Previziuni prețuri:apartamente, case, terenuri - direcții

Nu prea stiu unde sa incadrez postarea mea...

Tocmai am primit un telefon de la o banca ( din top 3) cum ca "ati fost selectat pentru o consiliere gratuita" pentru programul de economisire cu prima de la stat si/sau alte tipuri de credite imobiliare/ipotecare...Tin sa precizez ca la banca respectiva nu am avut niciodata cont, card, plati, etc, deci nu sunt in baza lor de date in nici un fel. Probabil mi s-a luat nr tlf din ceva anunturi la rubrica imobiliare. Dupa o discutie scurtuta, in care am precizat ca nu prea ma intereseaza creditele, am simtit totusi o insistenta "haideti sa stabilim totusi o intalnire", "nu va trebuie decat un avans mic 2-3000 euro, se accepta si coplatitori daca nu va incadrati"...

Ce sa zic...daca mergeam acum 1-2 ani sa intreb de un credit mic maxim 10k euro pt diferenta la un apartament, ma dadeau in suturi afara la ce salariu net este...acum ma roaga...Si de ce m-as baga eu in credite cand la o adica pot lua in comuna de langa Cluj apartament in rate la dezvoltator pe 5-6 ani cu un avans de 25-30% si cu un "cost suplimentar" de maxim 10% la sold, fara tone de acte, fara comisioane...Am ceva cunoscuti ce lucreaza in agentii...cam tot ce au intermediat ei anu asta a fost cu PC. Cu venirea studentilor s-a miscat putin cu cash la apartamentele din apropierea facultatilor. In comuna de langa Cluj multi dezvoltatori incep sa dea in rate la ei.

iulia_400, on 27 septembrie 2012 - 10:58, said:

Si daca dau faliment acei dezvoltatori ? Ce se intampla cu banii dati deja ? Cui platesti in continuare ? Se intabuleaza ceva ? Daca exista si o ipoteca a bancii  ( in cazul in care s-a construit cu credit bancar )?

http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/casa-in-rate-la-dezvoltator-diavolul-sta-in-detalii-147077.html

Atenţie la achiziţia apartamentelor prin rate la dezvoltator. Te poţi păcăli.

vacantamijlocie, on 27 septembrie 2012 - 11:12, said:

Vacanta, discutam de apartamente cu CF individual curat, faci contract de vanzare-cumparare la notar, tu devii proprietar, cu ipoteca pe dezvoltator ( pentru diferenta de bani, la notar se declara valoarea reala a tranzactiei si nu limite minime din grila) , clauze contractuale cu termen de gratie in cazul imposibilitatii de plata a ratelor / varianta sa vinzi cu preluarea de rate, etc...virare rate prin banca.

Cine plateste integral sau avansuri pe baza unor proiecte, machete, faza la rosu, etc, si-o merita cu varf si indesat daca pateste ceva.
In Cluj un singur dezvoltator a incercat varianta de rate pe primii 2 ani apoi achitare integrala, dar nu a mers. Acum mai construiesc unii vreo 2 blocuri si dau anunturi cu vanzare in rate cu buletinu, nu stiu daca sau cati clienti au gasit...Un constructor vechi, cu ceva proiecte finalizate la activ, are preturi rezonabile in oras, dar mai la periferie, si ofera varianta de avans mare si rate pe maxim un an. La noi nu merge varianta de rent to buy sau alte artificii.

In perioada asta, dupa cum probabil se intampla in mai toate centrele universitare, am observat in anunturi o crestere a preturilor cerute la apartamente. Majoritatea anunturilor sunt cu poze, le poti urmari cat stau la mezat...Chiriile sunt cam la nivelul anului trecut.

iulia_400, on 27 septembrie 2012 - 11:30, said:

Repet:
Ce faci daca da faliment dezvoltatorul ?
Daca s-a construit prin credit bancar, cum faci ?

In rest...vom vedea dupa alegeri ce va mai fi...mai sunt 3 luni.

iulia_400, on 27 septembrie 2012 - 10:58, said:

Depinde si la ce distanta, in ce conditii.... benzina are prostul obicei de a se scumpi f des.......
Locuitul inafara orasului are avantaje si dezavantaje dar locuitul inafara orasului insa la bloc.......

Vacanta are dreptate, atentie mare la acte, clauze in contract.... si nu numai.
Stiu un caz in care desi vanzarea s-a efectuat prin banca, cu intabulare.... etc (o caruta de acte, verificari..) s-au trezit cu notificare cum ca vor fi demolati (constructorul facuse un etaj in plus pe barba lui) acum se judeca.

Daca s-a construit prin credit bancar, exista o ipoteca a bancii pe apartament, iar eu vorbesc de CF curat. Mai sunt si dezvoltatori care au vandut deja cateva sute de apartamente si la noile blocuri si-au sustinut investitia din fonduri proprii.

iulia_400, on 27 septembrie 2012 - 12:37, said:

Si daca da faliment ?

vacantamijlocie, on 27 septembrie 2012 - 13:26, said:

Nu am studii juridice, cu siguranta as apela la un avocat bun daca as fi in situatia de a cumpara un apartament in rate. Oricum nu e topicul sa dezvoltam subiectul asta, parca este pe undeva ceva cu apartamente in rate. Dar daca apartamentul are CF fara sarcini, blocul este finalizat, locuit, cu utilitati, etc, riscurile sunt mici pentru cumparator cata vreme se face un contract de vanzare cumparare autentic cu instituire ipoteca rang I in favoarea dezvoltatorului. In cazul in care ar intra in faliment, cel mai probabil ipoteca ar fi transferata catre alte parti, cu obligatia platii in conditiile stipulate in contractul V/C.

Pana la urma, anumite riscuri sunt si daca iei cu banii cash sau credit din banca. Mai sunte cateva constructii la care nu s-a respectat proiectul si a mai aparut o mansarda, niste geamuri unde nu trebuie, aliniamentul si risti ca vecinii sa ceara demolarea , etc etc...

Am vrut doar sa va prezint situatia din Cluj si comuna invecinata  unde, desi sunt preturi aproape la jumatate fata de oras, nu mai este asa atractiva se pare. La ce salarii sunt totusi multi de abia se incadreaza in comuna asta la PC, si iaca s-a ajuns la rate. Se pare ca au disparut "dezvoltatorii" la primul bloc/casa. Au inceput sa apara multe oferte de terenuri cu autorizatie pentru P+n etaje, pensiuni, case imense, la unele pretul este asa si asa, nu stiu motivul pentru care nu se vand inca. Multe oferte de terenuri cu autorizatii si variante de asociere cu proprietarul terenului la schimb de apartamente, inca stau pe piata. Pe situl Primariei Cluj este postata lunar lista autorizatiilor de constructie eliberate si majoritatea sunt de modificari, introducere utilitati, imprejmuiri, foarte putine de constructie efectiva.

iulia_400, on 28 septembrie 2012 - 09:04, said:

Eu cred că ştii.

iulia_400, on 28 septembrie 2012 - 09:04, said:

Succes in construirea casutei !

vacantamijlocie, on 02 octombrie 2012 - 08:13, said:

M-am trezit cu gandul la tine, dupa ce ma cautasi pe la alte case

Revenind la ale noastre. Desi nu tre' sa dau explicatii sau sa ma justific la nimeni, nu am chef de discutii interminabile si neconstructive cu tine sau altcineva. Sa zicem ca imi expun parerea visavi de ce se intampla in orasul meu adoptiv. Urmaresc aria asta pentru ca ma intereseaza, si nu ca sa pierd vremea, e un loc unde mai gasesc linkuri de ici colo fara sa ma chinui sa le caut eu si mai vad diverse pareri , bune , rele, nu conteaza, ideea e sa vad ce gandesc oamenii.

Am lucrat in imobiliare in Cluj prin anii 2000, cand nu aveam harti pe telefoane, iar pc-ul il foloseam doar pentru redactarea anunturilor care urmau sa fie publicate in ziarul local. Agentii nu erau asa multe ca si azi, dar oamenii erau mai seriosi decat in mare parte ce vad acum. Dupa vreo 2 ani de cand lucram in domeniu au inceput sa apara ajentii cu bermude si slapi. Daca la Bucuresti deja se remarcau cateva agentii care sunt si acum pe piata si lucreaza "la nivel inalt", la Cluj era o piata imatura ( nu ca acum ar fi altfel), micuta. Agentiile nu aveau inca departamente, toti se ocupau de toate, dar au inteles ca un om nu poate fi the best in tot, asa ca incet incet s-au mai reglementat treburile... Eu am pornit de la 0, nici macar nu eram clujeanca, practic mi s-au explicat niste chestii si am fost trimisa la vizionari de apartamente cu harta orasului in mana si un abonament pe toate liniile de troleu. Normal, spre nemultumirea mea care vedeam meseria asta putin altfel , ca si studentii la drept ce se imagineaza pledand ca in filmele americane. In loc de stat la birou la costum si at telefoane, plimbat cu masina la vizionari, mi-am ros opincile batand orasul la picior si prin autobuze...ploaie, vant, zapada, weekend, seara la 8-9 cand oamenii se puneau la televizior, eu inca lucram. Ce program de la 9 la 18 cum mi s-a zis...aia era doar munca de birou...

Noah,  in perioada aia reticenta la lucratul cu agentiile din partea proprietarilor, cand auzeau ca vreau sa vad si actele apartamentului zici ca ii dadeam afara din casa...Incet incet am mai invatat putinel cum stau treburile cu hartoagele, notarita noastra mi-a explicat in linii mari. Am reusit sa fac vanzari cat sa imi acopar traiul de zi cu zi, o vacanta, maruntisuri. Noah, dupa primul an cunosteam cam tot ce exista apartamente vechi in oras, ce confort, ce orientare, cate apartamente sunt pe palier, etc. Tin minte ca prin 2000-2001 o garsoniera confort I, 30 mp costa undeva la 8500 marci, iar inchirierea ei cca 80-100 marci...Vanzarile se faceau cu cash, unii faceau upgrade de nr camere, altii aveau bani de la nunta, altii adunati de nu stiu unde, erau oameni care cumparau pentru a da in chirie, am avut niste evrei ( casatoriti cu romance) care cumparau mai multe "bucati" pentru investitii. Piata terenurilor era la inceput, cam tot ce era in jurul Clujului era arabil, cu titluri de proprietate, altele cu acte de mana, hmmm, sa zicem ca nu prea se puteau vinde...

Dupa cativa ani am iesit din domeniu din motive personale, dar a fost mai bine caci mi-am largit putin orizonturile...fostii mei sefi au ajuns de la agenti imobiliari patroni la constructori de blocuri...

Am inceput sa urmaresc din nou piata prin 2007-2008, doar din afara sa vad cum stau treburile. Locuiam si atunci ca si acum in chirie, imediat sunt de 10 ani in acelasi apartament ( i-am cam platit o garsoniera omului, dar nu avem ce face....important e ca nu m-a deranjat decat cu 2 vizite in tot acest timp). In perioada aia am considerat ca sunt preturi foarte mari, bani pe care nu ii aveam, un credit as fi putut face, dar am analizat pe toate partile si am zis pas. Apartamentul in care stau costa prin 2007 cam 80k euro, acum e la cca 50k. Eu am platit chirie din 2007 pana final de 2012 sa zicem 18k. Incet incet au inceput sa apara semne se usoara scadere si am zis ca merge mai mult. Tinand cont ca stiam apartamentele in blocurile vechi, mi-a fost usor sa urmaresc evolutia preturilor, cam am ochiul format la datele de contact de la agentii si modul lor de a formula anunturi, le retin si recunosc usor numerele de telefon sau adrese de mail. Am urmarit distant si ce se construieste si avem cunoscuti care ridica ceva blocuri ( faptul ca sunt parlea nu inseamna ca nu cunosc si astfel de oameni, nu?). Inca imi par maricele preturile, dar nu cred ca vor ajunge la 400 euro/mp. Toti se vaita ca nu sunt bani, in sensul ca nu mai pleaca cu sacul plin, dar bani sunt. Mallurile sunt pline, sa ne uitam doar in parcarile de la mall, putine masini sub 10k vad, cosuri burdusite...Spatiile centrale sunt inchiriate la sume astronomice. Oamenii care au avut si au inca bani si invart cate ceva sunt mai reticenti, au case, terenuri, nu prea mai investesc in imobiliare.

Am cunoscuti care lucreaza in imobiliare si cunoscuti care si-au facut mici averi din specula imobiliara. Nu se lauda, nu se vaita, dar treburile nu mai merg de ceva vreme...Pentru agenti PC a fost mana cereasca, cam tot ce intermediaza e prin programul asta. Nu are rost sa intram in zona de business, ca acolo sunt alte puncte de reper, dar oricum e de urmarit caci da trenduri.

Avem un ziar scris si online de anunturi, aici gasesti cam tot ce misca in oras. Piata e mai usor de urmarit asa...Observ de ceva vreme ca a crescut numarul anunturilor cu poze la apartamente , postate de agentii, in general a crescut numarul ofertelor. La preturi nu prea vad scaderi...

Referitor la comuna-cartier de langa Cluj, am precizat ca au inceput sa dea in rate...pentru mine este un semnal...daca acum 1-2 ani mergeai la un dezvoltator si il intrebai de rate nu aveai nici o sansa, acum lucrurile s-au schimbat. La anuntul meu de cautat teren, am primit oferte de la proprietari de apartamente in rate sau variante, dar ce sa le fac eu oamenilor daca au luat acum 3-4 ani ap 2 camere cu 45k si au mai bagat cateva mii in finisaje....nu le da nimeni azi banii aia cand la dezvoltatori gasesti la aproape jumate pret...sau gasesti duplexuri la 50-70k euro ( nu discut de calitatea lor). Oricum, trebuie sa tinem cont ca sunt si oameni care nu isi permit sa acceseze un credit, au ceva banuti adunati si decat sa plateasca chirie, mai bine dau o rata. Oricum ar fi, trebuie analizat bine, indiferent ce de unde cumperi. Am vazut si pe aici cazuri cu habarnisti care nu au habar de ce e ala CF, se baga cu capul inainte la apartamente cu probleme reale, dau avansuri la apartamente cu succesiune nefacuta si alte si alte. Multi nu stiu nici sa isi calculeze cati mp de parchet au nevoie pentru un amarat de apartament...ce pretentii sa avem...

So, acum ca sper ca ne-am inteles...am tatonat piata apartamentelor, dar am cautat si caut teren si incep sa imi fac calcule pentru o casa. Banii sunt relativ limitati, dar banii vin...daca esti realist si iti faci niste calcule, te informezi putin, sansele sa ai pierderi mari sau asteptari nerealiste sunt mai mici. Piata terenurilor e strans legata de ce se intampla pe piata apartamentelor. Tinand cont ca pentru terenuri nu se mai dau credite, interesul pentru terenuri destinate constructiei de blocuri a mai scazut ( excludem zonele bine cotate, dar si acolo nu mai dau dezvoltatorii cat se cere...), daca apar schimbari cu PC, am sanse mai mari sa gasesc un terenut ok la un pret decent. Sub nici o forma nu dau 100 euro/mp in comuna invecinata asa cum se cerea acum 2-3 ani si inca mai apare cate unu cu mail de .it sau . es care cere 80 euo/mp...poate ca mai am de asteptat si o jumatate de an, cine stie...dar cresteri in viitorul apropiat nu vor mai fi. Nu este o piata moarta complet, dar daca nu ar fi programul asta , s-ar mai reduce din visele unora...

Daca nu as avea catelusii, pentru care imi doresc o curte ...as alege sa stau in chirie in oras si sa imi construiesc o casa la cativa km buni, unde sa ma pot retrage la un moment dat...Casa in sine nu este un scop in viata pentru mine, nu ma implineste sufleteste, de aceea voi alege sa fac o casa modesta, micuta. Prefer ca din putinii bani care ne raman dupa plata utilitatilor/mancarii sa mai iesim din tara, si no way la all inclusive, pur si simplu ne urcam in masina cu cateii , punem degetu pe harta, dam gazolin si am pornit...mergem cu cateii la expozitii, socializam, intalnim oameni de calitate...Lasatul de case mosteniri nu este un alt scop al meu...prefer sa imi directionez copiii spre meserii care le pot aduce satisfactii sufletesti si materiale, dar in concordanta cu inclinatiile lor si pasiunile lor. Nu ma intereseaza cati bani si de unde au altii, imi vad de treaba mea si de lucurile marunte care ma implinesc. Am lucrat dincolo pentru oameni care castigau intr-un minut cat salariul meu pe cateva luni, oameni a caror pereche de pantofi costa cat mancarea mea pe un an. In nici un minut nu m-am simtit inferioara si nu am avut vreun sentiment de invidie/ura...

Pe langa factorii la nivel mondial care au dus la asa zisa criza, desi pietele imobiliare din alte tari s-au si ajustat in concordanta, boomul asta si reminescentele lui in Romania se bazeaza pe specularea dorintei romanilor de imbogatire rapida, de etalare a avutiei, pe grandomanie, pe ura si invidia fata de aia care au mai mult, dorinta de a avea cu orice risc o casa...Ne meritam soarta si pana nu se mai schimba mentalitatea romanului mai dureaza mult si bine.

iulia_400, on 02 octombrie 2012 - 11:20, said:

Multumesc pentru interesul pe care il manifesti fata de mine.
Nu te-am cautat, ci te-am gasit pe aria de case.
E de subliniat ceva:
Raportul pret/ chirie in 2000-2001= circa 100
Raportul pret/ chirie in 2007- 2012= circa 200 ( dublu fata de 2000-2001 - cauze principale: bula imobiliara alimentata de creditele acordate relativ usor/ programul Prima Casa) QED
Inca odata, succes in gasirea terenului/ construirea casei !

Dap, cam asta e raportul...in 2007 un apartament de 2 camere de cca 80k se inchiria cu cca 350. In 2012 la un ap 2 camere de cca 50k chiria este ca medie 250.

Acum mai intervine factorul : oras universitar, studenti, locuri cazare, etc....nr studenti la Cluj in 2012/2012 putin peste 72.000, nr locuri cazare in camine cca 12.500.
In 2010/2011 erau   57.575 studenti.
In 2009/2010 erau   60.371 .
In 2008/2009 erau   61.487

Vrem nu vrem, sunt inca multi oameni ce au ceva bani la saltea sau acceseaza credite pentru a cumpara apartamente ce vor fi inchiriate....cerere este.

iulia_400, on 02 octombrie 2012 - 11:55, said:

80.000/ 350= 228, 5  ( pretul de vanzare= chiria pe 19 ani - simptom al bulei imobiliare ! )
QED

Eu ma raportez mai mult la scumpirile la cosul de consum si adiacente, care au depasit dinamica salariilor, si daca e sa comparam 2012 cu 2007-2008, salariul real a scazut foarte mult. Numai sa calculez plinul la masina care in 2009 ma costa parca 160 lei si acum e peste 300...

Voi de ce va certati aici?

E clar ca buna-ziua ca preturile au trend descendent atat la vanzari cat si la inchirieri.
Hai ca inchirierile s-au mai ridicat acum o data cu venirea studentilor, dar pana acum erau mai jos fata de anul trecut.

Sunt apt cf 1 de 3 cam in zone ok cu 45 mii E, anul trecut bateau spre 75 mii E.
Si exemplele pot continua.

Diana-_, on 02 octombrie 2012 - 12:22, said:

In ce oras ?

vacantamijlocie, on 02 octombrie 2012 - 12:23, said:

Capitala.