Intrebare avans antecontract vanzare-cumparare

Buna ziua,

Sunt pe punctul de a semna un antecontract de vanzare cumparare pentru un apartament care va fi achizitionat prin credit ipotecar si am cateva intrebari:

1. Proprietarul doreste un avans la antecontract de 8500 de euro - ce se intampla daca apar probleme cu cadastrul si intabularea (proprietarul spune ca acestea sunt momentan in lucru si ca ar trebui sa iasa in 2-3 saptamani)?

Am citit ca la notar se poate trece aceasta sarcina in cartea funciara si ca in cazul in care proprietarul refuza sa vanda sau are probleme cu actele practic exista o ipoteca pe casa in favoarea mea si el nu poate sa incerce sa vanda apartamentul pana nu restituie avansul. Pe scurt, nu vreau sa risc sa pierd avansul in cazul in care proprietarul are probleme cu actele.

2. Este ok sa se semneze antecontractul inainte sa existe cadastrul si intabularea? Ar trebui sa astept un acord de la banca intai?

Va multumesc si imi cer scuze daca s-au mai pus aceste intrebari aici dar nu am gasit nici un raspuns. Stiu ca toate astea trebuiesc discutate cu un notar, dar mai am cateva zile pana sa pot ajunge la unul.

Tu ai citit ca pentru avansul platit ai ipoteca legala conform art. 2386 Cod Civil, dar ai grija ca se aplica numai in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, ceea ce nu este cazul la tine din ce observ.

Nu poti sa iei ipoteca pe apartamentul respectiv nici daca vanzatorul consimte expres (adica sa incerci sa creezi o ipoteca conventionala, nu sa mergi pe cea legala), din moment ce ipoteca trebuie inscrisa in cartea funciara ca efect constitutiv conform art. 885 Cod Civil.

Asa ca nu prea ai garantie reala ca ti se vor returna banii de avans; depinde de buna-credinta si de solvabilitatea vanzatorului.

In practica am intalnit si cazuri in care s-au dat zeci de mii de euro avans pentru apartamente unde nici receptia constructiei nu era facuta, si s-a ajuns pana la vanzare fara probleme, dar am intalnit si cazuri in care au fost probleme cu receptia/cadastrul/intabuluarea, vanzatorul s-a facut nevazut (pentru ca banii luati pe avans ii bagase in constructie si nu mai avea de unde sa-i dea inapoi), si cumparatorii au ramas cu banii dati.

Deci depinde de la caz la caz.

Referitor la intrebarea numarul 2 - raspunsul pe scurt este "da, este ok sa semnezi antecontractul inainte de cadastru/intabulare, dar nu este ok sa dai si avansul la acel moment". Dar si aici depinde de caz. Daca cumperi la pretul pietei, raspunsul este clar NU. Daca ai un discount pentru riscul pe care ti-l asumi dand niste bani la acest moment, atunci trebuie sa calculezi ce discount primesti versus ce risc iti asumi.

Pe scurt, daca apartamentul face 100K si vanzatorul vrea sa semnati antecontract acum pe 100K, cu avans de x% platibil acum, atunci nu este ok (decat daca este super-apartament in super-bloc si nu vrei sa ratezi oferta). Daca apartamentul face 100K si vanzatorul vrea sa semnezi acum pe 85K, ca nu sunt gata actele, atunci merita sa o iei in calcul.

Repet, depinde de la caz la caz...

Mulțumesc frumos pentru răspuns ,sunt aproape lămurit.

Imobilul este într-un bloc vechi, iar proprietariul este persoana fizica. La semnarea antecontractului voi cere notarea în cartea funciara și voi dori și o clauza conform căreia dacă apar probleme cu actele proprietarul se obliga sa returneze avansul + penalități.

Deci întrebarea ar fi: dacă se întâmplă ceva cu actele, este apartamentul "blocat" spre tranzacționare pana când proprietarul returnează banii?

P.S.: sunt conștient ca e posibil sa spună ca nu ii mai are etc. și sa fie nevoie de judecată. Am citit zeci de pagini de forum  cu pățaniile altora și tocmai de aceea vreau sa îmi minimizez riscurile.

ApostolulAndrei, on 22 mai 2017 - 11:27, said:

Eu zic ca cel mai sanatos ar fi sa astepti cele 2-3 saptamani pana ies actele.Daca vanzatorul este de buna-credinta,nu are de ce sa nu accepte acest lucru.

bloc vechi!? pai in cazul asta ce rost mai are acel antecontract(gaselnita de a produce bani)
cum justifica acel individ o cheltuiala in plus
daca o arde ca se grabeste si are nevoie de bani,studiaza bine treaba
trebuia sa fie cu actele la zi,nu cadastru

ceanu1980, on 22 mai 2017 - 12:34, said:

Asta e motivarea, ca se grabeste si are nevoie de bani. Din nou, posibil sa fie doar paranoia din capul meu, dar desi pare un tip de incredere prefer sa nu imi asum riscuri inutile pe banii mei. Cu antecontractul ma duc la banca pentru credit, nu ma deranjeaza taxele platite.

Va multumesc ca v-ati rapit din timpul vostru pentru sfaturi si voi astepta sa iasa toate actele inainte de a semna antecontractul.

Din vreo trei notari pe care i-am intrebat n-a vrut niciunul sa-mi faca antecontract la un imobil neintabulat.
Vorbim despre 2016, nu cred ca s-a schimbat ceva de atunci.

Avansul este prea mare, orice notar va trebui sa te avertizeze, in caz ca nu va merge mai departe cu finalizarea va avea doar o poprire pe CF (nu mai poate vinde altuia), iar tu va trebui sa-l actionezi in instanta pentru recuperarea avansului

Edited by australis, 23 May 2017 - 02:26.