Legea insolventei a trecut de Senat

shase, on 15 decembrie 2014 - 11:38, said:

interesanta logica... crezi ca preturile apartamentelor sunt mari fiindca cei care le cumpara se imprumuta de toata suma? ar fi mai mici daca ai imprumuta doar 50%? cum asa?

O lege a insolvenței este bine venită, în primul rând se face dreptate între societățile comerciale și persoanele fizice, primele fiind privilegiate dat fiind că se puneau la adăpost de creditori.
Dat fiind că este o lege a insolvenței și nu a falimentului personal, pot intui, fără să cunosc prea multe, că principala armă este adăpostul temporar față de creditor.
Ceva de genul, dacă nu poți plăti o datorie, îți este amânată executarea silită.

Dacă această lege intră în vigoare, se va face o diferențiere și mai mare între clasele sociale.
Sărăcuții vor avea acces limitat la credit dat fiind că ei reprezintă un risc mai mare de insolvență.
Dacă înainte un creditor avea posibilitatea recuperării datoriei prin executare, acum, existând insolvența personală, banca va fi mult mult mai reținută în a acorda credite cu garanții celor în cauză.
În consecință, pot bănui că vor exista beneficii reale pe piața chiriilor dat fiind că oamenii din zona 2, cei mai sărăcuți, vor avea dificultăți în a cumpăra un credit, fiind astfel nevoiți să locuiască o perioadă mai lungă în chirie.
Vorbim aici în special de cei care se relochează.

Dar știm că orice beneficiu vine cu un preț.

Edited by paradigmatic, 15 December 2014 - 12:24.

jericho, on 15 decembrie 2014 - 12:14, said:

Bani ieftini prin prima casa si avans mic --> preturi mari. Cati au bani de avans de 50%?... ia uita-te pe topicul "prima casa"... fara programul ala piata s-ar fi reglat singura la pretul de echilibru. (35-40 k pentru ce costa acum 60k).

Daca omul ar trebui sa vina si cu un avans de 15-25% ar vedea valoarea banului pt ca ar trebui sa munceasca ca sa-i obtina.. asa cand se imprumuta de toata suma sunt doar niste cifre la el in ureche.. 10-20-50-60.

Edited by MembruAnonim, 15 December 2014 - 12:45.

Mai e o chestie foarte interesantă.
În ultimii ani s-a creditat masiv pe programul PC.
Dacă nu plăteai, intrai în vizorul statului, dat fiind că el garanta creditul.
În cazul acestor persoane, dacă legea se aplică unitar, fără restricții, statul își dă mumu singur.
Este nevoit să plătească paguba bancii dar la rândul lui nu poate recupera creanța de la persoana fizică aflată în insolvență.

da, dar mai scapa de plata somajului, cheltuielilor medicale si apoi a pensiei catre toti astia.... fiindca acesti insolvabili vor avea restrictii dure. in alte tari, acestia au impozite duble sau triple fata de restul populatiei, nu mai au acces la nimic, trebuie sa plateasca scoala copiilor, orice consultatie medicala, nu au dreptul la pensie de stat, niciun fel de ajutor social, etc... sper sa faca si la noi asa ceva...

jericho, on 15 decembrie 2014 - 12:41, said:

E deja sadică problema.
Cum să-i bagi într-o altă zonă de preț doar pt. că au necazuri?
Eu înțeleg să-i ajuți o perioadă de 2, 3 ani prin facilități de genul ăsta, în sensul că nu pot fi executați.
Dar să le ceri dublu pe impozite și alte cheltuieli curente, îmi pare a fi golănie.
Într-adevăr, ar trebui să există un plan unitar care să se aplice fără discriminare, tuturor celor intrați în insolvență.
În sensul că dacă nu iei primul job primit, din astea prin camera de muncă, și zici pas că-ți pute, atunci mumu.
Executarea.

Edited by paradigmatic, 15 December 2014 - 12:51.

ceea ce am descris mai sus se refera la falimentul personal... insolventa e altceva, deci probabil ca nu vor sta lucrurile asa cum au fost descrise de mine si, intr-adevar, le vor fi doar reesalonate anumite chestii, insa te asigur ca din legea asta, cel insolvabil nu va avea doar drepturi, ci si obligatii care, in mod normal, te vor face sa te gandesti de 2 ori inante sa iti declari insolvabilitatea, fiindca nu e chiara asa usor, altfel am face toti credite si ne-am declara insolvabili dupa un an-doi.

De ce va bucurati ca preturile sunt mari, si de ce va legati cu disperare de orice fir de ata care ar mai putea amana revenirea la normal a preturilor ?

Vi se vorbeste civilizat si vi se dau argumente logice explicand ca preturile vor scadea mult in viitorul apropiat. Voi insa:
- fierbeti de ura ca eu voi gasi un apartament ieftin (adminii de ce nu se sesizeaza)
- ma acuzati ca nu am 10k euro
- sperati ca legea nu va fi votata

Cam penibil ce fac unii pe aici, inteleg ca disperarea de a fi cumparat la preturi exorbitante este o scuza, dar un barbat se uita la situatia sa si isi accepta greselile.

ne-ai inteles gresit.
noi doar ne amuzam de cei care viseaza la preturi mici si se agata cu disperare de orice fir de ata ce ar putea indica o scadere a preturilor.

urgenta, on 16 decembrie 2014 - 07:41, said:

imi pare rau, dar eu nu am gasit niciun argument in cele doua postari alte tale de pe acest topic. te-am si intrebat, fara sa primesc raspuns bineinteles, ce te face sa crezi ca o banca va vinde cu 10.000 de euro o garsoniera/apartament care vine de la un insolvabil?

Cine zice ca nu vei gasi garsoniera ieftina? dar prin Slobozia sau altundeva. Nu in Bucuresti pentru ca piata se regleaza in functie de cerere. Si pana sa se ajunga la pretul tau corect de 10 mii euro vine d-l Shase cu ai lui 50 mii sau altii cu situatii similare si vor tine pretul mult peste acea valoare. Sa crezi ca pretul va ajunge la aceeasi valoare ca acum 10-12 ani, cand puterea de cumparare era de cateva ori mai mica denota doar prostie sau naivitate. La fel si reciproca, sa crezi ca orice 2 camere vor costa din nou peste 80 mii euro

Edited by leventebest, 16 December 2014 - 10:40.

Chiria la o garsoniera de 10.000 Euro ar trebui sa fie circa 60 Euro (10.000/180).
Unde se va gasi o astfel de chirie la garsoniera in Bucuresti ?!
La o chirie uzuala de 150-200 Euro/ luna, pretul la o garsoniera medie ( circa 30 mp utili, zona civilizata, bloc dupa 1970 ) in Bucuresti ar trebui sa fie circa 27.000- 36.000 Euro.
Proprietarii vor prefera sa le inchirieze, nu sa le vanda.

Edited by vacantamijlocie, 16 December 2014 - 13:05.

vacantamijlocie, on 16 decembrie 2014 - 13:04, said:

De ce factorul de impartire este 180 si nu 100 sau 50 sau 220? Ce rationament sta in spatele acelui factor(ca mie mi se pare scos din burta)?

Edited by Heto, 16 December 2014 - 15:53.

cred ca a facut raportare la un credit pe 15 ani/180 de luni

Edited by jericho, 16 December 2014 - 16:45.

Heto, on 16 decembrie 2014 - 15:39, said:

in general un yield de 7-8% pe an la imobiliare e considerat ok.

_Smiley_, on 16 decembrie 2014 - 18:45, said:

8 % considerat "ok"? La ora actuala, cu dobanzile extrem de scazute la depozite, 8% e mana cereasca din orice venit pasiv. Un randament de 8% face ca investitia sa se recupereze in 12,5 ani. In calcul randamentului trebuie sa tinem cont de cheltuilile de renovare, cheltuielile de achizitie, impozitele anuale(nu foarte mari, putem sa le ignoram pentru moment) si mai ales sa fie bani proprii, nu ai bancii, altfel randamentul scade cu dobanda platita. De asemenea acest randament scade foarte mult cu fiecare luna in care garsoniera nu este ocupata.

Daca tot facem calcule, hai sa le punem pe hartie si sa fim obiectivi.

o chirie de 180 E. Inmultit cu acel factor fantoma 180 -> 32400E.
Luam o valoare de renovare de 4000 E( de la cristimate citire). Taxe notariale 500E, nu platim onorariu agent imobiliar.
Total @37000E. Fara credit. Randamentul in acest caz este de 4,1%. Daca se face prin credit Prima Casa, randamentul poate fi negativ(depinzand foarte mult de cat de mare e avansul si de cum evolueaza roborul, momentan e prea mic, ceva nu e in regula acolo, dar asta e alta discutie, sa nu le amestecam).

Cum am calculat randamentul?
Impozit de 12% catre stat(viata-i grea in Romania)
280E scazute din "profitul anual", pentru intretinerea casei(se mai strica un robinet, mai trebuie sa dai o lavabila, mai sta apartamentul 2-3 saptamani intre chiriasi, mai trebuie schimbata o hota, se mai zugraveste casa scarii, se mai repara izolatia acoperisului, mai fixezi un termopan, mai cedeaza un calorifer, tot felul de probleme care necesita cheltuieli). Asta daca vrei sa ai chiriasi si sa n-ai batai mari de cap. Randamentul poate creste, dar cu riscurile aferente: nu inregistrezi contractul/nu faci contract - iti mai pleaca un chirias fara sa plateasca intretinerea, lumina, sau pleaca cu masina de spalat... etc, sau nu trimiti instalatorul, te duci sa faci tu cu mana ta(timpul tau, banii tai, riscul tau, sculele tale... si asta doar daca nu ai doua maini pe stanga).

Randamentele in imobiliare, daca faci totul corect, sunt mici. Mai mari decat dobanzile la depozite, dar cu putin(cam 1-1,5%). Pentru acest 1% blochezi suma de bani si platesti costul de oportunitate + iti asumi un anumit risc, ca ceva sa nu mearga, proprietatea sa nu fie buna, sa ai probleme cu anumiti chiriasi, etc.

Pentru a obtine 8% randament al investitie, ar trebui sa fie chiria 350E(Succes in a inchiria cu aceasta suma o garsoniera/apartament de 32500 E). Asa ca, acel factor de 180 reprezinta 1% peste randamentul depozitelor bancare, de aceea sunt foarte curios de unde a aparut si de ce il folosim drept argument in stabilirea pretului unui imobil. Mult mai important in astfel de decizii(de achizitie) este flerul: cat va fi chiria peste x ani, atunci cand toti se vor buluci sa cumpre, cat va fi roborul peste 5 ani, atunci cand vor apare primele divorturi dintre cei care au cumparat astazi, cum se va dezvolta zona  in care cumpar(mai ales in ceea ce priveste atractivitatea zonei), cum se va dezvolta tara aceasta, cat va fi inflatia anuala, cum va evolua euro, cum vor evolua preturile pe piata imobiliara... o multitudine de informatii si de evenimente care, intr-un final, vor valida sau nu decizia noastra.

Toate intrebarile acestea pot fi reduse la urmatoarea intrebare de baza:
Ce va fi maine, cum pot deduce acest lucru astazi(pe baza informatiilor detinute) si cum pot face ca acest lucru sa-mi aduca un avantaj in fata celorlalti, astfel incat sa pot lua astazi anumite decizii care sa-mi aduca bani maine? Care, de asemenea, poate fi redusa la urmatoarea intrebare existentiala: Cum pot sa am cat mai mult, muncind cat mai putin?

Ramane inca fara raspuns intrebarea: De unde factorul 180? Pentru mine e clar ca n-are sustinere din calculele matematice. Haideti sa discutam obiectiv, pe cifre. Accept mai degraba un argument gen "urgenta" -> a trecut legea nu stiu care in parlament, se prabuseste piata imobiliara, sau chiar o afirmatie de tip "Hancu" -> vine cutremurul cel mare, decat un calcul matematic fara o sustinere valida.

Edited by Heto, 16 December 2014 - 23:37.

7% yield => acoperirea investitiei initiale in 15 ani
15 ani = 180 luni

_Smiley_, on 16 decembrie 2014 - 18:45, said:

7-8% este urias, nu ok. Dar tu faci calcule ca un copil care a mostenit un ap vechi si sta pe piata de 3 ani cu el. Nimanui nu ii iese azi 7% decat pe hartie si numai daca are zero experienta in inchirieri.