Casa Bucuresti, cu multe modificari de facut

Salutari,

Deschid si eu un jurnal, dupa ce am citit cateva jurnale, cu speranta sa adun cat mai multe idei bune si informatii noi, neavand tangente cu frumoasa meserie de constructor.

Casa este din anul 2000, am cumparat-o in 2018, este in sectorul 4, P+E. Atasez releveuri si poze referitoare la modificarile dorite.

Detalii constructive : structura in cadre, pereti BCA, placa intre parter si etaj, lemn intre etaj si pod (pentru casa - C2), respectiv structura in cadre, placa intre parter si pod (pentru anexa - C1).

Inainte sa cumpar casa am chemat pe cineva sa-mi faca o expertiza tehnica verbala, cu aparatura ultra-scumpa, persoana fiind si profesor la facultatea de constructii (toata stima), recomandat de o cunostinta.
Rezultatul a fost ca e ok, facuta cu beton bun, fier fara zgarcenie (verbal, de la expert, scriptic mai jos), constructorul ei fiind totodata chiar proprietarul, care a locuit in ea peste 15 ani, dar care si-a facut aceasta casa fara autorizatie de constructie. Apoi a intabulat-o dupa cum am explicat in postarea 15 a acestui topic : https://forum.softpe...reptunghiulare/

Citez rezultatul expertizei tehnice: ”PUNCT DE VEDERE TEHNIC
In conformitate cu prevederile Codului de evaluare seismica a cladirilor existente, p100-3:2008, Cap.8.3c
Principalele caracteristici care au putut fi identificate sunt:
Structura Beton armat=stalpi+grinzi+plansee
Stalpi 20x20-25x25 cm
Conformare slaba - fara proiect rezistenta
Fundatii din beton
Plansee din beton armat - peste subsol C16/20-B250 - foarte bun
Armari tip plasa - gasite cu pahometrul
Plansee peste etaj din lemn
Pereti structurali: BCA
Armare corespunzatoare stalpi 1990-1992 : 4 bare+etrieri/20 cm
Armare corespunzatoare grinzi 1990-1992 : 4 bare+etrieri/20 cm
Consolidari gasite : FARA”


Am cumparat-o cu gandul sa fac mai multe modificari si nu vroiam sa ne mutam mai intai pentru ca apoi sa mai facem santier, asa ca nu am dormit in ea nici macar o noapte. Dar locuim foarte aproape.

Apoi, ne-am gandit inclusiv daca sa o vindem si sa cumparam un teren, stiut fiind faptul ca mai usor se face ceva de la zero decat sa reparam un lucru gata facut. Si defapt nu atat de reparat, cat faptul ca imbunatatirile care as vrea sa le aduc .... s-ar preta mai bine la o casa care se contruieste de la zero sau mai bine zis de la rosu (incalzire in pardoseala, ventilatie centralizata cu recuperare, ferestre tripan de calitate, acoperis orientat optim pentru panouri fotovoltaice).

Apoi, ne-am gandit ca ar trebui sa aducem macar o parte din modificarile gandite, chiar si in vederea vanzarii.
Apoi, ne-am gandit ca modificarile ar trebui facute toate, iar in final daca nu ne va limita nimic si ies toate asa cum ne propunem, nu va mai fi cazul sa vindem casa, ci sa locuim in ea.

Modificari care necesita autorizatie:

1. (Poza 1,2 si 3, de dupa primele patru poze cu releveuri numerotate cu zero (0)) Exista 4 geamuri identice la etaj cu forma pentagonala (cu un triunghi deasupra, fara buiandrugi). La toate 4, la partea superioara, decuparea BCA-ului dupa o linie orizontala tangenta cu varful superior al triunghiului, astfel incat sa rezulte dreptunghi, atat pentru aspect cat si pentru a mari cantitatea de lumina care intra in casa.
- La unul din cele 4 geamuri (primul de la stanga la dreapta privind din exterior in poza 1), marirea golului de fereastra si pe directia in jos (nu pe intreaga latime de 140 cm, ci doar 88 cm), cu scopul de a deveni usa de iesire intr-o terasa care ar urma creata (descoperita) la punctul 5 de mai jos (Poza 1 si 6).
- La altul din cele 4 geamuri (al doilea de la stanga la dreapta privind din exterior in poza 1), amplasat in casa scarii (Poza 3), marirea golului de fereastra si pe directia in jos , cu aproximativ 1,5 m, facandu-l fara deschidere, tot cu scopul de a patrunde mai multa lumina (in special catre parter, care este foarte intunecos).
- Alte 2 din cele 4 ferestre ramanand nemarite catre in jos, ci doar triunghiul de sus.
Trei din cele 4 ferestre nu sunt vizibile din strada (fiind mascate de anexa C1), BCA-ul l-as fi taiat usor (am probat putin), dar nu as vrea sa risc sa fac modificarile fara autorizatie.

2. (Poza 3) Doua mici ferestre rombice pe casa scarii, de transformat in dreptunghiuri verticale de marime ceva mai mare, pentru acces lumina.

3. (Poza 4) Camera nr.5 din releveul parter (folosita ca si camera tehnica), are acum o fereastra de 58x58 cm, fiind foarte intunecoasa. S-ar putea mari actualul gol de fereastra sau poate mai bine (din cauza amplasarii centralei termice), crearea unei noi ferestre, pozitionata cat mai sus si cu forma aprox 100 cm lungime si aprox 50 cm inaltime, cu sticla fara vedere (sablata sau Crizet), pentru lumina, tinand cont ca daca nu ma insel legea nu ar permite cu vedere din cauza amplasarii chiar in calcanul (pe limita de proprietate) cu curtea vecinului.

4. (Poza 5) Terasa (nr.21 din releveul etaj) este neinchisa si am prefera inchiderea ei cu termopan usor, de mai slaba calitate termica (nu tripan), dar care sa fie cu geam ”oglinda”, reflexiv. Nu stiu sigur daca se poate inchide cu termopan, fara a fi prinsa aceasta renovare intr-o autorizatie, schimband putin aspectul urbanistic al fatadei.

5. (Poza 6 si 7) Intre anexa C1 si podul ei exista placa turnata, iar deasupra exista un pod cu acoperis de tabla, iar in partea sa nord-estica (din apropierea casei -C2), inaltimea podului permite doar mersul in genunchi si taras (inaltime sub 1m). Am dori dezvelirea partiala a podului, sa ramana doar capriorii si tabla de acoperis dinspre strada (sud-vest), dar nu chiar pana la coama ci mai putin, iar acolo zidit un perete de sustinere (probabil tot BCA asa cum este toata imprejmuirea podului, sau caramida). Partea din pod nedemolata, sa devina un fel de magazie cu usa, iar pe acoperisul ei, poate niste panouri fotovoltaice catre strada. Pe partea demolata, o terasa circulabila cu balustrada (renuntand la inconjurarea de BCA de 50 cm inaltime, care mai estompeaza lumina care ajunge in casa).

6. (Poza 7 si 8) Casa (C2) are doua corpuri, un corp la sud-est si un corp la nord-vest.  Pe corpul de casa dinspre sud-est, nu exista un pod circulabil, iar izolarea termica nu poate fi facuta corespunzator. Daca s-ar schimba si orientarile apelor in vederea panourilor fotovoltaice ar fi si mai bine.
Pe partea de casa dinspre nord-vest, doar in vederea panourilor fotovoltaice ar merita probabil inversata inclinarea apei de la nord (din spate), presupunand inaltarea suportului/zidului de BCA din spate. Ar ramane astfel 3 ape la acest corp, eventual diminuand inclinarea apei din fata pentru a necesita mai putin inaltarea suportului/zidului din spate.

IN CONCLUZIE, ma aflu in faza de a cauta arhitect care sa aiba timpul necesar sa preia lucrarea.
Mai sunt si alte puncte de rezolvat, cu care voi reveni, dar pentru care nu este necesara autorizatie.

Edited by Laur-, 19 July 2021 - 15:36.

Fiecare punct dintre cele 6 ar trebui analizat si ca rentabilitate, deoarece sunt vreo doua puncte la care am putea renunta daca realizarea lor ar fi prea dificila, raportat la beneficii.

Imi pare tare rau ca nu mai am si nu mai pot obtine contactul persoanei care mi-a facut expertiza tehnica inainte de a cumpara casa in 2018, as fi vrut sa intreb (dar poate stiti tot voi) : un proiect in vederea autorizarii (doar cu modificari / renovari) il poate face exclusiv un arhiect, sau chiar si un inginer structurist? Intreb deoarece mai greu gasesc arhitect liber, arhitectii probabil sunt mult mai ocupati.

"Doar cu modificari/renovari" inseamna mai multe acte ca la o constructie de la zero. Iti trebuie arhitect, nu mai merge cu derogare ca in trecut. Eu zic sa te interesezi la primarie, mie mi se pare chestie de cel putin 1 an pentru autorizatii. Sa te pregatesti si de amenda, eu zic ca in functie de bunavointa celor de la primarie primesti intre 2-10.000 lei plus intabulare care se ia pentru fiecare anexa in parte (da, si daca ai wc in curte se calculeaza). In B preturile sunt mult mai mari ca in provincie. Dupa ce iti face arhitectul actele, urmeaza aprobarea la inginer (cred ca structurist) si dupa aceea depunerea documentelor pentru intabulare. Roaga-te sa nu fie probleme!

Edited by edi10000, 21 July 2021 - 18:10.

Ma bucur sa vad un raspuns pe jurnalul meu, parea ciumat topicul. Si doar stiam ca sunt colegi pe softpedia care se pricep (la cat de mult am citit asteptand sa deschid si eu jurnalul meu), chiar daca probabil la mine nu este o treaba in zona de confort / rutina a multora.

Am impresia ca unii arhitecti nu vor sa se complice cu lucrari la care pretul ar fi mai mic decat la o casa de la zero. Presupun ca si daca inseamna mai multe acte decat la o constructie de la zero, complexitatea cumulata a lor este sub nivelul actului pentru casa de la zero (exceptand varianta cea mai des intalnita a reciclarii unui proiect existent ”de la zero”).

Despre amenda nu stiu ce sa zic, personal nu as crede dar nu ma pricep. Exista intabulare, daca pe extrasul de carte funciara apar formele constructiilor asa cum sunt acum (prima poza 0).

Stiu ca va fi greu, dar ce pot sa fac? Un an? Ar fi ok si asa. Acum am comis-o, am comis-o. M-am bucurat sa cumpar casa in cadre de beton armat exact pe zona unde cautam in acea vreme… mai apoi am inceput sa realizam ca probabil am facut o prostie.

Cu celelalte probleme de rezolvat (pe care le pot face inainte sau in paralel cu autorizatia), urmeaza sa revin daca se creeaza trafic si pe jurnalul meu.

Edited by Laur-, 22 July 2021 - 19:16.

Eu as cauta sa vand, asa cum este, fara sa mai bag bani.
Mi se pare complicat si costisitor ce vrei sa faci acolo. Nu cred ca vei recupera investitia.
Dar, poate sunt si alte motivatii.

Multumesc si pentru acest mesaj. Complicat probabil ca este, dar scap de alte lucruri si acelea complicate, cu betonul si fier-betonul. Pornesc din faza de acoperis.

Nici la constructia unei case nu se recupereaza investitia si nici eu nu as vrea sa recuperez investitia.
Sau te referi la ultimele doua puncte din postarea initiala (legate de acoperisuri)? Atunci da, este discutabila rentabilitatea. Este posibil si sa renuntam la anumite puncte.

Mă uitam pe releveuri si imi da cu virgula situatia existenta. Exista niste spatii pentru holuri mai generoase ca unele livinguri din anuminte residence-uri.
Livingul e la etaj.
Bucataria e lipita de garaj
Unele camere foarte mici

Ma gandeam la un scenariu, gen vine familia X in vizita, sa ii pui la masa in living. Gatesti si tu la bucataria si te duci jos-sus-jos cu tacamurile si etc. Fluxurile de trafic sunt ciudate.

Sfatul meu ar fi sa vinzi ce ai acolo si sa te reorientezi pentru un teren liber de constructie si sa faci ceva inteligent si cu potential de revanzare in ani de zile. Ia in calcul fluxurile de trafic si suprafete cel putin optime (nu minimale) ale viitoarelor camere.

Sfat nr 2: da, poti sa refaci si casa existenta si sa traiesti facand multe compromisuri dar esti sigur ca asta iti doresti?