Evaluare Casa cu finisaje lipsa

Salutare, sunt în procesul de a cumpăra o casa nou construita, la care am dat un avans măricel, 30%
Aprobarea pentru credit o am de la banca, doar ca expira în curand, asa ca și proprietarul, dar și eu ca sa nu-mi expire oferta super buna pe care am primit-o de la banca, dorim sa facem tranzacția pana la data scadenta din antecontract.

Am depus actele la banca și acum așteptam evaluatorul, problema este ca din cauza perioadei mai nasoale, unele finisaje comandate de mine lipsesc (uși interior, trepte scări, balustrada, si gardul din gradina. Și probabil nu vor fi gata până vine evaluatorul.

Întrebare: Dacă evaluatorul va subevalua casa din cauza finisajelor lipsa, în ce fel sunt afectat având în vedere ca am dat 30% avans?

Sa dau un exemplu, dacă casa o cumpăr cu 100K, si am dat avans 30K iar de la banca mai am nevoie de 70k, iar evaluatorul o evaluează la 90K, cum se face calculul? De la banca voi primi în continuare cei 70K sau se va lua în considerare doar prețul comunicat de către evaluator și voi primi doar 70% din 90K?

Cine a incasat "avansul"?
Dezvoltatorul?
Sau ai cerut bancii 100k, si ai depus la banca 30% , adica 30k?
Amesteci lucrurile de parca scoti bani din toate buzunarele.
Eu cred ca tu ai dat dezvoltatorului 30k.
Si banca te-a informat ca veniturile-ti permit un credit de ~100k.
Nu cred ca ai nici o aprobare de credit.

Edited by tioopedi, 22 October 2021 - 19:16.

Avansul l-a încasat dezvoltatorul

De la banca am primit o preaprobare, care este valabila 3 luni. Veniturile îmi permit un credit cu mult peste cei 100k, nu asta era întrebarea mea.

Edited by Dany_Darke, 22 October 2021 - 19:25.

la tipul de credit luat de tine, ce avans minim cere banca?

Avansul minim este 15%. Dar am anumite avantaje pentru avansul mai mare, printre care și o dobânda mult mai mica pe care nu as vrea sa o pierd.

Ce mai conteaza?
El are "venituri"
Cash-ul l-a dat deja dezvoltatorului.
Usile, gardul si treptele scarii trebuie sa fie ultima lui grija.
Mergi repejor la banca si vezi care-i avansul pe care-l cere banca pentru credit.

Edited by tioopedi, 22 October 2021 - 19:54.

evaluarea trebuie sa acopere creditul (este si o marja acolo, nu merge cu 100%). Daca nu te incadrezi, mai poti pune ceva bani din buzunar; de vreme ce "veniturile îti permit un credit cu mult peste cei 100k" mai tragi de timp 1-2 luni si faci rost.
Alta varianta e sa stabilesti cu proprietarul ca sa ii dai atat cat se poate pana la termentul limita (avans+cat iti da banca) iar restul sa il dai in 3-6-12 luni direct lui. Nu ar trebui sa ramana mare diferenta

Edited by aeon, 22 October 2021 - 20:21.

 tioopedi, on 22 octombrie 2021 - 19:51, said:

Banca nu ar trebui sa ceara niciun avans în plus, conform antecontract-ului avansul pe care l-am dat dezvoltatorului este considerat și avansul pentru credit.

Finisajele lipsa ma preocupa strict din punct de vedere al creditului, dacă evaluatorul evaluează casa sa zicem cu 10K în minus fata de prețul de vânzare, cum procedează banca? Rămâne creditul la 70% din 90k? Sau îmi creste procentul creditului astfel încât sa acopere cei 10K care mie îmi rămân pe dinafară?

 Tumojitekato, on 22 octombrie 2021 - 21:10, said:

Din cate stiu eu, nu exista nici o banca care da credit imobiliar fara avans. BNR-ul cred ca impune asta.
Chiar si programul prima casa cere avans.

 Tumojitekato, on 22 octombrie 2021 - 21:10, said:

Antecontractul incheiat intre tine si dezvoltator are consecinta asta??

 Tumojitekato, on 22 octombrie 2021 - 21:10, said:

Intelgi acum ca-s doua chestii diferite?
Avansul catre dezvoltator nu exclude avansul bancii pentru credit.

Avansul pentru credit poate sa fie depus numerar in contul băncii sau se poate face dovada acestuia printr-un extras de cont sau ordin de plata.
Noi dovedim avansul prin plata către dezvoltator, menționând antecontract ul în care s-a specificat clar ce semnifica acei bani.

@tioopedi te-ai bagat in discutie dar nu ai nici cea mai vaga idee despre problema, dar iti placi sa iti dai cu parerea. Ce avans sa dea la banca pentru credit? Ai idee cum functioneaza creditele ipotecare? Avansul nu se plateste bancii ci vanzatorului, urmand ca banca sa plateasca restul.

@initiator la creditele ipotecare bancile dau maxim 85% din valoarea casei. Vine evaluatorul, stabileste valoarea si primesti maxim 85%, in exemplul tau poti primi maxim 85000, deci nu ar trebui sa fie o problema din moment ce tu ai dat avans peste minimul cerut.

Tumojitekato said:

Banca va finanța strict valoarea evaluată, adică 70% din 90k.

Iata explicația:
În trecut s-a practicat o schemă de păcălirea băncilor.   Se trecea în cererea de credit o valoare mai mare decât cea reală.   150k în loc de 100k,  scopul fiind de la bun început neplata creditului.
Dezvoltatorul era pe mână cu cumpărătorul,  evident.   Încasau banii și apoi lăsau casa în brațele băncii, să o execute. Banca realiza că a plătit mult decât făcea casa și că dacă vor să o vândă nu pot lua nici măcar 50% din cât au finanțat.   Erau rețele de asemenea escroci care dădeau adeverințe de salariu false unde treceau venituri mult supraevaluate unor persoane care nu aveau cum să câștige atât. Schemă clasică.

Băncile au schimbat sistemul.   Au externalizat evaluarea și au trecut la finanțare pe etape.   Adică,  dacă dumneata ceri o sumă,  aceasta se dă în funcție de etapizarea construcției,  nu se mai pune banul jos pe toată valoarea cerută la finanțare.   Regula este ca înaintea oricărei plăți să existe un raport de evaluare cu imagini și detalii.   Acestea sunt trimise apoi unui alt evaluator pentru verificare.   Deci,  chiar dacă dumneata te înțelegi cu evaluatorul,  acesta nu va risca să treacă date nereale sau supraevaluate, pentru că are șanse să-i fie respinsă evaluarea și să aibă mari probleme.  

Sugestia mea este să mergi pe scenariul negativ,  adică 70% din 90k.

Edited by tomaso, 23 October 2021 - 06:10.

Am înțeles acum, face sens ceea ce zici, asa ca am doua variante în cazul unei subevaluari, ori aduc eu restul de bani, ori cer o noua oferta de la banca cu un credit și automat o dobânda mai mare.

Multi habarnisti pe aici. Evaluarea nu tine cont de finisaje, nici macar nu este trecuta rubrica in raportul de evaluare. Pt ei conteaza sa fie trase utilitatile, sa ai certificatul energetic si sa respecti proiectul. Nu poti faieri banca cu evaluari fake, sunt grile de evalure in functie de criterii clar definite de banca. Eu a trebuit sa trimit la banca sute de documente in avans, sa am in cont o suma de bani din care evaluatorul isi ia comisionul si in momentul in care el a venit pt foto el avea deja o imagine clara a proprietatii.

banca iti da 85% din evaluare. aia cu transe de bani e pentru creditul de constructii, daca iei credit sa-ti construiesti casa. avansul dat la dezvoltator se contorizeaza cand e vorba de avansul cerut de banca. preaprobarea nu inseamna mare lucru, tu tot va trebui sa astepti sa-ti analizeze dosarul ca sa-ti dea creditul, preaprobarea e asa, gen, da dom'le, in principiu te incadrezi, acum adu actele sa vedem despre ce e vorba. deci tot trebuie sa astepti dupa aprobare de la juridic, de la risc, evaluare externa, evaluare interna, draci laci. dar sa stii ca se poate face o prelungire a termenului care apare in promisiunea de vanzare cumparare, mergi cu dezvoltatorul la notar si prelungiti. asta daca nu ai niste clauze nasoale pe care le-ai acceptat la semnarea promisiunii.

PS: la case evaluatorii au niste grile cam tampite. Gen nu iau in calcul multe chestii care costa multi bani (gard, amenajari in curte - alei samd).

Edited by Oigen, 23 October 2021 - 12:49.

Problema ta cea mai mare nu e cum rezolvi cu banca, ci ce o să îți mai construiască dezvoltatorul care o să aibă toți banii in cont. Ai grijă.

Câtă vreme nu îți evaluează sub suma ce trebuie sa o mai obții de la banca nu e nevoie sa mai vii cu bani de acasă.

 edi10000, on 23 octombrie 2021 - 08:59, said:

Nu prea tine cont de calitatea lor, dar tine cont de prezenta. Adică o casa la gri va fi evaluată mult mai jos decât una finalizată. E și normal