Cheltuielile asociației de proprietari pentru un imobil executat silit

strongsss, on 23 mai 2023 - 19:33, said:

Nu cred ca e atat de simplu.
Pe adeverinta de la asociatia de proprietari e mentionata o datorie aferenta acelui apartament.
Notarul nu o poate ignora, e obligat sa o treaca in CVC, iar cumparatorul sa semneze ca e de acord.

Naijax, on 23 mai 2023 - 17:17, said:

din cauza acelor datorii s-a vândut imobilul?dacă  DA atunci cei din asociație sunt mapeți.cumpărătorul a luat LIBER DE SARCINI imobilul

eu tot nu pricep cum a putut asociatia sa execute silit un apartament din cauza datoriilor si sa nu-si recupereze banii…

pasilla, on 23 mai 2023 - 20:18, said:

E chiar foarte bine ca fac asa. Mai ramane ca promisiunea de vanzare cumparare sa se faca sub rezerva indreptarii situatiei datoriei fata de asociatia de proprietari si ai tot ce trebuie ca asociatia sa suporte toate pagubele daca promitentul cumparator nu continua tranzactia.

pasilla, on 23 mai 2023 - 20:18, said:

Normal ca nu e atat de simplu. am auzit insa de cineva care a rezolvat in acest mod. a gasit un notar care a retrimis adresa asociatiei, cerand datoriile nominale.
partial este si vina initiatorului. situatia dateaza din 2014, trebuia reglementata cumva. cum? chiar nu stiu la ora asta, recunosc.dar o situatie din asta, complicata, trebuie reglementata, altfel se intoarce impotriva ta.

Quote

Edited by strongsss, 24 May 2023 - 07:36.

born2lose, on 23 mai 2023 - 23:42, said:

executarea nu a fost facuta de asociatie ci de altcineva, cel mai probabil o banca. la momentul executarii asociatia nu avea notat in cartea funciara un privilegiu imobiliar (in termeni populari, un fel de ipoteca) pentru datorii restante,  iar executorul nu a solicitat de la asociatie vreo hartie, pentru ca nu era obligat. el era obligat doar sa publice un anunt ca apartamentul e la vanzare.
de aceea e bine ca, pentru datoriile mai vechi de 3 luni, asociatia sa fie foarte ferma.

razvanpetru1, on 23 mai 2023 - 16:26, said:

Eu nu inteleg ce ai scris aici, este de bezna mintii.
Ai achizitionat un apartament cu datorii catre bloc dar apartamentul nu are datorii catre bloc.
Te rog sa-mi explici.

strongsss, on 24 mai 2023 - 09:08, said:

Asta mi se pare o mare prostie/lipsa legislativa.
Executorii ar trebui obligati sa anunte direct creditorii probabili (asociatia de locatari, DITL, furnizorii de utilitati).
Publicarea aia inutila, sa fie doar pentru alti posibili creditori.

In Romania, executorii judecatoresti sunt adevarati camatari protejati 100% de legile statului.
Ei au doar drepturi si nicio obligatie.

Edited by Cool_Kick, 24 May 2023 - 09:54.

EMPP, on 23 mai 2023 - 21:11, said:

Nu din cauza acelor datorii, s-a vandut din cauza unei datorii bancare. Executorul a vandut imobilul, doar ca eu banuiesc ca asociatia de proprietari nu a inscris datoria ca creanta in cartea funciara ca  privilegiu imobiliar ori nu au raspuns cand au fost intrebati daca exista datorii la data executari.
Cu siguranta asociatia a gresit pentru ca nu a urmarit cum trebuia tot procesul.

born2lose, on 23 mai 2023 - 23:42, said:

Din nou, nu asociatia a executat silit, banca a executat silit printr-un executor judecatoresc.

strongsss, on 24 mai 2023 - 07:33, said:

Da, imobilul a fost achizionat de catre mine liber de sarcini, datoria anterioara adjudecarii de catre mine a imobilului trebuia trecuta ca pierdere si impartita tuturor locatarilor sau chiar impusa ca plata celui care a gresit si nu si-a facut treaba. Insa asociatia .... incearca sa recupereze acea datoria prin orice mijloace, probabil nici executarea silita a fostului proprietar nu se mai poate.  

Cool_Kick, on 24 mai 2023 - 09:46, said:

In anul 2014 am  adjudecat un imobil prin procesul de executare judecatoreasca. ( am castigat la licitatie). Acel imobil avea niste datorii la asociatie de la fostul proprietar... insa pentru ca a fost executare silita eu am adjudecat fara acele datori " liber de sarcini". Deci dupa 2014 de cand am adjudecat (ma rog eu am zis achizitionat) datoriile cu intretinerea sunt ale mele, cele de inainte sunt ale fostului proprietar si nu e treaba mea.
Cu alte cuvinte, prin adjudecarea imobilui la licitatie s-a facut transferul de proprietate, dar nu si transferul de create.

pasilla, on 24 mai 2023 - 09:49, said:

Poate s-a facut, poate nu s-a facut. Ideia e ca asociatia a stiut ca s-a transferat proprietatea ca am adus actele la ei. Eu banuiesc ca judecatorul a anuntat, (pentru ca asta intrebi prima data.. asociatia nu?) dar ei nu au fost capabili sa faca toata documentatia si sa-si inscrie creanta ca privilegiu imobiliar, sa nu mai zic sa urmareasca datoria....

Fa o cerere catre asociatie in care sa soliciti sa raspunda cu situatia platilor/restsntelor de la data cand ai devenit proprietar si pana la momentul solicitarii, mentionezi ca e necesara pentru insstrainare. Le atragi atentia ca imobilul a devenit liber de sarcini la data achizitiei prin executare silita. Si verbal le promiti ca ii chemi in judecata si le ceri diferenta de pret de la precontractul pe care il ai la valoarea cu care vei vinde ulterior daca pierzi cumparatorul si dobanzi pentru toata suma de acum si pana atunci.

Daca raspund cu altceva sau o dau in diverse ii reclami. Legea asociatiilor de proprirtari si prevederile din ea se aplica vanzarilor. Pentru recuperarea creantelor administratorii de asociatie au alte prevederi la dispozitie de care au ales sa nu se foloseasca.

pasilla, on 24 mai 2023 - 09:49, said:

nu stiu acum situatia dar, in perioada in care spune initiatorul au fost destul de multe asemenea cazuri. apartament vandut la executare pentru datorii la banca  fara anuntarea asociatiei.
treaba ar trebui reglementata si asociatia ar trebui sa intre automat ca parte in acesta "masa credala" rezultata din vinderea unui imobil, urmare a executarii silite.

razvanpetru1, on 23 mai 2023 - 17:03, said:

Mai vinovat e cel care a scris 'gresit' in acte, nu crezi ?
De ce ai da in judecata asociatia, ce anume crezi ca vei castiga ?
E o datorie pe acel imobil, tu esti proprietarul actual, deci datoria e a ta.

Ai luat acel apartament cu bune si cu rele, singura cale de atac (dpmdv) e sa ataci cel care a facut actul cu "liber de sarcini",.. acolo e neregula.
S-a facut asa pt a rezolva/ scapa rapid de ap, altfel se complicau baietzii ... iti dai seama ca mai toate apartamentele astea au datorii si nimeni nu vrea sa le plateasca .
Prob se merge pe ideea ca noul proprietar va plati si aia e.
Se poate demonstra usor neregula in acte cu dovada de la asociatie ... la data respectiva apartamentul avea datoria x.

Edited by sirgoofy, 24 May 2023 - 13:13.

Gresesti. E textul de lege ca bunul executat ramane liber de sarcini. Nu mai aberati legat de ceea ce nu cunoasteti pe baza a cum va inchipuiti voi ca ar trebui sa fie. Legea e clara, game over.

Creditorii au dreptul sa isi faca toti cunoscute creantele si sa le recupereze cu ocazia executarii silite, dar trebuie sa faca ei personal demersuri, nu se sesizeaza cineva din oficiu pentru ei.

Iar datoriile vechiului proprietar sunt ale lui, pentru servicii de care a beneficiat personal si pentru care asociatia putea recupera costurile daca facea demersurile pe care legea i le ofera. In nici un caz nu sunt cheltuieli ale imobilului ca nu a baut imobilul apa, ci ocupantii.

Quote

sirgoofy, on 24 mai 2023 - 12:58, said:

Gresit, datoria nu e a mea, eu am luat acel apartament liber de de orice ipoteci sau alte sarcini, si am achitat suma maxima la momentul licitatie. Asociatia de propietari trebuia sa urmareasca creanta si sa o inscrie ca privilegiu imobiliar, avea toate sansele sa isi primeasca datoria.
Art.51 alin.(1) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari , potrivit carora ”Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

Datoriile restante la intretinere NU pot in nici un caz sa cada in sarcina adjudecatarului, acesta dobandind bunul adjudecat liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta.

Si singurul lucru pe care il urmaresc este sa am o situatie clara, sa pot vinde si sa nu trebuiasca sa fiu obligat sa achit creantele vechiului proprietar, pentru ca asociatia imi cere ( sau imi da o adeverinta unde zice ca sunt datorii de platit si nu pot vinde imobilul fara ca eu sau cumparatorul sa le achit. Cu alte cuvinte eu sa urmaresc achitarea datoriei vechiului propietar si practic arunca in "curtea mea" treaba lor.)

Iar, eu nu stiu cine a gresit, si nu e treaba mea. Treaba mea este achitarea tuturor datoriilor de la achizitie pana la vanzare, si asociatia este obligata sa-mi spuna ca nu sunt datorii. Atat!
Ea la randul ei se poate indrepta catre cine considera ca e vinovat de aceasta situatie si sa-si recupere pierderea. (executor judecatoresc, fost proprietar, e.t.c. ).

sebulbus, on 24 mai 2023 - 11:03, said:

Asociatia este EL. Adica o asociatie de proprietari este compusa din toti proprietarii.
Presedintele si comitetul sunt doar niste simpli reprezentanti.
Factorul decizional intr-o asiciatie este adunarea generala, adica majoritatea proprietarilor.
Daca se da vina "catre asociatie" ca nu a facut ceva, se poate oricand convoca adunarea generala si un proprietar curajos cu coaie de otel sa se ia la tranta si la sabii cu responsabilitatile si actiunile legale ce trebuie intentate, evident contra unei remuneratii lunare pentru care s-a inteles initial.

Dar e mai comod sa te ascunzi in apartament dupa perdea si sa arunci vina+responsabilitati in stanga si dreapta.

Edited by Cool_Kick, 24 May 2023 - 14:48.

Semantics. Eu zic ca sunt "ei" cand si denumirea are forma de plural a cuvantului chiar daca juridic sunt copartasi intr-o singura entitate.

Ideea ramane valida. Presedintele raspunde in fata membrilor pentru ce face in numele lor. Am impresia ca are si asigurare de raspundere civila profesionala, sau poate sa aiba.

born2lose, on 23 mai 2023 - 23:42, said:

au fost alții mai pe fază și i-a lăsat pe ăștia cu ochi-n soare.eu am cumpărat ceva ce vindeau doi executori,unul a luat cașcavalul și celălalt nimic