Despre subevaluarile proprietatilor

samebo, on 13 mai 2017 - 08:41, said:

Nu intelegi pentru ca n-ai inteles nimic. Diferenta aia nu are nici o relevanta practica, este de fapt doar avansul ipotetic pe care l-ar cere banca daca evaluarea s-ar potrivi cu piata. In functie de vremuri si situatia concreta avansurile au fost de la practic zero sau spre zero la 35% daca nu mai mult. Nu inseamna ca atit are "profit" vinzatorul, despre care habar n-ai daca a luat proprietatea aia la 200k sau la 10k.

Crezi tu... diferenta dintre evaluare si pretul cerut de vanzator e profit. Tu daca vinzi un GalaxyS8 cu 4000 lei desi evaluatorul spune ca valoreaza doar 3400 lei (adica pretul cu care se vinde in magazine), diferenta e profit, e irelevant ca tu ai fost prost si l-ai cumparat cu 4400 lei si ai facut altuia profitul si mai gros
Am prins vremurile in care cumparatorii ofereau spagi evaluatorilor sa le evalueze in sus (desi evaluatorul oricum mereu evalua in sus, ca si acum) pentru ca aveau nevoie de banii de avans, renovare, etc... sau pentru ca de fapt era o teapa planuita.
Iar acum cu darea in plata, multi si-au facut astfel de business planuri de a da teapa prin metoda supraevaluarii... cunoscatorii stiu despre ce vorbesc.

Bancile trebuie desfiintate din cateva motive simple:
-  incurajeaza specula imobiliara si traiul pe datorie (ultima criza majora s-a declasat din cauza bancilor, sa fim bine intelesi)
- ofera false modele economice de succes tinerilor: cum ca poti trai doar din dobanda, frecand duda si invartind bani, fara sa muncesti,
- propaga imaginea gresita ca esti bogat daca iti permiti sa faci un credit la banca si cumperi o casa (desi casa nu e a ta pana nu o platesti - o viata).
- creaza o falsa iluzie de bunastare in zona de salarii mici (peste 80% din oameni cred, in mod eronat, ca daca au ce manca, traiul lor este decent)

Romanii ar trebui sa se invete ca traiul pe datorie nu aduce valoare ci scadere a activului net. Dobanda cumulata platita la un credit imobiliar, ridica valoarea totala a imobilului la sume exorbitante, incredibile (putini insa fac astfel de calcule, adaugand dobanda cumulata, la valoarea creditului).

Evaluarile sunt destul de subiective. Eu am avut evaluat anul trecut, un ap. de doua ori, de doi evaluatori diferiti de la banci diferite, la un interval de timp mic (45 zile), diferenta dintre evaluari a fost de 8 %, dar nici una dintre ele n-a coborat sub pretul negociat.Eu cred ca intradevar ,daca evaluarea este departe de pretul negociat ,ar trebuii sa-ti puna cateva semne de intrebare referitor la pretul acelui imobil.

samebo, on 13 mai 2017 - 09:00, said:

Nu diferenta aia ai mentionat-o, daca poti sa te concentrezi putin. Sau pentru tine nu conteaza, doar sa fie semnul minus ca tot aia e?

samebo, on 13 mai 2017 - 09:00, said:

a. nu, diferenta intre ce spune un oarescare ca valoreaza si cu cit il vinzi nu e profit! Cu atit mai mult cu cit fiecare o sa iti spuna o suma diferita! Profitul la o tranzactie concreta, efectuata, depinde de ce crede unul pe care nu-l cunosti poate de la sute de km?!
b. din nou nu reusesti sa te concentrezi, pretul din magazin si cu cit e evaluat nu sint "adica" la fel, sint chestii total diferite! DA, daca vezi ceva in magazin cu 3400 si cumva observi ca se vinde cu 4000 si reusesti sa cumperi cu 3400 si sa vinzi cu 4000 atunci da ai profit 4000-3400 (-cheltuieli eventual). Dar daca tu ai un S8 si te duci la amanet cu el si aia iti spun ca iti dau 1000 lei si tu il vinzi cuiva cu 1200 nu se cheama ca ai facut profit 200 ci ca esti prost gramada!
c. si NU, nu ai profit de 600 lei daca iei telefoane cu 4400 si le vinzi cu 4000!!!

Posibilul cumparator (adica eu), stia preturile din zona, pentru imi caut ap de 3 ani, am oferit exact pretul pentru proprietate ca si pretul oferit de catre evaluatori(ironic nu?)

Ideea este ca eu stiam ca eu o sa pierd, ca o sa cumpar un ap. supraevaluat, sunt niste pierderi care le-am acceptat, avand in vedere ca pe piata nu apar oferte in zona care caut deja de mult timp.

Dar nici cu o diferenta atat de mare, ca sa te oblige pentru un credit, oricum am primit niste informatii mai confidentiale din partea unui evaluator ANEVAR care spunea ca numai lucreaza cu banca respectiva (BT in cazul meu), pentru problemele care le-au avut cu dosarele si preturile pe mp mai mici decat pentru restul bancilor cu care lucreaza, e clar ca aici e ceva neclar.

Oricum, la asa ceva poti face un singur lucru, accepti pierderile, te alegi cu o proprietate sau mai astepti.

Problema mare in Romania este ca in tot acest proces mai toti(vanzatorul, banca, agentiile, statul roman, notarul ...) castiga numai tu cumparatorul pierzi ... piata asta e facuta expres pentru ei si nu vad sa apara in curand in Romania reglementari legale,ca sa protejeze ambele parti.

Edited by TheMaster, 13 May 2017 - 12:25.

Acum tu faci teoria profitului de bisnitar sau comerciant.
Ba da, ai profit, ca tu ai fost si mai prost decat cummparatorul si ai supraplatit mai mult decat el pentru marfa e treaba ta.
Daca vecinii vand apartamentele cu 40.000 si tu il vinzi cu 50.000 tu ai avut in profit mai mare decat ei cu 10.000... pretul achizitiei nu are nici o relevanta in discutia asta.
Daca vrei, compara cu un bisnitar care a luat anul trecut un portbagaj de S7 la pretul de 3000 lei cu speranta ca le va vinde cu 3600 lei si nu a reusit sa vanda decat cateva din ele pana acum la pret mai mare decat cel de achizitie... Acum pretul de piata al produsului e de 2400 lei, dar el reuseste sa le vanda cu 3000 lei... tu ce spui, are profit mai mare cu 600 lei sau nu are?

In ansamblul unde am cumparat eu, mai toti evaluatorii, de la banci diferite, au evaluat aproximativ egal cu pretul cerut de dezvoltator.
Ba chiar au fost cazuri cand evaluarea a fost mai ridicata decat pretul cerut.

Evaluatorii astia cred ca nu fac evaluarea de capul lor, au un set de criterii stricte dupa care fac evaluarea.

Au loc destul de "miscare" in functie de motivatie

samebo, on 13 mai 2017 - 08:41, said:

Ca sa limitam putin ridicolul ... cumparatorul s-a prins din prima zi de cand isi cauta pe piata imobiliara de specula imobiliara in orasele mari(ghinionul meu, Cluj-Napoca) si am sustinut de fiecare data in negocierile avute un pret corect si pe baza proprietatilor care ulterior sau vandut(preturi aflate de la cunostiinte,agenti etc.), dar de fiecare data a trebuit sa ma retrag, pentruca lacomia unora e mare, degeaba aduci tu date, ca te trimite la plimbare proprietarul.

Si ce poti face, mai cauti ... ideea e ca totul depinde de rabdarea fiecaruia, doar ca nu poti rabda la infinit ... repet 3 ani mi-a fost deajuns, nu am cumparat la 80000 euro ap. cu 3 cam atunci, azi mi se ofera la 110000 euro, nu as da nici 75000 euro pe o proprietate construita in anii 87-89, dar ce sa faci, nu poti sta toata viata in chirie si sa astepti perioada 2009-2010 sa cumperi un ap la pretul corect, in zone precum Clujul, asa ceva nu o mai fie.

Edited by TheMaster, 13 May 2017 - 13:07.

TheMaster, on 12 mai 2017 - 21:51, said:

TheMaster, on 13 mai 2017 - 12:16, said:

Serios ca nu-s grammar nazi de obicei dar daca insisti o sa incerc si eu totusi sa repar raul facut de ©academicienii nostri. "nu mai" nu e nici pe departe totuna cu "numai" (cel folosit de tine) !

Asta cu NUMAI am observat si eu si ma ardea la ochi... prima data am spus ca e o greseala si nu s-a inregistrat tasta apasata... dar apoi m-am prins ca asa crede el ca se scrie.

In prezent majoritatea apartamentelor vechi (construite pe vremea lu Ceasca in anii 70) sunt clar supraevaluate de vanzatori.  Nu are de ce sa coste, in Bucuresti, zona semicentrala, un apartament vechi, cu doua camere = 50mp, mai mult de 30.000. Totusi, proprietarii cer de la 50.000 in sus. Asta pentru ca exista cerere pe piata (multi disperati care stau cu parintii, pana la 50 de ani, si care vor sa cumpere si ei ceva prin programul Prima Casa).  Dar apartamentul in sine, valoarea de utilitate a bunului, nu face 50.000 de euro, cum nu facea, in niciun caz, 70.000 inainte de criza.  

Acestea sunt preturi umflate tocmai datorita creditului bancar.  Fara credite, cel mai scump apartament de 2 camere din Bucuresti, ar costa fix cat face - max 30.000 de euro. Majoritatea evaluatorilor scot din joben, valoarea pe care o prezinta clientilor sau bancii - o regleaza din condei... sa impace si capra si varza... Banca e interesata ca apartamentul sa fie subevaluat in raport, ca sa te poata pune sa mai vii cu bani de acasa, ca sa te califici la un credit. Cand riscul rezultat din condei e mare si banii pe care trebuie sa-i decartezi sunt mai multi.

Edited by rosix, 13 May 2017 - 13:01.

TheMaster, on 13 mai 2017 - 12:16, said:

Nu, problema e ca in Romania intotdeauna omul e prea preocupat ce bani multi fac ALTII si ce nasol e pentru el.

rosix, on 13 mai 2017 - 12:58, said:

Nu m-am lamurit, spui ca nu are de ce sa coste dupa care ne explici ca are de ce si cine e "de ce-ul".

f300, on 13 mai 2017 - 13:01, said:

Faci parte din categoria "vanzatorului"? Ca prea esti pornit decand am inceput topicul, am expus o problema pe acest forum sa vedem ce parere au alti despre acest fenomen, cei care au avut tranzactii de acest fel si ce parere au.

Daca te deranjeaza, atunci de ce mai comentezi?

Nici nu stiu de ce am mai deschis acest topic.

rosix, on 13 mai 2017 - 12:58, said:

Daca dispare Prima Casa si creditarea cu avansuri mici sau fictive s-a terminat smecheria cu imobiliarele, o sa se vada cat valoreaza ele in realitate, adica cel mult 500 euro/mp la apartamentele cele mai "bune" ca pozitionare.
Bancile nu isi mai permit sa lase evaluatorii sa isi faca de cap ca inainte si sa supravalueze ca pe vremuri, cu atat mai mult acum cu darea in plata... s-au ars o data cu teapa asta, acum sunt mai atenti putin.

Edited by samebo, 13 May 2017 - 13:19.

TheMaster, on 13 mai 2017 - 13:16, said:

In primul rind din cite inteleg tu si vinzatorul sinteti intr-o barca, vreti amindoi sa faceti tranzactia, problema e ca nu reusesti sa faci rost de bani. Daca o sa te uiti pe posturile mele, din care am linkat destule pe threadul asta, o sa vezi ca de fapt sint exact de partea ta si am sustinut ca e responsabilitatea omului cit credit ia. Dar nu, sint multi concetateni, de la colegi de forum la parlamentari, care sustin ca nu, nu trebuie sa fie lasati oamenii sa garanteze cu averea personala (mai ales salariu dar nu numai) si ca la creditele imobiliare se poate garanta exclusiv cu proprietatea. Si pentru ca s-a dat legea darii in plata nu mai poti ca inainte de 2016 sa te duci la banca sa faci contract si sa semnezi ca tu dai banul, nu are nici o valoare semnatura ta pentru ca oricum numai cu casa garantezi (zice legea).

Nu vreau sa insist dar pe bune fa ceva cu cuvintele alea legate ca mai citeste careva si te copiaza si peste cinci ani o sa avem doar cuvinte de la 5-6 litere in sus ca restul o sa se scrie legat.

Oricum si inainte tot numai cu casa garantai.. ca veniturile nu pot fi poprite decat in anumite conditii si in anumite limite, iar cei ce tepuiau bancile aveau grija sa nu aiba banca ce recupera de la ei.
Deaceea legea asta e buna, pune o frana mai eficienta pentru tepe fata de inainte, dar nu stopeaza in totalitate fenomenul.
Sa mai amintesc si faptul ca teparii pot locui multe luni sau chiar ani gratis in acele case pana se executa si se vand?