(lifestyle2000) Casă multifamilială - D+P+1+M (arhitectură clasică)

Salutare tuturor!

M-am gandit sa deschid si eu un jurnal pentru aventura care va incepe peste cateva luni.
In urma cu un an si jumatate am reusit sa obtin un teren langa Timisoara,in baza legii 15/2003 cu privire la terenurile acordate tinerilor. Terenul este situat la aproximativ 10 minute de locuinta mea actuala.
In faza initiala ne-am gandit sa contruim o casa pentru viitoarea familie (ne apropiem cu pasi repejori de 13 septembrie - data nuntii noastre ).
Dupa lungi si lungi dezbateri, planuri de atac, calcule; avand in vedere viitorul nostru financiar, am hotarat ca pe terenul obtinut sa investim intr-o vila cu apartamente. Ideea de la care am plecat a fost aceea de a nu "tranti" o constructie stil bloc intr-o zona rezidentiala dominata de vile.
Ne-am gandit sa mergem pe o varianta de cladire cu 6 apartamente a cate 2 camere, dar nu prea ne-a placut ideea de a inghesui 6 familii in aceleasi conditii de spatiu regasite la majoritatea apartamentelor comuniste. Noi nu vrem asta, vrem ceva "altfel",confortabil si cu o compartimentare utila.
Am ajuns la un numitor comun si am ales: cladire cu 3 apartamente, cate unul pe fiecare nivel + un demisol ce va gazdui probabil un Fitness Center.
Fiindca vrem sa evitam pe cat posibil vanzarea unui apartament, constructia o vom realiza din fonduri externe lunare (God Bless Usa ), ceea ce va duce(s-ar putea) la un ritm mai lent.
Scopul nostru este ridicarea la rosu cu fatade finisate, geamuri, usi exterioare si acoperis, pana in vara lui 2009.

Dupa lungi discutii cu numerosi arhitecti, dupa preturi obinute de la 4500E pana la 12.000E, am gasit in final arhitectul potrivit. Arhitectul se afla spre sfarsitul carierei, face parte din "scoala veche" si am considerat ca este cea mai buna alegere avand in vedere arhitectura dorita. Pretul cerut si oferit pentru un proiect complet cu detalii a fost de 2900E.
Proiectul va fi finalizat in curand, momentan se lucreaza la detalii, si speram sa obtinem autorizatia de constructie cat mai repede.
Pana acum am facut studiul geo, ridicarea topografica si am obtinut certificatul de urbanism.

DESCRIERE IMOBIL SI TEREN:
Imobil tip multiplex cu 3 apartamente - cate un apartament pe fiecare nivel
Amprenta la sol: 144 MP
Regim de inaltime: D+P+1+M
Suprafata totala: 576 MP
Teren: Front 16.5 m si lungime 30.35 m - Total 501 mp
POT: 30%
CUT: 1,2


COMPARTIMENTARE APARTAMENT
3 Dormitoare
1 Living
1 Bucatarie deschisa - parte comuna cu living-ul
1 loc de luat masa - parte comuna cu bucataria si living-ul
1 Baie principala + 1 baie secundara
2 terase- una cu acces din zona de zi iar cealalta cu acces din zona de noapte.

ARHITECTURA
Am pornit de la arhitectura americana dar care sa permita realizarea unui apart. pe fiecare nivel. Am vrut ca imobilul sa inspire eleganta si caldura, sa se integreze perfect in mediul rezidential, sa nu arate a kitch ieftin si sa ofere o alta infatisare conceptului de apartament.

Atasez cateva schite si randari 3D obtinute pana acum de la arhitect.

Edited by punkt, 03 November 2008 - 15:40.

imi place casa la exterior. Nu imi place ca e doar o baie si aia foarte mica. Nu imi prea plac dimensiunile dormitoarelor dar sunt la limita.

Vezi ca pe aici e cineva tatic in Timisoara la constructii si are userul zen. Intra destul de rar in ultimul timp, probabil are foarte mult de lucru insa toata lumea aprecieaza ceea ce spune pentru ca ce spune, spune bine. Cum e de la tine din zona e bine sa stabilesti o legatura cu el, macar sa te consilieze din cand in cand sau sa iti dea un bobarnac in nas, la fata locului, daca ceva nu e bine.

parerea mea, care oricum nu conteaza.

Mirela sunt 2 bai, am decis ca in spatiul dintre  cele 2 dormitoare sa facem o baie secundara. Initial acel spatiu era prevazut pentru acces spre terasa dar voi face accesul spre terasa prin dormitoare.
Mie nu prea imi place galbenul acela la exterior, ramane sa mai "rumeg" un pic problema

Edited by lifestyle2000, 07 July 2008 - 07:56.

 lifestyle2000, on Jul 7 2008, 07:55, said:

eu nu am mers asa departe pana la culoarea de exterior. sa ajungi tu acolo sa decizi ce culoare sa faci la exterior

 MirelaLucia, on Jul 7 2008, 08:31, said:

Cred ca dormitoarele sunt OK, acum depinde de fiecare cum se desfasoara.
Da, bun baiat zen...

cu cine o construiesti?

 deianadrian, on Jul 9 2008, 12:14, said:

Adrian, inca nu stiu. Sunt in cautare........ orice oferta e binevenita.
Am primit doar o oferta de la niste baieti care mi-au facut ceva amenajari interioare, dar am renuntat la colaborarea cu ei si la orice idee de viitoare colaborare (calitate mediocra, neseriosi, una am vorbit la inceput alta s-a intamplat la final, iar toate astea nu pentru un pret foarte mic ci din contra..... )

Momentan sunt un pic prins cu cateva lucruri importante si de aceea nu prea stiu exact cum se va derula totul, depind de anumiti factori in luarea unei decizii finale.
Sper ca pana in iarna sa reusesc sa finalizez demisolul, iar din primavara sa incep zidaria.

Dupa cum spuneam, executarea lucrarii va fi intr-un ritm mai lent, conditionat de bugetul lunar alocat.
Prefer sa pornesc asa si sa las vanzarea unui apartament ca fiind ultima solutie.
Am alocat deja ceva fonduri cu care sper sa reusesc finalizarea demisolului.
Astept proiectul final cu extrasul de materiale sa imi fac un calcul mai amanuntit iar apoi voi stabilii pasii urmatori.
Vreau sa pun in balanta varianta arhitectului cu plansee de beton prefabricate si varianta clasica cu beton turnat (prima varianta ar reduce pretul la manopera ..... cred)

Adrian, dupa parerea ta avizata, e o lucrare dificila? Unde ar putea aparea probleme la executie?

cand ai un proiect de armare, un extras de materiale si un proiect de arhitectura cu un studiu geo facut ne intalnim la o bere si prieteneste iti spun unde pot aparea probleme pentru ca asa in mare nu par sa fie probleme dar depinde si de structura si de multe altele. dami un pm cand le ai si stabilim o intalnire la o bere.

Astazi am primit proiectul complet de la arhitect. Am primit extrase de materiale, proiectul de rezistenta si proiectul de arhitectura.
Am rasfoit un pic prin proiectul de rezistenta, sper sa-l invat ca pe "Tatal Nostru"  .

Cantitatea totala de fier e de 23.000 kg, ceea ce nu mi se pare foarte mult avand in vedere marimea constructiei si faptul ca alti useri de pe forum au bagat in casa lor, substantial mai mica, aproximativ aceeasi cantitate.

Impreuna cu proiectul a venit si un deviz de lucrari ce cuprinde totul "la cheie", de la fundatii si zidarie pana la usi interioare,geamuri,faianta, instalatii sanitare, canalizare,  adica tot.

Ceea ce m-a uimit si entuziasmat totodata a fost totalul acestui deviz , 542489 RON.
Asta ar insemna vreo 150.000 EUR la cheie.
Rezulta 260 EUR/MP la cheie, fara manopera. Nu stiu cum se fac devizele astea, dupa ce norme, si ce preturi respecta dar un lucru e sigur pretul e foarte foarte tare, si daca as pune un 10-15% mai mult, tot ar iesi un pret super bun in comparatie cu preturile pe mp pe care le-am auzit din stanga sau dreapta.
Mai oameni buni, pai de la 500 Eur/mp la cheie construit de tine la cheie pana la 1500 Eur/mp in momentul cumpararii de la altii e cale lunga rau de tot.

Sunt sigur ca daca un pic optimizezi munca, o faci cu rabdare, cauti de 10 ori si bati palma o data, rezulta un pret mai mic de 500Eur/mp la cheie. (acum depinde ce fel de finisaje isi doreste fiecare, ma refer la finisaje normale, fara travertin in bai si alte nebunii)

'Om trai si 'om vedea  

Edited by lifestyle2000, 23 July 2008 - 22:27.

Wow ce n-as da sa am clienti ca tine . N-au cum sa-ti faca un deviz la cheie. Proiectantii fac devize pentru frectii la piciorul de lemn.
Asa ca nu te ambala.
Da-i proiectul unui constructor sa-ti faca un calcul, o oferta. Sa vezi atunci bucurie.
N-are de unde sa stie ce usi, termopane, faianta, gresie, parchet vrei sa-ti pui.
La rosu mai merge o estimare dar la cheie e practic imposibil.
Majoritata firmelor fac un pret la manopera ma refer la finisaje si tu platesti ce intra in casa ca si materiale. E moftul tau si n-are nimeni cum sa stie ce vrei sa-ti faci in baie, bucatarie, etc...
Poti pune o cada de 4 mil sau 40 mil, faianta de 200mii/mp sau 2 mil/mp.
Asteapta-te la sfarsit la vreun 350.000 euro.
Te bag in seama, desi m-ai suparat tare, pentru ca ..... sti tu de ce.

Stiu Astra, stiu   .............. e o dulceata  

Chiar asa, mi-a facut un deviz la cheie , ceea ce nu include e manopera cred. Dupa cate am inteles sunt calculate valorile dupa niste norme. Am impresia insa ca valorile astea sunt foarte foarte sumare.

Quote

Asta spuneam si eu ca, la finisaje depinde ce inseamna pt fiecare "la cheie", unii pot pune in baie travertin si chiuvete placate cu marmura, altii pot pune gresie si faianta normala. Pentru primii sunt sigur ca pretul/mp la cheie e foarte foarte mare pentru cei din urma e mai mic.
Mai mult ca sigur valorile astea sunt calculate dupa niste norme si in conditiile unor finisaje normale. Intrebarea e daca normele dupa care sunt calculate aceste valori au sau nu legatura cu realitatea. Mai mult ca sigur nu au.

Am sa incerc sa scanez si planurile de rezistenta sa le postez sa va dati si voi cu pararea.

Deviz

Edited by lifestyle2000, 24 July 2008 - 06:56.

Revin. Cred ca am gresit eu la cantitatea de fier estimata.
E undeva pe la 13.000 kg nicidecum 23.000. Cam asa mi-a spus si arhitectul ca e undeva la 13.000 dar eu nu l-am crezut si am calculat din nou totul.
Se pare ca mi-a dat extrasele de 2 ori.
Mi-a grupat un dosar cu "Zidarie,beton armat, ~armaturi: OB,PC" si inca unul cu "Material lemn sarpanta ~ Armaturi OB +PC", la amandoua dosarele extrasele de armaturi sunt date pentru aceleasi planuri si sunt identice ca si cifre.
Sper sa nu gresesc eu pe undeva.

Edited by lifestyle2000, 24 July 2008 - 07:40.

 lifestyle2000, on Jul 24 2008, 08:32, said:

260euor/mp la rosu e un pret bun. Succes cu casa mai departe.

Mie 13000 kg pt o asemenea casa imi pare f putin...dar ma rog, e doar parerea mea.
In plansa 2 e ochestie care nu o inteleg. Ai la pozitia 1, 12 bare de PC 12 a 58 m lungime fiecare??? Unde gasesti bare la 58 m???

 lifestyle2000, on Jul 24 2008, 08:32, said:

si la lemn e ciudat. pentru un proiectant e usor sa spuna grinzi de lemn de 18x26, dar unde gasesti tu asa ceva??? Apoi lemnul asta trebuie taiat numai la comanda, va fi foarte verde, si nu va fi taiat exact la dimensiunile standard.

Poti sa ceri tu cat oi vrea 15x15 ca toate grinzile vor fi fie 14x15 fie 16x15, rar daca sunt cateva 15x15..

Apoi structuristul a fost vreodata pe santier sa ridice o grinda de lemn 18x26?? sau macar 20x20 cum am avut eu 6 stalpi de garaj???.

Quote

Tocmai asta e partea interesanta. 260 eur/mp "la cheie", in mare.
Uita-te sus in deviz sa vezi ca sunt incluse si usi interioare,geamuri, placari ceramice, instalatii .... mai tot.
Am observat ca in deviz nu sunt calculate obiectele sanitare pt bucatarii si bai, dar in rest devizul include destul de multe pentru banii aia (inclusiv schela si 3000 Eur transport + organizare santier).
De precizat este faptul ca devizul este intocmit de arhitect si structurist.

Legat de cantitatea fierului chiar nu stiu ce sa zic. Nu am mai avut tangente cu aria constructiilor, deci e un pic prematur sa imi dau cu parerea, poate ma ajuta cineva avizat   .
Insa, dupa cate am inteles de la diversi, pentru o casa normala sunt necesare cam 7000 kg de fier.
La mine e aproape dublu.
Sper ca structuristul stie ce face.
Proiectul e vizat si de un verificator de proiect.

Edited by lifestyle2000, 24 July 2008 - 10:50.

 lifestyle2000, on Jul 24 2008, 11:36, said:

260euro/mp la cheie????? nu are cum. Numai materialele ca pret de achizitie ies la banii astia. Vezi sa nu fie un alt constructor ca al lui reli. ca si ea a avut o oferta super atractiva. S-a vazut si de ce.

Si scuza-ma. Fiecare cu treaba lui. Nu poate un structurist sa dea estimat de lucrari de constructii, daca nu e constructor. De la planseta totul se vede frumos.

Apoi banul il dai cnstructorulu si nu structuristului, asa ca pana nu gasesti un constructor dispus sa iti faca casa demisol, parte+etaj+mansarda la 260euro/mp la CHEIE!!!! discutam discutii.


ps. cumva verificatorul ala de proiect este recomandat de arhitect sau l-ai ales tu separat, independent??? ca sa stim cum sta treaba cu verificarea.

Edited by MirelaLucia, 24 July 2008 - 11:04.

Da, asta zic si eu pana nu ma duc sa cumpar efectiv materialele, nu ma pot lua dupa calculele astea. Dar asa "ochiometric" par a fi pe aproape.  
Iar devizul se refera DOAR la materiale, fara manopera.  
La discutia cu manopera nu are rost sa revenim   ...... cred ca poti ajunge "la cheie" si la 1000 EUR/MP, totul depinde de tine. Un constructor iti poate face un deviz cu profit si la materiale, de te crucesti. Problema e sa vrei

Edited by lifestyle2000, 24 July 2008 - 11:14.