Afacere Airbnb cu 400k - întrebări pentru cunoscători

Eu ma ocup de asa ceva. Nu in Cluj, in Bucuresti. De 2 ani si jumatate, am inceput cu o garsoniera si acum am ajuns la 4. Combinatie Booking, AirBNB si rezervari personale de la clienti fidelizati in timp.

Si ai timp sa bati mereu drumul intre ele ?  Mie sincer mi se pare mare bataie de cap. Plus ca dai peste tot felul de clienti ciudati si cu tot felul de ifose.

Eu ma ocup de asa ceva. Nu in Cluj, in Bucuresti. De 2 ani si jumatate, am inceput cu o garsoniera si acum am ajuns la 4. Combinatie Booking, AirBNB si rezervari personale de la clienti fidelizati in timp. Gradul de ocupare este mult mai mare decat s-a spus aici. Intr-adevar, e mai slab in primele 3-4 luni, dar in restul anului avem si 100% grad de ocupare. Cand spun luni slabe, ma refer la minim 70%. Noi am automatizat tot, mai putin curatenia. Comunicam si oferim acces de la distanta clientilor. Pentru curatenie, nu e neaparat nevoie sa angajezi o firma. Daca nu te poti ocupa personal, poti sa gasesti o persoana dispusa sa ajute, pentru o suma mult mai mica decat 30% din incasari (cum am auzit ca practica firmele care promoveaza servicii de management inchirieri hoteliere), avand in vedere ca orele de munca sunt intr-un interval relativ fix, avand check-in-ul si check-out-ul permise cam la aceleasi ore zilnic. Mai ramane sa iti planifici gestionarea lenjeriilor si a prosoapelor, pe care daca nu vrei sa le speli la tine acasa (investesti intr-o masina de spalat si un uscator de capacitate maxima) poti sa le duci si la spalatorie.

Nu le-am luat pe credit. Le-am avut multa vreme inchiriate pe termen lung si am testat treptat regimul hotelier, incepand cu una si continuand cu celelalte. ROI-ul este intre 10 si 15%, dupa ce scadem toate comisioanele, taxele si cheltuielile lunare.
Ne gandim la mai multe garsoniere, dar nu suntem adeptii creditelor, asa ca o luam treptat si incercam sa strangem noi banii. Este o afacere cu cerere in crestere - cei de la Airbnb estimeaza o crestere de 300% in urmatorii 5 ani. Noi oricum avem garsonierele in zone diferite, astfel ca "tintesc" tipuri diferite de turisti, pe unele vin mai multi straini, pe altele vin mai multi romani. Rezervarile cele mai lungi - 5-14 zile vin de sarbatori si in varf de sezon. In restul anului media e cam de 2 nopti. Dar, cu cat ai mai multe garsoniere, cu atat ai mai multe sanse sa ai schimburi de clienti zilnic in macar 1-2 dintre ele, uneori chiar in toate...

P.S. Ce pot sa-ti recomand, daca tot te bagi la un credit ca sa intri in asa un business, este ca in loc sa le iei de la cineva care le-a avut pe termen lung si sa le adaptezi tu pentru regim hotelier, sa cauti/urmaresti pana gasesti pe cineva care vrea sa vanda direct un astfel de business. In felul asta ar trebui sa poti prelua si garsoniera si contul cu care a fost promovata pana atunci, ca sa ai deja o oarecare vizibilitate pe site-urile de profil si un istoric de review-uri. Partea cea mai dificila este la inceput, cand nu ai niciun fel de review-uri si apari foarte greu in rezultatele cautarilor sau trebuie sa scazi mult pretul sau sa cresti comisionul de promovare. Cu o garsoniera aflata deja in circuitul hotelier, pe care tu sa o preiei din mers, ti-ar fi mult mai usor. Nu se gasesc in fiecare zi astfel de oferte, dar merita urmarite.

Noi am automatizat tot, mai putin curatenia. Comunicam si oferim acces de la distanta clientilor.

În sfârșit, după două luni de când am deschis acest topic, a apărut cineva care chiar face asta! Bun venit, @AdaAleda! :-)
-Ai spune că garsonierele sunt mai rentabile decât apartamentele cu 1 cameră sau chiar 2?
-Poți detalia puțin cum ați automatizat accesul și comunicarea? Mentenanța pt reparații etc cum o asigurați?
-Lenjerii și prosoape bănuiesc că poți avea mai multe seturi și să le speli o dată pe săptămână, maxim de 2 ori.
-Ar fi super să pot cumpăra așa, dar cred că sunt o super raritate asemenea oportunități, și nu aș putea aștepta chiar așa.

Presupun ca nu e vorba de cartele de acces din plastic, ca la hoteluri, ci de de coduri numerice aleatoare - corect? Cu ce soft?

...
- Daca te intereseaza preluarea unei astfel de afaceri, putem discuta in privat.
...

Chiar ma intrebam cand o sa apara fraza de mai sus

Un apartament mai slab renovat pe care îl iei azi și îl bagi la închiriat peste 10 ani arată ca o cocină de porci cu pereții gri și cu mobila ca și ruptă cât se uzează și SINGURA soluție este să scazi chiria că doar nu ești nebun să faci renovare totală de 10.000 de euro și schimbat mobila veche cu una nouă de vreo 3.000 de euro.

Asta ar însemna ca după 10 ani să bagi cam 13.000 de euro să poți cere chiria cam maximă în zona unde ai apartamentul ăla și înseamnă că timp de vreo 3 ani nu mai iei nici un ban din chirii.

36 de luni X 400 de euro chiria la 2 camere = 14.000 de euro - EXACT suma pe care o plătești pentru renovare totală + mobila nouă.

E ușor să zici - am 10 apartamente, le închiriez cu 400 bucata și am 48.000 de euro anual dar NU prea este așa și în realitate.

Chiria asta de 400 de euro lunar am pus-o la apartamente de 2 camere de cam 100.000 de euro bucata, deci cam 1.000.000 de euro numai apartamentele.

Totusi dupa cei 10 ani nu cred ca trebuie reconstruiti peretii apartamentului cu instalatia electrica si sanitară, 10k euro mi se mare exagerat pentru o renovare de suptafata iar mobila o poti scoate ceva mai ieftin....