Prima Casă 3 de 100.000 euro

Cand e bine de luat un credit?

In 2007-2008 nu era bine ca bagai bani in imobiliare supraevaluate.
In 2009-2010 nu e bine ca inca mai e loc de scadere.
In 2011-2012 o fi bine?

Acum sa vorbim si de siguranta rambursarii: e mai putin sigur ca o sa poti rambursa acum dar si in 2007-2008 exista o nesiguranta.
Nesiguranta e prezenta oricand.
Totul este sa nu te arunci orbeste ci sa o faci calculat: azi e rata atat am salariul asta, maine pot ramane somer rata o sa fie atat.
Daca faci asta totul o sa fie ok.

madhorsefuzzy, on 29th October 2010, 15:00, said:

Doar atunci cînd este necesar și doar atunci cînd știi că-l poți returna. Simplificat spus...niciodată nu este bine să iei un credit cu excepția siatuațiilor de forță majoră.

Edited by paradigmatic, 29 October 2010 - 14:32.

Tipii ăștia chiar nu vor să lase economia să-și urmeze cursul firesc. Deja iț gheting siriius.

Băncile au început să adopte tehnici de autoapărare pentru a-și „spăla“ imaginea în raport cu clienții care le învinovățesc de blocajul din economie. Aceasta este concluzia la care au ajuns majoritatea jucătorilor imobiliari după ce s-au confruntat cu propunerile instituțiilor financiare legate de o nouă variantă a programului „Prima Casă“.

Cert este că reprezentanții Guvernului au luat în considerare propunerile Consiliului Investitorilor Străini (CIS) cu privire la acest program și au anunțat apariția unei variante îmbunătățite a „Primei Case“ în anul care urmează.

Creșterea plafonului de garantare de la 60.000 euro, cât este în prezent, la peste 100.000 de euro; reducerea expunerii statului la doar 50% pe fiecare credit, față de 95% în acest moment, și garantarea împrumutului din partea statului doar pentru o perioadă de șapte ani sunt principalele puncte propuse de membrii CIS.

Ca reacție, dezvoltatorii imobiliari consideră că cererea de reducere a expunerii statului, venită din partea băncilor, este doar un exercițiu de imagine. O explicație care întărește această afirmație vine din faptul că majoritatea covârșitoare a cererii pe acest program se îndreaptă spre locuințe a căror valoare se plasează în jurul a 40.000 de euro. Interesul pentru locuințe al căror preț atinge pragul de 100.000 de euro reprezintă doar 1-2% din totalul cererii, estimate la 300.000 la nivel național.

Astfel, dezvoltatorii consideră că miza băncilor este pe un volum de credite de circa 140 de milioane de euro, care le-ar putea aduce o creștere de cel mult 10% a cotei de prezență pe piața creditelor. Mult prea puțin ca să prezinte interes.

„Din cererea totală, de 300.000 de unități la nivel național, doar 1,2%, adică 3.600 de români, își doresc o casă de peste 80.000 de euro. Astăzi, doar 20% din tranzacții sunt bancare, ceea ce înseamnă că din 3.600 rămân doar 720 care vor apela la bancă. Dacă suntem optimiști și luăm în considerare că la tranzacțiile mai mari ponderea celor care apelează la credit este mai mare și luăm 40% rezultă că miza este dată de 1.400 de oameni. Valoric, bătălia se dă pentru 140 de milioane de euro, din care băncile au jumătate, respectiv 70 de milioane de euro“, calculează Dan Ioan Popp, președintele Impact, dezvoltatorul a 16 zone rezidențiale împărțite în cinci orașe.

BCR, care deține o cotă de piață de 32% pe schema Guvernului, a acordat până acum peste 10.000 de credite prin acest program, în valoare totală de peste 430 de milioane de euro. Ca exemplu, Popp susține că, prin comparație, cele 70 de milioane de euro rezultate prin modificarea programului ar putea aduce BCR o creștere a cotei de prezență pe piața creditelor de maximum 10%.

Nu trebuie ignorat faptul că cele 1.400 de locuințe, care constituie cererea estimată de unități cu preț apropiat de 100.000 de euro, includ apartamente vechi și noi. „Stocul actual de locuințe, dezvoltate de companii mari, este de 17-18.000 de unități, care stau nevândute, iar noi vorbim de un total de 1.400, în care sunt incluse și vechi și noi. În plus, doar 5% din tranzacții se fac cu locuințe noi, deci, practic, numărul real se învârte între 70 și 195 de locuințe“, concluzionează președintele Impact.

Cu gândul la credite

Chiar dacă nimeni nu se așteaptă ca noua variantă a programului să genereze un impact direct asupra pieței construcțiilor, jucătorii mai optimiști speră ca îmbunătățirile ce vor fi aduse să crească măcar apetitul românilor pentru credite.

„Noi nu ne bazăm pe «Prima Casă», deoarece efectele primelor două variante au fost atât de discrete încât nu s-a observat niciun impact. Este de apreciat că semnalele CIS sunt favorabile unor modificări. Dacă se va reuși reluarea creditării vor fi și indivizi care să genereze proiecte noi sau care să redeschidă și niște proiecte mai vechi rămase nefinalizate. Noi am spus încă de la începutul crizei că fără reluarea creditării, sectorul construcțiilor nu poate evolua“, subliniază Laurențiu Plosceanu, președintele Asociației Române a Antreprenorilor de Construcții (ARACO).

El vede într-o potențială creștere a plafonului de garantare o variantă de impulsionare a cererii, deoarece prețul nu reușește, în multe cazuri, să capete un nivel care să permită tranzacționarea. Plosceanu este convins însă că succesul oricărei variante nu depinde nici de bănci și nici de guvern, ci de decizia pe care o vor lua cumpărătorii.

Dezvoltatorii chestionați de Capital salută eventuala creștere a plafonului de garantare, însă nu în combinație cu reducerea la 50% a garanțiilor statului.

„Păi nu am făcut nimic. Suntem tot acolo. Reducerea TVA la 5% pentru locuințele de până în 120.000 de euro ar fi singura măsură cu impact pozitiv în piață, restul e cosmetică. Dacă rujul e verde sau albastru nu este nicio diferență. Dacă Guvernul vrea să miște lucrurile în imobiliare, scăderea TVA și, eventual, mărirea plafonului la 85.000 de euro ar schimba psihologia pieței“, menționează Asher Lax, directorul de vânzări al Adama, unul dintre cei mai agresivi investitori pe sectorul rezidențial.

Datele măsurate de portalul de anunțuri imobiliare Imopedia relevă faptul că circa 90% din persoanele aflate în căutarea unei locuințe se exprimă în favoarea unei unități de până în 100.000 de euro. Chiar dacă există o cerere pentru locuințe noi, mai spațioase și mai scumpe, ea rămâne doar pe hârtie, deoarece mulți dintre clienți nu se califică pentru împrumuturi, iar această situație nu se va modifica peste noapte, după cum spun reprezentanții portalului.

„Au trecut deja doi ani de când piața imobiliară românească este în declin. Jucătorii care încă au mai rămas în piață înțeleg către ce se îndreaptă cererea și nu mai au motive să-și facă speranțe nefondate. Totuși, «Prima Casă 3» poate fi un bun prilej al unor noi campanii de marketing“, este de părere Răzvan Muntean, directorul general al Imopedia.

Nouă destabilizare de prețuri?

Plafonul de garantare stabilit de Guvern pentru programul „Prima Casă“ a funcționat până acum ca o bornă pentru prețurile locuințelor, deoarece proprietarii le-au aliniat în jurul valorii maxime garantate.

Chiar dacă nu există motive pentru a specula o reacție similară în cazul unei noi creșteri a plafonului, există totuși temerea, în rândul cumpărătorilor, că prețurile ar putea intra pe un nou trend ascendent. „O eventuală creș tere a prețurilor în urma demarării programului «Prima Casă 3» o consider superficială și nu de durată. Va fi cel mult modalitatea unor proprietari, care nu s-au obișnuit cu condițiile actuale din piață, de a încerca să mai atenueze din pierderile avute“, opinează Romeo Căzănescu, directorul general al Conarg Real Estate, companie care a livrat în București peste 1.500 de apartamente. Acesta consideră că, în situația economică actuală, clienții preferă să se îndrepte către case mai mici și mai ieftine, pentru care plătesc rate cu valori mai scăzute.

Până în prezent, statul a garantat un număr de aproximativ 31.000 de credite, în valoare de peste 1,27 miliarde de. euro. Pentru prima etapă a programului au fost acordate în jur de 18.500 de garanții, în valoare de peste 760 de milioane de euro, iar pentru cea de-a doua etapă a programului au fost acordate circa 12.600 de garanții, în valoare de aproximativ 510 milioane de euro.

Grosul acestor credite, respectiv 73% din total, a mers spre locuințe construite înainte de 2008. În ceea ce privește creditele acordate pentru construcția de locuințe „de la zero“, acestea se ridică la un număr de 232 și cumulează o valoare de aproape 11 milioane de euro. Statul a garantat cele mai multe credite în Bucureși, Cluj și Timiș, iar până acum au fost executate doar cinci garanții.

Propunerea băncilor nu are un efect real. Sună bine, dar efectul este zero. Noi aplaudăm, dar efectele sunt cvasinule. Este un simplu exercițiu de imagine.
Dan Ioan Popp, președinte, Impact Developer & Contractor

Dacă se va reuși reluarea creditării vor fi și indivizi care să genereze proiecte noi sau care să redeschidă proiecte mai vechi rămase nefinalizate.
Laurențiu Plosceanu, președinte ARACO

sursa

Edited by paradigmatic, 01 December 2010 - 10:56.

Quote

Pe de o parte e normal ca grosul sa se duca pe locuinte vechi, daca luam in considerare "regula dominoului", sau up-grade-ul.
Pe de alta parte... "construite înainte de 2008"... pai o locuinta din 2007 e deci veche ? Manipulareala de doi bani.

Pai 27% pe locuinte construite incepand cu 2008 mi se pare un procent foarte bun, peste asteptarile mele.

Quote

Laurențiu Plosceanu, președinte ARACO, e un individ cu creierul cat bobul de orez, imi amintesc de aberatiile lui din 2008-2009. Ce-o cauta in functia aia doar martienii stiu.
Daca antreprenorii lu' peste prajit erau asa mari afaceristi, pai nu construiau in prostie cum au facut ei. Ar fi trebuit sa stie de bubble, de alte investitii imobiliare din lume, de piata. Daca ar fi fost asa geniali, ar fi investit in alte piete, din Polonia, Franta, Anglia, Spania, Israel si ar fi facut profit si acum. Pai in Polonia 1mp de locuinta construita incepand cu 2005 se vinde cu 1.500-2.000E. Ca de aia sunt ei afaceristi si eu nu. In schimb ei doar au construit prosteste si acum cersesc de la Stat si din bugetul tarii. Cam asta e cu antreprenoriatul lor.

Ma uilt la un documentar  :

" if you rent you through your money away, but if you buy you get to live for free?"

Foarte interesant, concluzia americanului e ca atunci cand piata e overpriced, deci in bula e mult mai ieftin sa inchiriezi, si doar dupa burst, cand pretul se duce jos, e rentabil ... sa cumperi.


dar la noi, fara numar, fara numar, creste pana la cer .... ia acu ca e mai scumpa la anu ... tot fraieru cocotzat...

Edited by adrian_2011, 25 April 2012 - 23:43.