Când poate banca sa-ti ceara garantii in plus la creditul ipotecar

Băncile reevaluează locuințele cu care au fost garantate împrumuturile. În funcție de prevederile contractuale, unii clienți ar putea fi nevoiți să mai gajeze bunuri  în beneficiul băncii.

Teodor F., 30 de ani, își va restructura creditul ipotecar contractat pentru cumpărarea unei locuințe de la Millennium Bank. Cu această ocazie, banca a reevaluat imobilul ipotecat, iar valoarea acestuia a fost coborâtă cu mai mult de 15.000 de euro sub soldul împrumutului. Ofițerii băncii l-au asigurat însă pe Teodor că nu îi vor fi solicitate garanții suplimentare care să compenseze scăderea valorii locuinței.

Băncile practică reguli diferite în privința solicitării de garanții suplimentare la creditele populației garantate cu proprietăți imobiliare. O parte din bănci au prevăzut în contractele încheiate cu clienții care au luat credite ipotecare sau credite de nevoi personale garantate cu iptoeci că pot solicita garanții suplimentare în cazul în care cele vechi nu mai sunt acoperitoare. De exemplu, contractele deja încheiate de persoanele fizice pentru obținerea unui credit ipotecar de la Volksbank permit băncii să declare împrumutul scadent înainte de termen, dacă apreciază că nu mai este garantat corespunzător, ceea ce ar însemna că res­pectivul client ar trebui să ramburseze imediat creditul.

Pentru a evita declararea scadenței anticipate a împrumutului, cele mai simple soluții pe care le au clienții este să pună gaj în favoarea băncii pe alte proprietăți sau să ramburseze o parte din credit pentru ca garanția existentă să fie considerată acoperitoare de către bancă. Volksbank reevaluează în această perioadă imobilele ipotecate de clienții persoane fizice. O parte din scăderea valorii proprietăților este acoperită de avansul plătit de clienți la contractarea creditelor și de sumele rambursate până acum odată cu ratele.

O altă instituție care are prevederi similare în contracte este OTP Bank. „În situația în care, în urma unei reevaluări a garanției, valoarea acesteia nu acoperă soldul creditului, clientul are obligația, conform clauzelor contractuale, să suplimenteze garanția”, declară reprezentanții băncii. Oficialii RBS și Garanti Bank afirmă că nu au cerut garanții suplimentare la creditele existente în portofoliu.

Reevaluări periodice

Locuințele ipotecate în favoarea băncilor trebuie evaluate de acestea cel puțin o dată la trei ani, potrivit unui regulament al  BNR. Dacă condițiile de pe piața imobiliară suferă modificări semnificative, evaluările trebuie făcute mai des.

Regulamentul  menționează că băncile pot utiliza și indicatori statistici atunci când monitorizează valoarea proprietăților cu care clienții lor au garantat creditele. În cazul creditelor restructurate, băncile le-au cerut și completarea garanțiilor existente. Oficialii BNR au declarat în trecut că băncile au cerut numeroase garanții suplimentare în cadrul acestui proces.

Un indicator  relevant pentru evoluția cererilor de restructurare este numărul de interogări ale bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare a BNR, făcute de bănci pentru clienții proprii. Numărul acestora a crescut de la 7.400 de astfel de interogări, în iunie 2008, la 80.000 în iunie 2010. Baza de date a băncii centrale conține informații despre creditele cu valori de peste 20.000 de lei, contractate de persoane fizice, dar și de companii.

Depreciere
Valoarea locuințelor cumpărate în urmă cu doi-trei ani este mai mică în prezent decât la data achiziției. Chiar dacă, prin contractul semnat cu banca, unii clienți sunt obligați să aducă garanții suplimentare, mulți dintre aceștia nu dispun de alte bunuri pe care să le gajeze.