Sugestie Credit Apartament

Salut,

Avand in vedere ca prima casa nu mai exista, care ar fi cea mai buna alternativa?

Eu am cred ca am verificat la toate bancile si diferenta de resitutuire la o suma de 40.000Euro pe o perioada de 30 ani la prima casa e undeva la ~58.000Euro si la un credit ipotecar ~67.000Euro. Diferenta este enorma.

Are cineva o solutie mai buna?

Da,banii jos.Sau cash,daca preferi.

Incerci sa platesti mai repede de 30 de ani creditul.

Iei bani imprumut de la prieteni/familie ca sa scoti credit mai mic.

Te duci pe santier prin tari straine cativa ani si pui deoparte.

...solutii exista.

Asta la dobanzile de acum,  vorbiti ca si cum dobanda ar fi fixa...nu e, si in 30 de ani se pot intampla al drac de multe.

bogdan1981mocanu, on 25 aprilie 2016 - 13:29, said:

La ce banca/banci ai intrebat si au zis ca nu mai sunt fonduri? Stiu ca mai exista, poti incerca. Eu am ajuns la stadiul de trimitere a contractului la Fondul de Garantare, la nivel de banca creditul fiind aprobat.

Din pacate singura solutie sa ai costuri mici e o dobanda mica.

Altfel, poti sa faci si plati anticipate, si atunci reduci destul de mult costul total al creditului, dar in primii ani tot te va arde dobanda mai mare. Totusi, suma aia de restituit e foarte mare in raport cu suma imprumutata. Motivul principal este perioada foarte lunga.

Am facut niste estimari si-mi da asa:
- 40.000 pe 30 de ani, daca te costa 57.000 inseamna ca ai o rata de aprox. 160 euro / luna si o dobanda de aprox. 2.6 %
- ca sa te coste 67.000, rata e cam 186 si dobanda 3.8%.

Date fiind calculele de mai sus, daca platesti in fiecare an cate 1000 euro in avans, cu scurtarea perioadei de rambursare vei ajunge sa platesti in final fix 15 ani in loc de 30.
Astfel vei avea:
- 15 ani de rate la 186 euro = 33.500
- 15 ani rate platite anticipat cate 1000 / an = 15.000
   -> Cost total = 48.500

Asta e echivalentul cu a lua un credit de 40.000 Euro, pe 15 ani, cu dobanda de 2.6%, si o rata echivalenta de aprox. 270 Euro.

Deci poti avea un cost rezonabil cu imprumutul DACA faci plati anticipate. Plec de la premisa ca-ti permiti sa platesti 270 Euro pe luna si pentru mai multa siguranta iei credit de 185 Euro pe luna.

Cu abordarea asta ai ceva avantaje:
- ti se aproba mai usor o rata de 185 decat una de 270
- daca iti scad veniturile, e mai usor de suportat pentru o vreme rata mai mica
- ai flexibilitatea de a plati in avans si mai mult, reducand astfel costurile chiar sub 10-15% din suma imprumutata.

Daca nu poti plati macar 50% peste rata aia de 180-190 Euro pe luna, nu risca. Vei ajunge intr-o situatie foarte neplacuta de indata ce apar surprize pe piata imobiliara, financiara sau in general in economia Romaneasca sau mondiala.

Dezavantajul la abordarea mea de mai sus este ca poti usor sa "sari" cate un an, zicand "las ca platesc la anul dublu in avans". Ce-am scris eu mai sus functioneaza doar daca:
- ai bani sa faci platile in avans
- te tii de ele ca prima prioritate si nu calci alaturi luand o masina mai noua ori ce stiu eu ce.

In cazul asta, ca iei sau nu cu prima casa, e irelevant. Puterea trebuie sa fie la tine, nu la mila bancii si a statului. Si mai e un aspect. Trebuie sa ai grija sa fii mereu pe plus. Adica daca ar fi sa vinzi imobilul, sa nu ai de datorat bancii mai multi bani decat iei pe el. Deci trebuie sa ai o marja de siguranta fata de fluctuatiile pietei imobiliare, fluctuatii valutare daca iei in alta valuta credit, samd.

Adipelcz,   comportament prudential, big like.

adipelcz, on 25 aprilie 2016 - 14:28, said:

Dobanda de 2.6% pe piata libera fara "prima casa"?

ionutzitaly, on 25 aprilie 2016 - 15:11, said:

prima casa, e scris in postul original

Nu, ziceam ca daca face plati anticipate de 1000 euro / an (adica un 80 euro / luna - ceea ce cred ca-i totusi suportabil), plateste in 15 ani creditul, si-l costa 48.500 cu aproximatie. Daca iei un credit de 40.000, pe 15 ani si care sa te coste 48.500 cu totul - asta e echivalent cu a avea o dobanda efectiva de 2.6%. Dar asta doar DACA...

De fapt, ce vreau sa spun eu, e ca intre variantele astea doua, eu as alege-o pe a 2-a:
1. Iei credit 40.000, cu dobanda de 3.8%, pe 30 de ani. Platesti in 30 de ani 67.000, deci pierzi 27.000 la el.
2. Iei acelasi credit ca la 1, dar faci un efort de 80 Euro pe luna in plus pe care-i strangi si odata pe an mai bagi o plata anticipata. In felul asta platesti in 15 ani 48.500, deci pierzi 8.500

In cazul 2, recompensa e mult mai mare decat efortul.

Si in plus, dobanda aia n-o sa stea acolo. Trebuie profitat acum cat se poate de dobanda mai mica pentru a face plati anticipate. Cu cat ai mai putin ramas din sold, cu atat de influenteaza variatia dobanzii mai putin. Daca ajungi as platesti 70% din rata in principal si 30% in dobanda, variatiile dobanzii au o mai mica influenta . Deci plata in avans are doar avantaje si eu as considera din start ca am luat credit pe 15 ani, cu rata de 270. M-as comporta ca atare sa platesc, chiar daca obligatia efectiva spre banda e de 180 pe luna, timp de 30 de ani.

Si asta negociezi cu banca sa faci plati anticipate ?
Sau initial iei creditul pe 15 ani cu rata dubla si treptat tot faci plati si scazi ?

adipelcz ma faci sa imi iau un credit doar asa de dragul programului pus la punct de tine

Nenea Zap, on 25 aprilie 2016 - 15:30, said:

Ai dreptul sa faci plati anticipate fara sa negociezi cu ei, nu o sa se bucure prea tare dar e dreptul tau.

Din cate stiu eu, bancile trebuie sa-ti accepte rambursari anticipate fara comision. In general sunt niste conditii de genul minim X euro (adica sa fie macar valoarea a catorva rate) si dupa ce faci o astfel de plata, efectiv scazi soldul ramas de plata. Si ai 2 optiuni: scazi perioada creditului sau scazi valoarea ratei. Cea mai eficienta metoda e sa scazi perioada si sa pastrezi aceeasi rata. Si asta pt ca pe masura ce scazi perioada, procentul de "datorie" pe care-l platesti odata cu rata e mai mare, si accelerezi scaderea soldului ramas de plata inclusiv prin plata fiecarei rate.

Creditul ipotecar e un rau necesar, dar daca-l folosesti cu cap, poate aduce ceva beneficii. E cu doua taisuri oricum treaba si e un risc asumat. Important e sa minimizezi riscul si sa maximizezi beneficiile. Si rambursarile anticipate sunt o cale buna sa faci asta, daca ai o dobanda maricica sau o perioada lunga de creditare.

Daca deja ai o dobanda de 2-3% si ai ceva apetit pentru investitii, poti chiar sa iesi mai bine daca investesti surplusul de bani si nu platesti anticipat nimic. Dar aia inseamna sa stii ce faci, nu sa "investesti" in televizoare de 2m. Adica se pot obtine randamente de 5-7% relativ usor in diferite investitii, si atunci nu prea are rost sa rambursezi anticipat un credit la care ai dobanda de 2.5%. Banii ce i-ai imprumutat sunt mai ieftini decat aia ce-i investesti. Insa metoda relativ sigura si buna pentru cine doar vrea casa lui fara alte riscuri, e sa-si plateasca din credit anticipat si ajunge sa fie ok dupa cativa ani.

La un credit cu garantie imobiliara pe care-l am in derulare scrie in contract ca poti face oricand plati in avans de cel putin 3 rate, dar perioada de creditare nu se scurteaza, ci se mentine tot de 30 de ani, scazand, in schimb, cuantumul ratei lunare. Asa ca de la 340 euro/luna am ajuns la 60.

Stiu ca exista banci la care ai ori varianta asta, ori cea cu scurtarea perioadei ori ambele, la alegere. Eu as considera asta un criteriu bun cand iti alegi banca: flexibilitatea la modificari ale contractului, rambursari, cat de repede poti sa-l inchizi complet daca platesti tot, cum e daca vrei sa vinzi apartamentul, etc. Astea sunt mai importante decat o diferenta de 0.x % la dobanda.

Nenea Zap, on 25 aprilie 2016 - 15:30, said:

adipelcz, on 25 aprilie 2016 - 15:39, said:

Deci initial iei creditul pe 30 de ani si dupa plati anticipate, ajungi la 15 ani.

Va multumec tuturor pentru raspunsuri,
Imi cer scuze pentru ca nu am fost concis in problema care o am, asa ca am sa incerc sa reformulez:

Stie cineva o banca cu un credit care are DAE undeva la 3% sau cat mai aproape de 3%? pe 30 ani la un credit de 40.000euro? Sau poate cineva sa faca rost de o astfel de oferta?

multumesc,

Adica sa fie acelasi DAE ca la prima casa? Nu.