Rambursare anticipata la credit ipotecar

Buna ziua,

Planuiesc sa iau un credit ipotecar in valoare de 58k euro.
Am facut mai multe simulari cu calculatoare de credit online pe diferite intervale de timp si am ajuns la urmatoarele rate:

• Credit pe 15 ani: aprox. 2400 Ron lunar
  
• Credit pe 20 ani: aprox. 2000 Ron lunar
  
• Credit pe 30 ani: aprox.1400 Ron lunar

Lunar as dispune de 3500 Ron (in care este inclusa rata la credit). Problema pe care o am este ca doresc sa platesc anticipat restul de bani din suma de 3500 Ron si nu am gasit niciun calculator online unde pot calcula care e cea mai profitabila rata pentru a plati cat mai putina dobanda la banca.

Presupunand ca as rambursa anticipat o data pe an (desi as vrea lunar, dar sa nu complic si mai mult situatia...) situatia ar sta astfel:

• La creditul pe 15 ani as rambursa anticipat ~15200 Ron/an.
  
• La creditul pe 20 ani as rambursa anticipat ~20000 Ron/an.
  
• La creditul pe 30 ani as rambursa anticipat ~25000 Ron/an.

Eu am impresia ca per total ies mai bine la creditul pe 30 de ani deoarece acopar in primii ani de credit o mare parte din sold pe care nu platesc dobanda, iar apoi dobanda devine din ce in ce mai mica pe soldul ramas.

TL;DR: Doresc un credit de 58k euro si dispun de suma de 3500 Ron lunar. E mai avantajos creditul pe o durata de 15 ani cu o rata mai mare sau creditul pe 30 de ani cu rata mai mica tinand cont ca doresc sa platesc anticipat diferenta pana la 3500 Ron in ambele cazuri?

Multumesc.

Cu cat il platesti mai repede cu atat mai bine.

judecand dupa suma imprumutata, vorbesti de prima casa, nu?
pentru ca daca e prima casa, tot ce platesti anticipat se duce in suma datorata.
Daca este alt tip de credit imobiliar, de obiecei exista comision de rambursare anticipata, din cate stiu este undeva la 1%, deci pui 1000 si ajung 9990.

Cu cat e perioada mai lunga, cu atat dobanda cumulata este mai mare.

Daca vrei sa mergi pe un "Safe mode", poti incerca sa iei prima casa pe 30 ani si peste rata la care te obligi, mergi si pui diferenta.
Cand faci o rambursare anticipata poti alege intre a scurta perioada (deci practic usor usor de la 30 de ani scazi, sau sa ramai pe 30 de ani si sa scazi rata).
Vezi ca unele banci (cel putin BCR) pentru rambursare anticipata doresc o hartie semnata la fiecare actiune de acest tip.
Vezi insa ca socoteala de acasa nu se potriveste mereu un targ, sunt variabile privind stabiltiatea veniturilor, Robor, inflatie etc.

succes

Edited by boringboy, 06 July 2019 - 21:46.

 boringboy, on 06 iulie 2019 - 21:45, said:

Nu, creditul nu este Prima Casa, e credit imobiliar si atat. Din ce m-am documentat nu se mai aplica comision pentru plati anticipate la credite cu dobanda variabila (nu sunt 100% convins daca si la cele cu dobanda fixa).

Stiu ca cu cat perioada e mai lunga cu atat creste si dobanda, dar din cele 3 scenarii de acolo nu pot sa-mi dau seama care credit va fi cel mai scurt (si probabil si cel mai rentabil), exact asta incerc sa aflu ). Optounea de plata anticipata va fi cu reducerea perioadei creditului tocmai pentru a scurta cat mai mult perioada pe care se plateste dobanda.

Stiu ca mereu vor fi riscuri, dar eu incerc sa aflu pe exemplul expus de mine care e scenariul cel mai rentabil pentru platitor.

Din cate stiu eu, la o rambursare anticipata in ziua de scadenta, se scade toata suma rambursata anticipat din principal si se rescadenteaza suma ramasa daca alegi reducerea termenului de rambursare si pastrarea valorii lunare a ratei (cea mai avantajoasa varianta)... In acest caz, normal, dobanda cumulata scade pentru ca avem un sold mai mic re-scadentat.. dar nu scade cu mult ca, in noul scadentar se respecta aceeasi proportie in dezavantajul clientului.. .la inceput dobanda mai mare si principal mai mic si pe masura ce rambursezi proportiile se schimba.

Orice credit ar trebui rambursat anticipat cat mai in anii de inceput.. atunci cand dobanda la soldul mare este maxima.. Dupa ce se mai reduce din sarcina de dobanda, motivatia de rambursare anticipata este mai redusa ca dobanda te arde la buzunar, nu principalul.

Nu ma pricep la calcule exacte dar cam asta e principiul.

3500 lei pe luna este o suma la limita in raport cu cerintele bancii .. s-ar putea sa nu-ti aprobe decat ultima varianta, adica pe 30 de ani, cu rata lunara de 1400 lei ca venitul e mic.
In acest caz, iti mai raman cat... 1700 lei pe luna din care trebuie sa traiesti sa pui ceva deoparte pentru rambursare anticipata... Cat crezi ca o sa poti sa strangi?

Edited by Kres, 06 July 2019 - 21:58.

@Kres, 3500 Ron e suma lunara de care dispun dupa ce platesc toate cheltuielile si orice altceva, nu salariul meu.

Stiu ca desi rambursezi anticipat, proportia tot in dezavantajul clientului va fi, dar soldul va fi mai mic si la creditul pe 30 de ani suma anuala platita anticipat nu e chiar de ignorat, sunt peste 5k Euro la cursul actual. In 5 ani vor fi aprox. 25k Euro din sold pe care nu ai platit absolut deloc dobanda. Oricat de in defavoarea clientului e distributia dobanzii, nu poate fii 99% dobanda si 1% sold mai ales ca ponderile se schimba in timp. Nu gasesc nicaieri un calculator cu care pot calcula exact cum evolueaza creditul intr-un asemenea scenariu.

Da, se stie ca, daca rambursezi anticipat reduci din dobanda... oricine ar trebui sa ramburseze anticipat un credit daca poate.

1.ca sa clarificam, ca poate nu am inteles. tu ai salariu de 3500 RON si vrei sa faci rata la banca. daca asta e salariu tau nici nu cred ca iti da banca pe mai putin de 30 de ani. si asa la suma aia cred ca nici nu te incadrezi cu salariul ala.
2.dupa cum probabil stii sunt 2 dileme la care se gandesc oamenii cand fac credit pe 30 de ani:
rata pe 30 de ani inseamna ca am rata mai mica
sau pe mai putini ani si daca ma dau astia afara sau imi gasesc alt job platit prost, atunci o sa se duca mult pe rata. si pot sa nu mai platesc
3.ca si tine, m-am interesat si eu de lucrurile astea. si am realizat ca cel mai bine e rata pe cat mai putini ani. postase cineva un grafic sau primisem de la o banca, tu in primii ani o sa platesti dobanda bancii. e 80% dobanda din rata, primii 5 ani as zice. banca o sa-si recupereze imprumutul din apartament, dar pentru deranj considera ca e mai bine sa-si ia partea de la tine.
4.am gandit-o si eu, trebuie intrebat si calculat la fiecare banca. in principiu ma gandesc ca iesi mai bine daca iei pe mai putini ani.
5.trebuie sa te gandesti si la devalorizare+ posibile probleme. o rata de 1400 RON peste 10 ani nu mai este ca acum la devalorizarea leului. si asta poate o sa-ti permita sa faci lucruri cu banii.

poate te ajuta siteul asta: https://www.expertul...icipata-credit/

Edited by bobitad, 06 July 2019 - 22:32.

In Excel ai un template - Loan Amortization Schedule, te poti juca acolo cu valorile dorite. De asemenea, trebuie intrebata si banca ce se intampla cu banii platiti in avans, poate planul de acasa nu se potriveste cu cel din "targ".

 oidiu_bogdan, on 06 iulie 2019 - 21:29, said:

daca platesti anticipat in toate cele 3 cazuri, rezultatul final va fi identic. vei plati aceeasi dobanda (daca va fi vreo diferenta din cauza platii anuale, o sa fie neglijabila).
sfatul meu e sa alegi varianta cu durata cea mai lunga (si implicit rata cea mai mica). in caz ca apar chestii neprevazute (ex: probleme medicale, sau iti pierzi locul de munca etc.) o sa fie mult mai bine sa ai o rata de 1400 in loc de 2400.

Doar pentru exemplu:

Ai împrumutat 100.000 (principal) pentru 30 ani. Rata e de 1.000 (200 principal + 800 dobânda).
Total de plată după 30 de ani 360.000 (100.000 + 260.000 dobânda).

Imediat ce plătești prima rată, mai ai de plată 99.800 principal + 259.200 dobânda.
Dacă la a doua scadență faci și o plată anticipată cu totalul de 2.000 (800 dobânda +1200 principal), vei rămâne cu următoarele datorii: 98.600 principal + dobanda recalculată la noua valoare (aproximativ 257.200)

Atât timp cât ai un plan și te ții de el, dobânda aia  fantastică e doar o sumă pe o hârtie.

Baftă.

Prin rambursari anticipate, dobanda totala nu scade cu sume spectaculoase pentru ca, la rescadentare, dobada este pusa la fel in rata - cea mai multa dobanda in primii ani de credit. Ori, chiar daca noul principal e mai mic, el nu e cu mult mai mic, ca sa se vada in dobanda totala. Ca sa se vada, ar trebui sa poti rambursa intr-un an 15-25% din credit

la sfarsit, cand tragi linie, o sa descoperi ca orice leu rambursat anticipat a avut un efect destul de mare. cu cat il dai inapoi mai devreme, cu atat e mai bine.

uite, pentru perioada cea mai scurta de mai sus (Credit pe 15 ani: aprox. 2400 Ron lunar) o sa dea in total  ~156.000 lei dobanda.
dar daca achita 3.500 lunar o sa dea in total ~84.000 lei dobanda

https://www.expertul...icipata-credit/

fa un calcul aici

Revin cu un update. Am folosit macro-ul sugerat de @BadBoyBlue,pentru care ii multumesc. Asa cum a zis @_Smiley_, in toate cele 3 cazuri dobanda platita e aproape identica, diferenta fiind neglijabila (de ordinul sutelor de lei).

La un imprumut de 58k Euro suma totala de plata va fi de ~77k Euro indiferent pe ce perioada e creditul cat timp se rabmburseaza anticipat diferenta pana la 3500 Ron, iar creditul va fi platit complet in putin peste 8 ani si jumatate.

Bineinteles, am omis multe detalii din calcul, iar in realitate lucrurile s-ar putea sa nu stea chiar asa, dar cred ca atat timp cat nu exista un comision pe rambursarea anticipata si aceasta poate fi facuta fara prea multa bataie de cap cea mai safe alegere ar fi creditul pe 30 de ani.

Stiu ca e tardiv, dar raspund pentru altii care citesc asta.

Pe scurt: daca-ti permiti, si ti se aproba, fa credit pe perioada cat mai scurta. De ce? Pentru ca lunar dobanda se calculeaza la principalul datorat si se distribuie inegal (frontloaded) pe toata perioada de creditare.

Folositi un simulator si uitati-va la scadentar, poate intelegeti de acolo ce am explicat.

n-ar strica sa citesti topicul inainte sa te apuci sa dai sfaturi

pe scurt: nu castigi nimic in scenariul propus de tine, ba dimpotriva, o sa ai un risc mai mare.

Hello all! Imi permit sa postez tot in acest topic deoarece subiectul este acelasi, sper sa nu fie cu deranj.

Am un credit ipotecar pe care vreau sa-l platesc cat mai rapid si sa minimizez dobanda platita. Soldul creditului la momentul actual este de 215k lei. Creditul a fost contractat in iunie anul trecut si a fost pe 30 de ani. Dupa ce am terminat de mobilat si utilat apartamentul si alte cheltuieli, luna aceasta mi-am permis sa fac o plata anticipata mai mare si s-a scurtat cu 2 ani perioada.
Planul meu ca sa scurtez si mai mult perioada ar fi urmatorul:

• Deschid o linie de credit (card de cumparaturi) cu o suma de 10k de lei pe care sa o folosesc ca "safety net"
  
• Cheltuielile lunare le fac prin intermediul CC (Disclaimer: Nu judecati stilul de viata, fiecare isi manageriaza banii cum considera. Traiesc destul de "frugal", 1000-1200 cheltuielile lunare max; mancarea mi-o asigur cu bonurile de masa).
  
• Cand imi intra salariul platesc ceea ce am consumat in luna precedenta pe CC pt a nu plati dobanda la acei bani, iar restul sumei o directionez catre plata creditului ipotecar (plati lunare)

Prin acest plan elimin "contul de economii" (adica bani care stagneaza in cont si nu imi aduc niciun un beneficiu, doar siguranta ca sunt acolo) si achit cat mai mult din soldul creditului cu descresterea perioadei de rambursare. Cashflow-ul meu ramane acelasi, banii de pe CC. Daca intr-o luna apar cheltuieli mai mari folosesc CC-ul, iar luna viitoare achit ce am consumat de pe CC si platesc rata normala doar.
Ca poate parea un sacrificiu, sunt constienta. De asemenea sunt atenta si la cat pot sa ma intind cu CC.

As vrea sa imi spuneti daca este ceva in neregula la acest plan, daca este vreo eroare de logica.

Multumesc