Proces achizitie apartament

Buna,
As aprecia ajutorul vostru legat de achizitia unui apartament.

Recent am fost la vizionarea unui apartament si dupa ce l-am inspectat o ora am ajuns la concluzia ca e ceea ce caut si ca ar trebui sa fac o oferta. A doua zi am facut oferta agentului imobiliar si acum astept sa primesc raspunsul proprietarului. Am inteles ca primul pas este sa inchei un antecontract de vanzare-cumparare urmand ca intre timp sa depun dosarul de credit.

Intrebarea mea e legata de apartament: in acea ora de vizionare nu am apucat sa vad daca exista vicii ascunse ale locuintei si nu stiu daca ar trebui sa il mai vizionez inca o data (si sa il inspectez atent: sa vad daca electrocasnicele functioneaza, daca toate prizele functioneaza, daca exista vicii sub mocheta sau scurgeri la baie etc.) si ma intrebam daca ar trebui sa mai organizez o vizionare dupa semnarea antecontractului, pentru clarifica orice probleme, sau daca in general nu exista probleme.

Apreciez parerile voastre.

Multumesc

Inainte de semnare, nu dupa... ca dupa o sa fie prea tarziu sa te razgandesti fara sa pierzi bani.

Trebuia intai sa mai faci o vizita daca prima data doar ai fost in vizita scurta si apoi sa faci oferta.

e dreptul tau sa verifici tot ce ai de verificat inainte sau dupa antecontract
daca agentul te refuza, fuck off

Este nou, este mobilat  sau dotat cu electrocasnice noi?
Ce intelegi prin vicii ascunse? Eu consider un viciu ascuns faptul ca in grinzi sau stalpi nu este atata armatura sau nu este legata ca in proiect. Sau ca firele de la priza sunt de 1,5 mm ori ca nu are impamantare, desi (aparent) are fir verde/galben in prize. Pentru tine un intrerupator sau priza care nu functioneaza este viciu ascuns? Sau o scurgere la baie?

Depinde ce iei.
Daca il iei de nou, poti cere remedierea problemelor care le constati, fiind la cheie, si care nu sunt chiar atat de ascunse. Apropo - daca este nou cere si ceva garantie, se plangea cineva asta iarna ca termopanele nu se inchideau etans, iar constructorul a zis ca alea nu intra in calcul, ca nu le-a pus el.
Daca este SH si consideri ca mai trebuie investit in el poti negocia scaderea pretului pe motiv ca... Dupa care faci ce vrei tu - schimbi termpoanele (pe maro sau tripane), refaci instalatia electrica si/sau sanitara, pui parchet peste o sapa de egalizare, schimbi obiectele sanitare, montezi jacuzzi  si cate si mai cate.

Dupa antecontract (promisiunea de vanzare-cumparare) nu prea mai ai ce sa schimbi, totul trebuie stabilit inaintea demararii procedurii, dupa care principiul este vazut-placut-cumparat. Te duci la banca, depui actele, aia le trimit la juridicul lor, iti vine evaluatorul, ti se stabileste creditul pe care il poti lua, dupa care se trimite la fondul de garantare (daca il iei prin Prima casa).

Edited by claudiu1, 09 April 2016 - 13:38.

Multumesc pentru raspunsuri.

Apartamentul este vechi (dar dupa 1977) si finisat. Imi era frica sa nu fie probleme cu instalatiile electrice/sanitare.

De asemenea, s-a spart un perete intre hol si bucatarie (destul de subtire) care insa nu apare in schita. Ar trebui sa ma ingrijoreze? Am inteles ca proprietarul ar fi trebuit sa obtina autorizatia de la asociatia de proprietari si sa il inregistreze la cadastru dar nu a facut asta si pe schita peretele tot apare. In acelasi timp cam inteleg ca nu prea se mai dau autorizatii de spargere a peretilor (cel putin nu in Bucuresti).

Daca il cumpar asa pot fi tras la raspundere avand in vedere ca peretele nu a fost spart de mine ci de fostul proprietar?

De asemeneam daca ii montez inapoi peretele, credeti ca lucrarea ar afecta finisajele (e.g. parchetul si gresia de pe jos), fiind nevoie sa le inlocuiesc pe toate? Sau se poate monta un perete fara prea mare efort si fara sa se vada ca s-a lucrat?

Sunt destul de necunoscator in domeniu .

Multumesc pentru raspunsuri si pentru ajutor

Daca se strica ceva dupa o sa repari, nu iti da nimeni garantie la apartamente, cel mai bine ar fi sa mai mergi odata si sa verifici cam tot ce te intereseaza daca doresti sa il cumperi.
Daca picura un robinet cu 30lei il poti schimba nu cred ca e o cauza sa renuntat, ca si un bec care nu se aprinde...
Asta cu peretele lipsa daca iei cu credit ar putea avea ceva impact daca nu te intelegi cu evaluatorul si ala scrie ca nu se potriveste cadastrul cu ce exista la fata locului, de obicei se trec asta in raport. Eu am vandut un apartament vechi cuiva care a luat cu prima casa si a notat evaluatorul sa nu exista o debara decat in plan nu si in realitate, dar nu a avut nicio problema la aprobarea creditului... Sau o fi vorbit cu ala dupa, nu pot sti.

Prin schita intelegi releveul apartamentului, de obicei la scara 1:100, din documentatia cadastrala? Pana la urma, apare sau nu in releveu?
Daca il iei prin credit ipotecar sau Prima casa va veni un evaluator care sa verifice apartamentul. Unii accepta o asa abatere de la schita cadastrala, cei mai multi nu, deci banca este posibil sa respinga dosarul. Pentru asta apar anunturi cum ca se vinde o locuinta fara credit imobiliar, numai cash, ca nu se face verificarea amintita.
In caz ca ti-a cazut cu tronc apartamentul respectiv, cel mai simplu zic eu ca ar fi montarea unui perete despartitor la bucatarie, care se poate rezolva in 1-2 zile cu unul pe rigips (cu sau fara usa montata, sa ai perete). Normal ar fi sa fie facut pe cheltuiala actualului proprietar. Nu afecteaza cine stie ce finisajele din jur, vei avea ceva gauri date pe conturul peretelui (cate 3-4 pe fiecare latura), unde se fixeaza profilele care formeaza perimetrul scheletului metalic din perete.
Stiu ca sunt la moda bucatarii deschise (zise si open space sau americane), dar art. 11, alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari prevede ca: Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
Asa ca legal este nevoie de o autorizatie de modificare compartimentare. Ulterior, daca l-ai luat si vrei sa ai open-space, te duci la primarie si intrebi ce iti trebuie pentru a obtine autorizatie de modificare in apartament (nu este nevoie sa spui ca este deja facut acest lucru). O sa-ti dea o lista de acte pe care va trebui sa le aduni: proiect de arhitectura pentru modificarile pe care vrei sa le faci (poti sa intrebi la primarie daca trebuie sa faci cu un anume arhitect), aprobare de la inspectia de stat in constructii (dupa ce ai proiectul), o taxa la cei cu gunoiul pentru a veni sa ridice molozul (chiar daca nu are ce ridica, taxa tot se plateste) si alte cateva harti. Depui la primarie dosarul si ti se spune cind sa te intorci sa ridici autorizatia pentru a putea sa darami peretele. Care desfiintare dureaza cateva ore.
Vestea buna este ca la asa modificare nu este nevoie de documentatii aprobate de amenajare a teritoriului si de urbanism - art. 2, alin. (4), lit. a) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Buna in sensul ca toate astea presupun bani si timp, nu mai zic de stres.

Altfel, amenda este intre 1.000 si 100.000 lei. http://www.evz.ro/ce...ari-980705.html

ca sa ti treci in cadastru un perete desfintat, e circ. am trecut prin asta, nu vrei sa stii. a durat peste 6 luni tot taraboiul si multi bani. e un dosar de aproape o suta de pagini. ca sa n ai surprize la evaluare, iti construiesti un perete din rigips exact ca in releveul existent si apoi chemi evaluatorul.

Edited by mog, 11 April 2016 - 15:49.

Multumesc mult pentru raspunsuri.

@Claudiu21 apreciez ca ai alocat atata timp pentru raspunsuri atat de detaliate. Multumesc.