Dezvoltare imobiliare ca persoană fizică

Salutări, mi-am vândut căsuța la un preț bun și, cu experiența dobândită în construcția ei, am decis că aș putea încerca să învârt puțin capitalul încât să ajung să construiesc fără niciun credit, cândva în viitor. Până una-alta, am realizat că-mi place domeniul și poate o fi de viitor și ca business.

Deci am făcut rost de un teren într-o localitate în buza Clujului pe care construiesc o casă într-o zonă frumoasă cu multe case noi și fără blocuri. Folosind materiale decente, randamentul teoretic e de vreo 25-30k la o investiție de 70-75k, net inferior față de randamentul în oraș, dar toootuși. Iată însă câteva probleme:

• Ca persoană fizică devii plătitoare de TVA dacă vinzi imobiliare în valoare de peste 220.000 RON într-un an - excepție face locuința domiciliu propriu.
  
• Piața din zona respectivă ar susține greu costuri cu TVA de 19%
  
• La TVA de 5% nu te poți încadra dacă vinzi cu peste 450k RON, dacă imobilul are mai mult de 120mp și curte mai mare de 250mp.
  
• Dacă din neglijență sau neinformare nu mă declar plătitor de TVA acum, e posibil ca în x ani să mi se impună TVA cu penalități și dobânzi...

Întrebări:

• Are cineva experiență pe această nișă? Ceva sugestii de optimizare fiscală? (se poate și prin mesaj privat)

Nu-i deloc rea ideea însă nu-i prea rentabilă pentru persoanele fizice, adică plutești în cel mai bun caz. Eu zic dacă tot ai un mic capital de la început să-ți faci un studiu de fezabilitate, o firmă, debutant dacă poți e și mai bine și să mergi în pași măreți, nu-i tocmai rău să te împrumuți de la bănci dacă ai o idee bine pusă la punct, fonduri naționale, europene, nerambursabile, etc. Par example, eu as investi bănuții ăia în niște oameni care știu meserie dar nu-i au și astfel ai avea o rată de profitabilitate mai mare, păstrând totodată conceptul în firmă, prin subcontractarea lor, sau parteneriate. Statul promovează antreprenoriatul, ai putea să te folosești și de asta.

 hulk90, on 13 iulie 2017 - 12:44, said:

Poți detalia te rog? Nu sunt sigur că înțeleg la ce te referi.

L.E.
Și pe domeniul dezvoltărilor imobiliare ce programe de finanțare ar fi?
Băncile ar discuta cu mine, firmă debutantă cu un plan de afaceri?

Edited by kutez, 13 July 2017 - 13:15.

Ce te opreste sa o construiesti, iti muti domiciliul acolo si apoi sa o vinzi?
Adica, faci cate o singura casa la un moment dat,, iti schimbi domiciliul la adresa respectiva si apoi o vinzi.
Ca e locuinta domiciliu propriu.

Ideea e alta: in ritmul asta cheltui banii sa construiesti si nu stii cand o vinzi.
De aceea e bine sa ai cumparator/i mai 'nainte hotarati.
Dar cum tu nu poti garanta cu nimic ca le vei oferi ceea ce-si doresc, nu poti produce asa de usor actele necesare unui eventual credit ipotecar... e putin anevoioasa manevra.

L.E. Adica, ar trebui sa se mearga mult pe incredere. Clientul sa aiba incredere in tine ca-i vei construi ce vrea, si tu sa ai incredere in el ca va cumpara imediat dupa constructie locuinta ta.
Nu poti face acte (promisiuni) oficiale inainte de terminarea constructiei si stabilirea domiciliului, pentru ca altfel poti intra la plata TVA.

 sfantu.dracu, on 13 iulie 2017 - 13:04, said:

Păi da, eu aș fi ok să construiesc una pe an pe numele meu. Mai sunt și anumite informații care au ajuns la mine spun însă că, de pildă, poți construi 1 per persoană fizică per an, respectiv că poți face două și să faci partaj, astfel încât soția să fie proprietară pe a doua.

Chestia cu mutarea domiciliului e clară, însă nu sunt sigur dacă legea prevede că trebuie s-o deții în proprietate o anumită perioadă înainte de a vinde pentru a evita TVA/impozit mai mare.. Poate are cineva informația?

 kutez, on 13 iulie 2017 - 12:50, said:

Da, o să încerc. Mă refeream că tu ca persoană din afara domeniului o să investestti o mare parte din bani pentru executarea constructiei, cca 80% din bănutii tăi se vor duce pentru executie si plata oamenilor care o fac, alti 15-20% pentru proiectare si autorizatii, si uite cam asa de duc banii tăi. Ideea mea era să-ti faci o colaborare cu un inginer constructor/arhitect, care are stiinta, care are cuostintele în domeniu dar nu are resursele tale. Asta poti s-o faci doar prin firmă. Cu alte cuvinte, cea mai mare proportie ti-o acaparează executia, ia-ti un om de încredere, prin contract de orice fel si încearcă să reduci consumul ăsta, păstrând proportiile legale dar minimizând furtul de materiale si alte povestiri de pe santier.
Băncile sunt interesate dacă ai un plan bine pus la punct, un concert verificat. Tu nu încerci să redefinesti roata, doar îi preiei conceptul. Caută articole despre oamenii care au făcut asta.

Edited by hulk90, 13 July 2017 - 13:24.

 kutez, on 13 iulie 2017 - 12:25, said:

Nu cunosc reglementarile legale, ca nu ma intereseaza domeniul, dar din randul de mai sus pus de tine, nu vad nici o limitare vizavi de numarul de locuinte domiciliu propriu vandut intr-un an.

Da, daca am mai multe locuinte si vand una pe care nu am stabilit domiciul cu o suma mai mica de 220.000 lei, nu platesc TVA.
Daca mai vand inca una sau mai multe din cele pe care nu am stabilit domiciliul si suma totala depaseste 220.000 lei, platesc TVA.


Dar, daca vand 7 locuinte intr-un an cu o valoatre totala de peste 220.000 lei, nu voi plati TVA deoarece pe fiecare in parte am stabilit domiciliul la momentul vanzarii.



Totusi, pentru a sti exact daca poti jongla sau nu cu asta, trebuie sa citesti si sa intelegi suficient de bine legislatia, ca sa stii cat de mult/bine poti specula formularile ei.

Ca firma , afacerea este la achizitia de materiale . Practic TVA-ul pe care il deduci este profitul . Ca persoana fizica cumperi materiale cu TVA adaugat , fara sa il poti deduce . In prezent , PSD-ul cauta sa scoata impozitul la vanzarea locuintelor pentru ca greii lor, care la aduc bani la partid ,  sunt dezvoltatorii imobiliari ...dar dupa ce vor pica astia , PNL-ul va reintroduce impozitul pe profitul facut din vanzarea de case ( pentru ca astia dar atata stiu ...baga biruri noi si se plang de "greaua mostenire" ) . Impozitarea va fi retroactiva ...asa ca orice impozitare din Romania si se va aplica si la imobilele vandute sub " amnistie " .,  Ce poti face este sa pui pe numele parintilor ( de preferinta pensionari ) si sa ii  incarci  cu cat ma multe case pentru ca odata vandute si bani luati , statul mai poate sa puna o poprire pe venit( pensie ) de o treime din total . Adica o ia in brate .
A nu se considera incitare la evaziune fiscala. Statul ar trebui sa iti ofere posibilitatea sa iti deduci cheltuieli ca persoana fizica daca vrea sa te impoziteze . Intrucat nu face asta si te fura la modul ordinar ...din punctul meu de vedere ai liber sa il pacalesti cat poti de tare . Exista niste nenorociti char mai rai decat politicenii , medicii spagari , dentistii si avocatii  . Acestia sunt inspectorii ANAF. Pentru ca sunt o persoana rautacioasa si razbunatoare ...le doresc sa aiba parte impreuna cu familiile lor de atata sanatate cata cinste si corectitudine este pe capul lor. Asa sa le ajute Dumnezeu !
Edit. Am un var care este inspector ANAF . E o divizie speciala pe accize din tutun si bauturi alcoolice. Cand se imbata , povesteste cu patos cum ii amendeaza el cu maximul pe toti ce care ascund adevarata productie de alcool ...si cum prejudiciaza ei statul si de ce merge prost in Romania ...si el si-a facut casa din bisnita de masini .

Edited by JurasikMan, 13 July 2017 - 13:39.

 hulk90, on 13 iulie 2017 - 13:16, said:

În orice formă aș colabora cu un arhitect, tot trebuie să-i plătesc munca.. Un scenariu în care m-aș asocia cu cineva, ar presupune să-i ofer parte din profit - ceea ce nu înțeleg cum ar fi în avantajul meu.

La partea cu manoperele de execuție, știu unde pierd. Eu practic angajez echipa altcuiva, poate chiar la a doua-treia mână. Probabil că angajând direct oamenii ai avea costuri mai mici cu forța de muncă. Dar în etapa în care sunt eu, nu prea îmi merită să-mi bat capul cu angajați. Asta vorbind de construcțiile la roșu. Restul manoperelor până la semifinisaje le cam iau direct meșterii cu care discuți. La materiale, din nou probabil nu am discounturile pe care le au unii constructori pentru volum. Dar și dacă încerci să cumperi direct prin constructor, el nu-ți va transfera ție discountul, ever.

De acord și cu observația că sunt pierderi majore pe șantier, din cauza optimizărilor proaste (risipă) și a furturilor. Aici ține strict de management și înțeleg cum se poate elimina pierderea.

Vezi ca tot aia mari castiga! Cum a scris colegul mai sus... in cel mai bun caz o sa plutesti. Spun din proprie experienta.

Mai detașează-te nițel de ideea de la care ai pornit, majoritatea îți spun că n-o să faci mare treabă dacă încerci să faci toată treaba asta de unul singur, e și normal să-i plătești munca, și o să te doară la buzunar pentru început, dar la rândul său, persoanele cu care o să colaborezi o să-ți genereze beneficii, poate chiar peste așteptările tale. Oamenii au revoluționat lumea printr-o idee, eu însă ți-am dat o idee și  îți zic doar să cugetezi și să iei decizia corectă. Fie rămâi după planul dezvoltat de tine și o să generezi in funcție de investiție, fie investești în oameni și cu puțin timp îți culegi dările. Ține doar de tine. Succes.

 e_bulu, on 13 iulie 2017 - 14:33, said:

Ce nu ți-a ieșit în scenariul ăsta? Ca să pot evalua și eu, do's and don'ts :-)

Edited by kutez, 14 July 2017 - 11:29.

eu cred ca cel mai bine discuti cu un contabil bun decat cu x,y pe forum.In primul rand ca nu exista o limitare de suma (nu stiu unde ai gasit 220.000 lei), ci doar de numar (o proprietate pe an,peste se considera ca faci acte de comert) si nici conditia sa ai domiciliul.Poti vinde un teren de 1 milion euro si nu platesti tva.Variantele tale sunt 2: fie o construiesti ca pt tine (fara nicio conditionare,niciun domiciliu etc) si o vinzi (in plus pana in 100.000 euro ai si impozit 0, fie te declari persoana ce va face acte de comert,iti iei cod tva,faci o casa sub 120 mp utili si sub 250 mp teren si o vinzi cu 5%tva (pe care oricum il deduci din cheltuielile de materiale).In prima varianta ai optiunea de o proprietate pe an,chestia cu separarea de bunuri cu sotia pt a doua te arunca intr-o zona fiscala gri si nu vrei complicatii cu fiscul.A doua varianta presupune o contabilitate simpla,dar ai nevoie de un contabil,trebuie sa faci cheltuieli cu acte pt a-ti deduce din tva si nu trbuie sa depasesti regula 120 mp/450.000 lei (bine,cu suma mai e loc de mici artificii,dar pe astea nu ti le pot spune aici:))

Edited by rockemon, 14 July 2017 - 23:53.

 kutez, on 13 iulie 2017 - 12:25, said:

....sub nici o forma sa nu te gandesti ca o sa poti fenta fiscul , iti trebuie neaparat o firma ,daca cu contabilul reusesti sa aduci profitul la zero este cu totul altceva ,asa sa inceput prin 2005  , au vandut blocuri si apartamente ca telefoanele second si sau trezit dupa cativa ani ca au mii de euro de platit la stat , acum daca astazi iti iei o garsoniera cu 100 de lei si o vinzi maine ca ti-ai gasit alta mai buna , trebuie sa platesti la stat 45 de lei , trebuie sa treaca vreo 2 ani sa nu platesti aceasta taxa exorbitanta (asta ca persoana fizica , nu afacerist ). Ar fi bine sa construiesti unde ii cel mai mare pret , in centru daca ii posibil , trebuie sa te asociezi cu persoane care detin teren  , si poti construi de exemplu un duplex , iar in schimbul terenului sa ii oferi jumate din duplex , multi o sa fie de acord , asa nu mai pletesti pe teren 100.000 de euro ca te costa doar materialele pt constructie 25.000 de mii , si ambele parti sunt multumite.

 rozorghe2017, on 16 iulie 2017 - 21:05, said:

Ești sigur pe taxa de 45% pentru imobilele vândute în mai puțin de 2 ani? Din februarie s-a schimbat legea și nu știu să fie această prevedere, poate îmi dai un link? (Ideea de asociere cu proprietar de teren e bună).