refinantare credit ipotecar ?

salutare. as vrea o a doua parere legata de refinantarea unui credit, mai jos las datele relevante

credit luat de la Garanti, pe 30 ani , 630k ron total, momentan 440k  ron rest principal ( 17 ani+). rata lunara 3950, dobanda variabila 8.23(ircc+marja 2.25), dae ~8.5/8.7%dae. Fără alte costuri de administrare carduri , fara asigurare de viata. ca idee credit a fost accesat cand ircc era 1.17, fix inainte de .. boom, rata initiala era cam 2800ron.  

Posibilitati de refinantare saptamana asta:

La BT rata 3430 ron, 5 ani dobanda fixa, 5.9% dae în acești 5 ani apoi 7.74(marja banca 2.5).
Extra Se plateste un comision anual 150ron + 7ron lunar admin card)talhari.. 7 ron administrare card, in fine )

Vs
Brd 3 ani fix dae cam 6.5% (5.99+asig de viata 0.033% din principal)= 3530rata. fără alte comisioane de carduri , după 3 ani, DAE ~ 8.23+ (marja banca 2.5%+ircc + comisioane)

La refinanțări taxele notariale  le achita băncile (au buget 2000ron) dar tot mai e de platit radierea ipotecii la banca veche și alte chestii, sa zic 1000ron, deci refinantarea asta se amortizeaza in vreo 2 luni. Mai este varianta refinantarii la dobanda variabila iar cand si daca IRCC scade sub 3.5 , cu alte costuri de vreo 3000 ron care se vor amortiza mai greu.

Intrebarea mea este daca voi ati face mutarea ? presiune data de rata lunara nu am, mia mult me seaca ideea ca platesc acum sub 1000ron principal si restul dobanzi..), reusesc sa fac plati anticipate de 5-6-7000 ron lunar pe langa rata, sper in aia 5 ani sa inchei cu creditul asta..

Ms!

Perioada Valoare IRCC trimestrial
2022T4 5,98
2022T3 5,71
2022T2 4,06
2022T1 2,65
2021T4 1,86
2021T3 1,17
2021T2 1,08

Edited by Tally, 17 May 2023 - 22:55.

Cel mai important este sa faci acele plati anticipate. Ele reduc principalul mult mai mult decat rata. La BT dobanda fixa e mai mica si e pe 5 ani. Exact perioada pe care o estimezi pentru rambursare. Comisioanele BT cred ca sunt mai mici decat diferenta de 0.6% dobanda lunara.
Concluzia mea este ca varianta cea mai buna e cea care iti permite sa scazi dobanda si sa reduci principalul cat mai repede.

În toată povestea ta, singurul lucru cu adevărat important e marja băncii. Dacă iei în considerare cheltuielile suplimentare cu perfectarea actelor notariale și marja mai mare a băncii rezultă că refinanțarea este o greșeală. Ca să recuperezi cheltuielile notariale ai nevoie de o marjă a băncii mai mică. IRCC-ul e o constantă atât pentru creditul vechi cât și pentru cel nou. Refinanțând doar pierzi bani.
Eu am luat credit în 2015 pe 27 ani și sper ca de crăciun să fie achitat.

Pai ircc + 2.25 e decent. Nu ideal, nu dezastru.
Vezi ca la dobânda fixa ai comision de rambursare anticipată. În general 1%.
Asa ca refinanțarea e o greșeală.

 slai, on 18 mai 2023 - 07:56, said:

vorbesti prostii.

Edited by ogo, 18 May 2023 - 08:10.

Nu imi plac ofertele astea.
Refinantarile sunt in sine o afacere, ai grija, mare grija ce semnezi. Cauta pe google si youtube, refinantari imobiliare.

Stii ce ma gandesc? Ia de fa o incercare la BCR.

Daca stiai ca poti sa platesti creditul mai repede? De ce nu ai fost la BCR sau ce banca mai ofera 5-7 ani rata fixa si apoi variabila?

Este bine ca ai puterea financiara sa duci ratele.

 MindArchitect, on 18 mai 2023 - 08:13, said:

La momentul contractarii creditului ircc era 1.17, dae la variabila era cu vreo 2 procente mai mic decat la fix. speram sa achit mai mult pana sa creasca dobanzile.

 ogo, on 18 mai 2023 - 08:09, said:

Tu vorbesti prostii,fiind neinformat. Legea prevede ca pt creditul cu dobanda variabila nu se percepe comision de rambursare anticipata. Pt cel cu dobanda fixa, banca poate alege sa perceapa un comision, considerandu-se ca dobanda fixa e mai avantajoasa pt client.

Acest lucru poate fi gasit pe site-ul bancii - https://intreb.banca...cipat-creditul/

"Care este procedura pentru a rambursa anticipat un credit?
Procedura de urmat pentru a rambursa anticipat un credit este următoarea: inițial trebuie să te asiguri că suma necesară achitării creditului este disponibilă în contul tău curent, în valuta în care ai contractat creditul. Ulterior, este necesar să te prezinți în unitatea bancară pentru a completa o cerere de rambursare anticipată.
Rambursarea anticipată totală a creditului se va realiza la soldul creditului și dobânda calculată la data rambursării.
În situația în care dorești să efectuezi o rambursare anticipată parțială a creditului ai posibilitatea să optezi pentru diminuarea perioadei de creditare sau pentru diminuarea ratei.
Pentru creditele cu dobândă variabilă, BT nu percepe comision de rambursare anticipată, iar pentru creditele cu dobândă fixă comisionul este de 0.5% sau 1% în funcție de perioada dintre data rambursării și ultima dată scadentă a ratelor.
În cazul în care pentru creditul rambursat anticipat ai adus în garanție un imobil, după ce se efectuează rambursarea totală a creditului va fi necesar să ceri radierea ipotecii făcută în favoarea băncii."

 unknown_35, on 18 mai 2023 - 08:37, said:

Nu se aplica la creditele imobiliare.
Este scos comisionul de rambursare anticipata prin OUG 52/2016.

Edited by paco rabanne, 18 May 2023 - 08:43.

verifica conditiile referitor la rambursarea anticipata in perioda cu dobanda fixa, stiu ca bancile au voie sa puna comison de 1% daca creditul are dobanda fixa.
In rest daca vei rambursa creditul in 5 ani atunci nu te afecteaza cresterea marjei de la 2.25 la 2.5, cred ca IRCC va mai sta cam 2 ani la peste 5%.

 unknown_35, on 18 mai 2023 - 08:37, said:

deci, te-ai lamurit? din 2016 nu mai exista pt creditele imobiliare comision de rambursare (anticipata/totala) indiferent de modul de calcul al dobanzii: fixa/variabila/etc. dar asa e cu cautatorii pe gugal...


astept scuzele de rigoare not.

complicat, pe scurt intrebarea se reduce la - merita sau nu sa treci in momentul asta la dobanda fixa? eu sincer nu cred ca merita pt ca ircc-ul e la maxim sau aproape de maxim, sper sa nu mai creasca mult, si robor-ul parca e in scadere. bineinteles, nu exista nicio garantie ca in urmatorii 2-3 ani va scadea suficient incat sa merite sa ramai acum la dobanda variabila, dar fara suparare - te-ai lacomit acum 2 ani la o dobanda variabila o idee mai mica si acum a venit momentul decontarii… la credite e ca la cazinou, banca nu pierde niciodata

edit: am cautat de curiozitate, vad ca robor a scazut de la 8.21% in oct 2022 la 6.6% astazi, deci normal ar fi ca ircc-ul sa mai creasca putin si apoi sa inceapa sa scada. cat de mult sau de repede… ramane de vazut      

Edited by born2lose, 18 May 2023 - 09:44.

 born2lose, on 18 mai 2023 - 09:38, said:

In termeni reali, avand in vedere inflatia din prezent si din ultimii 2 ani "banca" a pierdut.

Apoi au mai pierdut cu reevaluarea portofolilor de titluri de stat.

De ce crezi ca sistemul bancar e tensionat?
De ce Credit Suisse intra direct in colaps daca nu-l prelua UBS?
Sau First Republic Bank?

 born2lose, on 18 mai 2023 - 09:38, said:

Nu e suparare, a fost un pariu asumat, greu de prezis razboi/inflatie/gandurile lui Mugur etc
Mai departe punem alt pariu pe evolutie ircc..

ok, dar primul pariu l-ai pus pe dobanda variabila cand era la un minim istoric, si acum vrei sa pui al doilea pariu pe dobanda fixa, cand pare sa fi atins un maxim? risti sa ramai cu ambele pariuri in contra-timp    

Vezi noul credit va pleca probabil cu primele rate 80% dobanda si 20% capital. Deci , in prima perioada iar bagi ca berila dobanda.

Am fost la ing pentru refinanțare, le-am cerut o oferta competitivă ca la brd. Acu să văd cu ce or să vină.

Pe de altă parte, ircc pare staționar cu tendință de scădere.

 Tally, on 18 mai 2023 - 08:33, said:

Am făcut simulări la credit cu ircc de 3-4%, in primii ani, nu m-am așteptat să sară la 5,98%.

Cea mai buna oferta acum pe piata este la BT cu 5,9 dobanda fixa si fara asigurare de viata.