Istoria crizei 2007-2008

http://media.imopedi...iara-20486.html

Comunitatea de afaceri din România, reunită pentru a găsi soluţii pentru actuala piaţă imobiliară
21 nov 2012 | Autor: Raluca Joiţa

http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/lehman-brothers-a-ajuns-cu-falimentele-si-in-romania-vezi-cum-isi-curata-afacerile-locale-1.html

Lehman Brothers a ajuns cu falimentele şi în România. Vezi cum îşi curăţă afacerile locale

Autor: Alexandru Urzică Luni, 26 Noiembrie 2012  
Divizia imobiliară a băncii americane de investiţii Lehman Brothers, care a aruncat lumea în criză odată cu declanşarea falimentului în septembrie 2008, îşi curăţă şi ultimele investiţii realizate pe piaţa românească. A cerut falimentul unui proiect de locuinţe din Timişoara.

PS Pretul mediu al unei locuinte ( Bucuresti/ Timisoara ) era de 100- 125.000 Euro.

http://www.rtv.net/c...rati_54898.html

CEL MAI MARE mall din lume: 100 de hoteluri, zone rezidenţiale şi spaţii verzi în 5 km pătraţi
25 nov 2012, 14:40 | RTV.net
Dubaiul vrea să construiească cel mai mare mall din lume în cadrul unui complex de shopping şi grădini mai mari decât parcul Hyde din Londra, emiratul încercând să revitalizeze piaţa imobiliară, blocată după criza financiară mondială din 2008-2009, transmite Bloomberg.

PS Uite cum incearca unii sa revitalizeze piata imobiliara ! In Romania ar merge ?

http://www.ziaruldei...-valoare~ni92fp

Mall-uri de 65 milioane euro, vandute la 10% din valoare
Data publicarii: 03/11/2012
Dezvoltatorul israelian Globe Trade Center instraineaza trei dintre mall-urile detinute in Romania.
Dezvoltatorul israelian Globe Trade Center (GTC) vinde unui investitor privat international trei dintre mall-urile pe care le detine in Romania, din Piatra Neamt, Suceva si Buzau, centre comerciale care s-au confruntat cu dificultati in ultimii ani din cauza scaderii vanzarilor, valoarea tranzactiei fiind estimata la 6-7 milioane de euro. Investitiile totale in cele trei mall-uri s-au ridicat la 65 de milioane de euro, potrivit declaratiilor anterioare ale reprezentantilor companiei. Finantarea pentru dezvoltarea mall-urilor a fost sustinuta de Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare si Raiffeisen si s-a ridicat la circa 30 de milioane de euro

PS O fi un pret real ?

Normal că este real.
Orice preţ este real cât timp se consumă tranzacţia.

http://media.imopedi...ntal-20514.html

Dezvoltatorii imobiliari nu depind de programul Prima Casă. Ce impact va avea dispariţia programului guvernamental? 27 nov 2012 | Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro
Dispariţia programului Prima Casă nu va influenţa major preţul locuinţelor, însă va reduce semnificativ numărul potenţialilor cumpărători care vor avea acces la un credit ipotecar. Preţul locuinţelor este foarte aproape de a atinge nivelul minim, însă vom realiza acest lucru abia după ce vom depăşi momentul respectiv.

PS Cetateanul turmentat: Pana la urma cum e cu Prima Casa ?
   Pretul minim...era pe cand nu s-a vazut...azi il vedem/ in viitor il vom vedea...si nu e/ nu va fi...

http://media.imopedi...atie-20510.html

Apartamentele comuniste au preţ de vânzare peste valoarea reală. De ce acceptă cumpărătorii această situaţie? 26 nov 2012 | Autor: Raluca Joiţa

...............Preţul locuinţelor vechi ar putea scădea cu încă 20%

Edited by vacantamijlocie, 27 November 2012 - 13:01.

 vacantamijlocie, on 27 noiembrie 2012 - 13:12, said:

Citatul de mai jos mi se pare mai relevant:

Quote

Sa vedem ce va inseamna o "usoara" devalorizare, in cazul in care chiar nu vom mai avea servit programul "Prima Casa".

Curios cum incep sa apara din ce in ce mai multe stiri de acest fel: intai o reprezentanta BCR care estima pe 2013 o scadere de 10% a pretului locuintelor (a fost o stire acum 2-3 saptamani), acum se estimeaza o scadere de 20% la apartamentele vechi...

Daca as fi carcotas, as putea spune ca de fapt bancile si investitorii se asteapta la o cadere mult mai brutala a preturilor in urmatorii ani, dar pregatesc lumea pentru o cadere mai lina, de doar 10-15%, pentru ca apoi sa ne scoata ochii cu noile reduceri la apartamente / noile oferte la credite (ca doar merg mana-n mana). E si asta o varianta: cand stii sigur ca urmeaza un proces pe care nu-l poti opri, macar sa incerci sa manipulezi si sa-l controlezi intr-o oarecare masura, astfel incat sa pierzi minim de pe urma lui. Preconizez pe la mijlocul lui 2013 o gramada de stiri/articole de tipul "Preturile au coborat cu xx% fata de 2012, la minimul ultimilor 7-8 ani! Specialistii va recomanda sa cumparati acum un apartament! Piata nu are cum sa scada mai jos de atat!"

Edited by soft0811, 27 November 2012 - 14:07.

 soft0811, on 27 noiembrie 2012 - 13:51, said:

Probabil ca ele sunt deja scrise de cei care si platesc !

 soft0811, on 27 noiembrie 2012 - 13:51, said:

Ce ar trebui să spună tipii ăştia să fii şi tu fericit ?
Când spun că cresc nu e bine.
Când spun că scad iar nu e bine.
Când spun că stagnează e foarte rău.

Ce ai vrea să spună oamenii care trăiesc de pe urma tranzacţiilor imobiliare?

Personal, nu as vrea sa spuna nimic. Oricum, nu mai am incredere de multa vreme in estimarile/previziunile lor.

Daca preturile scad foarte mult, atunci nici situatia economica a Romaniei nu va fi foarte roz, deci implicit vom fi afectati majoritatea (nu toti!) dintre noi, asa incat sa nu crezi ca imi doresc vreo scadere irationala a preturilor. Doar ca atunci cand cineva anticipeaza un fenomen care i-ar putea aduce anumite pierderi/deservicii la prima vedere, stai si te intrebi ce se afla in spatele afirmatiilor lor.

E drept, e posibil ca sa se fi facut niste calcule si o scadere de 10-20% a preturilor la locuinte, dar corelata cu un numar mai mare de tranzactii, sa dea cu plus pentru "cei care traiesc de pe urma tranzactiilor imobiliare". Mai mult, bancile nu ar duce-o foarte rau daca trec strict pe credite ipotecare in LEI (cu dobanzi mai mari)...

Eu doar imi doresc incheierea Programului Prima Casa, ca sa vedem exact unde se va intalni cererea si oferta, fara distorsiuni din afara pietei.

 soft0811, on 27 noiembrie 2012 - 17:30, said:

Asta se vede deja la terenuri, care, chiar daca au mai multe utilitati/ asfalt/ investitii in zona/ transport, au scazut cu peste 50 % in Euro.
Prima Casa nu prea finanteaza constructiile noi, implicit nici achizitia de teren.
E vorba despre "revenirea la fundamente".

http://www.finantist...-din-tara-76211


Garsoniere ieftine, de la 13.000 de euro, in Bucuresti si alte orase din tara
27 Noiembrie 2012 / Dorin Deac

Edited by vacantamijlocie, 27 November 2012 - 17:42.

http://www.capital.r...rii-174689.html
Topul ansamblurilor rezidenţiale cu cele mai bune randamente din chirii

Autor: Alexandru Urzică, Marius Pirloiu Marţi, 27 Noiembrie 2012 6521 vizualizări 21 comentarii

PS Sunt destul de multe vizualizari !

Calculul din articol este gresit ( poate intentionat ) !

Calcul corect:
Se pleaca de la Chiria bruta potentiala anuala.
Chiria Bruta efectiva= Chiria bruta potentiala X circa 90 % ( se scad perioadele de neocupare, tepele )
Chiria neta= Chiria bruta efectiva X 85 %(se scad impozitele, taxele, renovarile )= Chiria bruta potentiala X 77 %
Adica sumele obtinute sunt mai mici cu circa 20 % !
Corespunzator, creste si perioada de amortizare cu circa 20 % !
Adica in loc de 20 de ani, de exemplu, rezulta circa 24 de ani pentru amortizare !
In plus, mai este si deprecierea de circa 1 % / an ! La firme mai e si impozitul pe proprietate mult mai mare- de 1- 1,5 %/ an din valoare !

Se mai spune in articol ca investitiile facute la preturi de varf de bula imobiliara 2007- 2008 sunt rentabile pe termen lung ! Cat de lung ? 20-30 de ani ?

Edited by vacantamijlocie, 27 November 2012 - 20:42.

 vacantamijlocie, on 27 noiembrie 2012 - 20:24, said:

Inca ceva:
Randamentul se modifica si el- in articol e 3-8 %. Se ajunge de fapt la 2-6 %.
Asta daca se platesc impozite ! Dar in 90 % din cazuri nu se platesc, pentru ca nu prea se inregistreaza contractele la fisc !

Edited by vacantamijlocie, 27 November 2012 - 20:57.

 vacantamijlocie, on 27 noiembrie 2012 - 20:24, said:

Din cand in cand iar reiei calculele astea simpatice pe care doar tu le intelegi.
Ce intelegi prin randamente ? Esti sigur ca metoda ta de calcul este similara cu a celor care investesc sau cu a ziaristilor ?
Cunosti preturile de inchiriere si cele de vanzare ? Cunosti procentul de negociere pentru fiecare in parte ?
De unde ai esantioane relevante pe baza carora sa iti costruiesti algoritmii si previziunile ?
Despre ce depreciere vorbesti ? De unde ai scot tu liniaritate la deprecierea asta ? Ce legatura are proprietatea cu tipul persoanei care o detine ?

Te vad ca perserverezi cu ideile astea si e posibil sa induci lumea in eroare.

Acum am vazut ca tu postezi aproape zilnic articole din ziare, nu cumva ai facut o pasiune cam puternica din imobile ?

 terratec, on 27 noiembrie 2012 - 23:29, said:

Este abordarea prin randament/ venituri, folosita in evaluari in Romania si in lume ( Standardele Internationale de Evaluare - IVS), mai ales in perioade de criza, cand cashflow- ul este vital/ esential.
Celelalte doua sunt: abordarea prin comparatii de piata si abordarea prin costuri ( mai putin relevanta in criza ).
Exista mai multe metode si tehnici subsecvente acestor abordari.
Deprecierea reprezinta in principal uzura- are 3 componente principale - fizica, economica, functionala.
Impozitul pe proprietate pentru persoanele fizice in Romania e foarte mic ( circa 0,1 %/ an din valoare ); in Occident e cam 1%. Pentru persoane juridice, in Romania, e destul de mare - circa 1,5 %/ an din valoare.

PS E o problema ca postez articole din ziare !? Si daca as avea o pasiune " cam puternica" pentru imobiliare, e o problema !? Ce relevanta are ce pasiuni am eu !?

 vacantamijlocie, on 28 noiembrie 2012 - 07:50, said:

Arata-mi standardul care descrie algoritmul de mai sus ca sa vedem daca pasii respectivi nu sunt inventati de tine.
Eu am discutat cu niste persoane avizate si am inteles ca algoritmul tau nu apare in nici o hartie oficiala.

Vad ca nu ai putut sa raspunzi la intrebarile puse de mine asa ca raman cu impresia ca manipulezi sau folosesti notiuni pe care nu le stapanesti.

Reiau intrebarile:
"Cunosti preturile de inchiriere si cele de vanzare ?
Cunosti procentul de negociere pentru fiecare in parte ?
De unde ai esantioane relevante pe baza carora sa iti costruiesti algoritmii si previziunile ?
Despre ce depreciere vorbesti ?
De unde ai scot tu liniaritate la deprecierea asta ?
Ce legatura are proprietatea cu tipul persoanei care o detine ?"

 terratec, on 28 noiembrie 2012 - 09:41, said:

Gasesti pe internet, de exemplu daca dai cautare  IVS ( International Valuation Standards ), " abordarea prin capitalizarea venitului", "venit brut potential" etc:
http://en.wikipedia....andards_Council ( vezi ca e si Romania in lista tarilor care au adoptat aceste Standarde de Evaluare- Romania -The National Association of Romanian Valuers -  http://nou.anevar.ro/  )
Uite ceva despre IVS chiar pe website- ul UNEAR/ ANEVAR : http://nou.anevar.ro/search/node/IVS
http://www.evaluator...etode-evaluari/

Preturile/ sumele solicitate  pentru inchiriere si vanzare se gasesc pe internet, in massmedia. Inclusiv in articolul citat, unde sunt 2 tabele- garsoniere si apartamente 2 camere. Formula e aceeasi, indiferent de preturi :
Valoarea estimata= Venit net efectiv ( VNE ) anual / rata de capitalizare. Avantajul ( sau dezavantajul...pentru proprietari ) este ca aceasta metoda iti ofera, de multe ori, o imagine mai putin distorsionata asupra valorii ( asta daca nu exista programe de subventionare puternica directa a chiriei- cum sunt in unele state, dar nu si in Romania ).
Deprecierea este prevazuta la abordarea prin costuri. Am scris "circa"- se estimeaza, in functie de mai multi factori- fizici, economici, functionali.
Am scris mai sus care este legatura cu persoana- la persoanele fizice- in Romania, impozitul pe proprietate e foarte mic, la persoanele juridice ( firme ) este destul de mare.
De fapt, despre cele de mai sus am mai scris, inclusiv cand mai m-ai intrebat de cateva ori...

Edited by terratec, 28 November 2012 - 12:06.

 vacantamijlocie, on 28 noiembrie 2012 - 09:59, said:

Link-uri catre site-uri personale nu sunt permise.

In link-urile tale nu exista algoritmul pomenit mai sus.
Iti dau timpul sa gasesti "standardele" din care ai luat formula respectiva. Daca nu o sa incep sa sterg randurile respective.
Sursele de informatii de care pomenesti sunt egale cu zero. Ma intereseaza preturile de tranzactionare.
Nu faci calcule matematice pe baza unor dorinte din ziare.

Te rog sa faci un topic nou in care sa explici cu lux de amanunte toate calculele tale. Lasa posibilitatea si celorlati cititori sa vada pe ce se fundamenteaza aceasta pseudo-stiinta.