Cum sa transformi bad debt in good debt in domeniul imobiliar.

Ultima mea întrebare.

Câte proprietăți ai acum, câte vrei să mai iei.

Cât faci acum din chirii, la cât estimezi că urci cu noile achiziții, în cât timp le plătești pe cele noi ?

waterman, pe 10 iunie 2019 - 12:49, a scris:

Pun pe o foaie tot si iti zic, momentan am doar un imobil in chirie, va trebuie sa calculez la cat as putea ajunge cu inca doua imobile (din banii mei) si apoi sa vad in cat timp pot achita un credit de 70-80 mii euro incat sa mai iau doua. Ma gandesc ca in jur de 10-12 ani, calculasem o data pe calculator de credite de la BT. Revin

Editat de roby26, 10 iunie 2019 - 12:54.

roby26, pe 10 iunie 2019 - 12:53, a scris:

Dacă ai vreo 100 de mii de euro uită-te la altă afacere.
Eu personal nu cred că e merită imobiliarele.

waterman, pe 10 iunie 2019 - 12:55, a scris:

Exact asta e faza:)), voi merge la banci si daca nu si nu, ma las. Merita sa incerc. Trebuie sa fie o cale sa poti incepe si cu un buget mai mic, idk. Daca te documentezi pe iti baga peste tot visul american cum ca poti incepe si fara multi bani, iti imprumuta banca si platesti creditul din chirii, dar ma indoiesc ca in Romania merge asa:)). Oare doar daca esti milionar poti sa faci asta la un nivel cat de cat decent? 5-10 imobile+

Editat de roby26, 10 iunie 2019 - 13:02.

Îți dau eu idee de afacere

Condiții
Spațiu pentru magazin într-o zonă centrală - oraș mare - 200 m2
Spațiu de depozitare 60 m2
Capital inițial puțin peste 100 de mii de euro - strict pentru marfa din magazinul tău - comisioane taxe - zero.


Ce comision dai ?

Editat de waterman, 10 iunie 2019 - 13:31.

roby26, pe 10 iunie 2019 - 08:20, a scris:

Parerea mea este sa nu te opresti aici. Din chiriile la celelalte 2 garsoniere, mai faci un credit si mai iei inca doua garsoniere, si tot asa. Cam in 3 saptamani vei fi cumparat toate garsonierele din Iasi si poti sa treci la etapele urmatoare - Romania, Europa si - de ce nu - intreaga galaxie.

Nu are nici o relevanta ca e   'bad debt'  sau  'good debt'.

Mult mai important este 'Debt '  or  'No debt'.

Mama cati oameni sceptici, nici nu trebuie sa il achiti, poate peste 7-10 ani il vinzi si ramai cu ceva plus. Ideea e sa gasesti o zona unde sa creasca valoarea mai repede sau scada mai putin. Daca luai in 2014 si il vindeai acum (inchideai creditul), aveai si chiria si un profit bunicel.

M-am gandit si eu acum ceva vreme si am ajuns la asta:
Fac credit 30 000 si iau o garsoniea.
Dau inapoi la banca cel putin 45 000.
Se plateste singura, intr-adevar. Dar eu la "afacerea" asta pierd 15 000 doar din credit.
Abia dupa ce acopar toata suma pot sa spun ca ies pe plus. Asta se intampla in....sa zicem 20 ani (minim!)
Concluzie (cel putin a mea): Stau 20 de ani platesc la o garsoniera. In timpul asta o sa am cine stie cati chiriasi. Sa nu uitam si de impozitul pe chirie. Si sa nu uitam ca daca o luna nu ai chirias platesti de la tine (si daca tu iti calculezi rata=chiria....nici nu ai o marja pastrata pentru luna aia)
Sa nu uitam ca poate chiriasii pot face stricaciuni. Macar o data la 5 ani trebuie renovata, asta daca dupa fiecare chirias ramane ca noua garsoniera (aici daca stii sa ii alegi nu ai probleme)
Saaaaauuu
Ma bucur de bani si nu ma gandesc ce o sa fie peste 20 de ani....dada stiu, n-am viziune. Dar sincer eu in tara asta nu-mi permit sa ma gandesc ca peste 20 de ani o sa fie lapte si miere.

Sau sa zici ca te saturi de ele si le vinzi, acoperi toate creditele si te alegi cu ratele platite pana atunci  minus impozit, comisioane la notar si tot ce mai implica vanzarea unui imobil. A, si nu era o lege ca daca ai mai multe proprietati platesti impozit mai mare?

In schimb mi se pare profitabil sa cumperi garsoniere sau 2 camere gioarse, bagi 2-5k euro in ele sa le readuci la viata si apoi vinzi mai scump

Editat de Maryus89, 10 iunie 2019 - 21:24.

Cumperi, renovezi ii adaugi valuare, daca ai know how (poate sa montezi o mobila sau cunostiinte de desing interior etc.) iar ii adaugi valoare si apoi il inchiriezi 4-5 ani (un procentaj banii tai, un procentaj  credit) si apoi mai dai o lavabila si il vinzi.
Daca nu e momentul sa vinzi (piata este jos sau ircc este mic), largesti orizontul de timp in care il tii inchiriat. Parca suna mai bine acum.
Exista multe lucruri care pot aduaga valuare la pretul unei propietati sau al unei chirii (scopul e ,de a gasi un echilibru intre cele doua).
Dar toate lucrurile astea necesita timp si munca (desi nu foarte multa), daca stai in fata unui calculator si faci calcule, sigur nu o sa dai in fata

Editat de Mistky, 10 iunie 2019 - 23:34.

Problema e ca daca ai leveraj mare si vine o recesiune, te cureti.

roby26, pe 10 iunie 2019 - 08:41, a scris:

Inainte de toate trebuie sa stii ca in Romania se aplica SA MOARA CAPRA VECINULUI, toti(si da, am folosit TOTI) or sa se bucure ca afacerea ta sa dea faliment, asa ca or sa incerce sa te "ajute" sa dai faliment mai repede, te ajuta cu un sfat idiot, parerea lor.
Asa ca daca ai buget de 2 garsoniere(zona decenta, nu genul ala de zone in care te duci la 09:33 dimineata si rasuna muzica ca de Revelion la ora 00:00, daca ai buget de 2 garsoniere decente si iti permiti sa astepti un client calumea, cum ziceam, singuri prieteni care au imobilie inchiriate si sunt fericiti(fericire relativa, care macar primesc chiria si nu le fac probleme chiriasi) sunt cei care au politisti, ei nu au vreun interes sa isi cumpere imobil(sau chiar isi cumpara dar tot primesc suma respectiva, imobilul pe numele mamei si el chiriasi toata viata).

Acum fie vorba intre noi ce altceva ai ce face cu bani? Asa sunt si eu, ce sa fac? Sa investesc in bursa unde trag alte persoane sforile? Sa cumpar bitocoin cand poate sa scada la jumate, ce altceva poti face? Poti face bisnita pana intr-un anumit nivel si fara tutun, bautura.
Imobiliarele imi par cele mai sigure, cu toate ca se depopuleaza tara dar macar un imobil intr-o zona buna este aur.

Multumesc tuturor pentru raspunsuri, voi mai vorbi cu oameni din domeniu si va voi tine la curent, nu trebuie sa ma bag cu capul inainte ce e drept:D

Argent, pe 11 iunie 2019 - 08:36, a scris:

Te inteleg, sunt opinii diferite dar din ce stiu de prin cercurile de investitori, imobiliarele chiar sunt vazute ca unele dintre cele mai sigure investitii, fata de crypto ca si exemplu care e super speculative.

Mistky, pe 10 iunie 2019 - 23:31, a scris:

De acord in totalitate

Si mie mi-ar placea sa investesc economiile intr-o garsoniera sau apartament de 2 camere pozitionat ok. Un mic venit pasiv pe termen lung nu strica, poate la un moment dat se strica treaba cu nevasta-mea sau poate o sa aiba nevoie fii-mea de un apartament cand creste. Dar cand vine vorba de planul tau de afacere am mici dubi.

Mai mult de 90% dintre romani sunt proprietari. In plus, natalitatea este scazuta si, deja, sunt foarte multe apartamente care stau goale si e posibil sa intre pe piata de chirii indiferent de ce oras vorbim. In plus, date fiind preturile actuale la vanzare, e de preferat sa cumperi decat sa inchiriezi.

Oricum, lasand la o parte toate probleme existente pe piata chiriilor in Romania, cea mai mare problema pe care o vad in planul este faptul ca tu privesti posibilitatea afacerii inainte sa analizezi piata la modul general si sa vezi unde exista cerere. Uita-te pe un site de chirii si vezi cate gasesti si de cat timp sunt date anunturile. De ce nu cauti o piata unde chiar exista cerere? Poate in IT, agricultura, constructii.