, cu cel mai de rahat maner. O sa le regasiti in 90% din proiectele imobiliare.
La fel si la gresie/faianta, exista stocuri de marfa calitatea II sau chiar mai slaba, dar de la producatori renumiti (Marazzi de ex), special pentru dezvoltatori.


Lasam putin deoparte subiectul finisajelor si trecem la un capitol numit "optimizare". Primul mare soc pe care l-am avut in acest domeniu a fost cand mi-a fost propusa o "optimizare" a proiectului pe partea de rezistenta. O firma din cele 5 mentionate mai sus (va las pe voi sa ghiciti din care categorie face parte) a venit cu o idee "geniala", pe care ei au aplicat-o in multe proiecte si care m-ar fi scutit de o gramada de bani. Care e "optimizarea"? SA MICSORAM CANTITATEA DE FIER/BETON din proiect!!!
Explicatia: oricum proiectantii dau cantitati exagerate, de ce sa bagati 11 tone de fier, merg si 7. De ce sa folositi fier de 16 la stalpi, merge si 14. De ce adancime asa mare pentru fundatie, ca doar nu ii faci subsol. Samd
Acest rahat numit frumos "optimizare" este folosit pe scara larga, in special la proiectele mici. Este si legal, pentru ca exista proiectanti care refac planurile exact asa cum vrei. Iar pentru ca nimeni nu intreaba la vizionare, este si foarte popular!

Trecem la un alt capitol, de regula ascuns, dar extrem de important. Instalatiile imobilului, electrice/sanitare/termice.
Firmele 3/4/5 apeleaza la firme specializate pe fiecare specialitate, respecta proiectul si folosesc materiale de calitate. Firmele 1/2 apeleaza la niste baieti, care stiu meserie ca asa s-au nascut, cu talent. Nu intru in detalii la acest capitol, dar va sfatuiesc sa nu il neglijati sub nici o forma.

Terminam cu garantia imobilului. Firmele 1/2 oferita garantie teoretic, practic daca ai o problema..ghinion!
Firmele 3/4/5, conform contractului, ofera o garantie de buna executie, de 5% din valoarea totala a proiectului. Apoi, cei 15-25 de ani de activitate continua, cu un minim de 25 de angajati mereu, reprezinta in sine o garantie.


Legat de costuri,pe langa costul efectiv al constructie mai exista: teren (achizitie, taxe notariale, eventual comision agentie), proiect (arhitect+randari), taxe si impozite, cheltuieli lunare cu personalul (diriginti, contabil), cheltuieli legate de cadastru (dezmembrari, intabulari etc), cheltuieli legate de amenajarea exterioara a imobilului, cheltuieli legate de utilitati (deloc neglijabile).
Dpmdv, un cost mediu corect pentru o constructie facuta cu simt de raspundere ar trebui sa fie undeva in jurul a 500-550euro/mp construit, fara tva, DOAR pentru constructia in sine (pret valabil pentru case) La blocuri, in functie de arhitectura, inaltime, design samd preturile pot fi mai mici sau de 4 ori mai mari. Sa nu va imaginati ca 3-4 niveluri de parcare la subsol se fac la un pret mic!


La final, o serie de sfaturi pentru cei interesati de achizitia unui imobil:
1) Apelati la un specialist (inginer, diriginte) care sa va consulte in achizitia pe care doriti sa o faceti!
2) Solicitati poze cu imobilul in toate etapele constructiei!
3) Solicitati planuri exacte cu dimensiunile imobilului si cantitatile folosite in constructie! Teoretic, un dezvoltator care nu are nimic de ascuns va poate oferi absolut orice document pe care il solicitati, fara exceptie! Atentie: un dormitor cf legii are minim 12mp!
4) Cereti informatii despre firma de constructii care a executat lucrarea: vechime, nr angajati, ce proiecte a mai facut samd.
5) Cereti o lista completa de dotari si finisaje! Sub sintagma "finisaje de lux" regasim de cele mai multe ori finisajele mentionte mai sus. De asemenea, este foarte important sa aveti o lista exacte cu aceste aspecte inainte de plata oricarui avans.
6) Mergeti la vizionare la o ora de trafic mare! Ajunsi la santier, introduceti pe waze adresa service-ului sau orice alta adresa importanta, a.i. sa aveti o idee cat mai precisa asupra timpului pe care urmeaza sa il petreceti in trafic!
7) Insistati cu intrebari pe partea de instalatii..intrebati daca lucrarile au fost facute de firme acreditate, ce tip de materiale au fost folosite, daca sunt facute poze pe parcursul executiei samd. Ideal ar fi ca proiectul sa aiba 2 diriginti din partea dezvoltatorului, unul pentru structura si altul pentru instalatii. De regula este unul singur, ca deh..costa!
8) Intrebati ce garantie primiti, daca a fost retinuta o garantie de buna executie si care ar fi timpul de remediere al unei eventuale probleme.
9) Intrebati daca retelele de utilitati au fost gandite pentru a acomoda si alti consumatori. Apoi intrebati de ce putere instalata beneficiaza imobilul. EXTREM DE IMPORTANT!!! Probabil ati vazut stirile cu blocuri intregi cu curent de organizare santier..asta nu mai e posibil. Ce este posibil in continuare este o putere instalata foarte mica, situatie in care va treziti ca sare siguranta imediat ce porniti mai mult de 2-3 consumatori!
10) Nu ezitati sa puneti intrebari legate de preturi! De exemplu: ce pret au obiectele sanitare/baie? sau ..ce pret au finisajele pe care le folositi? Aici ar trebui sa primiti ca raspuns un pret de lista al respectivelor obiecte, pret pe care un client care si-ar amenaja apartamentul l-ar plati. Fata de acele preturi un dezvoltator obtine, bineinteles, discount-uri, care merg de la 10% la 50%, in functie de cantitate/pretul original samd.


P.s. Nu sunt detinatorul adevarului absolut in materie de constructii/dezvoltare imobiliara! Tot materialul de mai sus este bazat pe experienta personala, dar si pe experientele altor cunostinte care activeaza in domeniu de 5-10ani. Sunt deschis la orice intrebare/nelamurire, scopul acestui topic este de a va oferi o perspectiva reala asupra obiectului de activitate numit dezvoltare imobiliara!
Sper ca acest topic respecta in intregime regulamentul, rog un moderator sa verifice si sa modifice daca am gresit undeva! Multumesc!

Sa inteleg ca esti un fel de Robin Hood al dezvoltatorilor sarla.....,hop,ca era sa-mi iasa turtureaua,asa-i?
Si in imensa-ti marinimie,acu' ca tot tre' sa fim solidari si solitari,ce ti-ai zis,ia sa arunc niste fumigene.
Stimate coleg,eu personal nu cred o iota in ce debiteaza dezvoltatorii,E parerea mea si mi-o sustin.De asta am si tinut sa mi-o dau exprim.

Proiectul pare destul de transparent prezentat si documentat. Aviz celor interesati.

Ce inteleg eu de acici este ca fiecare casa te costa aproximativ 25 000 euro+tva. Bun, pana la pretul de 80 000 de euro pe casa este profit si hartii. Ce profit mic.
Hei, macar acum putem vedea cat de ieftin este sa ridici o casa. Adica vreo 30 000 de euro+tva.

Adisz, fix asta am spus si eu. Reformulat, concluzia este sa nu ai incredere in nimeni si sa apelezi la persoane specializate care sa te consulte. Asa cum verifici o masina sh inainte sa o cumperi, asa trebuie procedat si la un imobil.

Ammaus, nu ai calculat bine. Eu am specificat un pret de 500-550euro/mp construit fara tva, o casa de 120mp utili are cam 150mp construiti. Asta DOAR pt constructie!

Pregateste-te sa fii catalogat in toate felurile, sunt cativa pe aici care n-au bani nici de trecut strada, dar sunt mari specialisti in domeniul asta si stiu orice mai bine ca oricine. Stai sa-ti descopere topicul

La subiect: poti estima costul aproximativ unei cladiri de 6-8 apartamente cu 2 etaje? Aveam o discutie acum ceva vreme cu un amic si-mi spunea ca diferenta intre a construi o casa si a construi un astfel de imobil de pe urma caruia sa traiesti din chirii e relativ mica, pt ca majoritatea costurilor fixe (hartogaraie, etc) sunt identice, iar diferenta cu materialele nu e foarte mare. El estima o astfel de cladire la 200-250.000€.

LE: typo

Edited by Lowrider, 11 April 2020 - 20:13.

La 550 euro/mp ar trebui sa iti cauti alti constructori sau sa iti angajezi muncitori. Ce saracia, ajungi cu casa la rosu la 85 000 de euro? Mai pui umblat dupa hartogarai, finisaje si ajungi catre 100 000 doar cu imobilul fara profit. Drace, la asa cheltuieli ridici una pe structura metalica... sunt tare curios cati oameni isi permit 100 000 de euro pentru un imobil.

Edited by ammaus, 11 April 2020 - 20:15.

Sunt extrem de multi care-si permit un astfel de pret chiar si in Romania. Unii cu banul jos, altii cu credit, dar exista astfel de oameni.

Ammaus, mai uita-te o data pe calcule. Am specificat 500-550e fara tva/metru patrat construit la cheie. Mai exact 50.000-55.000e fara tva pentru o casa de 100mp construiti (cca 80mp utili)
Asta este un pret real, calculat de mine, pentru un imobil facut conform pretentiilor mele. Bineinteles, exista si o varianta mai ieftina, asa cum am mentionat si eu in primul post, doar ca in mica mea experienta de viata am invatat ca ieftin si bun nu prea exista.

Lowrider, un bloc p+2, fara subsol, este cu vreo 15% mai ieftin la mp fata de o casa. Investitia pentru un astfel de imobil de 600mp e de vreo 250.000e fara tva, doar pentru cladire. Am niste cunostinte care au preferat acest gen de investitii in imobile mici prin centru, facute pentru inchiriat. Din calculele lor, au un randament anual cu vreo 25% mai mare fata de achizitionat apartament si inchiriat. Ca investitie pe termen lung, este o idee buna, cu conditia sa ai fondurile necesare din start!

ammaus, on 11 aprilie 2020 - 19:25, said:

stai sa vezi ce urmeaza .... piata imobiliara a facut pur si simplu stop cardiac

baietii au intrat in panica si situatia nu pare deloc ca se va rezolva prea curand

ammaus, on 11 aprilie 2020 - 20:14, said:

aia care fura, samsarii de imobile si masini samd

oamenii cinstiti angajati la stat sau privat pe un salar de 500-600E/luna cu greu isi pot permite sa plateasca asemenea sume

Edited by techuser, 11 April 2020 - 20:41.

stiu un p+2+Mansarda, un apartament pe etaj, 4 garaje la subsol.
Terenul a fost max 90keuro (300 euro/mp) Cere 170k euro pe 90mp utili+garaj.
Cum vi se pare pretul?

Edited by meme10, 11 April 2020 - 20:51.

meme10, on 11 aprilie 2020 - 20:43, said:

super astronomic .... mai scump decat in afara tarii unde salariile sunt pe masura

meme10, on 11 aprilie 2020 - 20:43, said:

Enorm! De la genul asta de lacomie a pornit toata ura la adresa dezvoltatorilor. In speta descrisa, un pret bun ar fi 120-130.000e, maxim.

Eu am vrut sa cumpăr teren în Măgurele, 100 euro/mp, foarte mult.

La teren e destul de subiectiva treaba..ce fel de strada e, cum sunt vecinii, e trafic sau nu, sunt foarte multe aspecte care conteaza. Dar da, pentru Magurele 100e e la limita superioara clar.

@tifrazvan, eu iti multumesc ca ai shareuit asta.
Cum mai stai cu casele, ai mai vandut ceva?

Sunt 6/10 vandute, mai sunt 2 familii ce asteapta sa se termine nebunia pentru a merge mai departe cu achizitia.

Utile informatii, mersi. Daca majoritatea face “optimizarea” e grav...