Contract de inchiriere apartamente / conditii de renuntare

Salutare,

Am primit un template de la proprietarul la care vreau sa inchiriez apartamentul. Atasat este documentul. Mentionez ca proprietarul este avocat. La prima vedere mi se pare un pic dubios, in special urmatoarele articole.


Art.10./ - Neplata chiriei la termen autorizeaza pe locator sa perceapă penalităţi de ĂŽntĂŽrziere de 0,5 % pana la plata efectiva a chiriei si utilitatilor ori intretinerii folosite si neachitate. ----- este legala perceperea acestei penalitati si daca da este un procent standard sau este ales de proprietar?

Art.11./ - Neplata chiriei mai mult de 5 ( cinci ) zile calendaristice, dă dreptul locatorului la rezilirea de drept a prezentului contract, fără alte formalităţi, in baza pactului comisoriu expres prevazut de lege si la evacuarea neconditionată a locatarilor, proprietarii fiind in drept sa patrunda in imobil fara nici o alta formalitate si sa interzica accesul pe viitor al locatarilori in imobil. In acest caz, locatorii vor fi in drept sa retine bunurile apartinand locatarilor pana la achitarea integrala a debitelor restante, conform prevederilor art. 2.945 C.Civil. ------ Mi se pare un termen foarte scurt pentru o decizie atat de radicala. Este legal?

Art.18/ - Prezentul contract se desfintează de drept, fără somatie si fără punere in ĂŽntârziere, in baza pactului pactului comisoriu expres prevazut de lege, fara alte formalitati,  dacă ĂŽn termen de 5 ( cinci ) zile calendaristice de la data scadenţei plătii chiriei si a utilitatilor aferente, chiriaşul nu a efectuat ĂŽn mod valabil si integral plata. In acest caz, locatorul va trece la evacuarea chiriasului, fără alte formalităti, toate cheltuielile de evacuare urmând a fi suportate si imputate acestuia.
Pentru evacuare, locatorul va obtine un titlu executoriu emis de Judecatoria sector 4, conform prevederilor art. 1034 - 1.049 C.Pr.Civila, locatarii intelegand sa fie evacuti fara emiterea notificarii prealabile, expres prevazute de art.1.038 C.Pr.Civila. In caz de evacuare, locatorul are drept de retentie asupra bunurilor mobile ale chiriasului, pana la recuperarea integrala a tuturor restantelor financiare, daca va fi cazul, conform prevederilor art. 2.945 C.Civil  ----- Acelasi dubiu ca si la Art 11.

Art.21./ - Conform prevederilor legale. Locatorul  ĂŽsi rezervă dreptul de a rezilia unilateral prezentul contract, cu un preaviz de 30 ( treizeci ) zile, insa exclusiv pentru motive neimputabile chiriasului si dupa o prealabila notificare, urmand a plati locatarului despagubirile mai jos detaliate.
Acelasi drept de reziliere unilaterala il detine si locatarul care poate rezilia unilateral contractul, cu un preaviz de 30 zile si dupa o prelabila notificare,  insa exclusiv pentru motive neimputabile locatorilor, caz in care vor plati locatorilor despaguibirile mai jos detaliate. ---Nu imi sunt clare conditiile in care se reziliaza contractul. Ce inseamna mai exact "exclusiv pentru motive neimputabile locatorilor/chiriasului" ?


Art.23./ - Avand in vedere ca pretul contractual lunar a fost stabilit avand in vedere conditia esentiala a semnarii contractului - respectarea duratei contractuale de minim 1 an de zile -  partile stabilesc urmatoarele :
- dacă locatarul părăseşte apartamentul pe durata prezentului contract, sau nu respecta prevederile prezentului contract, acest lucru ducand la rezilierea contractului, acesta este obligat la plata catre locator a sumei reprezentand chiria aferenta perioadei de timp totale a derularii contractului, respectiv durata pana la data scadenta a contractului, cu titlu de despagubiri, fiind in drept sa retina din garantia contractuala inclusiv contravaloarea utilitatilor neachitate. Garantia achitata la data semnarii prezentului contract va fi returnata conform prevederilor prezentului contract, aceasta neputand fi retinuta odata cu plata contravalorii despagubirii mai sus precizate.
- dacă locatorul dispune rezilierea prezentului contract inainte de termen, fara sa existe culpa locatarilor in derularea si respectarea prevederilor prezentului contract, acesta este obligat la plata catre locatar a sumei reprezentand chiria aferenta perioadei de timp totale a derularii contractului, respectiv durata pana la data scadenta a contractului.
----- Daca intrerup contractul mai devreme de un an, trebuie sa platesc pe intreg anul?
----- Nu pot denunta contractul, cu preaviz de 60 de zile fara sa platesc pe tot anul, in caz ca trebuie sa plec de acolo mai devreme de un an? (din ce am mai citit, asa ar fi legal..)


Poate cineva sa ma lamureasca? Mersi mult!

Edited by fusionneur, 22 March 2017 - 15:21.

Din pacate nu am studii juridice sa te pot ajuta, dar mi se pare, la o prima citire ca esti obligat, conform ultimului articol citat de tine (Art. 23) sa stai 1 an, daca stai mai putin, platesti pentru perioada ramasa pana la implinirea unui an de contract.
Mi se par cam abuzive clauzele contractuale si te-as sfatui sa cauti chirie in continuare. Eu unul nu as sta la o asemenea persoana in chirie.
Am avut si eu un contract facut la mana cu un proprietar si avea asemenea clauze, asemanatoare, gen, perioada contractuala de minim 1 an, insa tot din text se putea intelege ca poti sa renunti mai devreme de 1 an la contract prin anuntarea proprietarului cu cel putin 60 de zile inainte.

Sfatul meu: Nu te lega la cap daca nu te doare!

Fiecare parte (locator si locatar)din contract isipune clauze care sa-l avantajeze sau macar sa-l scuteasca de "emotii" pe perioada contractuala ! Daca nu esti de acord cu anumite clauze poti cere eliminarea lor, dar asta inainte de a semna ! Sigur nu o sa accepte .Eu unul nu m-as "incurca" cu un avocat! Optiunea iti apartine!

fusionneur, on 22 martie 2017 - 15:19, said:

Legal, cred ca singura regula mai dura impusa este cea cu preavizul de 30 zile, eu stiam ca legal este de 60 zile. In rest, proprietarul vrea sa se puna la adapost, probabil s-a mai fript. Nimeni nu-l obliga pe chirias sa accepte toate conditiile, poate incerca o negociere a acestora. Asta daca vrea totusi sa inchirieze acolo.

Daca proprietarul e atat de intepat si tafnos, ia cere-i si tu (si tu poti pune clauze in contract, nu doar maria sa, proprietarul) sa inregistreze contractul la fisc, cere-i conditii de confort, sa-ti asigure linistea (cu despagubiri daca e incalcata), cere-i reparatii periodice, etc. Sa vedem cat de mare scula mai e atunci proprietarul.

Ion_de_la_Raion, on 22 martie 2017 - 17:20, said:

In contract scrie ca se inregistreaza la fisc. Nimeni nu va scrie ca asigura linistea decat daca inchiriaza o casa in padure.
Se pot impune zugraveli periodice.
@ initiator - e destul de dur, dar are lacune.
La penalitati scrie 0,5% si nu se precizeaza perioada, deci in caz de litigiu se poate interpreta /luna nu /zi.
Poti negocia inca destul de mult. Obligatoriu lungeste cele 5 zile inainte de a rezilia contractul. Cere-i sa defineasca uzura pe care o considera normala la predarea apartamentului.

User107, on 22 martie 2017 - 20:40, said:

Atunci sa plateasca despagubiri in cazul in care vecinii fac taraboi. Sau sa poata denunta unilateral contractul. Linistea e importanta, din pacate i se acorda prea putina atentie. Harmalaia, zgomotul creaza nervi si probleme de sanatate. Proprietarii stiu sa ceara conditii care mai de care, chiar si sa nu faci tu scandal (corect dealtfel). Dar nu garanteaza ca altii nu-ti vor face tie. Dai o gramada de bani si nu poti sta linistit.

User107, on 22 martie 2017 - 20:40, said:

Asta e greu de cuantificat.

Edited by Ion_de_la_Raion, 23 March 2017 - 02:16.

Multumesc pentru sfaturi. Am ales sa renunt la contract.