Parcela 130 mp - iesire din indiviziune

Se poate iesi din indiviziune cu o parcela de 130 mp din 260 mp si jumatate dintr-o cladire insiruita, jumatate care acum este demolabila? Zona Tei Toboc, sector 2, Bucuresti.
Am incercat sa ies din indiviziune in anii 2009 - 2010 dar pentru asta notarul mi-a cerut certificat de urbanism si primaria sector 2 Bucuresti mi-a dat refuz pe motiv ca, citez:
"Suprafata minima pentru cladiri insiruite este de 150 mp. Nu puteti construi nimic pe 130 mp poate doar sa plantati rosii."
Dar eu nu voiam sa construiesc ci doar sa ies din indiviziune cu partea mea si a surorii mele din casa si teren. Eu cu sora am fi ramas in indiviziune in parcela de 130 mp si in jumatate din cladirea insiruita si unchiul (acum verisoara) ar fi ramas cu cealalta parcela de 130 mp si cealalta jumatate din cladirea insiruita.
Am fost cu actul de refuz de la primarie la notar si notarul m-a trimis la tribunal sa deschid proces pentru iesire din indiviziune, am intrebat de ce nu se poate la notar si m-a repezit: "Ca nu se poate fara certificat de urbanism!!" Fara alte explicatii ulterioare.
Ulterior, dupa ani de zile, cand am avut timp sa ma interesez mai bine, am aflat ca legile in vigoare spun ca nu e nevoie de certificat de urbanism daca terenul si imobilul nu se dezmembreaza in mai mult de 3 parcele prin urmare nu inteleg pe ce baza legala mi-a solicitat notarul certificat de urbanism pentru iesire din indiviziune.
Situatia este in aer de atunci iar celalalt proprietar (verisoara) a lasat proprietatea in paragina, acum nu imi mai bat capul cu asta ca nu se mai merita pentru ca nu vom avea ce face cu parcela de 130 mp pe care nu vom putea construi nimic, dar intreb doar de curiozitate pentru ca mi se pare ca notarul m-a luat de proasta.
https://filipandcomp...iuni-notariale/

Edited by Winc, 08 February 2024 - 10:10.

ti-ai raspuns din pacate. trebuia sa consulti minim 2 pareri, 2 notari
si astazi doar un notar te poate ajuta, prea putin forumul

Edited by radu103, 08 February 2024 - 10:22.

Sub 150mp (sau chiar mai mult, depinde de zona si ce zice Regulamentul Local de Urbanism) NU este construibil. Aici nu incape discutie. Cum terenul actual este construibil, l-ai degrada dpdv utilizare - plantezi rosii pe el, da’ nu uita sa il reclasifici ca teren agricol in intravilan! (daca Regulamentul de Urbanism iti permite) Nu se imparte un teren dupa cum se cearta unii intre ei.

Puteti iesi din indiviziune, dar cu atribuirea intregului bun imobil (casa + teren) unuia (sau unora) din coproprietari cu compensare in bani catre calalat/ceilalti. Daca nu va intelegeti se face prin instanta, care desemneaza un expert sa faca evaluarea si la acea valoare se plateste sulta (asa se numeste acea suma de bani). Nu te tine absolut nimeni sa apelezi la instanta; cat iese iese, sari cu banu daca vrei acea proprietate sau primesti bani conform valorii stabilite de expert. Nu foloseste la nimic sa deschizi 10 topice pe aceeasi cearta.

LE: Nu te lega de acel certificat de urbanism, ca nu s-ar cere. Din ce stiu pentru dezmembrare e nevoie si de un aviz de la OCPI si nu o sa il obtii, exact din considerente de suprafata insuficienta.

Edited by sags, 08 February 2024 - 10:26.

sags, on 08 februarie 2024 - 10:23, said:

Evident ca eu nu vreau sa plantez rosii pe parcela de 130 mp dar cu aceasta replica m-a luat in deradere "duamna" de la Primaria sectorului 2 cand mi-a dat actul de refuz pentru certificatul de urbanism.

Acest topic este strict despre contradictia din lege pe care nu o inteleg:
Pe de o parte notarul imi cere certificat de urbanism pentru iesire din indiviziune de la primarie, primaria nu imi da din motivele mai sus mentionate, pe de alta parte legile in vigoare spun ca nu este nevoie de certificat de urbanism pentru dezmembrare in mai putin de 3 loturi - eu am incercat dezmembrarea in doar 2 loturi, deci...?

Edited by Winc, 08 February 2024 - 10:40.

ce ati putea construi pe 130 m2.. cam nimic! Dupa parere mea, ar trebui ca parcelele sa fie minime 300 m2.

Edited by kopac, 08 February 2024 - 10:39.

Intrebarea nu e cat credeti dvs. ca ar trebui sa fie parcelele minime ci daca legal se putea face dezmembrarea fara certificat de urbanism in cazul (speta) din acest topic.

Salut

Nu este nici o contradictie in lege. Notarul cere certificatul de urbanism pentru iesirea din indiviziune in natura.

Iesirea din indiviziune se poate face:
- in natura (daca este posibil) --> se imparte bunul respectiv la numarul de proprietari conform cu cota-parte detinuta.
- prin alocarea intregului bun unuia dintre proprietari cu despagubirea celorlalti (sulta)
- prin vanzarea la licitatie publica si impartirea banilor intre proprietari conform cu cota-parte detinuta de fiecare

In cazul tau varianta in natura nu se poate aplica din cauza ca acel teren nu poate fi dezmembrat pentru ca nu se intrunesc criteriile din regulamentul de urbanism aplicabil zonei respective.

Dezmembrarea nu se poate face fara certificat de urbanism.

Mai ramai cu ultimele 2 variante:
- ori va intelegeti intre voi: cumpara unul dintre proprietari si partile celorlalti
- ori daca nu va intelegeti mergeti la judecata si acolo se va decide ori atribuirea catre unul dintre voi, ori daca nici unul nu vrea sa devina proprietar pe intreg si sa-i despagubeasca pe ceilalti, vanzarea la licitatie.

Va rog, spuneti-mi pentru ce trebuie si pe ce baza legala cere notarul certificat de urbanism pentru iesirea din indiviziune in natura daca legile in vigoare spun ca nu e nevoie de certificat de urbanism daca terenul si imobilul nu se dezmembreaza in cel putin 3 loturi / 3 parcele / 3 parti - eu am incercat dezmembrarea in doar 2 loturi / 2 parcele / 2 parti, deci...?

Legea nr. 50/1991 prevede faptul că certificatul de urbanism se emite, printre altele, pentru operațiuni notariale privind circulația imobiliară, atunci când respectivele operațiuni au ca obiect comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puțin 3 parcele, sau pentru împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură precum și pentru constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil [art. 6 alin. (6) lit. c)].

În aceste condiții, Legea nr. 50/1991 statuează necesitatea certificatului de urbanism pentru două categorii distincte de operațiuni de comasare/dezmembrare, respectiv când comasarea/dezmembrarea se face din/în cel puțin 3 parcele precum și atunci când comsarea/dezmembrarea se efectuează în scopul realizării de lucrări de construcții, indiferent de numărul parcelelor din/în care urmează a se comasa/dezmembra respectivul teren.

In aceasta speta nu era cazul nici de dezmembrare in cel putin 3 parcele ci in doar 2 parcele, nici de constructie, nici de  constituirea unei servituti de trecere pentru ca aveam iesire la strada conform schitei facute de cei de la firma de cadastru, dar motivatia a fost ca nu se poate construi nimic pe o parcela de 130 mp, (suprafata minima ceruta fiind de 150 mp) dar eu nu cerusem certificat de urbanism pentru a construi ci pentru iesirea din indiviziune la notar.

Cat despre iesirea din indiviziune in natura - asta implica ca exista si alt fel de iesire din indiviziune care nu este in natura, sau inteleg eu gresit? Eu pana acuma stiam de operatiunea de iesire din indiviziune si atat nu ca ar fi mai multe feluri de iesire din indiviziune.

https://filipandcomp...iuni-notariale/

Edited by Winc, 08 February 2024 - 13:52.

Legea  nr.  350/2001  indică  necesitatea  certificatului  de  urbanism  pentru  dezmembrare numai atunci când din această operațiune rezultă trei parcele, având totodată ca obiect realizarea de  lucrări  de  construcții,  fără a face o distincție între aceste două  categorii, ci, mai mult decât atât, reglementându-le ca două condiții cumulative.

Eu am solicitat la notar dezmembrare in doar 2 loturi pentru iesirea din indiviziune conform schitei facute de cei de la firma de cadastru care au impartit doar in 2 parti, eveniment la care mie nu mi s-a permis accesul si care au masurat fara ca macar unchiul care detinea cota de 1/2 sa fie prezent deci fara ca proprietarii din acte sa fie prezenti, au masurat conform preferintelor verisoarei (care locuia acolo si care acum are drept de proprietate) si sotului acesteia.

Edited by Winc, 08 February 2024 - 15:35.

Art. 6
(6) Certificatul de urbanism se emite si in urmatoarele situatii:

c) pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara, atunci cand operatiunile respective au ca obiect:
– comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/in cel putin 3 parcele;
– imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii si de infrastructura;
– constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil.
Operatiunile juridice mentionate, efectuate in lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativa atunci cand operatiunile de imparteli ori comasari de parcele fac obiectul iesirii din indiviziune, cu exceptia situatiei in care solicitarea este facuta in scopul realizarii de lucrari de constructii si/sau de lucrari de infrastructura.


Deci sa inteleg ca notarul mi-a cerut certificat de urbanism aiurea si ca de fapt putea sa ne faca iesirea din indiviziune in 2 loturi si fara certificat de urbanism?

Edited by Winc, 08 February 2024 - 15:57.

Ai aici <https://www2.pmb.ro/...ament_local.php> Regulamentul Local de Urbanisn Bucuresti (ai zis ca imobilul e in Bucuresti). Cauti pe harta, vezi in ce zona intra (CP, CA1 samd) si pe urma ce conditii se impun. Sport la citit.

Chiar daca tu te legi ca nu ar fi nevoie de Certificat de Urbanism, dezmembrarea se face numai pe baza unei lucrari facute de un cadastrist autorizat si eu stiu ca acel plan trebuie sa primeasca un aviz de la OCPI. Cu acea ocazie se verifica si daca indeplineste conditiile impuse de Regulamentul de Urbanism, protectie la incendii (de exemplu acces pentru mijloacele de interventie), etc, etc. Cu acea suprafata, in Bucuresti, NU primesti avizul asa ca impartirea in natura cade. Ca sa fiu mai clar: impartirea aceea NU se face doar cu prezentare la notar, fara lucrare de cadasru cu tot inseamna ea. Daca erau mai multe bunuri separate, atribuirea lor (intregi, asa cum sunt) catre unul sau altul se putea face mergand doar la notar, asa insa NU.

Pentru partaj raman celelalte variante deja enumerate de @bogdan_o mai sus (cu mentiunea ca vanzarea in vederea impartirii banilor se poate face si de catre voi, nu trebuie neaparat licitatie publica).

Si inca ceva. Din ce stiu interesul tau (al vostru) pentru acel imobil este sa va faceti buletin acolo si nu unde locuiti cu adevarat. Daca acel teren NU mai este construibil si il treceti ca agricol, iti pare plauzibil sa va mai puteti declara domiciliul acolo? Prin urmare eu zic sa nu mai continui pe aceasta linie, ci sa iti faci o evaluare (a ta) foarte realista (cu accent pe REALISTA) pe baza careia te socotesti la bani si, cum de inteles nu va intelegeti, sa purcezi la judecata. In functie de cum iese socoteala la bani, cati bani ai de dat si cat de important este sa ai domiciliul acolo, decizi ce ceri: vrei tu imobilul (cu plata unei despagubiri), vrei sa il lasi verisoarei (cu primit despagubire)/ il vrei scos la licitatie.

Edited by sags, 08 February 2024 - 16:19.

Probabil ati inteles gresit, eu nu vreau sa trec terenul ca fiind agricol, oricum nu cred ca s-ar putea asa ceva pentru ca este intre case, chestia cu plantarea de rosii a fost doar o gluma a "duamnei" de la primaria sectorului 2, pentru ca m-a mai luat si la misto dupa ce ca nu mi se aprobase certificatul de urbanism.
Eu am solicitat la notar dezmembrare in doar 2 loturi pentru iesirea din indiviziune conform schitei facute de cei de la firma de cadastru la care apelasem si care s-au dus si au masurat fara ca proprietarii din acte sa fie prezenti ci doar verisoara si sotul ei, conform preferintelor acestora.
Actul se numeste: Schita cu propunerea de dezmembrare. Firma era autorizata. Notarul nu mi-a zis nimic de aviz de la OCPI si doar m-a trimis cu acea schita si cu restul de acte sa cer certificat de urbanism de la Primaria Sectorului 2.
Voi verifica actele din nou sa vad ce acte am mai facut atunci. Orice alta informatie privitoare la speta din acest caz imi va fi de folos. Multumesc anticipat.

Edited by Winc, 08 February 2024 - 16:37.

Du-te la alt notar. Poti sa faci ce vrei tu fara probleme. Este perfect legal. O sa te puna sa dai o declaratie ca nu faci asta in scopul construirii sau ceva de genul.

Edited by mircea812, 08 February 2024 - 16:45.

Salut

Citeste 197/2016 (https://legislatie.j...mentAfis/183200) si adresa OCPI (https://www.ancpi.ro...m - Ocpi 42.PDF)

Notarul nu este judecator.

Daca ar fi fost vorba de un teren al tau pe care ai fi vrut sa-l dezmembrezi, ai fi putut sa o faci si sa il inscrii la OCPI printr-o simpla declaratie ca nu vrei sa construiesti. Si atunci ti s-ar fi aprobat dezmembrarea. Insa in cazul tau e vorba de partaj in care vrei dezmembrarea si mai ai si o constructie acolo. Tu nu poti sa decizi unilateral si pentru cealalta parte. Un judecator va lua in calcul rezultatul final. O dezmembrare asa cum o vrei tu nu s-ar putea face fara a elimina utilitatea acelui teren pentru ca in urma dezmembrarii nu se va mai putea folosi pentru constructii.

Tine cont si ca:
- pentru demolare ai nevoie de autorizatie de constructie --> certificat de urbanism
- pentru reconsolidare ai nevoie de autorizatie de constructie --> certificat de urbanism
- verisoara ta are acelasi drept ca si tine si te poate chema oricand la judecata pentru iesire din indiviziune. Conform NCC nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune.

Situatia deja treneaza de 15 ani dupa cum spui. Si timpul nu curge in favoarea ta. Acea proprietate lasata in paragina, pe langa valoarea pierduta, va poate aduce mari neplaceri. In primul rand amenzi, in al doilea rand daca se darama si Doamne fereste cade peste cineva sau ceva veti raspunde penal.

Vorbeste cu verisoara ta si stabiliti: o despagubesti tu, te despagubeste ea, sau vindeti si impartiti banii. Daca nu va intelegeti mergeti la judecata si decide altul pentru voi.

Asta e, lucrul amestecat miroase a c**at.

Cu ce iei din vanzarea partii tale, mai pui ceva daca e cazul si iti cumperi o garsoniera si rezolvi problema cu buletinul.

Verisoara vrea sa ne dea 4000 de euro... la amandoua (mie si surorii) asta dupa ce ne-a incalcat si inca ne incalca dreptul de proprietate de zeci de ani. Pe partea ei vrea minim 30.000 euro.
Daca voia putea deschide proces pentru iesire din indiviziune, dar i-a convenit situatia sa se foloseasca de intreaga proprietate si sa ne zica noua periodic "sa facem ceva cu actele". Ce anume nu a zis niciodata exact, arunca problema in terenul nostru, nu a zis niciodata concret si la obiect ce anume acte ar mai fi de facut de asa natura incat sa ne putem folosi si noi de proprietate. Se asteapta sa umblam si sa ne dam noi (in special eu) interesul pentru o proprietate de care se foloseste numai ea, sa ii clarificam noi situatia legala de asa natura incat sa fie ea in regula cu actele.
La notar nu se mai poate face nimic (aparent) iar ca sa deschid eu proces de iesire din indiviziune la tribunal costa bani si bataie de cap, taxa de timbru, avocat, etc, de ce sa fac eu asta daca exista riscul sa raman si fara bani si fara cota parte din proprietate, cum e vorba aia si f**ta si cu banii luati. Eventual instanta ne obliga sa ii vindem ei si ea ne da fix 2 lei din care trebuie sa platim costurile procesului si toate cele, deci nu ne alegem cu nimic. Nu merita bataia de cap.
In acest moment pe mine ma intereseaza daca se putea iesi din indiviziune fara certificat de urbanism, banuiala mea e ca cumva mi s-au bagat bete'n roate ca sa nu mai continui cu actele.

Edited by Winc, 08 February 2024 - 19:29.

Voi nu intelegeti ce vrea autorul

Autorul detine in copropietate un teren+ casa, ei s-au inteles sa imparta propietatea in 2, s-a facut o lucrare cadastrala cu propunerea de dezmembrare, daca au ajuns la notar inseamna ca propunerea a fost aprobata de OCPI si mai era necesar doar de actul notarial care se putea face fara un certificat de urbanism.

Iti dau eu raspunsul, notarul nu trebuia sa iti ceara certificat de urbanism pentru 2 loturi.

Un exemplu, verisorul a depus dosarul de succesiune la un notar si i-au tot cerut acte vechi de propietate, de cand a cumparat stra-strabunicul si din cauza asta 2 ani nu s-a facut succesiunea pentru ca notarul voia primul act de propietate (chiar daca exista o hotarare judecatoreasca recenta ce tinea loc de act de propietate), i-am mutat dosarul la notarul meu si in 3 saptamani s-a rezolvat pentru ca au fost de ajuns actele pe care le avea.

Edited by ccristyan, 08 February 2024 - 19:35.

Am primit acest raspuns pe un alt site:

Madalina Mihaela I. Moceanu Avocat   19:37, 8 Februarie 2024

"
Ieșirea din indiviziune presupune că fiecare coproprietar dvs., sora și unchiul( verișoară) să deveniți unici proprietari pe partea dvs de teren- deci rezultă 3 terenuri in urma ieșirii din indiviziune. Fiind 3 terenuri, va cer certificat de urbanism in mod legal.
Că după aceea dvs.si sora vreți să faceți comasarea celor 2 terenuri, acest lucru se poate doar după ieșirea din indiviziune.
Are dreptate notarul. Știe el ce va cere, nu va cere aiurea,!
"

Deci sa inteleg ca eu nu ma pot constitui parte comuna cu sora sa ramanem amandoua in indiviziune pe aceeasi parcela conform schitei facute de cei de la cadastru si sa iesim doar din indiviziunea cu verisoara pe cale notariala? Trebuie sa iesim din indiviziune si una fata de alta?
Iar in cazul unui proces de iesire din indiviziune instanta ne va scoate pe fiecare in parte din indiviziune?
M-ar ajuta foarte mult legea care spune ca in cazul iesirii din indiviziune toti proprietarii sunt obligati sa iasa din indiviziune fiecare cu parcela lui, conform cotei parti pe care o au in indiviziune. Va multumesc anticipat.

Edited by Winc, 09 February 2024 - 12:21.

Conform Codului Civil (nu stiu acu’ articolul) partajul inseamna sistarea starii de indiviziune, deci fiecare din fostii coproprietari urmeaza a fi ‘pe cont propriu’ Insa am vazut in practica (inclusiv in instanta) interpretarea ca pot iesi din indiviziune doar unii si ceilalti sa ramana impreuna, sau partaj ‘in grupuri’. Deci nu cred ca acel raspuns este corect din acest punct de vedere, desi strict in litera legii ar cam trebui sa fie - insa gasesc ca luat asa ar fi prea restrictiv.