Afacere Airbnb cu 400k - întrebări pentru cunoscători

Se dă scenariul următor:
- Cu un capital de 400k EUR (80% credit) se cumpără 3-4 proprietăți de închiriat pe Airbnb în Cluj (în zone centrale și semi-centrale)
- Rata lunară undeva la 2000 EUR, acoperită din închiriere


Întrebări pentru cunoscători:
- Pe ce grad anual de ocupare aș putea miza?
- Investiția ar putea produce un venit total de EUR 4-5k/lună?
- Intuiesc corect că veniturile din chirii mă vor ajuta la achiziția de noi proprietăți treptat?
- Cam la cât se ridică cheltuielile (utilități, impozit, firmă de curățenie)
- Ce tip de locuințe sunt cele mai rentabile (nr camere, locații alte detalii)
- S-ar recomanda/putea să caut oferte la cheie (design interior, mobilat, utilat) în loc să manageriez eu procesul ulterior?
- Ar fi recomandată căutarea prin agenție?
- Zâmbești și te gândești că nici nu știu ce nu știu? Lămurește-mă te rog :-)

Cu 400.000 de euro iei 2 apartamente mai răsărite prin centrul Clujului.

Modifică și tu suma aia pentru 4000 - 5000 de euro din chirii cam așa - 2.000.000 de euro.

De unde veniți fraților cu VISELE astea - la 400.000 de euro să iei chirii de 5.000 de euro ?

Edited by MARIN-lON, 04 October 2019 - 11:40.

Intrebarea se pune altfel, crezi ca in Cluj este atat de mare cererea de Airbnb? Atat de turistic nu este orasul, acolo tinta mai mare sunt studentii. Poate ceva pentru studenti niste garsoniere (6-8 la numar) dar nu o sa faci mai mult de 3000€ lunar din asa ceva. Mai ales ca vin multi studenti straini cu bani. Alternativa sunt apartamente pentru corporatisti care la fel au bani si/sau le plateste chiar firma chiria.

Si inca ceva, dobanda in Romania este destul de ridicata, preturile imobiliare cam la fel, trebuie sa iti faci un calcul din timp daca reusesti sa platesti creditul cu chiria. Si pe langa asta daca produci paralel destul ca atunci cand nu ai chirias pentru 3-6 luni, iti permiti tu rata la banca.

Am pe cineva care a plecat in Thailanda si a inchiriat 3-4 apartamente longterm (pe 5 ani de zile) si le inchiriaza mai departe prin Airbnb. Plateste 700€ chiria pe fiecare apartament si castiga 2000€ din Airbnb pe fiecare apartament. Are firma de curatenie care se ocupa de tot el nu face practic nimic.

Edited by business11, 04 October 2019 - 11:48.

 kutez, on 04 octombrie 2019 - 11:33, said:

Cum spune un coleg de discutie mai sus.. decat cazare in regim hotelier cu multe zile neocupate.. mai bine de banii aia iei 2-3 apartamente inchiriabile la tot poporul (studenti, corporatisti in cautare de afirmare la job, etc) , in care poti fi sigur ca sta cineva la chiriile din piata.  Apartamentele de ocazie nu produc permanent..

Cand eram mai tanar, exact asa gandeam si eu investitiile... pana cand mi-am dat seama ca cea mai buna investitie este in ceea ce cere poporul..

Edited by Kres, 04 October 2019 - 11:42.

Inițiator - Îți spun eu scenariul realist la CREDITUL ăla de 400.000 de euro - te vizitează peste maxim 1 an brigada de la EXECUTĂRI să te mute forțat pe o bancă în parc.

airbnb sau booking. eu știu că în Romania airbnb este fail

acum depinde de plaja de preț și cum gândești sistemul (închiriere bună pe noapte sau pe 2-3 nopți etc etc.)
poți cere mai mult și să ai o ocupare de 12-15 nopți pe lună sau să ceri mai puțin și să ai 20+. ideea este că 15-20% trage booking, te costă curățenia etc etc. nu orice apartament este pretabil booking.

 MARIN-lON, on 04 octombrie 2019 - 11:38, said:

Sa zicem ca iei 3 la 100.000 bucata si restul bagi in mobilare...

In Cluj preturile merg pe la 100-150 ron/noapte
Tu trebuie sa scoti minim 3000 euro /luna sa merite investitia [2000 euro creditul, 500 euro firma de curatenie (cu greu o sa gasesti la banii astia), 500 euro (utilitati, impozit, etc)] in cazul asta vei fi pe 0.

Nici daca ai avea 100% grad de inchiriere nu iti vei recupera banii...
3 apartamente x 30 zile x 110 Ron (in medie si dupa ce platesti si comisionul AIRBNB) = 9900 Ron (~ 2000 Euro), deci va trebuii sa aduci in fiecare luna de acasa 1000 Euro dar ai avantajul ca dupa 30 ani cand termini creditul raman ale tale

Scenariu 2:
Iei niste dughene de garsoniere/apartamente cu 1 camera la 40.000 bucata (10 la numar) si le inchiriezi cu 250 euro/luna
Dupa ce platesti impozite esti pe 0 dar peste 30 ani cand termini creditele iesi pe profit.

Edited by mirel3003, 04 October 2019 - 11:59.

 bobalex18, on 04 octombrie 2019 - 11:47, said:

Airbnb merge cat de cat dar doar la Bucuresti si poate vara la mare. Niste tineri din Bucuresti au facut cam ce doreste sa faca si initiatorul si au vreo 6-7 apartamente destul de centrale, frumos renovate care le inchiriaza cu succes pe Airbnb si Booking.

La Cluj ma tem ca functioneaza asa ceva.

 mirel3003, on 04 octombrie 2019 - 11:55, said:

Peste 30 de ani lula valoare de piata la apartamentele alea si lula speranta de viata...  O sa devina un magnat imobiliar la 75 de ani..

 business11, on 04 octombrie 2019 - 11:58, said:

Le inchiriaza de cate ori pe an?

 Kres, on 04 octombrie 2019 - 12:03, said:

Stiu ca au un grad de ocupare undeva la 80%.

 mirel3003, on 04 octombrie 2019 - 11:55, said:

Ia în considerare că ăia 250 de euro AZI pot fi 150 de euro MÂINE dacă vine o criză și dacă la 10 garsoniere ai 2 goale permanent prin rotație la schimbarea chiriașilor înseamnă că chiria de pe o garsonieră se duce pe întreținerea lunară a celor 2 garsoniere goale.

Asta înseamnă că de fapt la 10 garsoniere închiriate rămâi cu 7 chirii în mână.

Cu cât ai mai multe apartamente închiriate cu atât e mai complicat și să le administrezi și să le ții ocupate tot timpul cu chiriași.

 MARIN-lON, on 04 octombrie 2019 - 12:07, said:

Inteleg ce zici... totusi in Bucuresti, Cluj, Timisoara e destul de greu sa stai cu imobile neinchiriate (daca nu ai preturi sau cerinte absurde... acum asta e, tinand cont ca sunt dughene de apartamente/garsoniere, mai accepti si familii cu 1-2 copii, cu un animal de companie, etc).

Cu ăia 400 de mii fă o afacere legală de videochat. Ieși mai câștigat.

Apartament mare, sau casă lângă oraș, studio-uri, amenajare, calculatoare, camere.

Edited by waterman, 04 October 2019 - 12:14.

 mirel3003, on 04 octombrie 2019 - 12:12, said:

Un apartament mai slab renovat pe care îl iei azi și îl bagi la închiriat peste 10 ani arată ca o cocină de porci cu pereții gri și cu mobila ca și ruptă cât se uzează și SINGURA soluție este să scazi chiria că doar nu ești nebun să faci renovare totală de 10.000 de euro și schimbat mobila veche cu una nouă de vreo 3.000 de euro.

Asta ar însemna ca după 10 ani să bagi cam 13.000 de euro să poți cere chiria cam maximă în zona unde ai apartamentul ăla și înseamnă că timp de vreo 3 ani nu mai iei nici un ban din chirii.

36 de luni X 400 de euro chiria la 2 camere = 14.000 de euro - EXACT suma pe care o plătești pentru renovare totală + mobila nouă.

E ușor să zici - am 10 apartamente, le închiriez cu 400 bucata și am 48.000 de euro anual dar NU prea este așa și în realitate.

Chiria asta de 400 de euro lunar am pus-o la apartamente de 2 camere de cam 100.000 de euro bucata, deci cam 1.000.000 de euro numai apartamentele.

Edited by MARIN-lON, 04 October 2019 - 12:34.

 waterman, on 04 octombrie 2019 - 12:13, said:

Dar de ce nu filme porno direct ?

AirBNB-ul este in vizorul autoritatilor mai nou, respectiv Ministerul Turismului, care doreste sa le reglementeze (gen Uber, Bolt.. etc).  Si-au dat seama ca se face o mega evaziune. Si chestia e ca te pot prinde ultrarapid. Nu e ceva ce poti face pe ascuns.

Totusi dupa cei 10 ani nu cred ca trebuie reconstruiti peretii apartamentului cu instalatia electrica si sanitară, 10k euro mi se mare exagerat pentru o renovare de suptafata iar mobila o poti scoate ceva mai ieftin....

 MARIN-lON, on 04 octombrie 2019 - 11:38, said:

Era o întrebare pentru cunoscători, iar tu nu înțelegi rolul unui forum... Ce să facem cu tine, te tolerăm...

 business11, on 04 octombrie 2019 - 11:40, said:

Ei vezi, cei câțiva trolli de pe aici, nici măcar nu știu că airbnb e profitabil și cu subînchiriere. În Cluj, gradul de ocupare e mare, cererea de locuințe e mare: turismul cultural, industria divertismentului, studenții, mediul de business dinamic - de-aia prețurile sunt cele mai mari din țară.

Speram totuși să răspundă cineva care chiar cunoaște despre ce vorbesc. La câți trolli pe aici, poate n-am nimerit locul?

Initiator: fa un calcul cat ai vrea sa castigi pe zi.
Vezi ce poti oferi de banii aia. Vezi ce alternative de inchiriere sunt la banii aia. Vezi ce poti oferi mai mult decat alternativele alea, incat sa ai grad de ocupare cat mai mare, spre 100%.
Degeaba apari tu acum pe piata, daca nu oferi ceva in plus ca sa vina la tine si nu la optiunile deja existente, fie altii ca tine, fie hotel de 4-5 stele.