Donatie imobil

Sunt un bugetar amarat(profesoara) care, dupa reducerile salariale, probabil ca nu voi mai putea plati ratele la banca in conditiile in care cresc singura un copil. Doresc sa donez mamei mele imobilul in care locuiesc, acesta nefiind ipotecat, pentru a-l pune la adapost de banca si pentru a nu-mi lasa copilul pe drumuri. Va rog sa ma lamuriti daca banca poate ataca donatia si cam care ar fi taxele (vanzare-cumparare nu-mi permit). Nu stiu daca banca se poate indrepta asupra bunurilor negajate, dar deja nu mai pot dormi noaptea cand vad ce se intampla in tara asta. Va multumesc si sa ne ajute Dumnezeu pe toti!

Daca nu iti vei mai putea plati ratele, se va ajunge la executare silita. Dar aceasta executare silita va insemna proprire pe salariu. La apartament nu vor ajunge.
  Mai asteapta pareri.
  Ideea ar fi,chiar daca nu mai poti plati acum,tot vei plati fortat cand iti vor pune proprire pe salariu. 

Edited by mihai!, 11 May 2010 - 08:37.

 raluka286, on 11th May 2010, 09:13, said:

De ce nu vinzi apartamentul direct copilului tau?
Diferenta, ca taxe notariale, intre donatie si vanzare catre copilul tau sau mama ta va fi doar de 100, maxim 200 lei.

Repet (am mai avut cel putin un topic pe acelasi subiect), creditorul poate cere desfiintarea actelor juridice pe care debitorul le face in frauda sa - Actiunea revocatorie definită, in reglementarea art.975 Cod civil, ca o actiune în inopozabilitatea actului juridic incheiat de debitor în frauda creditorului, are in vedere un domeniu determinat de conditia insolvabilitatii debitorului, dar si prejudiciul adus creditorului.

Conditiile revocarii unui act de înstrăinare cu titlu oneros (cum ar fi vanzarea-cumpararea imobilului) incheiat de catre debitor in frauda creditorului:
- existenta unei creante certe, lichide si exigibile anterioara actului de instrainare,
- crearea starii de insolvabilitate.

Din prima conditie ceruta de lege rezulta ca admisibilitatea cererii bancii este conditionata de ajungerea datoriei la scadenta, cu alta cuvinte, plata ratei sa poata fi ceruta imediat. In concluzie, poti vinde linistita imobilul, cu conditia sa nu fi datoare bancii. Daca esti la zi cu plata ratelor + dobanzi e ok.

Din cea de a doua conditie se desprinde ideea insolvabilitatii, dar si prejudiciul adus creditorului. Practica judiciara a recunoscut spre exemplu ca afirmatia pretului de vanzare inferior celui al pietei nu poate justifica admiterea actiunii, fara dovada riscului insolvabilitatii viitoare. Spre exemplu, ai un salariu din care iti platesti ratele, vinzi acum casa mamei, creditorul nu are nici un mijloc pentru a proba insolvabilitatea in viitor.

O speta pe tema actiunii revocatorii (pauliene):
http://www.scj.ro/SE.....2095 2008.htm


Pe de alta parte, trebuie avut in vedere faptul ca banca poate exercita drepturile si actiunile patrimoniale ale debitorului sau atunci cand acesta refuza sau neglijeaza sa si le exercite.
Domeniul de aplicare al actiunii oblice cuprinde numai drepturile si actiunile patrimoniale care sunt in pericol de a se pierde datorita pasivitatii debitorului. Bunaoara jurisprudenta a retinut dreptul creditorului de a exercita dreptul la mostenire al debitorului in cazul in care acesta renunta la succesiune.

Edited by clara_spiele, 11 May 2010 - 14:04.

  De curiozitate pun si eu 3 intrebari babesti si punctuale la care as dori sa se raspunda tot punctual( chiar si cu da sau nu).
  
  1.Daca initiatoarea topicului are un imprumut de nevoi personale fara ipoteca, in cazul in care nu isi plateste ratele ,banca se indreapta spre imobil???
2.Din textul dat mai sus, rezulta ca daca ai un credit nu poti vinde o propietate???

3.Daca iti vinzi totusi imobilul si peste 2 ani nu mai poti plati ratele la amaratul de credit , banca poate cere in instanta dsfacerea contactului de V-C?

  Mare ti-e gradina Doamne. Inseamna ca eu pana acum am trait sub o piatra daca punctul 2 este adevarat.

Edited by mihai!, 11 May 2010 - 14:48.

Este o situatie mai complicata din punct de vedere juridic, complet diferita de cea din speta atasata.

Eu nu as fi atat de convins cu privire la faptul ca vanzarea/donarea imobilului va va scuti de neplaceri.

Intradevar, plata creditului acordat de catre banca se face in rate, insa asta nu inseamna ca, odata pornita executarea silita, banca executa doar ratele scadente, aceasta va executa intreaga suma.

Din acest punct de vedere, eu consider ca exista o creanta certa, lichida si exigibila la orice moment in derularea unui credit, aceasta creanta constand in suma ramasa de achitat, privita in integralitatea ei.

Pe aceste considerente, cred ca exista sanse destul de mari ca, in situatia in care realizati acum o donatie sau o vanzare-cumparare catre fiu, atunci cand nu veti mai putea plati ratele banca va solicita anularea contractului de vanzare-cumprare/donatie si va proceda la executare silita, pentru ca este evidenta intentia de a frauda banca, mai ales ca vorbim despre o situatie in care valoarea apartamentului din patrimoniul dumneavoastra nu este inlocuita de un eventual pret primit, asupra caruia sa poata opera gajul general al bancii.

Sincer, cu banii irositi la notar, mai degraba achitati ratele.

Pana la urma despre ce credit vorbim, ce valoare are?

Dar daca ar pune pe acel imobil o ipoteca de rang I in favoarea mamei sale pentru o suma de bani egala cu valoarea ratelor platite pana astazi (si se specifica ca suma a fost primita in perioada respectiva).  Asta ca sa poata spune ca banii imprumutati au fost folositi pentru achitarea ratelor pe perioada respectiva.
Va mai putea banca sa faca executarea silita pentru acel imobil?

Pentru Mihai:

1. Depinde de valoarea creditului si de existenta altor bunuri in patrimoniul debitorului (datornicului). Adica, sa zicem ca X a luat un credit de nevoi personale, fara ipoteca, in valoare de 1.000 euro, iar in momentul de fata mai are de plata 500 de euro. Banca va opta pentru poprire pe salariu/venituri in primul rand, eventual va proceda la executarea silita a altor bunuri de valoare (aici putem include masini, bijuterii, depinde ce are fiecare pe acasa si de disponibilitatea executorului judecatoresc, pentru ca nu vin angajatii bancii acasa la debitor sa-i ia tabloul de pe perete si sa-l vanda la licitatie). In situatia in care X nu are alte bunuri in afara de un imobil si nici nu are venituri ce pot fi poprite, banca va proceda pana la urma la executarea silita a imobilului (in tot acest timp X poate plati, e greu de crezut ca se va ajunge la executarea silita a unui imobil pentru 500 de euro, insa au existat si astfel de cazuri). Daca X a luat un credit de nevoi personale de 10.000 de euro si mai are de platit 5.000 de euro, situatia se schimba radical in lipsa unor alte bunuri ce pot fi valorificate rapid (masina, bijuterii etc.), executarea silita va viza in special imobilul pe care il are X.
2. In general, raspunsul este nu, pentru ca gajul general al bancii se va transfera asupra pretului incasat din vanzarea imobilului. In schimb, daca vanzarea este fictiva sau este de fapt o donatie (adica nu se incaseaza pretul), facuta cu scopul de a frauda (pacali) banca, ea poate fi anulata in instanta.
3. In principiu, nu, pentru ca e greu de crezut dar mai ales de dovedit faptul ca, acum 2 ani, tu stiai ca nu o sa mai poti plati ratele, deci ca ai  fi vandut apartamentul ca sa nu-ti fie executat silit. In schimb, daca acum 2 ani (termenul de prescriptie pentru o astfel de actiune este cel general, adica 3 ani) tu te stiai oarecum cu musca pe caciula si ai donat imobilul, ori ai simulat o vanzare (spre exemplu catre o ruda), este posibila anularea contractului de vanzare-cumparare.


In materia actiunii pauliene sunt foarte multe aspecte ce trebuie stabilite/dovedite/apreciate, pentru a se putea spune ca o asemenea actiune este sau nu admisibila, depinde de la caz la caz.

Cnox, banca va putea solicita executarea silita a imobilului, urmand ca fiul (am inteles ca mama este cea care s-a imprumutat) sa se indestuleze cu preferinta (adica sa isi recupereze primul sumele restante), apoi banca isi va lua sumele restante, iar daca mai raman bani, acestia ii vor reveni creditorului, deci nu prea este o solutie, decat in varianta in care ipoteca asupra imobilului mamei ar viza o suma apropiata de valoarea imobilului, insa si in aceasta ipoteza, contractul de imprumut dintre cei doi ar putea fi anulat pentru cauza sa ilicita, de fraudare a bancii, invocandu-se, foarte simplu, faptul ca, in masura in care contractul de imprumut intre mama si fi real, mama ar putea sa achite ratele din banii luati cu imprumut de la fiul sau.

Edited by morpheusdj, 11 May 2010 - 15:16.

Dar in acest caz banca nu va avea nevoie de acordul primului creditor pentru a face executarea silita?
Daca acesta va refuza executarea silita a imobilului pentru ca el are incredere in debitor ca ii va plati suma imprumutata la termenul scadent ( sa spunem peste 15 ani) de ce sa il forteze banca sa isi recupereze banii acum?

Va multumesc tuturor pt. raspunsuri, sunt f. corecta cu ratele si, in masura in care taierile aberante ale acestui guvern ma vor lasa, ma voi achita la timp de toate obligatiile. Se pare ca e inutil sa-mi fac planuri, doar pe lumea cealalta scapam de ce ni se intampla acum. Toate cele bune tuturor!

Cel mai bine este sa faci o vanzare catre copil. Acum, cat timp iti platesti ratele la timp din salariu.

Morphaeus, repet, banca nu are nici un temei legal sa ceara anularea actului (chiar si fictiv) din moment ce creanta sa nu este exigibila.

Buna ziua, am o problema din aceeasi sfera, si anume:
Parintii mei detin impreuna un apartament pe care doresc sa mi-l lase mie. Valoarea lui de piata este de 30-35 000 euro. Modalitatile legale pe care le cunosc sunt:
-donatie
- vanzare-cumparare
- mostenire.
Mai am un frate, care ar urma sa primeasca casa de la tara, de o valoare similara sau mai mare. Apartamentul nu este gajat sau ipotecat, nu suntem imprumutati la banci sau alte institutii de credit. Apartamentul nu are acel certificat energetic (sau cum se numeste).

Intrebarile mele sunt:
1. Mai exista si alte solutii juridice pentru a face acest lucru?
2.  Care sunt costurile implicate de fiecare din variante? care prezinta mai multa siguranta si care sunt caile de atac in fiecare din cazuri?
3. Care sunt procedurile legale de urmat in fiecare din cazuri?

Va multumesc anticipat.

Mai exista si procedura (cea mai ieftina) denumita in dreptul succesoral partajul de ascendent. De fapt, inseamna acelasi lucru, fiind o forma de donatie sau testament.

In conformitate cu dispozitiile art. 794 Cod civil, tatal, mama si ceilalti ascendenti pot face imparteala bunurilor lor intre fii si ceilalti descendenti.
Aceasta imparteala, prevede art. 795 Cod civil, se poate face prin acte intre vii sau prin testament, cu formele, conditiile si regulile prescrise pentru donatii intre vii si testamente.
Partajul de ascendent prin acte intre vii va urma regulile prevazute in art. 813 Cod civil, adica se va face prin act autentic mentionind imparteala, modalitatile sale si acceptarea descendentilor gratificati.
In cazul impartelii testamentare, ascendentul trebuie sa faca un testament in formele prevazute de lege, adica autentic, mistic sau olograf.
Potrivit art. 859 Cod civil, testamentul olograf este valabil numai daca este scris in tot, datat si semnat de mana testatorului. Cele trei conditii trebuie sa fie intrunite cumulativ, in lipsa oricareia dintre ele testamentul fiind nul.

Imparteala facuta prin testamentul olograf este cea mai ieftina solutie, numai ca aceasta forma de testament poate fi usor atacata (spre exemplu, unul din mostenitori pur si simplu nu recunoste semnatura testatorului).

Vanzarea-cumpararea si donatia presupun cadastrul, intabularea si extras cf. Taxele notariale difera foarte mult in functie de zona, localitate, gradul de confort al casei, numarul de camere etc.
Teoretic vanzarea este cea mai sigura, dar si cea mai costisitoare. Cat despre costurile efective, nu vad o sursa de informatie mai sigura decat notarul din localitate.

Parerea mea: daca exista incredere in familie, imparteala de ascendent prin testament olograf este cea mai convenabila dpdv financiar. In caz de neincredere, suspiciune, vanzarea-cumpararea ramane in cele mai multe cazuri inatacabila. Si ireversibila.

Edited by clara_spiele, 03 June 2010 - 10:30.

 raluka286, on 11th May 2010, 08:13, said:

Si eu am o situatie similara. Sotul meu a contractat un imprumut, garantat cu o garsoniera. Valoarea creditului este mult mai mare decat a imobilului. Cu banii imprumutati, plus ce mai aveam, am cumparat o casa si o masina. Ele nu sunt gajate. Datorita crizei, a ramas fara servici. Eu sunt bugetara, iar salariul meu e doar o treime din rata lunara la banca. Cum putem rezolva situatia? Am putea vinde sau dona cuiva casa si masina, ca sa evitam executarea acestora? Pana acum, am platit intotdeauna ratele la timp, de aproape 3 ani. Creditul era luat pe 20 de ani.

irinavasiliu, nu vad alta solutie in afara de plata creditului. Din pacate, instrainarea bunurilor nu va scuteste de obligatiile fata de creditor. Iar cat timp ramaneti in tara, banca este stapan suveran.

buna ziua,
ce se petrece daca cel executat silit are in proprietate o cota parte(1/4) dintr-un imobil(imobil care nu are legatura cu creditul pentru care este executat) ?
multumesc

Cam la fel ,se poate executa si cota parte,prin iesirea din indiviziune!