Afacere Airbnb cu 400k - întrebări pentru cunoscători

 business11, on 04 octombrie 2019 - 11:40, said:

Asta e o idee de afaceri excelenta . Nu ai nevoie de mult capital . Poti incepe cu 1 apartament de 300euro si sa faci 600-1000 din Airbnb. Daca merge ...scalezi .

Ideea e buna pentru ca nu ai nevoie de mult capital initial .....nu ca ar merge . Daca ar merge toti ar face asa .

 kutez, on 04 octombrie 2019 - 11:33, said:

-Cum te-ai decis pe 3-4 apartamente ?   De ce nu 1 si de ce nu 10 ?
-Vrei sa iei 320k credit ?  Sa ne spui de care credit si in ce conditii

 kutez, on 04 octombrie 2019 - 15:04, said:

Expertule, să zici mersi că m-am deranjat să scriu pe aici. Iau multe chirii de peste 20 de ani de unde tu nici nu visezi să iei o ușă sau un preș de la intrare.

Ai dreptate că nu ai nimerit locul aici cu VISELE astea, încearcă întâi să produci banii tăi și după aia să te visezi milionar.

Edited by MARIN-lON, 04 October 2019 - 17:04.

Daca nu cunosti zona destul de bine si dinamica orasului se poate sa dai gres din start. Eu propun sa cumperi 1-2 garsoniere cu cash si sa la inchiriezi 2-3 ani si sa ai cel putin 2-3 randuri de chiriasi..in felul asta vezi dinamica zonei. Daca ai grad de ocupare de peste 80% te poti gandi sa te bagi la un credit sa mai cumperi. Incepe treptat si nu te arunca din prima. Tine cont ca vei baga bani in ele cam la 5 ani sa le renovezi cel putin superficial.

Edited by ajaccio, 04 October 2019 - 23:02.

De ce nu unul singur pt inceput?

Ce parere aveti de piata imobiliara din Iasi, vad ca preturile tot cresc desi se construiesc destul de multe blocuri noi, doar fluxul de stundenti sa fie motivul?

Se cade să încep cu „scuzați pauza”. Tot lucrez la plan între timp și iau în calcul ce aud la unii dintre voi.

 quantico2708, on 04 octombrie 2019 - 15:46, said:

-Încă nu m-am decis 100% la numărul lor. Vreau să caut un pic de consultanță și să citesc 1-2 cărți pe subiect.
-Nu vor fi în EUR creditele - iar aici ar fi un câștig - încasez chirii în EUR, plătesc rate în lei (până intrăm în zona euro). Pe 30 de ani, persoană fizică, pe baza unor simulări pe veniturile obținute din activitatea mea profesională principală (absolut fără legătură cu imobiliarele). Pe lângă asta un capital propriu de 170k după un proiect imobiliar pe care l-am construit și vândut.

 MARIN-lON, on 04 octombrie 2019 - 16:56, said:

Băiete, tu ai o problemă gravă de civilizație, devreme ce nu poți purta un dialog civilizat. Ce să-ți mai zic? De-aia eu stau în Cluj, iar tu nu.

 business11, on 04 octombrie 2019 - 11:58, said:

La o adică, airbnb poate fi un un experiment, dacă ai cu ce experimenta :-) Ai oricând posibilitatea să închiriezi pe termen lung, dacă nu merge. Clujul are piața evenimentelor, e drept totuși că numărul de turiști nu se compară cu Constanța, București sau Brașov. Dar o să-mi fac temele să văd de ce prețurile sunt cele mai mari în Cluj. (Intuiesc că o să găsesc răspunsuri precum: studenți, ITști, business, evenimente culturale și sportive).

 bai3tzash, on 04 octombrie 2019 - 15:18, said:

Îmi place cum gândești! Într-adevăr, acesta este modul de a începe orice afacere! Mă hazardez puțin, dar simt că dacă aș insista, ai avea idei interesante. Care to share? :-)

 kutez, on 12 octombrie 2019 - 22:58, said:

Vezi si

https://forum.softpe...mobiliare cluj

https://forum.softpe...j#entry25258583

 kutez, on 12 octombrie 2019 - 22:58, said:

Despre ce vorbesti tu aici ??  Cine sa iti dea credit pe 30 de ani ?  Vrei sa faci ipotecar standard sau cum anume ? Altfel iei pe maxim 5.

Suna atat de bine Clujul asta...

De asta m-am mutat din el dupa vreo 15 ani. De bine si misto ce era.

Iti vorbesc din ce stiu din articole din trecut + de la cunostinte in domeniu, dar doar aferente Bucurestiului.

In Bucuresti, media de ocupare este undeva la 70%. Sunt peak-uri pe plus si minus, in functie de perioada. In ultimii 2 ani, gradul de ocupare a crescut in jurul sarbatorilor de iarna (pt ca Firea si luminitele ei). In rest, vara scade pana aproape de 50%, rata mai mare avand doar hotelurile care stiu cum sa atraga strainii.

Nu stiu comisionul airbnb, dar stiu ca booking avea un comision de aprox 20% basic, la care se adaugau alte comisioane ca sa apari la cei genius, sa apari mai sus, comision pt marketing etc. Se ajungea uneori si la 30%. Tot la fel, la modul platilor existau comisioane. Fiindca s-au facut multe magarii cand booking-ul trimitea datele cardului in format deschis catre hoteluri, booking a inceput sa opereze ca procesator de plati pentru platile cu cardul si de aici au venit comisioane mult peste media procesatorilor de plati normali. Iar la cele cu plata cash impuneau un cost de 5% parca, fiindca multi hotelieri declarau rezervarea anulata pe booking.

La faza cu apartamentele, gradul de ocupare era mai mare la cele ieftinute si adresate aventurilor de noapte. Dar aveau riscuri enorme, cu mobilier sau tehnica distruse sau cu politia care intervenea intre scandalul iscat de chiriasii de-o noapte.

Eu iti recomand sa mergi pe un grad de ocupare de 70%, fiind o tinta realista, desi in functie de zona si pret se poate sa fie prea optimista.

Iar din experienta proprie iti spun ca in Cluj preturile nu sunt mai mari decat in restul tarii. Eu am stat la hoteluri de 80-100 e pe noapte, dar cu servicii excelente, in timp ce la mare preturile sunt mai mari si servicii execrabile.

 kutez, on 04 octombrie 2019 - 15:04, said:

Nu poti compara Tailanda,capitala futaiului mondial cu amaratul de Cluj-Napoca.Ce obiective turistice importante sunt in oras care sa implice o sedere mai indelungata.

 Thuraya_123, on 02 noiembrie 2019 - 20:10, said:

Mersi de input! La 70% e super realizabil și în Cluj. În funcție de zonă, poți avea 90%.
Ca idee, cred că aș evita chestiile ieftinuțe și cu multă mentenanță. M-aș axa pe zona premium, o selecție oarecare a clientelei, grad de ocupare mai mic, dar per total câștiguri comparabile sau mai bune decât cu cele ieftinuțe.

Ca în orice afacere, trebuie să-ți decizi publicul țintă dinainte. Am niște prieteni buni în București care au o casă mare pentru grupuri de peste 10 persoane pe airbnb - asta e nișa lor. Poate face 800 EUR pe un weekend. În general, liniște peste săptămână. Dar lor le convine.

Edited by kutez, 05 November 2019 - 21:43.

 kutez, on 04 octombrie 2019 - 11:33, said:

Tocmai ce ai facut afacerea perfecta...... pentru banca. Tu asuma toate cheltuielile si riscurile, iar banca isi "asuma" dobanda platita de tine in fiecare luna.

- Pe scurt, nu incepe nimic daca nu ai 50% din bani
- Ca si grad de ocupare, mizeaza pe 10-12 zile in primele luni, cu 18 zile pe luna viteza medie de croaziera.
- Apartamentele scumpe nu-ti aduc randamentele cele mai mari, uita-te mai degraba la structuri mai mici gen studio. Evita garsonierele, intri in zona hotelurilor.
- Musai locuintele trebuie sa fie in aceeasi locatie sau maxim la cateva sute de metri distanta. Alergatura dintr-o parte in alte costa. Plus ca nu poti primi turisti in acelasi timp in 2 apartamante situate in colturi opuse ale orasului.
- Casa scarii trebuie sa arate impecabil.
- Design-ul este esential, nu neaparat trebiue sa platesti un profesionist, evita mobilierul ieftin si mergi pe parerea unui prieten care are o latura artistica. Nu face rabat financiar la accesorii.
- Neaparat fotograf profesionist!
- Nu merge prin agentie, merita sa platesti 4-5% pentru casa in care vei locui pentru ca ti-a picat cu tronc, dar aici e business, orice cheltuiala conteaza. Incearca cu noii dezvoltari + reducere la cumpararea mai multor apartamente.
- Incearca sa automatizezi cat mai mult. Vezi de KeyLocker, etc.
- Excel, Excel, Excel , cu 3 coloane: Varianta Pesimista, Varianta Realista si Varianta Optimista.

In situatia ta, as incerca cu 3 locuinte cumparate cu suma pe care o ai + credit doar daca simularile in Excel zic ca esti capabil ca scapi de credit in 5 ani. As incerca inainte sa capat experienta 6-12 luni cu 1-2-3 locuinte subinchiriate.

Succes si sa ne tii la curent

Tocmai ce ai facut afacerea perfecta...... pentru banca. Tu asuma toate cheltuielile si riscurile, iar banca isi "asuma" dobanda platita de tine in fiecare luna.

- Pe scurt, nu incepe nimic daca nu ai 50% din bani
Hm, eu mă gândeam să îmi folosesc banii pt avansuri + amenajări...
- Ca si grad de ocupare, mizeaza pe 10-12 zile in primele luni, cu 18 zile pe luna viteza medie de croaziera.
60% max zici? Hm, asta ar afecta multe calcule.
- Apartamentele scumpe nu-ti aduc randamentele cele mai mari, uita-te mai degraba la structuri mai mici gen studio. Evita garsonierele, intri in zona hotelurilor.
Bun pontul, mersi! Ce tip de locuință numești tu studio pe piața RO?
- Musai locuintele trebuie sa fie in aceeasi locatie sau maxim la cateva sute de metri distanta. Alergatura dintr-o parte in alte costa. Plus ca nu poti primi turisti in acelasi timp in 2 apartamante situate in colturi opuse ale orasului.
Da, m-am gândit la asta, ideal e să fie în același ansamblu, într-adevăr.
- Casa scarii trebuie sa arate impecabil.
La asta nu m-am gândit, dar are sens ce spui.
- Design-ul este esential, nu neaparat trebiue sa platesti un profesionist, evita mobilierul ieftin si mergi pe parerea unui prieten care are o latura artistica. Nu face rabat financiar la accesorii.
Aici nu aș ezita să angajez un designer bun.
- Neaparat fotograf profesionist!
DA!
- Nu merge prin agentie, merita sa platesti 4-5% pentru casa in care vei locui pentru ca ti-a picat cu tronc, dar aici e business, orice cheltuiala conteaza. Incearca cu noii dezvoltari + reducere la cumpararea mai multor apartamente.
Nu zici rău.
- Excel, Excel, Excel , cu 3 coloane: Varianta Pesimista, Varianta Realista si Varianta Optimista.
Teach me, master! :-)

In situatia ta, as incerca cu 3 locuinte cumparate cu suma pe care o ai + credit doar daca simularile in Excel zic ca esti capabil ca scapi de credit in 5 ani. As incerca inainte sa capat experienta 6-12 luni cu 1-2-3 locuinte subinchiriate.

Ah, cui nu i-ar plăcea să poată plăti în 5 ani... Să fie realizabil?

Succes si sa ne tii la curent

 kutez, on 21 noiembrie 2019 - 11:14, said:

Nu. Zic 60% in medie, nu maxim, nu minim. Gandeste-te ca dupa 90% in Decembrie, apare 40% in februarie. Per total ajungi la 60%, incluzand aici si riscuri inerente: se mai fura, se mai strica, etc.

 kutez, on 21 noiembrie 2019 - 11:14, said:

Ce tip de locuință numești tu studio pe piața RO?

Living + bucataria la comun si dormitorul separat. Este mai avantajos fata de o camera de hotel de 20-25 mp in multe cazuri:
- familie cu 1-2 copii (mai mari sau mai mici)
- cuplu + prieten
- 3-4 prieteni
- 2 cupluri tinere
- cuplu cu pretentii.

Edited by uira, 26 November 2019 - 14:36.

Eu ma ocup de asa ceva. Nu in Cluj, in Bucuresti. De 2 ani si jumatate, am inceput cu o garsoniera si acum am ajuns la 4. Combinatie Booking, AirBNB si rezervari personale de la clienti fidelizati in timp. Gradul de ocupare este mult mai mare decat s-a spus aici. Intr-adevar, e mai slab in primele 3-4 luni, dar in restul anului avem si 100% grad de ocupare. Cand spun luni slabe, ma refer la minim 70%. Noi am automatizat tot, mai putin curatenia. Comunicam si oferim acces de la distanta clientilor. Pentru curatenie, nu e neaparat nevoie sa angajezi o firma. Daca nu te poti ocupa personal, poti sa gasesti o persoana dispusa sa ajute, pentru o suma mult mai mica decat 30% din incasari (cum am auzit ca practica firmele care promoveaza servicii de management inchirieri hoteliere), avand in vedere ca orele de munca sunt intr-un interval relativ fix, avand check-in-ul si check-out-ul permise cam la aceleasi ore zilnic. Mai ramane sa iti planifici gestionarea lenjeriilor si a prosoapelor, pe care daca nu vrei sa le speli la tine acasa (investesti intr-o masina de spalat si un uscator de capacitate maxima) poti sa le duci si la spalatorie.

 AdaAleda, on 29 decembrie 2019 - 20:54, said:

Interesant. Cele 4 garsoniere sunt luate cu credit? Cat la suta din venituri sunt cheltuielile cu taxele locale, impozitele si creditul?
Iar la final care este procentul de profit?
4 garsoniere e deja o afacere buna. Te-ai gandit sa iei si mai multe garsoniere?

PS: Cam care e ponderea turistilor: straini, romani sau one-night-stand?

Edited by Thuraya_123, 30 December 2019 - 08:35.

 Thuraya_123, on 30 decembrie 2019 - 08:34, said:

Nu le-am luat pe credit. Le-am avut multa vreme inchiriate pe termen lung si am testat treptat regimul hotelier, incepand cu una si continuand cu celelalte. ROI-ul este intre 10 si 15%, dupa ce scadem toate comisioanele, taxele si cheltuielile lunare.
Ne gandim la mai multe garsoniere, dar nu suntem adeptii creditelor, asa ca o luam treptat si incercam sa strangem noi banii. Este o afacere cu cerere in crestere - cei de la Airbnb estimeaza o crestere de 300% in urmatorii 5 ani. Noi oricum avem garsonierele in zone diferite, astfel ca "tintesc" tipuri diferite de turisti, pe unele vin mai multi straini, pe altele vin mai multi romani. Rezervarile cele mai lungi - 5-14 zile vin de sarbatori si in varf de sezon. In restul anului media e cam de 2 nopti. Dar, cu cat ai mai multe garsoniere, cu atat ai mai multe sanse sa ai schimburi de clienti zilnic in macar 1-2 dintre ele, uneori chiar in toate...

P.S. Ce pot sa-ti recomand, daca tot te bagi la un credit ca sa intri in asa un business, este ca in loc sa le iei de la cineva care le-a avut pe termen lung si sa le adaptezi tu pentru regim hotelier, sa cauti/urmaresti pana gasesti pe cineva care vrea sa vanda direct un astfel de business. In felul asta ar trebui sa poti prelua si garsoniera si contul cu care a fost promovata pana atunci, ca sa ai deja o oarecare vizibilitate pe site-urile de profil si un istoric de review-uri. Partea cea mai dificila este la inceput, cand nu ai niciun fel de review-uri si apari foarte greu in rezultatele cautarilor sau trebuie sa scazi mult pretul sau sa cresti comisionul de promovare. Cu o garsoniera aflata deja in circuitul hotelier, pe care tu sa o preiei din mers, ti-ar fi mult mai usor. Nu se gasesc in fiecare zi astfel de oferte, dar merita urmarite.

Edited by AdaAleda, 30 December 2019 - 21:26.