achizitionare teren pentru p+2

La mine deocamdata e totul in stadiu de idee si de cercetare de piata a terenurilor.  Mai precis doresc sa imi cumpar un teren de vreo 300mp la Cluj unde sa pot construi d+p+2 cu cate 3-4 garsoniere pe nivel pe care sa le inchiriez.

Eu momentan nu locuiesc la Cluj si o am doar pe mama care imi cauta aceasta locatie, insa si ea este din Zalau si se deplaseaza mai greu spre Cluj .... in plus suntem ambele complet neinitiate in tema constructiilor.... si e cam greu!

Mi-ar fi de folos orice sfat l,egat de cumpararea acestui teren ... cum fac precontractul? cum verific ca datele din actele terenului sunt si corecte? (adica POT,PUZ si alte acronime de genu asta sunt chiar reale si nu inventate de proprietar).... cum verific ca are intr-adevar toate utilitatile langa teren: apa, electrica, gaz, canalizare ... si mai precis cum fac un studiu geotehnic inainte de a cumpara ca sa nu ma trezesc ca am bagat banii intr-un teren pe care nu pot construi ceea ce vreau de fapt?  cat timp pot specifica in precontract pana la incheierea contractului de vanzare cumparare astfel incat sa apuc sa imi fac singura toate cercetarile de care va povesteam?

Asadar orice sfat sau experienta impartasita ma poate lumina si scoate din avalansa de intrebari ce-mi circula prin creierasi si care ma sperie sa nu dau gres inca de la cumparare terenului.

Multzam anticipat pentru bunavointa!

... vad ca toata lumea isi face casa personala ... si probabil de asta subiectul meu nu prezinta interes...  eu mi-as face casa de locuit daca as  stii unde o sa locuiesc peste vreo 3-5-10 ani .... insa in ultimii 32 de ani m-am relocat de vreo 5 ori si tare ma indoiesc ca o sa ma opresc inainte de pensie ...
... cu toate acestea chiar imi doresc aceasta proprietate construita din "manutzele" mele cele doua ...

... am o intrebare ceva mai tehnica care mi-a venit in urma feedbackului din piata pe care mama mi-l culege ... ca io-s departe ... imi ajung 300mp pentru ceea ce vreau io sa construiesc? adica cate 4 garsoniere pe nivel a cate 30-35mp fiecare si cu o casa a scarii optimizata la maxim? aritmetic vorbind m-as incadra in vreo 170mp la sol insa cu legile nu prea ma descurc si de asta lansez aceasta intrebare ... reusesc sa acopar si distantele legale cu aceasta suprafata?
si inca ceva ... il caut cu front la 2 strazi ca sa fie totusi mai usor cu vecinii ... care sunt limitarile daca il iau cu front la 1 singura starda in loc de 2?

multzam frumos de bunavointa!

depinde de zona unde vrei sa construiesti ,in unele locuri (deca nu peste tot te obliga la 1 loc parcare ) inainte de a cumpara cauta sa vezi un certificat de urbanism pe acea proprietate acolo-ti spune pe ce suprafata a terenului poti construi si regimul de inaltime
ps -dodonele nu cumva esti tu mihai din las vegas?

in general, si la Cluj in special, la autorizare te oblig sa prevezi 1 loc de parcare/unitate locativa MINIM, in interiorul proprietatii.

Codul civil prevede distante MINIME fata de limita de proprietate. 0.60m, 1.90m, functie de deschideri(gemuri, usi, balcoane, etc). studiaza Codul Civil privind "servitutea de vedere"

legile si prevederile de urbanism reglementeaza distanta fata de cladirile imediat invecinate, aflate pe aceeasi parte a strazii, precum si pe partea opusa a strazii. aceste distante sunt de genul : "jumatate din inaltimea celei mai mari cladiri". iarasi, ar fi bine sa studiezi Regulamentul General de Urbanism

legea locuintei iti reglementeaza spatiile minim necesare pentru locuinte. vezi daca 30-35mp se incadreaza (construit, sau util)

vinzatorul poate fi obligat prin contractul de vanzare -cumparare sa prezinte cumparatorului, ca anexa la contract studiul geo precum si un CU de informare. acestea vor cuprinde indicii teritoriali care te intereseaza, precum si recomandari de fundare .

Edited by bully-mac, 17 August 2009 - 21:50.

ma bucur sa  gasesc oameni  saritori...

@petre69: de ce  sa imi  trebuiasaca loc de parcare? daca e front la 2 strazi se parcheaza pe strada si gata  balciul ... cat despre  constructie poate fi multifamiliala ... sau ma insel?... am uitat sa precizez ca mi-s de sex feminin(credeam ca  e evident din felul in care mi-s pe dinafara complet) si nu-s din las vegas.

@bully-mac:  o sa studiez codul civil asa cum sugerezi ... o intrebare stupida ... limita  de proprietate este considerata si strada/frontul la drum?
adica as  putea sa ii impun vanzatorului sa imi faca el studiul geo? asta e foarte tare, sper  sa  gasesc unu care  este si deacord. CU  am vazut  ca au cam toti cu care am discutat, dar nu stiam ca pot  sa cer sa imi prezinte si studiul geo.

Pentru cei de pe la Cluj daca mai sunt prin zona ... aveti cumva informatii legate de calitatea solului pe langa zona Detunata din Gheorgheni?

nu il poti obliga sa iti prezinte studiul geo, te poti intelege cu el sa faca chestia asta...bineinteles, tot tu il vei plati:))...va fi in pretul de vanzare probabil inclus

limita de proprietate e oricare "linie" determinata de intersectia proprietatii tale cu orice alta proprietate, privata sau domeniu public. deci da, limita d eproprietate exista si la drum.

s-a facut lumina! multumesc...

Quote

Dodonel, primul pas pe care ar trebui sa-l faci e sa ceri de la primaria de care apartine terenul, un certificat de urbanism pt teren. Acel certificat iti va spune cat ai POT-ul,CUT-ul, retragerile fata de vecini, strada etc .... Fiind vorba de cladire multifamiliala, e posibil sa ai de obtinut tot felul de avize.
Cum spuneau Petre si Bully mai sus, sunt multe aspecte de discutat. Trebuie sa asiguri locuri de parcare, pe terenul tau (nu mai tine faza cu parcatul pe strada), poate chiar aviz de la comisia de circulatie - o nebunie.

Spuneai ca te vei incadra in 170 mp la sol (e posibil) , sa presupunem ca ai un POT de 35%, asta ar insemna ca amprenta cladirii la sol sa fie maxim 105 mp (la terenul de 300mp) daca ai POT mai mare, poti construi mai mult la sol.
Ce te afecteaza foarte mult e CUT-ul - tu vrei D+P+2, ar insemna 170mpx4=680 mp, la un teren de 300 mp inseamna CUT de 2.3 (terenurile in zone rezidentiale nu au CUT-uri asa mari, in oras ai sanse sa gasesti teren cu un CUT mare)

Un mic artificiu: suprafata subsolurilor nu intra la CUT, asadar daca vrei ca demisolul sa fie doar pt parcari subterane, mai bine il faci subsol, daca vrei sa fie un spatiu locuibil atunci demisol e singura varianta.

Conteaza foarte foarte mult forma terenului. Daca nu vrei sa asiguri locatarilor o curte privata, cauta un teren cu front mai mare.
Eu de as fi avut un front mai mare, faceam 2 apart. pe nivel. Asa a iesit doar unul singur

Fiindca te-am ametit prea mult   , iata pe scurt, raspunsul la intrebarea ta.
"Pot construit o cladire cu 4 garsoniere pe nivel, fiecare garsoniera de 35mp, D+P+2, pe un teren de 300 mp"
- Da, cu conditia ca terenul sa aibe POT de 57% si un CUT de 2.3 (greu de gasit asa ceva in zone rezidentiale) si regimul de inaltime al zonei (specificat tot in certif. de urbanism) sa permita P+2.

Sper ca in primaria de care vei apartine, sa ai parte de oameni capabili, cu bun simt si profesionisti.
Nu de alta dar stii ce nasol e sa dai de tot felul de ciumpalaci care sa-ti mai ceara cate o hartiuta, studii de insorire si alte porcarii ... si sa iti tina in loc proiectul ... pe motiv ca .... pot.

Succes! Bravo pt initiativa,curaj si ....... TOT INAINTE  

Edited by lifestyle2000, 18 August 2009 - 06:14.

Draga  lifestyle2000,

ai fost de o acuratete impecabila!!! multumesc de sfaturi si incurajari!!!

la demisol va fi o camera tehnica si spalatoria de rufe cu 2 masini de spalat si 1-2 pentru uscat rufe ... in camera tehnica sa tin contoarele la toate utilitatile pe care sa le inchid in caz de neplata a locatarilor ... nu ma gandesc neaparat sa fie pe toata suprafata casei ...

Dar am bagat la cap detaliile legate de POT si CUT! O sa casc ochii la ele bine de tot sa nu ma trezesc cu limitari cretine din cauze stupide

O sa revin cu detalii exacte dupa ce merge mama sa si vada niste terenuri sa imi faca poze si sa ia copii dupa toate actele lor.

dodonel77, on 17th August 2009, 14:44, said:

Daca nu te pricepi, angajeaza un consultant.

consultant = agent imobiliar?

M-am gandit si la varianta asta, insa din experienta proprie am vazut ca in Ro nici un agent imobiliar nu iti urmareste tie interesele proprii si nu te reprezinta mai bine decat unul direct interesat/implicat in problema ta.  Si apoi am incercat sa fidelizez agentul in speranta unor viitoare colaborari ... nu s-a putut ca omu si-a schimbat specificu jobului dupa felul si directia in care a evoluat piata fortei de munca si n-a mai fost interesat.  Si mai sunt niste aspecte: comunicare e musai sa se faca electronic si in cel mai bun caz telefonic, pana la momentul semnarii contractului cand pot sa imi arat si io fata la locul faptei ... ori cand ai astfel de cerinte lumea te priveste ca si cum ai veni de pe alta planeta si nu din plaiu mioritic ... e greu crede-ma!

mi-am fidelizat toti prietenii care mi-au miscat un pai de jos ori de cate ori au facut-o pentru ca stiu sa apreciez oamenii ca valoare intrinseca ... insa de la Cluj m-am mutat de vreo 5 ani si am cam pierdut din contactele locale ...

... noroc cu mama ... care are si ea o varsta ... si pe langa abecedaru imobiliarelor mai tre sa o invat si cel al capitalismului ... ca de' ea a crescut intr-o alta era si dupa alte legi ... cand proprietatea dauna tuturor ... e greu iarasi sa o invat cat de folositoare iti poate fi proprietatea ... dar ne descurcam asa in echipa asta subreda dar bazata pe emotii comune...

... is novice ... dar invat repede si nu mi-e teama de necunoscut ... asa ca trag nadejde ca m-oi descurca cumva, cu sau fara consultant ... dupa cum mi-o fi scris sa ma descurc ....

Edited by dodonel77, 18 August 2009 - 11:59.

neaparat sa fii cat mai aproape de transportul public ,cand construiesti pt inchiriat
ideea e f buna (stii tu ceva) dar treaba cu spalatoria inca nu tine asa cum e acolo mai bine gandestete sa pui masina de spalat sau chiar un combo spalat uscat in fiecare apartament

e o perioada buna pt construit dar faza cu chiriile..... hmmm, e cu bataie lunga. ai facut un calcul sa vezi daca nu iesi mai bine cu dobanda pe care o iei de la banci ???

oricum 300mp este foarte putin pt. ce vrei sa construiesti. asa cum ai aflat de la ceilalti esti limitat de CUT si POT + locurile de parcare (chestia cu parcarile trebuia sa fie opbligatorie de mult timp si nu mai vedeam acum cladiri cu birouri sau chiar hoteluri fara un loc de parcare, cu masini care blocheaza strada pe o parte si alta.)

bafta.

Edited by corrnel, 18 August 2009 - 21:24.

1. scopul investitiei printre altele este:
        - sa  imi asigure un venit constant si sa imi acorde  o libertate de miscare in alegerea locului de munca
        - sa construiesc si io ceva pe lumea asta... stiu suna mai emotional decat a  bizniz ... insa am avut vremuri nasoale din cauza lipsei casei ... n-as intra in detalii pe tema asta ...
        - sa profit si io nitel de pe urma crizei asteia si a scaderii preturilor ...

2. NU! nu este mai avantajos sa iei dobanda de 4.5% cand poti incasa 11.5% din chirii pentru aceiasi  bani.  Si DA e cu bataie lunga ... nu e pe termen scurt intradevar ... si ma feresc sa ajung in situatia pensionarilor romani de azi care nu isi pot asigura necesaru de medicamente ... strategia tre gandita de acum ... si nu asteptat milostivirea statului roman la batranete!

3. nu targetez rezidentialele ... s-au facut destule apartamente pentru fata lu' Basescu ... targetu meu de piata este studentul si/sau tanarul pana in 30-35 ani si care va reusi din ce in ce mai greu sa ia un credit ipotecar (vezi alte tari UE!)
Astia vor exista la Cluj in  veci ... ca e Universitate cu traditie ... si sau prins pana si europenii ca diplomele luate in RO pe la universitati ce functionau de 2 luni la sate nu mai pot fi acceptate de catre  angajatori ... asadar studentu nostru roman se va reloca la CJ si va sta musai acolo daca o vrea sa isi schimbe conditia in viitor! E valabila si pt Bucuresti teoria doar ca investitia e ceva mai mare pe aceleasi specificatii ...

4. Nu ofer parcare de gratis ... si nici cu plata pe terenu meu ... parcarile se fac pe strada ca in toate tarile UE si se plateste ... iar daca locuiesti in cartierul respectiv primaria iti acorda parcarea gratis pe timpul noptii si in weekenduri ... intre 18.00 -7.00am ... in plus va avea musai langa, mijloc de transport in comun ... si asta pentru ca inca studentu roman nu se duce la scoala pe bicicleta si nici angajatu tanar ... ca e inca o rusine si nu sunt piste ... dar se rezolva si asta cu timpu(vezi UE) ... oricum transport in comun va avea!

5. Nu se merita sa cumperi cate o garsoniera pe rand din cateva motive esentiale:
     - iesi mai scump
     - le administrezi EXTREM de greu ... administratorii de blocuri sunt niste fiinte imposibile si/sau inadaptabile (vorbesc din experienta proprie) ... ne mai vorbind ca tre sa platesti cheltuieli chiar daca nu locuieste nimeni in proprietatea ta!
     - nu prea ai parghii legislative sa il dai pe chirias afara daca nu plateste ... chiar cu contracte legale semnate si inregistrate la adm financiara ... unica solutie este sa ii inchizi tu lumina, apa, caldura, gazul ... si astfel va pleca sau va plati! ... iarasi vorbesc din experienta personala ...

... am facut si calcule ... am si gandit si cladit peste idee suficient ... imi lipseste gramu de noroc sa gasesc terenu ... si sa ma inteleg cu proprietaru pe diversele clauze ... asta e partea cea mai grea din tot ce urmeaza

... deocamdata n-am decat false alarme de terenuri asa zis la strada si la 3 min de transport care de fapt sunt in plin camp ... nu inteleg de ce nu inteleg unii oameni ca si timpu altora conteaza si ca daca are 10 vizitatori care se simt inselati de anunt si nu cumpara terenu isi pierde si el timpu cu ei in loc sa declare situatia exacta si sa aiba 2 vizitatori interesati care sa ii si cumpere terenu ... astea is maruntzisurile care ma demoralizeaza teribil ... dar ... speranta n-a  murit  

va tin la curent si ma bucur ca v-am descoperit!

dodonel77, on 18th August 2009, 23:11, said:

una dintre cele mai deranjante chestii este cand iti bati gura de pomana, pentru altii.
dar fiecare cu stilul si parerea proprie.

Regulamentul de Urbanism Cluj-Napoca este atasat. Daca chiar nu vrei si nu crezi ca te poate obliga sa asiguri parcare, este problema ta.
in orice caz, citeste-l...iar despre parcari, in general spune ca:

"- in cazul in care nu se pot asigura in limitele parcelei locurile de parcare normate, se va demonstra, prin prezentarea formelor legale, realizarea unui parcaj in cooperare ori concesionarea locurilor necesare intr-un parcaj colectiv; aceste parcaje vor fi situate in cadrul centrului de cartier sau in zona adiacenta la o distanta de maxim 250 metri;"

adica tu nu vrei sa platesti parcarea, dar o vei face

Edited by bully-mac, 19 August 2009 - 07:39.

daca tot esti asa pornita sa faci o achizitie poate ai in vedere si cel putin un loc de parcare de garsoniera. varianta aia cu parcatul in strada e groaznica...si te face sa semeni cu un "dezvoltator" imobiliar avid dupa bani....oare asta esti?

Dodo, primaria te va obliga sa ai niste retrageri fata de frontul stradal. Vrei, nu vrei, vei "pierde" oricum ceva teren prin retragerea respectiva
Nu ar fi mai bine ca terenul "pierdut" sa il folosesti pt locuri de parcare? In functie de front e posibil sa nu reusesti sa creezi acolo 12 locuri de parcare, pt toate garsonierele, dar macar jumatate din ele tot le rezolvi - iti mai ramane sa amplasezi undeva cealalta jumatate.
O varianta e subsolul   Iar daca ai 2 fronturi cred ca lejer poti amplasa cate 6 locuri de parcare pe fiecare front.

Eu am avut retragere obligatorie de 6 m rezultand intre cladire si strada o suprafata "moarta", tampon, de aprox. 100 mp (6m x 16.5m)
Pe suprafata respectiva am lasat spatii verzi + trotuar de acces in cladire + 4 locuri de parcare.
Sunt sigur ca mai scoteam un loc de parcare dar nu am vrut sa aglomerez frontul prea mult si imi doream si ceva spatii verzi.
In final am lasat doar 4 locuri de parcare, pt cele 4 apart. din cladire.
 1.jpg   107.56K   25 downloads
Mai sus am atasat planul meu de amplasament ca sa-ti faci o idee cum arata o cladire cu o suprafata la sol de 144mp, construita pe un teren de 500mp, cu front de 16.5m.

Edited by lifestyle2000, 19 August 2009 - 09:14.

@bully_mac: multzam de regulament ... nimic nu e de pomana ... totu e bine de stiut, invatat si confruntat cu ideile din cap cu care pornesti la drum ... tocmai de asta citesc ce si cum mai fac si altii ...

@lifestyle2000: ai fost constrans sa construiesti pe 144mp sau asa ai decis tu? terenu e maricel totusi ...

@all:
tks de observatii, mustrari, sfaturi ... deocamdata mi-s disperata ca omu de incredere(mama) a devenit imobil(o entorsa) si cu agentiile nu reusesc sa construiesc o relatie de durata ... pe scurt imi raspund cel mult la un email si nu mai revin cu alte propuneri in timp ...