impartire teren - sfaturi va rog

Salut,


Dupa cateva saptamani in care am urmarit ceva jurnale de casa si multe alte probleme mi-am facut si eu curaj sa-mi expun problemele. Dar in primu rand va salut pe toti si ma bucur sa ma alatur voua.

Detin un teren in comuna Poiana, judetul Constanta.
Cateva date despre el:
Aria totala este de 800mp
Forma: trapez
Deschidere (baza mica): 20m
Baza mare: 40m

Ideea este ca luni ma duc cu cadastristul acolo sa faca masuratorile si in acelasi timp vreau sa-l parcelez in 2 loturi de cate 400mp. Problema este ca terenul are o singura deschidere si din cate am inteles orice teren trebuie sa aiba deschiderea de 12m (nu stiu cat de adevarat sau nu este acest lucru... de aceea vreau sa ma si consult cu voi). Doamna de la primarie (ruda cu sotia, cea care ne-a zis da faza cu latura de 12m) ne-a aratat doua modalitati in care am putea sa-l impartim. V-am atasat poze cu terenul si 2 schite cu cele 2 modalitati in care ne-a zis doamna respectiva ca am putea sa-l parcelam.
Ce ziceti pe care din cele doua variante sa merg ? Si binenteles daca aveti alte sugestii/variante v'as fi foarte recunoscator.  :


Prima varianta ar fi sa-l tai pe "inaltime" si anume la deschidere (baza mica) 12m respectiv 8m si la baza mare 12m respectiv 28m. (vedeti in poza cel mai bine) (nu inteleg de ce doama ne-a aratat metoda asta pentru ca tot nu se creeaza 2 deschideri de 12m )
A doua varianta ar fi sa "pierd" din teren prin creerea unui drum de access pe "inaltimea" terenului, astfel terenul va fi impartit prin "linia mijlocie" a trapezului si parcela din spate sa aiba access prin acel drum. Doar ca in felul asta se pierde destul de teren, avantajul ar fi ca ambele parcele ar fi mai compacte (linie mijlocie = 2 trapeze mai mici)


Precizez ca drumul care se vede in stanga terenului este un drum de pamant care, din spusele doamnei, sta pe o parcela. Adica nu poate fi luad drept deschidere.

Multumesc anticipat.

Edited by Kel_Sceptic, 11 October 2008 - 03:00.

pai vad ca ai acces si pe lateral. imparte-l in doua, cum ai facut in al 2-lea desen si ai putea sa faci accesul din lateral pentru lotul din spate. prima impartire pe care ai facut-o e aiurea!

 rich1974, on Oct 11 2008, 08:05, said:

Pai...ar trebui sa citesti. Omul spune clar ca drumul din lateral nu poate fi luat in considerare (probabil nu exista in PUZ).


Eu as alege varianta 2.

Mult succes!

varianta 2 e OK. NUmai ca dezmembrarea se face in 3 loturi. In caz ca vinzi jumate esti obigat sa dai drept de folosinta pentru drumul de acces. Si se va mentiona in documente la vanzare.

Multumesc mult pentru replyuri. Desi am adormit la 5 dimineata "rasfoind" forumul (ca de m-a luat febra aia de moment... de numai asta fac), d'abia asteptam sa ma trezesc sa vad ideeile voastre.
Stiu sigur ca si metoda 1 merge aplicata pentru ca am cazut multe case cu "hol lung si ingust" in fata la intrare. Doar ca as merge pe metoda 2 pentur avantajul asta "avantajul ar fi ca ambele parcele ar fi mai compacte".

Acum poate sa-mi zica cineva care este latimea min pentru un drum de access, luand in calcul ca trebuie sa treaca si o masina pe acolo (zic eu) ?
Cam cat teren as pierde la faza asta ? Pacat ca nu am marimea laturilor laterale ca faceam si eu un mic calcul ... asta binenteles dupa ce-mi spuneti latimea min acceptata.


LATER: din cate am inteles latimea drumului trebuie sa fie de min 2m. ceea ce inseamna sa pierd din teren in jur de 100mp  

Edited by Kel_Sceptic, 11 October 2008 - 12:46.

Varianta 1 este anapoda rau, ti-ai dat si tu seama cred. Ideea cu ea este ca nu ai control asupra problemei cu deschiderea min de 12m, si trebuie sa stai la mila primariei (eventuala spaga) si risc asumat aiurea. Din cate stiu eu, in Bucuresti si probabil ca in general, se accepta 8m deschidere doar la case insiruite, 10m deschidere la case lipite pe o parte la calcan si 12m pentru case de sine statatoare. Acum..in realitate, sunt destule cazuri in care cu 10m-11m deschidere se obtine AC (normal, simplu sau eventual facand un PUD), dar tu daca poti evita - e mai bine. Drept urmare varianta 2 este singura posibila, dar intr-adevar, pierzi niste teren. Ai grija cu drumul, eu nu l-as lasa de 2m, e prea putin. Un 3-3.5m ar fi minim zic eu, pe acolo trebuie sa intre o masina de pompieri, un camion, o cifa, etc...Intereseaza-te foarte bine de acest aspect, sa nu faci impartirea si pe urma sa te trezesti ca nu poti obtine AC.

Edited by CristiALF, 11 October 2008 - 12:58.

 CristiALF, on Oct 11 2008, 12:57, said:

Desi precizarea ta este total logica si iti multumesc de sfat, asta chiar m-a desumflat rau de tot. Pacat ca prin metoda asta se pierd in jur de 200mp .. ceea ce inseamna vreo 12000Euro (la pretul actual).
Acum doi ani pretul era in jur de 25euro/mp ... acum a ajuns la 60euro/mp si e in crestere datorita tronsonului de autostrada/sosea de centura ce va trece exact pe acolo.
Tot imi bat capul sa gasesc solutii. O sa incerc sa va pun o copie dupa schita din actul de proprietate, poate va mai vin idei  

 Kel_Sceptic, on Oct 11 2008, 14:45, said:

eu cred ca este o problema cu drumul acela din stanga terenului. sa nu crezi tot ce spun cei de pe la primarii. eu il vad ca pe un drum clar de exploatare. stiu ca unii primari de pe la tara, intentionat sau nu, bagau si drumul de exploatare cand retrocedau terenurile. cel mai bine vezi in schita de cadastru sau in titlu ce scrie in dreptul drumului, daca scrie D.E. atunci nu apartine nici unui vecin pentru ca nu are cum. dar am mai vazut ceva. asadar, cand intri de pe frumul principal, cel din susul imaginii pe drumul acela de pamant, treci pe langa terenul tau si apoi o faci la stanga si daca mai mergi cam 100 m ce este pe stanga? sunt case cumva? ca parca asa s-ar vedea din poza ta. daca sunt case pe unde au iesire? sau daca nu sunt, gandeste-te ca cei care au terenuri in zona aceea de care discutam vor dori si ei sa le treaca in intravilan, zona fiind in expansiune, asa cum zici tu. si atunci pe unde vor avea ei cale de acces? terenul tau ce regim are? e extravilan sau intravilan? vrei sa-l vinzi acum sau mai tarziu? daca vei mai astepta cred ca se va rezolva de la sine datorita vecinilor din spate si poate ca nu va mai fi cazul sa pierzi 200 m.p. din teren

Edited by barbarian, 11 October 2008 - 17:57.

Aaa, pai acolo e un adevarat cartier . bine ca ti-am vazut coordonatele din poza ta. si pentru ca m-ai facut curios m-am dus pe google earth si ti-am gasit terenul. daca doamna de la primarie ti-a spus asa ceva inseamna ca asteapta si ea o ''atentie'' ceva.   . insa cel mai bine e sa vezi ce scrie in cadastru sau in titlu. trebuia sa fi pus si o poza ca cea de mai jos.

Edited by barbarian, 11 October 2008 - 18:29.

 barbarian, on Oct 11 2008, 17:45, said:

Uite am mai adaugat 5 poze dinn gearth. Terenul se afla in fiecare din colturi si in a 5-a poza este in centru. Asta ca sa vedeti cum e amplasat.

@barbarian' - terenul este intravilan si vreau sa-l vand mai tarziu (~2ani), acum vreau sa-i fac cadastru ca sa pot sa fac act vanzare cumparare de la bunic - mie.

Am pus .

@barbarian - "doamna de la primarie" este nepoata bunicilui si se ocupa cu autorizatiile de contructie  
o sa mai mergem maine pe la ea cu actul de proprietate sa ne mai lamureasca ce si cum ca sa stim ce sa facem luni cu cadastristu

 Kel_Sceptic, on Oct 11 2008, 19:38, said:

ok insa nu ai spus ce scrie in acte. ce ai ca vecin pe partea stanga a terenului? un drum sau e un vecin?

 barbarian, on Oct 12 2008, 00:30, said:

maine ma duc sa iau actul de proprietate si o sa verific si o sa vin cu noi informatii,

LE: de fapt azi .. ca acum m-am uitat la ora

Edited by Kel_Sceptic, 12 October 2008 - 00:48.

Am fost si am luat actul de proprietate, buun, pe act scrie teren parcela cu tare lotu cu tare 800mp.
Datele date mai devreme sunt un pic cam eronate pentru ca acum am aflat ca terenul este dreptunghiular si are L=40 l=20

Vecin est: nea' costica
Vecin vest: nea' caisa
Vecin sud: DE XXX (presupun ca e o parcela din lotul mare)
Vecin nord: DC XXX (este soseaua principala albatros)

Deci ... am o singura deschidere de 20m, lungimea de 40m cum fac sa-l impart in 2 parcele fara sa pierd teren ?

 Kel_Sceptic, on Oct 12 2008, 17:55, said:

pai, cum sa faci ? precum solomon, tai copilul in 2 jumatati egale. )). daca zici ca ai D.C. in partea de sus si mai ai un D.E in partea de jos il poti imparti in 2 jumatati, una sus si una jos iar hotarul e paralel cu cele 2 drumuri. desi sa mor daca inteleg unde e drumul ala de exploatare ca din poza nu se intelege nimic. daca zici ca e D.E. sa stii ca mai devreme sau mai tarziu drumul ala o sa devina comunal insa ai grija cu retragerile sa nu-ti piste din teren

aah, stai ca acum am citit mai atent ce ai scris. adica terenul este al bunicului tau si tu vrei sa faci cadastru pentru vanzare- cumparare, tu fiind cumparatorul ? si urmeaza sa-l vinzi peste 2 ani ? si vrei sa-l imparti in doua de acum ? vezi ca expertul topo iti va lua bani pentru 2 parcele, nu pentru una. si daca nu dai in branci sa-l vinzi acu de ce sa-l imparti in doua de acum ? masoara-l ca o singura parcela si cand iti convine tie sa-l vinzi atunci il imparti. si pana atunci poate se rezolva si cu drumul ala de exploatare.

Edited by barbarian, 13 October 2008 - 00:11.

 barbarian, on Oct 12 2008, 23:56, said:

Hai sa-ti explic, eu ti-am scris ce scrie in titlul de priprietate si nici prin cap nu-mi trecea ca DE= drum de exploatare si DC= drum comunal.
pe actul de proprietate scrie
vecinatati
NORD = DC 270
SUD = DE 277/21 (poate asta va ajuta sa ma lamuriti si pe mine ) )
EST = VECIN cu nume
VEST = VECIN cu nume
Acum pana aflu clar din harta loturilor (la primarie), am facut o schita in care am presupus ca am doar o singura deschidere.

Acum poti sa te uiti si tu pe gearth ... sa vezi ca intr-adevar la nord e drumu comunal ... dar la sud nu se vede nici un drum de exploatare. Mai nou, azi am fost acolo si am vazut terenul si am aflat ca de fapt ala nu e tot terenul meu (ala incercuit de mine pe harta) si ca ar fi intre vecini. Mi se pare logic oarecum pentru ca eu masuram cu gearth suprafata la trapezu ala mare si avea 1900mp sau ceva de genu.
Tot azi am aflat ca terenul este dreptunghiular cu L=40m l= 20 m. Pana aflu clar de la primarie si de la cadastrist care e al meu ... stau in ceata In poza 2 am pus cum cred eu ca ar fi terenul... dar sa dea naiba daca stiu sigur.

Edited by Kel_Sceptic, 13 October 2008 - 00:26.

Buun, azi am vazut clar care este terenul meu, si am avut dreptate, este cel din poza din postul anterior, numita "posibil teren". Acum sa va dati cu parerea fata de celealalta poza cu lotizarea terenului facuta de mine.

Inca ceva, am luat actul de priprietate in original si langa el am mai gasit un plan de situatie in care:
- terenul pe langa perimetru facut cu conturul negru mai avea un contur de culoare galbena
- la legenda scria ceva de genu "limita terenului ce i se instraineaza lui Y"

Precizez ca in actul de proprietate si planul de studiu sunt trecute pe numele X. Deci : ce e ala un plan de studiu (la ce foloseste; in ce masura se poate folosi ca act principal, etc) si ce vrea sa zica propozitia de la legenda. Astept raspunsuri.

Edited by Kel_Sceptic, 13 October 2008 - 18:42.

 Kel_Sceptic, on Oct 13 2008, 19:39, said:

in primul rand eu tot sunt confuzat de drumul acela de exploatare. daca tu ai in acte ca la sud ai D.E 277/21 ( apropo semnul / inseamna ca este un drum de exploatare secundar) atunci e usai sa-l ai ca ala e hotarul tau. insa, din poza, facuta din satelit ce-i drept, nu se vede nici un drum cam pe unde spui tu ca ar fi. sau, mai stii, poate ca l-au desfiintat cei de la primarie sau poate oamenii l-au arat si au pus porumb. insa, eu l-as investiga f. bine.  hai sa-ti spun patania mea. si eu am un teren cu deschidere ( echivalentul lui l=20 m) de vreo 21 m si adancime ( echivalentul tau L=40m) de 100 m si l-am intrebat pe primarul comunei unde e situat terenul, asta in ideea ca as vrea sa-l parcelez in 4 bucati sa le vand si ma interesa drumul de acces. stii ce mi-a spus ? ca sa las un drum de acces cu deschidere de macar 5m ca s-au schimbat legile si bla bla. acum, in cazul tau nu stiu ce sa zic ca parca ar fi alta situatie, tu nu ai decat o parcela in spate pe cand eu am 3. insa, daca vei trasa si o cale de acces cu nu conteaza ce deschidere vinde-l si pe ala cu bani, eventual mai putini. dar eu as vedea mai intai ce e cu drumul acela D.E si daca nu m-as putea folosi de el ca atunci s-ar rezolva problea simplu.

 barbarian, on Oct 13 2008, 19:56, said:

Cu drumul ala de access m-am lamurit, in actul de proprietate terenul apare ca extravilan (pentru ca a fost dat acum mult timp pe cand nu eraintravilan), in fine asta se rezolva cu un act aditional eliberat de primarie in care e precizat ca terenul nu mai este extravilan si ca a fost trecut in intravilan.
In spate era DE pentru ca nu era folosita parcela, dar acum pe planul de situatie apar in EST, SUD, VEST vecini cu nume deci clar am o singura deschidere.
Cat despre lotizare, da o sa includ drumul de acces in lotul din spate din diferite motive (daca ar fi drum de acces public, poate vine vreun idiot si-si parcheaza masina acolo si blocheaza tot drumu => proprietarul din spate n-are pe unde sa intre/iasa)
Acum ma tot chinui sa dau de cadastrist, de exemplu acum are telefonu inchis ....